萬立（江西師范大學(xué)，南昌 330022）

論居間機(jī)構(gòu)的責(zé)任認(rèn)定
——以房產(chǎn)中介公司為例

萬立
（江西師范大學(xué)，南昌 330022）

《合同法》第四百二十六條關(guān)于居間機(jī)構(gòu)的求償權(quán)做出了相對明確規(guī)定，但對于居間公司違約的責(zé)任承擔(dān)方式并未明確規(guī)定。若從一般規(guī)定，使居間機(jī)構(gòu)承擔(dān)全部損失于理未合。房產(chǎn)中介公司具有相當(dāng)?shù)膶Ｂ毿裕侵饕獜氖戮娱g買賣的中間性機(jī)構(gòu)，假如其不履行盡職義務(wù)，使得委托人遭受較大損失的，則理應(yīng)對委托人的損失承擔(dān)相應(yīng)份額的賠償責(zé)任。房屋居間機(jī)構(gòu)的調(diào)查核實義務(wù)至少是從給付義務(wù)，可適用不真正連帶責(zé)任的歸責(zé)理論，使居間機(jī)構(gòu)就委托人的損失承擔(dān)與其過錯相當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任。

房屋買賣居間機(jī)構(gòu)；調(diào)查核實義務(wù)；不真正連帶責(zé)任

一、由居間合同糾紛案引出的思考

（一）基本案情

2012年3月某日，某房產(chǎn)公司與王某、周某（案外人）約定，由房產(chǎn)公司介紹，王某向周某購買位于某地的房屋。事后王某發(fā)現(xiàn)房屋不是周某獨有而是與他人共有的房屋，且周某按其份額僅占六分之一。為了增加可信度，周某偽造了一份公證書出示給王某與該公司。從前可知，在此買賣之前，該房屋早已被他人獲得所有權(quán)。至此，王某以該公司失職即不履行調(diào)查核實等義務(wù)并且具有較大過失為由，訴請該公司賠償其所有損失。

（二）主要問題

首先，可以明確的是，該房產(chǎn)中介公司在從事居間交易的過程中明顯有過錯，使得委托人遭受較大損失，所以應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。而主要的問題在于，房產(chǎn)中介公司未盡相應(yīng)的調(diào)查核實義務(wù)是否應(yīng)當(dāng)對委托人的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任，以及適用此種責(zé)任的范圍的確定。一審法院認(rèn)為，委托雙方均存在一定的過錯，遂判決該公司承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任賠償三萬元。此后，二審法院亦認(rèn)為該公司對虛假公證書負(fù)有核實責(zé)任，并且無需特殊手段，但房產(chǎn)公司未采取前述措施。此外，法院進(jìn)一步認(rèn)為，王某完全能夠積極的核實公證書之后再付款。因此，王某、房產(chǎn)公司均未盡到前述的審慎義務(wù)。故二審法院認(rèn)為應(yīng)適用過錯相抵原則，使房產(chǎn)公司承擔(dān)十萬元的賠償責(zé)任。居間行為的內(nèi)容之一就是為委托人尋求機(jī)會、初步洽談，審慎核查的義務(wù)至少為其從義務(wù)應(yīng)全面履行，并且居間合同為有償合同，居間行為人之一般過失足應(yīng)對委托人承擔(dān)賠償責(zé)任。所以，房產(chǎn)中介公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任自不待言。真正的問題在于在何種范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任，即適用何種原則認(rèn)定雙方之過錯與責(zé)任，筆者將圍繞以上問題展開分析。

二、居間機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)

