本刊記者　付　姓

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“互聯(lián)網(wǎng)+土地流轉(zhuǎn)”：看土流網(wǎng)如何“點(diǎn)土成金”

本刊記者付姓

土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必由之路。而在現(xiàn)實(shí)中，由于信息的不對稱和服務(wù)的不健全，一方面一些地方土地撂荒拋荒現(xiàn)象嚴(yán)重，另一方面一些新型經(jīng)營主體想流轉(zhuǎn)土地、擴(kuò)大規(guī)模，卻苦于無法及時找到合適地塊。為了服務(wù)土地流轉(zhuǎn)供需雙方、提高土地利用效率，土流網(wǎng)7年前就開始探索用“互聯(lián)網(wǎng)+”的方式專司土地流轉(zhuǎn)服務(wù)，通過建立線上線下土地流轉(zhuǎn)綜合服務(wù)平臺，幫助流轉(zhuǎn)雙方更好進(jìn)行對接、更快完成交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有3.4億畝土地在土流網(wǎng)上進(jìn)行登記掛牌，已成交9600萬畝。

3月20日，土流網(wǎng)宣布完成B輪融資，復(fù)娛文化和經(jīng)緯創(chuàng)投對其投資1.5億元。CEO伍勇表示，獲得投資的土流網(wǎng)將快速布局，2016年再發(fā)展800個線下土地流轉(zhuǎn)服務(wù)公司，再吸納5000名土地經(jīng)紀(jì)人。

創(chuàng)業(yè)7年，服務(wù)手段日益擴(kuò)展

伍勇告訴記者，進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)服務(wù)領(lǐng)域，源于自己早期的一些經(jīng)歷和思考。在與種植苗木的父輩們進(jìn)行接觸和交流中，伍勇發(fā)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)信息嚴(yán)重不對稱，土地租金有的幾十元一畝，有的則數(shù)百元。當(dāng)時，他正好在幫同學(xué)找房子，發(fā)現(xiàn)有很多提供房屋出租信息的平臺。于是，他萌發(fā)一個想法，是不是可以建立一個土地流轉(zhuǎn)平臺，為土地流轉(zhuǎn)雙方提供信息中介等服務(wù)。

當(dāng)他提出這個想法，卻聽到了很多質(zhì)疑的聲音，有人說“這是政府的事”，還有人說“買賣土地是違法的”。伍勇認(rèn)為，質(zhì)疑是因?yàn)槿藗儗τ谕恋亓鬓D(zhuǎn)政策不了解。當(dāng)時，他正好在看新聞聯(lián)播，知道十七屆三中全會提出了土地流轉(zhuǎn)的政策，就詳細(xì)學(xué)習(xí)了一遍?！笆邔萌腥珪v了要鼓勵土地流轉(zhuǎn)，要加強(qiáng)土地的流轉(zhuǎn)管理與服務(wù)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。到2009年，中央一號文件里面有一項(xiàng)就是建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，我看了這個文件才下決心創(chuàng)辦這個平臺，于是2009年我們就創(chuàng)辦了土流網(wǎng)?！蔽橛陆榻B說。

然而，創(chuàng)業(yè)初期，伍勇和他的團(tuán)隊(duì)由于沒有找到合適的運(yùn)作模式，甚至一度到了發(fā)不出工資的艱難境地。無奈之下，伍勇只能出去兼職好幾份工作。辛苦堅(jiān)持一段時間后，公司終于走上了正軌。

