盧景榮

（宿州職業(yè)技術(shù)學(xué)院　安徽·宿州　234000）

化解宿州市房地產(chǎn)庫(kù)存的建議

盧景榮

（宿州職業(yè)技術(shù)學(xué)院安徽·宿州234000）

通過(guò)宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)最新市場(chǎng)行情數(shù)據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，分別就宿州市房地產(chǎn)庫(kù)存狀況、其庫(kù)存原因作出分析，進(jìn)一步提出了化解宿州市房地產(chǎn)庫(kù)存的對(duì)策和建議。

宿州市；房地產(chǎn)現(xiàn)狀；去庫(kù)存；建議

2015年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走弱，在整體宏觀環(huán)境壓力存在的背景下，高庫(kù)存成為常態(tài)，去庫(kù)存被中央和地方經(jīng)常提及，房地產(chǎn)調(diào)控措施不斷，2015年成為“樓市政策年”，中央以穩(wěn)定住房消費(fèi)為主，各地積極打響“去庫(kù)存戰(zhàn)役”，由于我國(guó)區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡性比較突出，就是同一地區(qū)不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況也各有特點(diǎn)。因此，選擇所在地宿州市房地產(chǎn)作為研究對(duì)象對(duì)其庫(kù)存狀況及其原因做出分析，希望能夠?qū)λ拗菔小叭?kù)存”提出一些建議。

一、宿州市基本情況

宿州位于安徽省最北部，與蘇、魯、豫3省11個(gè)市縣接壤，是淮海經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)的核心城市之一，也是安徽省距離出?？谧罱某鞘小Ｏ螺牬X山縣、蕭縣、靈璧縣、泗縣和埇橋區(qū)。全市總面積9787平方公里，總?cè)丝?46萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口530萬(wàn)，占總?cè)丝诘?0%以上，是典型的農(nóng)業(yè)大市，是全國(guó)重要的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。宿州作為安徽省的一個(gè)地級(jí)市，與東部地區(qū)的大部分地級(jí)市比較起來(lái),宿州的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于起步比較晚的,直到2012年左右,當(dāng)?shù)貥鞘胁庞瓉?lái)了一波投資熱。

二、宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）宿州市樓市消費(fèi)不振，成交量處于低位徘徊

據(jù)宿州市房管局公布的數(shù)據(jù)：2015年1-12月份市區(qū)商品房預(yù)售合同備案面積150.87萬(wàn)平方米，同比下降23.76%，其中住宅125.31萬(wàn)平方米，非住宅25.56萬(wàn)平方米；備案總套數(shù)15443套，同比下降31.45%，其中住宅11963套，非住宅3480間；備案總金額70.14億元，同比下降25.92%。

（二）商品房整體價(jià)格略有下降

據(jù)2015年1-12月份，宿州市區(qū)已備案的商品房?jī)r(jià)格，住宅均價(jià)4175元/平方米，同比下降4.72%，非住宅均價(jià)6969元/平方米，同比下降0.01%。

（三）宿州市房地產(chǎn)庫(kù)存量大，將步入較長(zhǎng)時(shí)間的消化期

根據(jù)省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處專家解析，若考慮寬口徑庫(kù)存，皖北的宿州、亳州、阜陽(yáng)商品房去化周期分別在3.4年、5.2年和5.2年；合肥、安慶去化周期分別在4.5年和4.4年，宿州市低于全省平均(5.7年)。

三、宿州市房地產(chǎn)庫(kù)存原因分析

（一）宿州市作為安徽省最北部的一個(gè)地級(jí)市，該市主要是以農(nóng)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)，是全國(guó)重要糧食生產(chǎn)基地，全國(guó)最大的連片水果產(chǎn)區(qū)。區(qū)內(nèi)名特產(chǎn)品有碭山酥梨、蕭縣葡萄、符離集燒雞、夾溝香稻米等，享譽(yù)海內(nèi)外。由于是農(nóng)業(yè)大市，所以人口輸出的多，輸入的少。進(jìn)入宿州市的人口，數(shù)量并沒(méi)有顯著增加，這也讓開發(fā)商的投資意愿降至低點(diǎn)。加上留在當(dāng)?shù)氐乃拗萑俗》啃枨蠡径家呀鉀Q，宿州市樓市出現(xiàn)大量庫(kù)存可以說(shuō)是意料之內(nèi)、情理之中的事情。