（一）理論爭議

首先，立法中對于居間人是否具有審查義務(wù)具有不同態(tài)度。爭議具體表現(xiàn)為：居間人的調(diào)查審核行為是應(yīng)由法律進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)定，還是可以作為管理性規(guī)定，即居間人可根據(jù)需要進(jìn)行選擇。其次，我國大陸地區(qū)學(xué)者對房產(chǎn)居間人的審查義務(wù)的關(guān)注較少，具體而言有以下幾種代表性的觀點，筆者僅對其簡要分析之。有學(xué)者認(rèn)為，居間人應(yīng)當(dāng)對重要相關(guān)事項進(jìn)行合理調(diào)查。所以，居間人如實告知基本情況仍不足以全面履行其義務(wù)，所以其應(yīng)在一定范圍進(jìn)行積極核實。正如有學(xué)者所說的，房屋居間機(jī)構(gòu)不僅僅要將其所知的所有重要相關(guān)情況像委托人報告，還必須盡到相應(yīng)的核查義務(wù)，方能確保相關(guān)信息的全面性、準(zhǔn)確性［1］。筆者基本同意其觀點，因房產(chǎn)中介公司這樣的專業(yè)性極強(qiáng)的機(jī)構(gòu)所負(fù)有的義務(wù)必然較深，并且居間合同具有強(qiáng)烈的對一方信賴屬性，委托人正是基于此種信賴而委托其從事相關(guān)活動。但有學(xué)者提出進(jìn)一步意見認(rèn)為居間人的如實告知義務(wù)與積極調(diào)查義務(wù)是并立的［2］。但筆者以為，倘若不將核查義務(wù)歸入如實告知義務(wù)之中于理不合。因為，告知的結(jié)果需要調(diào)查來實現(xiàn)，換言之，審查的目的正在于得到如實告知的內(nèi)容。也有學(xué)者認(rèn)為，居間人只需將自己知悉的主要情況告知委托人即可，所以其不負(fù)有調(diào)查核實的義務(wù)［3］。持此觀點者或許認(rèn)為，合同法第四百二十五條只明確規(guī)定了居間人的報告義務(wù)，卻并無所謂核查義務(wù)。筆者認(rèn)為在此嚴(yán)格限制其范圍似有不妥，根據(jù)前文論述，居間合同是有償合同，根據(jù)合同法的原理，有償行為之義務(wù)人的注意義務(wù)較無償行為理應(yīng)更廣，即義務(wù)人需對其一般的過錯承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）居間機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)調(diào)查核實義務(wù)

首先，這是合同法關(guān)于居間合同的法理要求。雖然合同法在第四百二十五條只明文規(guī)定了居間人的報告義務(wù)。但這其實是一種誤解，法律應(yīng)當(dāng)被嚴(yán)格解釋，該條規(guī)定并未提及調(diào)查核實義務(wù)，僅說明了居間人的如實報告之義務(wù)，故居間人不負(fù)有調(diào)查核實的義務(wù)。筆者以為，文理解釋雖是首選方法，但當(dāng)其得不出合理結(jié)論時，論理解釋則可以進(jìn)行較好補(bǔ)充，因此居間人理應(yīng)負(fù)有核查義務(wù)。第一，這是居間合同內(nèi)容的要求，換言之是主義務(wù)的要求。依照體系相協(xié)調(diào)的法理來看，居間合同的規(guī)定放在合同法分則第二十三章，對該條款的解釋與理解應(yīng)結(jié)合總則部分才符合邏輯順序［4］。根據(jù)合同法第六十條規(guī)定的目的來看，居間人不只是一個報告的中間人 （因居間合同的性質(zhì)），其仍需盡己所能使得委托人全面了解對方的情況（信用狀況、履約能力等），這樣方能保障委托人的知情權(quán)，即能獲悉充分的交易信息，以達(dá)成合同。第二，這也是居間機(jī)構(gòu)的功能的要求。因為在經(jīng)濟(jì)活動中，交易雙方常常缺乏對方的交易信息而無法直接磋商、締約，只有憑借居間機(jī)構(gòu)雙方才能夠知悉彼此的締約愿望 （基本情況）［5］。民商居間人的特殊之處在于其是專門從事居間活動的主體，專業(yè)化程度相對較高，因此居間人的注意（提示）義務(wù)就有著更高的要求。因此，一個專業(yè)的商事居間行為人理應(yīng)充分利用其自身的天然專業(yè)和背景優(yōu)勢，盡其所能促使雙方訂立合同。總之，作為居間機(jī)構(gòu)這樣專業(yè)從事居間的機(jī)構(gòu)，亦是經(jīng)濟(jì)活動的重要主體，正是因其雙重屬性，居間機(jī)構(gòu)必須對委托的事項盡職盡責(zé)，發(fā)揮與其能力、背景相匹配的作用，提供更為專業(yè)、全面的信息。