2011年，公司創(chuàng)辦了土地?cái)?shù)據(jù)中心，從而可以更好為流轉(zhuǎn)服務(wù)提供信息支撐。2012年，伍勇發(fā)現(xiàn)線下的投資者和當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)戶之間存在一些障礙，不信任，于是開始建立線下服務(wù)公司。“在中國你要想在農(nóng)村辦好事情，憑線上是不夠的，農(nóng)民不上網(wǎng)，另外農(nóng)民對外部的投資者還是有一些謹(jǐn)慎，所以我們找當(dāng)?shù)氐暮献骰锇?、?dāng)?shù)氐娜?，先是在線上進(jìn)行對接，然后在線下進(jìn)行服務(wù)，帶他去看地，核實(shí)土地的真實(shí)情況，給他做合同的法律咨詢，評估土地，幫助他們辦理土地流轉(zhuǎn)，協(xié)助工商資本去當(dāng)?shù)剞r(nóng)村發(fā)展農(nóng)業(yè)。也就是用當(dāng)?shù)厝俗霎?dāng)?shù)氐氖虑??！蔽橛卤硎?。?jù)介紹，從2012 年4月土流網(wǎng)在鄭州成立第一家線下土地流轉(zhuǎn)服務(wù)公司起，如今已經(jīng)建立了157家線下公司，覆蓋除西藏、臺灣外的中國所有省份，擁有根植于農(nóng)村的土地經(jīng)紀(jì)人1萬人左右。

2013年，土流網(wǎng)公司又推出了土地金融品種，提供土地的價值評估和變現(xiàn)處置服務(wù)。如今土流網(wǎng)已經(jīng)形成了4大核心業(yè)務(wù)：服務(wù)交易平臺、服務(wù)連鎖、數(shù)據(jù)中心和金融服務(wù)。線上，土流網(wǎng)擁有海量數(shù)據(jù)信息，有利于實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)信息對稱；線下，土流網(wǎng)設(shè)有土地流轉(zhuǎn)服務(wù)公司，培養(yǎng)了大量具備法律和政策知識的土地經(jīng)紀(jì)人，用專業(yè)的測畝儀等產(chǎn)品丈量土地，并與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作監(jiān)測土地的酸堿度等指標(biāo)。正是立足于專業(yè)的線下機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)平臺，土流網(wǎng)服務(wù)農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民致富的的手段不斷擴(kuò)展，能力日漸增強(qiáng)，作用更加凸顯。

政企合作，優(yōu)化土地資源配置

近年來，中央文件都要求各地建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理與服務(wù)。但在實(shí)踐中，建立好機(jī)構(gòu)與提供好服務(wù)并不容易劃等號。新疆昌吉州農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)管理局局長韓黎輝就坦言，“2015年全州七個縣市都把農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所建成了，但是運(yùn)行基本上沒有。我們有比較好的硬件設(shè)施，如交易所的場地，軟件設(shè)施也都已經(jīng)非常完備了。但在實(shí)際的運(yùn)行過程中，困難非常多，這個機(jī)構(gòu)需要政府運(yùn)行，需要經(jīng)費(fèi)，需要懂行業(yè)的規(guī)范，所以難度非常大。”

針對此種情況，土流網(wǎng)探索嘗試了政企合作的模式。“政府做管理、政策制定和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的事情；我們做服務(wù)，做交易；雙方結(jié)合，加上互聯(lián)網(wǎng)，就把農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的閉環(huán)形成了。政府做登記確認(rèn)的事情，我們看地，包括現(xiàn)場拍照，做核實(shí)土地真實(shí)性的事情，這是我們?nèi)珖讋?chuàng)的政企合作的主流模式。”伍勇介紹說。

鑒于土流網(wǎng)信息面大、輻射面廣、可操作性強(qiáng)的優(yōu)勢，昌吉州與土流網(wǎng)達(dá)成合作意識，由土流網(wǎng)進(jìn)駐昌吉州，積極探索農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)，一到兩年將奇臺縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易打造成輻射全新疆、面向全國的交易平臺。

