本刊記者 徐 剛

為建立健全同權(quán)同價的用地制度提供動力
——《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》解讀

本刊記者 徐 剛

6月3日，中國銀監(jiān)會、國土資源部聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。近日，國土資源部相關(guān)負責人就《辦法》的適用范圍、流程管理、抵押物評估處理進行了詳細解讀。

據(jù)該負責人介紹，根據(jù)黨中央、國務(wù)院農(nóng)村土地制度改革部署要求，《辦法》對適用地區(qū)、適用地類、有效期限進行了明確界定。對適用地區(qū)，《辦法》明確允許開展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地僅限于國家確定的15個入市改革試點縣（市、區(qū)）地區(qū)。對適用地類，《辦法》明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地，規(guī)定以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。對有效期限，《辦法》規(guī)定有效期至2017年12月31日，與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點時限保持一致。

該負責人表示，按照黨中央、國務(wù)院關(guān)于入市改革的基本原則，《辦法》規(guī)定在堅持土地公有制性質(zhì)不變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，落實農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價。《辦法》共三十五條，涉及銀行業(yè)金融機構(gòu)開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款和土地管理的相關(guān)環(huán)節(jié)，體現(xiàn)出系統(tǒng)性、規(guī)范性和創(chuàng)新性特點?！掇k法》從貸款的目的、依據(jù)和總體要求，貸款業(yè)務(wù)開展的范圍、貸款的全流程管理、貸款的風險保障機制、監(jiān)管部門的職責等方面對開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)進行了詳細規(guī)定。

該負責人介紹，按照同權(quán)同價原則，參照依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)可以抵押的規(guī)定，《辦法》允許具備處分權(quán)的兩類農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資。一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。二是尚未入市但具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以入市，對具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，進行了范圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經(jīng)依法進行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點縣（市、區(qū)）政府同意抵押權(quán)實現(xiàn)時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，依法進行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。《辦法》同時規(guī)定下列集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押：權(quán)屬不清或存在爭議的；司法機關(guān)依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。

針對貸款條件，該負責人強調(diào)，嚴把貸款條件，是控制貸款風險，順利在試點地區(qū)推動集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)開展的必要手段?！掇k法》從依法持有土地使用權(quán)證書、符合土地總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃、未設(shè)定優(yōu)先受償?shù)钠渌棛?quán)利等方面提出了要求，并要求銀行業(yè)金融機構(gòu)在盡職調(diào)查時對借款人是否有資質(zhì)、抵押物權(quán)屬是否清晰、價值評估是否合理、是否符合規(guī)劃、是否容易處置變現(xiàn)等問題進行詳細的調(diào)查，力爭防范貸款風險，提高資產(chǎn)質(zhì)量。

該負責人表示，《辦法》規(guī)定銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價值評估制度?？刹捎猛獠吭u估或內(nèi)部評估的方式對用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進行價值評估。同時規(guī)定，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當按照抵押合同的約定，加強抵押品的動態(tài)管理和價值重估，保證抵押權(quán)利的真實、合法、足值、有效。