其次，這也是交易效率的要求。在不動產(chǎn)交易當(dāng)中，通常情況下，買方與賣方所掌握的信息必然會有較大差距，形成這種差距的原因主要在于獲取信息能力的差異［6］。由于信息不對稱，可能會造成經(jīng)濟(jì)活動主體之間的利益失衡，影響市場配置資源的效率。若房屋居間人不發(fā)揮甚至惡意利用其專業(yè)優(yōu)勢，不調(diào)查核實與締約相關(guān)的事項，勢必將加劇交易風(fēng)險。再者，居間人對與訂約相關(guān)的事項負(fù)有積極調(diào)查義務(wù)有利于實現(xiàn)當(dāng)事人之間的利益平衡［7］。如前所述，信息不對稱的現(xiàn)象容易導(dǎo)致交易不公平。盡管居間人不參與委托人的要約和出賣人的承諾，但在居間法律關(guān)系中，居間人只有發(fā)揮自己的專業(yè)知識和操作經(jīng)驗對信息進(jìn)行調(diào)查審核，才能更好的發(fā)揮居間的媒介作用，提供真實、全面的信息以供委托人做出合理的交易決定，實現(xiàn)房屋買賣雙方當(dāng)事人利益的平衡。

再次，居間人調(diào)查審核的行為不會增加其成本。在大量的實務(wù)中可以發(fā)現(xiàn)，居間人本身就對信息進(jìn)行積極調(diào)查審核，只是未能由法律明確規(guī)定，因此不會增加其成本，反而能使居間人成功的幾率增加以獲得相應(yīng)報酬。因此，對居間人積極調(diào)查義務(wù)的進(jìn)行立法明確，將其納入法律規(guī)制的范圍，不僅不會使得成本過多增加，而且有助于對此類行為進(jìn)行合理的規(guī)制，平衡委托當(dāng)事人雙方的利益。

最后，對于房產(chǎn)居間人的調(diào)查審核義務(wù)有著大量的實踐。例如，2011年的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中的第二十二條明文規(guī)定，房屋居間人與出賣人接觸時（行紀(jì)）時，理應(yīng)查看該房屋的權(quán)屬狀況以及其他相關(guān)重要情況。例如，委托人的身份證明等，并且應(yīng)當(dāng)制備房屋狀況說明書。即說明已經(jīng)以法規(guī)的形式予以確認(rèn)居間人的調(diào)查核實義務(wù)。其實，這也是對合同法第425條規(guī)定進(jìn)行具體化的行為。凡是對合同的達(dá)成有著較大影響的情況，居間人都應(yīng)向委托人全面報告，其中必然包括相關(guān)人的信用狀況、標(biāo)的物是否存在瑕疵等［8］。此外，報告的內(nèi)容必須客觀、充分［9］。前者要求居間人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一些合法、合理的調(diào)查，以便了解其真實情況；后者則要求居間人將相對人的重要信息，包括身份信息、履約能力等方面全面真實地告知委托人。

綜上所述，居間機(jī)構(gòu)作為專職、專業(yè)的居間人理應(yīng)盡到更高的注意（即調(diào)查核實）義務(wù)，這種注意義務(wù)必然包括除法條明文規(guī)定之外的調(diào)查核實義務(wù)，其相關(guān)的內(nèi)容則可根據(jù)當(dāng)事人的約定或者相關(guān)交易習(xí)慣來確定。倘若居間機(jī)構(gòu)具有瑕疵履行的狀況（未盡重要的注意義務(wù)），則其將不能獲得必要居間費用；給委托人造成重大損失的，居間機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)對委托人進(jìn)行相應(yīng)的賠償。

三、居間機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任及其形式

（一）所承擔(dān)責(zé)任的性質(zhì)

在論述房屋居間機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任的形式之前，筆者試圖對其應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的性質(zhì)作簡單說明，以便更好的說明其承擔(dān)責(zé)任的形式。筆者認(rèn)為此種責(zé)任應(yīng)屬于違約責(zé)任。居間人不履行必要的調(diào)查與核實義務(wù)看上去符合一個侵權(quán)行為的構(gòu)成要件，但其在本質(zhì)上卻并是侵權(quán)責(zé)任。