目前，這樣的合作業(yè)務(wù)，也在安徽阜陽市、湖南漢壽縣、湖南永州市零陵區(qū)等三個地方開展起來。

湖南省漢壽縣農(nóng)經(jīng)局副局長李娟介紹，當(dāng)?shù)剞r(nóng)經(jīng)局和土流網(wǎng)的合作方法，首先是流轉(zhuǎn)前信息的互通，漢壽縣負(fù)責(zé)把一些本地的地源信息、流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀和基本信息跟土流網(wǎng)互動，土流網(wǎng)負(fù)責(zé)把該縣土地信息在更廣泛的平臺進(jìn)行發(fā)布，打破地界；第二個步驟是流轉(zhuǎn)時，農(nóng)經(jīng)局主要負(fù)責(zé)核實(shí)經(jīng)營權(quán)的真實(shí)性和有效性，根據(jù)農(nóng)戶的申請頒發(fā)經(jīng)營權(quán)證，土流網(wǎng)負(fù)責(zé)實(shí)地勘測，負(fù)責(zé)招商引資、項(xiàng)目開發(fā)；流轉(zhuǎn)之后，當(dāng)?shù)卦偬剿魍亮骶W(wǎng)聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)做好經(jīng)營權(quán)抵押的相關(guān)服務(wù)，最大限度地降低融資的風(fēng)險。

國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部研究員張?jiān)迫A告訴記者，政府公益性土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場和市場化的中介服務(wù)組織，這兩者可以很好合作?！罢块T做的土地流轉(zhuǎn)市場是以縣為單位的，關(guān)于地域之間的打通和信息的共享做的還比較少。但是市場化的中介組織，可以打通這個界限，可以共享資源，在更大范圍內(nèi)、更大的區(qū)域內(nèi)對接供給需求雙方的信息，降低企業(yè)農(nóng)民在市場上搜尋另外一方的交易成本。也可以提高土地交易效率，而且中介服務(wù)組織可以通過一個更加市場化、專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍，做好法律咨詢、做好合同簽訂等服務(wù)工作?！?/p>

金融閉環(huán)，破解土地抵押瓶頸

對于未來的發(fā)展，伍勇表示，“土地金融是土流網(wǎng)未來的突破方向。”當(dāng)下，雖然國家鼓勵農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的合法流轉(zhuǎn)，但是由于沒有專業(yè)的土地價值評估機(jī)構(gòu)，土地一直沒有辦法像房屋一樣成為抵押資產(chǎn)，抵押貸款問題一直成為難題，也桎梏了土地流轉(zhuǎn)的效率。打通這個關(guān)隘，是疏通這個市場的重要一環(huán)。

對此，伍勇提出，經(jīng)過7年的發(fā)展積累，土流網(wǎng)已做成了中國最大的土地信息數(shù)據(jù)庫，可以把中國土地流轉(zhuǎn)的面積、價格、走勢等信息整合起來，形成評估標(biāo)準(zhǔn)，為農(nóng)民免費(fèi)評估土地價值。“如此一來，土地這種不動產(chǎn)，可以作價貸款，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營權(quán)金融化?！?/p>

在土流網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人陶慧龍看來，除了評估難，在整個農(nóng)村金融服務(wù)里面，還有兩個痛點(diǎn)，分別是擔(dān)保難和處置難。

為此，土流網(wǎng)首創(chuàng)了一種土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款模式，即引入保險公司/擔(dān)保公司為農(nóng)民提供擔(dān)保，使得土地經(jīng)營權(quán)抵押的綜合貸款成本低至8%，低于市場行情的12%。如農(nóng)民無法及時還款，保險或者擔(dān)保公司先行賠付后，土流網(wǎng)立即啟動土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，幫助銀行和保險公司回收資金。

“當(dāng)出現(xiàn)風(fēng)險后，我們對土地的處置非常迅速。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)是一個講究農(nóng)時的領(lǐng)域，如果在整個春播過程中，土地沒有流轉(zhuǎn)出去，那么這塊土地一年的價值就沒有了，金融這邊對時效性要求最嚴(yán)格，我們土流網(wǎng)最大的優(yōu)勢就是資產(chǎn)處置這塊，我們對不良資產(chǎn)處置的迅速是對合作伙伴最大的承諾?！碧栈埤堈f。

據(jù)郵儲銀行漢壽支行行長李軍介紹，該行和土流網(wǎng)共同完成了23筆、600多萬的專業(yè)評估和貸款委托?！巴ㄟ^這個握手，我們這兩年慢慢把農(nóng)村土地這塊的市場培育起來了?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年2月，通過土流網(wǎng)的牽線搭橋，共撮合貸款金額6000萬元。伍勇表示，2016年，希望土地經(jīng)營權(quán)貸款達(dá)到10億元。