（二）近幾年，宿州引進(jìn)了大量的房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，導(dǎo)致許多新的樓盤集中入市，從2014年開始，宿州樓市開始明顯降溫，樓盤銷售變得困難，庫(kù)存壓力也日益明顯，由于開發(fā)商不僅要考慮在售的房源的銷售，還要考慮企業(yè)后期項(xiàng)目的跟進(jìn)，因而實(shí)際庫(kù)存量比市場(chǎng)上顯性的庫(kù)存壓力還要大。而不斷沉淀難以消化的樓市庫(kù)存，正給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金周轉(zhuǎn)上的困難。

（三）宿州市傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展落后，有些是高耗能、高污染行業(yè)，正在進(jìn)行關(guān)停并轉(zhuǎn)，一批新的項(xiàng)目還沒(méi)有正式上馬，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，城鄉(xiāng)居民可支配收入增加緩慢，對(duì)改善型購(gòu)房需求仍存在觀望，而以外來(lái)人口居少的宿州市，在住房剛性需求方面沒(méi)有國(guó)內(nèi)其他城市迫切。

（四）不斷開發(fā)的保障性住房也沖擊市場(chǎng)

2014年根據(jù)省下達(dá)我市的保障性安居工程開工建設(shè)任務(wù)33005套，截至目前，已開工33840套，開工率102.5%；基本建成任務(wù)16619套，目前已基本建成18393套，基本建成率110.67%；分配入住任務(wù)12000套，目前已分配入住12592套，分配入住率104.9%。作為“十三五”開局之年，今年全市棚戶區(qū)計(jì)劃改造48306戶 （其中，貨幣化安置29217戶、實(shí)物安置19089戶），計(jì)劃改造面積835萬(wàn)平方米，建設(shè)套數(shù)23251套，建筑總面積256萬(wàn)平方米。根據(jù)市政府棚戶區(qū)改造 “五年規(guī)劃，三年完成”和城區(qū)棚戶區(qū)改造全覆蓋的目標(biāo)，我市已全面啟動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域棚戶區(qū)的改造，多措并舉力爭(zhēng)在2018年以前完成集中片區(qū)的棚戶區(qū)改造。這些保障房也將進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定地沖擊。

四、加快去宿州市房地產(chǎn)庫(kù)存的幾點(diǎn)建議

（一）政府實(shí)行差別化調(diào)控，優(yōu)化土地供應(yīng)

宿州市應(yīng)根據(jù)當(dāng)前實(shí)際情況對(duì)被保障人群提供貨幣的形式解決保障性住房供應(yīng)問(wèn)題，一方面大力推進(jìn)公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼和棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作，通過(guò)購(gòu)買商品房、租賃商品房。對(duì)于符合條件的保障對(duì)象購(gòu)買商品住房的給予優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼。對(duì)于未簽訂安置協(xié)議的拆遷項(xiàng)目，采取搭建購(gòu)房平臺(tái)、購(gòu)買定制房源等方式，鼓勵(lì)被拆遷人選擇貨幣化安置。棚改拆遷補(bǔ)貼以貨幣為主，實(shí)物為輔。另一方面，適時(shí)優(yōu)化調(diào)整土地供應(yīng)，2015年宿州市土地共成交6011.365畝，其中用于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地僅有780.3648畝，較2014年差額6549.2352畝，同比下降89.4%，2015年宿州土地供應(yīng)量大幅縮減，進(jìn)入“休眠期”，保價(jià)縮量將成為目前宿州樓市去庫(kù)存的關(guān)鍵。

（二）加快戶籍制度改革，落實(shí)城鄉(xiāng)居民購(gòu)房補(bǔ)貼

在土地供應(yīng)減少的同時(shí)，要加快戶籍制度改革，推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，健全財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制，進(jìn)一步落實(shí)農(nóng)民退出宅基地進(jìn)城購(gòu)房的鼓勵(lì)措施，維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等。完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，促進(jìn)農(nóng)民收益最大化，消除農(nóng)民進(jìn)城的后顧之憂，降低進(jìn)城個(gè)人成本，增強(qiáng)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的動(dòng)力。