首先，居間人依據(jù)其與委托人之間的合同關(guān)系承擔(dān)損害賠償責(zé)任。誠如王澤鑒先生所述，侵權(quán)責(zé)任的適用范圍僅在于未有社會接觸的當(dāng)事人之間所產(chǎn)生的矛盾。若當(dāng)事人以接觸的方式進(jìn)行結(jié)合，并負(fù)有相互扶助的義務(wù)時，則法律應(yīng)另用更為具體的法律關(guān)系解決沖突［10］。因此，居間機(jī)構(gòu)的瑕疵履行侵害的是委托人具體的債權(quán)，理應(yīng)適用合同法解決。此當(dāng)然與消費者權(quán)益保護(hù)法有重要區(qū)別，在此不贅。并且房屋居間合同使得當(dāng)事人雙方產(chǎn)生合同關(guān)系，居間人對委托人存在著調(diào)查核實的義務(wù)，雙方當(dāng)事人之間因合同具有相對關(guān)系，則不應(yīng)適用一般人之間的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

其次，從違約行為的構(gòu)成要件可以發(fā)現(xiàn)，居間人不履行相應(yīng)的調(diào)查核實義務(wù)的行為恰好符合其規(guī)則。合同法第一百零七條是以嚴(yán)格責(zé)任的形式對違約責(zé)任加以規(guī)定的，值得注意的是，在第四百二十五條中對行為人的主觀心理狀態(tài)則要求是故意［11］。此項規(guī)定于理有所不合，此前有所論述。不過在此可以看出，合同法對居間人承擔(dān)責(zé)任的過錯要求體現(xiàn)了對居間行業(yè)發(fā)展的傾向性保護(hù)。所以在居間人違反調(diào)查核實義務(wù)的時候，如允許責(zé)任競合則會不適當(dāng)?shù)財U(kuò)大侵權(quán)責(zé)任法的適用范圍。因此，若調(diào)查核實義務(wù)的違反發(fā)生在不具有合同關(guān)系的當(dāng)事人之間，則可訴諸侵權(quán)責(zé)任法獲得救濟(jì)。居間人責(zé)任的承擔(dān)問題已經(jīng)可以被合同法的規(guī)定解決，則不必再借助侵權(quán)責(zé)任加以規(guī)制，因此居間人的責(zé)任乃是違約責(zé)任。

最后，如前所述，居間人的告知義務(wù)至少應(yīng)是該合同中的從給付義務(wù)。但是這里似乎存在一個義務(wù)不對應(yīng)的情況，因為，委托人支付居間報酬的義務(wù)則當(dāng)然是其的主給付義務(wù)。那么，從這個層面來講，不履行調(diào)查核實義務(wù)的民事責(zé)任的性質(zhì)亦是違約責(zé)任無疑。因此，居間人負(fù)損害賠償責(zé)任是乃是基于其不履行合同義務(wù)的緣由，則理應(yīng)是違約責(zé)任。

（二）責(zé)任承擔(dān)形式的理論爭議

第一種觀點認(rèn)為，若房屋居間人與相對人惡意串通損害委托人利益，居間人和相對人即有共同故意，而且共同實施了損害委托人合法利益的行為，基于雙方共同過錯的存在，對委托人所遭受的損失應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任［12］。筆者認(rèn)為，上述觀點適用連帶責(zé)任之前提判斷固然正確，而在本案當(dāng)中，居間人未履行的調(diào)查核實義務(wù)，乃是一種從義務(wù)，其與賣方并無共同侵權(quán)的故意，故不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第二種觀點有所不同，認(rèn)為假若居間合同之外的第三人是直接責(zé)任人 （導(dǎo)致委托人遭受損失的主要責(zé)任人），那么居間機(jī)構(gòu)未履行核查義務(wù)僅僅是間接原因，僅喪失報酬請求權(quán)，而應(yīng)承擔(dān)按份責(zé)任［13］。筆者認(rèn)為，若要適用按份責(zé)任，則必須確定加害方各自原因力的大小。倘若居間人承擔(dān)責(zé)任的對外范圍亦限于其份額，則將不當(dāng)縮小居間人的責(zé)任范圍，這與居間合同的立法宗旨相去甚遠(yuǎn)，并且也不利于征稿行業(yè)的發(fā)展。并且若適用按份責(zé)任，在邏輯上亦有不妥。例如，賣方?jīng)]有通過居間人，而是自行出售其房屋，未告知買方其房屋存在爭議，那么其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)100萬元的清償責(zé)任。那么若其通過居間人出賣房屋，其就只需承擔(dān)部分賠償責(zé)任，這明顯有違責(zé)任成立的原理和公平責(zé)任的要求。

