熊子愷

摘要本文通過對所在小區(qū)物業(yè)以及成都市物業(yè)的調(diào)查，走訪部分物業(yè)管理企業(yè)，分析物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，找出物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展存在的問題，提出加快物業(yè)管理發(fā)展的建議，以推進物業(yè)管理有效發(fā)展。

關鍵詞物業(yè)管理 業(yè)務形式 管理規(guī)范 科技化 人才培訓

中圖分類號：F270 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2016）03-000-01

一、成都物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點

從1992年成都市第一家物業(yè)管理企業(yè)成立起，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已成為成都經(jīng)濟發(fā)展重要產(chǎn)業(yè)。一是發(fā)展較快。到2015年底，全市物業(yè)管理企業(yè)有1800個，物管面積已達3.8億平方米，物管人員近18萬人。物管企業(yè)的資產(chǎn)總額、經(jīng)營規(guī)模、從業(yè)人員均大幅增長，目前，成都市新建住宅小區(qū)和商業(yè)用房基本上實行了物業(yè)管理。二是逐步規(guī)范。一系列物業(yè)管理制度的制定和出臺，使物業(yè)行業(yè)的發(fā)展得到較好地規(guī)范。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展壯大，促進了成都居民住房消費觀念的轉(zhuǎn)變，對解決就業(yè)、提高城市品味、美化人居環(huán)境、提高居民生活水平和城市文明程度起到了重要作用。

二、成都物業(yè)管理行業(yè)存在的問題

物業(yè)管理是伴隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展而產(chǎn)生的一個新興行業(yè)，在快速發(fā)展過程中，還存在一些問題。目前成都物業(yè)管理企業(yè)普遍存在三大問題：

一是企業(yè)規(guī)模偏小，主營業(yè)務單一。據(jù)我對住家附近的物業(yè)小區(qū)調(diào)查，大多數(shù)物管企業(yè)都存在經(jīng)營規(guī)模偏小和市場化運作程度不高的現(xiàn)象。調(diào)查顯示營業(yè)收入規(guī)模在1000萬元以下的物管企業(yè)約占四成，企業(yè)抗風險能力較弱。大部分企業(yè)職工在300人以下。主營業(yè)務多以物業(yè)管理為主，業(yè)務單一。

二是企業(yè)經(jīng)營管理水平參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，發(fā)展后勁不足。服務也存在不規(guī)范、不到位，損害業(yè)主權益的現(xiàn)象，加劇了業(yè)主對物業(yè)的不理解、不配合。物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾，給企業(yè)的信譽帶來負面影響，也導致物管費用收取困難，要想提高收費標準就更難了。大部分物管企業(yè)都是微利經(jīng)營甚至不賺錢，小企業(yè)經(jīng)營困難。三是物管專業(yè)人才缺乏，不適應物業(yè)發(fā)展的需要。調(diào)查顯示目前成都物業(yè)管理企業(yè)具有大專以上文化程度物管人員約占從業(yè)人員的30%左右。物業(yè)管理企業(yè)培訓層次低，專業(yè)的崗位培訓很少，市場化、專業(yè)化的培訓制度還沒有完全建立，專業(yè)物管人才缺乏。

三、分析成都物業(yè)管理企業(yè)存在問題的原因

物業(yè)管理企業(yè)存在的問題有多方面原因。大多數(shù)物管企業(yè)屬開發(fā)商的物管企業(yè)，規(guī)模不大，業(yè)務單一，在管理權責上也沒有完全理清。有些物管問題本身屬于項目開發(fā)遺留下來的問題，如工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，以及相關配套設施不能滿足需要等方面的問題；還有些是由于售房時開發(fā)商的營銷宣傳，業(yè)主對物業(yè)期望值過高等。另外，收費偏低、收費難也是原因之一?？陀^上講，物管協(xié)議一簽就是幾年，其間物價上漲、員工成本增加，而物管費很難上調(diào)，想盈利確實比較難。這就導致物管公司經(jīng)營困難，自主意識和創(chuàng)新意識不強，服務質(zhì)量難以提升，形成惡性循環(huán)。

四、加快成都物業(yè)管理發(fā)展的對策建議

一是加強政府管理和引導，保障物管行業(yè)的健康發(fā)展。加強政府管理和引導，加大政策扶持力度，完善制度體系，是規(guī)范物管行業(yè)行為，促進物管行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的需要和保障。政府要引導發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在行業(yè)自律、服務創(chuàng)新等方面的作用，引導企業(yè)建立適應時代發(fā)展的程序規(guī)范、標準統(tǒng)一、管理精細、服務到位的綜合管理服務機制，提升物業(yè)管理整體水平。

二是推進建管分離，促進物業(yè)管理市場化。大力推進建管分離，提高物業(yè)管理企業(yè)市場化水平。物管企業(yè)要從根本上提高自主經(jīng)營能力，只有成為真正獨立的經(jīng)濟實體。如果物管企業(yè)在開發(fā)階段就提早介入，協(xié)助開發(fā)商把好工程質(zhì)量，開發(fā)商在建設階段充分考慮物業(yè)管理的要求，將來因房屋開發(fā)建設遺留問題導致的物業(yè)管理糾紛就可以大大避免和減少。

三是加大人才培養(yǎng)，加強物業(yè)管理隊伍建設。按照成都市現(xiàn)代服務業(yè)的規(guī)劃，未來10年要把成都建成全國服務業(yè)核心城市。近年來高檔樓宇和大型城市綜合體的加快建設，管理現(xiàn)代化和科技化水平提升，市場需求的多樣化，這些都對物業(yè)管理提出了更高的要求。需要多渠道吸納有經(jīng)驗專業(yè)人才，加大人才培養(yǎng)，提高服務能力，提升企業(yè)競爭力。

四是提高管理水平，提升物業(yè)服務質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)要依法依規(guī)從事物業(yè)管理活動，保障業(yè)主權利。要提高管理水平，規(guī)范服務，創(chuàng)新服務方式，提升服務水平和服務效率。積極建立與業(yè)主、政府相關部門機構的溝通和協(xié)調(diào)機制，及時處理物業(yè)管理發(fā)展過程中的問題，創(chuàng)造良好外部環(huán)境，形成合力共建和諧物管。

五是正確行使權利，樹立物業(yè)消費意識。業(yè)主要樹立物業(yè)服務消費意識，依法正確行使權利，自覺承擔相應的義務。要通過建立健全物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)務委員會、業(yè)主之間相應制度、普及法律法規(guī)等方式，提升業(yè)主維權意識，同時引導業(yè)主和諧相處，建立良好關系，促進業(yè)主自我管理、自我約束機制的形成。

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