為支持居民住房需求，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，就在12月28日，宿州第12屆房展會(huì)補(bǔ)貼政策及細(xì)則也正式出臺(tái)：1、對(duì)于個(gè)人購(gòu)買普通商品住房的，政府按實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)款的2%給予購(gòu)房補(bǔ)貼；2、農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)買普通商品住房，并進(jìn)城落戶轉(zhuǎn)移為城鎮(zhèn)居民戶口的，除享受第一條規(guī)定的購(gòu)房補(bǔ)貼外，政府另外再給予一定的補(bǔ)貼，使累計(jì)享受補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到每平方米160元；3、個(gè)人購(gòu)買商業(yè)、金融和信息類用房，政府按實(shí)際購(gòu)房款的2%給予購(gòu)房補(bǔ)貼；4、政府對(duì)以上房屋的購(gòu)房補(bǔ)貼單戶累計(jì)最高不超過(guò)2.3萬(wàn)元。

（三）夯實(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路，提供更多的就業(yè)崗位

近幾年宿州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各類企業(yè)越來(lái)越多，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)承載項(xiàng)目逐年增加，企業(yè)用工需求明顯增大。此外，城市的良好發(fā)展也吸引著不少外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。目前全力推進(jìn)“3111”工程，鞋服、板材、食品、建材、云計(jì)算、生化醫(yī)藥等首位產(chǎn)業(yè)逐步成長(zhǎng)。市經(jīng)開區(qū)首位產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)20家，宿馬園區(qū)鴻豐生物等10個(gè)產(chǎn)值億元以上項(xiàng)目投產(chǎn)，高新區(qū)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)落戶企業(yè)達(dá)92家，鞋城成為全國(guó)11個(gè)特色制鞋產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。產(chǎn)業(yè)的聚集提供大量的工作崗位，減少了人口的流動(dòng)，隨著收入的不斷增加，選擇在此安家落戶人員會(huì)逐逐漸增加。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟市場(chǎng)改善供給結(jié)構(gòu)和品質(zhì)

房企要積極以消費(fèi)需求為導(dǎo)向，深入挖掘客戶需求，合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，打造適合當(dāng)?shù)鼐用裥枨蟮漠a(chǎn)品。當(dāng)前，隨著人們生活水平的不斷提高，對(duì)住房需求已從滿足基本自住為主，向追求品質(zhì)、服務(wù)并重轉(zhuǎn)變，需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。同時(shí)，全面二孩政策的放開，也將進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)大戶型的改善型消費(fèi)需求。針對(duì)改善型、高舒適度、養(yǎng)老型、青年公寓等差異化需求增加。房企要不斷提升產(chǎn)品、服務(wù)品質(zhì)，進(jìn)一步改善居住體驗(yàn)，豐富社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，探索構(gòu)建新型社區(qū)。還要進(jìn)一步做好轉(zhuǎn)型升級(jí)，多元化發(fā)展準(zhǔn)備，一些企業(yè)可以嘗試從以售房為主轉(zhuǎn)向以租賃為主，從城市開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng)商。

（五）加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不斷提升城市品味

城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市形象最直觀的表現(xiàn)。近年來(lái)，宿州市在完善優(yōu)化城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面取得長(zhǎng)足進(jìn)展，先后建成濱河綠帶、新汴河景觀帶，先后改造提升公園游園21個(gè)，提升道路綠化76條，建設(shè)綠道70公里，投入6600余萬(wàn)元，購(gòu)置更新公交車164輛，新開辟3條公交線路、優(yōu)化6條公交線路，7條公交線路延長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)間；新增投放272輛出租汽車，提高公交供給能力,方便市民的出行，打造宜居之城，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐漸完善，市民生活幸福感不斷提升，從而能夠吸引更多的人來(lái)此居住。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著樓市利好政策不斷出臺(tái)，再加上2016年政府工作報(bào)告釋放“提高棚改貨幣化安置比例”、“因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”、“推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”、“提升城市品質(zhì)”等一系列樓市走向信號(hào)，會(huì)進(jìn)一步加快了去庫(kù)存化速度，從而促進(jìn)宿州市房地產(chǎn)向更加理性、平穩(wěn)和健康的方向發(fā)展。

[1]宿州市房管局房地產(chǎn)行情分析[Z].2015.

[2]沈孝強(qiáng).中國(guó)商品住宅庫(kù)存及其消化能力研究[J].土地科學(xué), 2015,29(9).

[3]涂山青.2016,樓市去庫(kù)存的困境與出路[J].城市開發(fā),2016(1).

[4]宿州市政府工作報(bào)告[N].拂曉報(bào)，2016-03-02（1）

[5]趙夢(mèng)巖.太原市商品住房庫(kù)存現(xiàn)狀及加快消化速率對(duì)策研究[J].商,2015(43).

F427

A

1009-8534（2016）05-0197-02

盧景榮，宿州職業(yè)技術(shù)學(xué)院，助教，本科。