第三種觀點有所創(chuàng)新認(rèn)為，居間機(jī)構(gòu)從其性質(zhì)上來說是專職從事居間活動的機(jī)構(gòu)，若未履行調(diào)查核實義務(wù)而使委托人的利益遭受損失的，其賠償責(zé)任的承擔(dān)似可以不真正連帶責(zé)任理論為基礎(chǔ)進(jìn)行過錯衡量。

（三）不真正連帶責(zé)任適用之理由

如前所述，合同法第四百二十五條第二款雖然規(guī)定了居間人違反如實報告義務(wù)的相應(yīng)法律后果，即喪失報酬請求權(quán)和承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是，此處僅明確了居間人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，卻并未明確其所承擔(dān)責(zé)任的形式（范圍）。有學(xué)者認(rèn)為，賠償?shù)倪吔鐟?yīng)是實際損失的數(shù)額，即以造成多少損失則承擔(dān)多少責(zé)任。此種觀點過于機(jī)械，并不可取。亦有觀點認(rèn)為，居間合同有其自身的特殊性，居間人并不是其促成的合同的當(dāng)事人，所以不能以合同陷于履行不能而產(chǎn)生的損失要求居間人承擔(dān)賠償責(zé)任，居間人所應(yīng)承擔(dān)的范圍可用締約時的信賴?yán)婕右悦鞔_。此種觀點過于縮小了居間人承擔(dān)責(zé)任的范圍，前文已有論述。還有一種觀點認(rèn)為，如果居間人違反誠信義務(wù)造成委托人利益受損的，將導(dǎo)致報酬請求權(quán)的喪失［14］。此種觀點于法不合，因合同法明確規(guī)定若居間失敗仍有權(quán)要求委托人支付部分必要費用。筆者認(rèn)為可以適用不真正連帶責(zé)任的理論基礎(chǔ)。

首先，對于傳統(tǒng)的不真正連帶責(zé)任理論，新頒布的侵權(quán)責(zé)任法對其早已有所突破。我國法律并未確認(rèn)此種責(zé)任，此乃諸多學(xué)者從法律的規(guī)定中所探知出的一類特殊責(zé)任［15］。不真正連帶責(zé)任主要是指，數(shù)個債務(wù)人導(dǎo)致同一人遭受損失，其原因一般有所不同，并且每個債務(wù)人對被害人都負(fù)有給付義務(wù)。真正特殊之處在于，債權(quán)人可隨時向任意一個債務(wù)人請求賠償全部損失。筆者認(rèn)為，不真正連帶責(zé)任最特殊之處在于，其追償方向的單一性、整體性。故一旦債權(quán)人的權(quán)利得以完全實現(xiàn)后，則外部關(guān)系消滅，即不得再次提請求。但有也學(xué)者提出不同意見認(rèn)為，數(shù)名債務(wù)人之間本身并無相互求償權(quán)［16］。筆者認(rèn)為，各個債務(wù)人之間當(dāng)然有權(quán)相互追償且是直接的追償。在此可以根據(jù)不當(dāng)?shù)美囊?guī)定和不真正連帶債務(wù)的性質(zhì)得出正確結(jié)論，如今外國法上不論是在判例還是理論上都認(rèn)為其可相互求償［17］。此外，侵權(quán)責(zé)任法上的規(guī)定也確認(rèn)了同樣的結(jié)論。值得注意的是，此乃我國現(xiàn)行侵權(quán)責(zé)任法和傳統(tǒng)的不真正連帶責(zé)任之間的一大區(qū)別。在居間合同當(dāng)中，則理應(yīng)可借鑒不真正連帶責(zé)任的相關(guān)規(guī)定。將違約責(zé)任按照過錯程度進(jìn)行分割。若讓委托人對外按照份額對居間人請求賠償，然后居間人再向案外人請求相應(yīng)賠償，這顯然不符合經(jīng)濟(jì)、效率的要求，并且將有可能徒增訴訟，不利于矛盾的解決。因此，在這里適用上述規(guī)則，可以化繁為簡，亦對居間人相對公平。居間機(jī)構(gòu)理應(yīng)最大限度地履行調(diào)查義務(wù)，否則，其對外應(yīng)承擔(dān)與其過錯相應(yīng)的責(zé)任，對內(nèi)則可對實際加害人給付人追償。此實質(zhì)上對其更為有利。

此外，在某些情形下雖然符合不真正連帶責(zé)任的要求，但若讓非直接的責(zé)任人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任似有失公平。所以，應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人雙方的過錯程度以確定責(zé)任份額。此外，有學(xué)者提出責(zé)任直接分擔(dān)理論和份額化處理不真正連帶債務(wù)的份等理論，其在大體上即是主張的此種觀點［18］。

其次，非直接責(zé)任人的賠償份額確定。一般而言，根據(jù)賠償責(zé)任的財產(chǎn)屬性，非直接責(zé)任人所應(yīng)承擔(dān)的份額是財產(chǎn)性的。在財產(chǎn)損失中，一般采取填平原則，受害人的過錯一般并不影響損害賠償?shù)姆秶?。但是，在我國《侵?quán)責(zé)任法》中，多次提及“相應(yīng)的責(zé)任”或“適當(dāng)?shù)呢?zé)任”［19］。例如，在數(shù)人分別侵權(quán)當(dāng)中的累積因果當(dāng)中，法律規(guī)定應(yīng)根據(jù)侵權(quán)人各自的過錯大小以確定其賠償數(shù)額；若難以確定過錯的大小，徑而平均承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。筆者以為，對內(nèi)責(zé)任、對外責(zé)任在此處有明顯體現(xiàn)。即需要考量原因力等情況然后加以綜合確定。此外，在數(shù)人共同侵權(quán)的情形中，各加害人要需對外負(fù)連帶責(zé)任，這是依其共同行為效果而言，但對內(nèi)而言，則理應(yīng)結(jié)合各自過錯大小、作用力等因素來分配賠償份額。誠如有學(xué)者所言，按照確定的過錯比例分配責(zé)任可以更好的實現(xiàn)分配的正義［20］?；氐骄娱g機(jī)構(gòu)的責(zé)任的問題上，可以肯定的是責(zé)任與過錯必須成比例，這才是最為公平的做法。需要平衡居間三方的各自利益，所以平攤責(zé)任的簡單解決辦法是極其不合理的。因此，可以肯定的是，此處運用不真正連帶責(zé)任的規(guī)則是合法、合理的。所以，對外非直接責(zé)任人（居間人）承擔(dān)過錯份額內(nèi)的責(zé)任，后對內(nèi)方可向第三人追償。那么，首先應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定來確立過錯程度的大小，若法有明文規(guī)定則依法處理，若法無明文規(guī)定則可主要采納比例分擔(dān)等做法。

（四）本案居間機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任方式的具體分析

綜合上述，在這里運用不真正連帶責(zé)任的規(guī)則，對本案作如下分析：

第一，如前所述，就該房屋是否可以全面履行，委托人實負(fù)有調(diào)查核實的義務(wù)。但因就房屋的性質(zhì)而言，一般情形下，委托人通過簡單查詢即可得知相關(guān)信息。在此情形中，委托人僅根據(jù)居間人的片面陳述即與案外人達(dá)成合意，顯然有較大的過失。因此，在合同履行過程中委托人自身存在過錯。在本案中委托人未對公證書的真實性進(jìn)行必要的核實與審查，致使未能發(fā)現(xiàn)出賣人的出生日期與其身份證號碼不一致的這一明顯錯誤。因此，其和房屋中介均有責(zé)任意義上的過錯，則可依照不真正連帶責(zé)任的原理使其雙方承擔(dān)各自的過錯責(zé)任。本案中的主要責(zé)任人并非居間人。雖然居間人不履行義務(wù)，但若要求其承擔(dān)全部損失明顯顯失公平。

事實上，若要居間人承擔(dān)賠償責(zé)任，則居間人的過錯大小必須綜合考慮，倘或過分縮小居間人所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任范圍，與《合同法》第二十三章的立法目的相去甚遠(yuǎn)［21］，反而不利于此行業(yè)的發(fā)展。因此，若要合理地做出妥善的認(rèn)定，則需本著利益平衡的原則，使得居間人的責(zé)任范圍得以明確。

第二，本案一審判決要求居間機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的數(shù)額與其過錯程度不符。正如前文所述，雖然居間人并不是直接責(zé)任人，但其是居間機(jī)構(gòu)具有極高的專業(yè)性理應(yīng)對相關(guān)事項要盡到更高的注意義務(wù)。疏于注意的程度則應(yīng)是判令承擔(dān)其責(zé)任的份額所應(yīng)考慮的重要因素之一。其一，居間機(jī)構(gòu)必須發(fā)揮專業(yè)的優(yōu)勢，對信息的完整性、真實性做出專業(yè)判斷，以滿足信息的真實和全面的要求，而不應(yīng)聽信其他人的一面之詞?；氐缴鲜霭咐梢园l(fā)現(xiàn)，出賣人在虛假公證文書上的出生日期與其真實日期不一致，但此情況僅需一般的注意即可輕易識別，而居間人未加以留意。其二，居間人未至公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場核查。居間人對和交易相關(guān)的重要事項應(yīng)有比委托人更為深刻的認(rèn)識。居間人有著豐富的專業(yè)知識和經(jīng)驗，理應(yīng)向委托人全面報告與締約有關(guān)的重要情況，之前則需要進(jìn)行調(diào)查與審核，以確保信息全面、可靠。而居間人并未向公證機(jī)構(gòu)核實真?zhèn)?，因此顯然違反了居間人應(yīng)當(dāng)盡力全面獲取與締約相關(guān)的事項的義務(wù)。此外，居間人無需通過任何復(fù)雜的手續(xù)即可直接查詢。其三，未對房屋的負(fù)擔(dān)情況進(jìn)行調(diào)查。上述管理辦法第二十二條明文規(guī)定了居間人的核查義務(wù)，即了解房屋的權(quán)屬情況，但居間人卻未及時詢問該房屋的相關(guān)情況。

因此，綜上所述，法律若沒有明確規(guī)定雙方分擔(dān)責(zé)任的形式，則應(yīng)適用比例原則，根據(jù)雙方的過錯程度、原因力大小等因素來綜合確定居間機(jī)構(gòu)的所應(yīng)賠償份額，判令居間人承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任是較為合適的。

四、結(jié)論

居間人履行如實告知義務(wù)之前，需要獲取全面真實的相關(guān)信息，所以應(yīng)該通過主動的審慎的調(diào)查核實來盡力達(dá)成這一目的。因此，若居間人未盡到此項義務(wù)，那么必須承擔(dān)違約責(zé)任。在判定居間人所承擔(dān)的責(zé)任份額時，不能脫離直接債務(wù)的關(guān)系。居間機(jī)構(gòu)未履行調(diào)查核實義務(wù)的行為不是直接原因乃是次要原因，不能使其賠償全部損失。如此，居間機(jī)構(gòu)實際上則承擔(dān)了直接責(zé)任，但這一損失是其無論在事先還是事中皆無法預(yù)見的，不符合可預(yù)見原則。因此，居間人承擔(dān)責(zé)任的形式可以借用不真正連帶責(zé)任的規(guī)則，即根據(jù)雙方過錯區(qū)分對外、對內(nèi)效力。所以，需立足于居間合同的目的，并適當(dāng)結(jié)合其他法律規(guī)范，依據(jù)利益平衡的原則，根據(jù)案件實際具體情況做出妥善的認(rèn)定。

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編輯：劉寧

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2095-7238（2016）04-0069-06

10.3969/J.ISSN.2095-7238.2016.04.011

2016-05-16