劉慧

（安徽大學(xué)，安徽　合肥　230601）

關(guān)于供給側(cè)改革去庫存的認(rèn)識(shí)

劉慧

（安徽大學(xué)，安徽合肥230601）

“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”這個(gè)名詞，最初是在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，由習(xí)近平總書記提出的.作為一個(gè)全新的表述，”供給側(cè)”的概念后來又多次被提到.回顧供給側(cè)改革的理論淵源和相關(guān)先行經(jīng)驗(yàn)，對(duì)照中國經(jīng)濟(jì)供需不平衡以及房地產(chǎn)大量庫存的現(xiàn)狀，更清晰得把握供給側(cè)改革特別是去庫存任務(wù)的重點(diǎn).然后結(jié)合我國國情，與我國之前強(qiáng)調(diào)的刺激需求端的措施不同，房地產(chǎn)去庫存這次需要依賴供給側(cè)改革，要將房地產(chǎn)去庫存化與城鎮(zhèn)化、農(nóng)民工市民化結(jié)合起來，努力建立購租并舉的住房制度，從而反過來積極有效得推動(dòng)供給側(cè)改革.

供給側(cè)；去庫存；政策建議

1　引言

2015年11月23日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議提出，在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，要著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革.隨后，”供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語頻繁出現(xiàn)在以后的中央政治局和國務(wù)院常務(wù)會(huì)等高層會(huì)議中.那么究竟何謂供給側(cè)改革？一般來說，投資、消費(fèi)和出口是需求側(cè)的三大動(dòng)力，而供給側(cè)則有勞動(dòng)力、土地、資本和創(chuàng)新四大要素構(gòu)成；有專家總結(jié)，我國的供給側(cè)改革是主要圍繞”去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”這五大重點(diǎn)任務(wù)來展開的.而本文主要想介紹的是去庫存方面.

2　我國目前的供需國情以及庫存狀態(tài)

2.1我國目前的供需國情

我國自2007年以來，中國經(jīng)濟(jì)增速逐年下滑.從需求側(cè)來看，自2010年，全球的出口量增長速度開始降低，過去三年增長率幾乎為零，相應(yīng)地中國也難以繼續(xù)保持增長，并且由于漸漸失去低成本的優(yōu)勢(shì)，很多低端制造業(yè)也開始向東南亞轉(zhuǎn)移.2011年的人口結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，到了2012年，人口撫養(yǎng)比到了最低點(diǎn)，并有回升趨勢(shì)，2013年房地產(chǎn)銷售狀況不好，增長速度出現(xiàn)了持續(xù)下降的情形，同時(shí)工業(yè)化的投資增速也有所下降.

從實(shí)質(zhì)上來看，自從2015年以來，由發(fā)改委最新批示的基建項(xiàng)目規(guī)模已超2萬億，央行業(yè)已連續(xù)5次降息降準(zhǔn)、，但是總體投資情況依然不可觀.特別是，例如雖然國內(nèi)消費(fèi)增長率有所下降，但中國居民在海外瘋狂掃貨，跨境出游也是持續(xù)高增長.這意味著，我國當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)問題，重在中長期供給的問題，而非短期需求.

所以說，我國目前的供需不匹配問題，主要就是結(jié)構(gòu)上存在問題.針對(duì)結(jié)構(gòu)性上的問題，則要采取結(jié)構(gòu)方面的改革去解決，不能用類似的需求管理政策去應(yīng)對(duì)，那只是有助于解決周期性波動(dòng)問題.一直以來，中國都在依賴投資去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上卻存在著消費(fèi)動(dòng)力不足的問題，最后導(dǎo)致產(chǎn)能過剩、影子銀行、銀行不良資產(chǎn)率上升、房?jī)r(jià)上漲過快甚至是房?jī)r(jià)泡沫、地方債務(wù)壓力加大、企業(yè)運(yùn)作效益降低等一系列副作用和后遺癥.

2.2我國的庫存狀態(tài)

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至2015年末，我國商品房待售面積近7.2億平方米，與2014年底的6.2億相比，增加了近1億平方；同時(shí)；待售面積與月均銷售的比值，也從2014年底的6.0上升到6.8，大面積的待售住房庫存主要分布在二、三線城市.此外，政策上也表示在不實(shí)施”限購”的城市，最低首套房首付可降至20%，下調(diào)幅度較大.至于限購政策，目前除了北上廣深四個(gè)一線城市和海南三亞市外仍保留以外，全國其他城市已基本取消了.從這些促進(jìn)樓市去庫存的房貸新政來看，國家也在積極通過降低房貸門檻，刺激首套房剛需和二套房改善型需求等措施，以期達(dá)到去房產(chǎn)庫存、消風(fēng)險(xiǎn)的目的.

如今房地產(chǎn)過剩幾乎是人們都知道的事實(shí)，尤其是面臨現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)緊縮的大蕭條時(shí)期，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑，過剩的產(chǎn)業(yè)不僅占用了大量資金，而且背后積累了大量的債務(wù).所以，在我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展中，如何有效得進(jìn)行房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為目前迫切需要面對(duì)的難點(diǎn).過去我國樓市調(diào)控的落腳點(diǎn)一直放在需求端方面，例如放寬限購和降低首付等措施，都是通過從需求端刺激人們的住房需求，從而釋放大量庫存.而實(shí)際上、土地財(cái)政和投資投機(jī)等相關(guān)因素對(duì)房地產(chǎn)的影響巨大，在土地升值推高房?jī)r(jià)的同時(shí)，反而容易呈現(xiàn)出一種低質(zhì)量的供給狀態(tài).在供給方面，房產(chǎn)庫存積壓嚴(yán)重，供大于求的情況主要出現(xiàn)在三四線城市中，一二線城市由于人口集聚等原因需求反而呈現(xiàn)不斷提高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡的狀態(tài).

去庫存這一說法不是國家第一次提及，我國過去一年多來推行的去庫存政策，如曾經(jīng)施行的公積金貸款、購房降稅或者補(bǔ)貼等措施，實(shí)際上還是屬于刺激消費(fèi)需求的范疇，對(duì)于房地產(chǎn)供給側(cè)方面的改善力度還不夠.因此，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存化，光依賴刺激消費(fèi)來解決問題不僅不切實(shí)際，還可能造成表面現(xiàn)象，治標(biāo)不治本.應(yīng)該在繼續(xù)刺激消費(fèi)的水平上，順應(yīng)當(dāng)下供給側(cè)改革的潮流，開始在供給側(cè)使勁，進(jìn)一步進(jìn)行去庫存的努力.

3　關(guān)于去庫存的建議

3.1與城鎮(zhèn)化結(jié)合起來去庫存

要抓住農(nóng)民工這一人群，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)住房制度改革，然后將房產(chǎn)去庫存跟城鎮(zhèn)化結(jié)合起來.目前，我國有近3億的農(nóng)民工，數(shù)據(jù)顯示2015年全國外出農(nóng)民工為16884萬人，比上年增長0.4%，增加了約63萬人，但這其中，僅有1億左右的農(nóng)民工在外出工作地有購得房產(chǎn).這雖然可以反映出農(nóng)民工有著對(duì)住房的巨大潛在需求，但是，農(nóng)民工總體收入水平和支付能力都較低，同時(shí)獲貸款能力也不高，將去庫存的希望完全寄托于農(nóng)民工的買房需求并不科學(xué).

除了加快落實(shí)戶籍制度改革政策，通過放寬農(nóng)民工的落戶條件，推進(jìn)戶籍制度改革這些基本的措施，還應(yīng)該貫徹廉租房的施行，即由政府出錢買房之后再將其轉(zhuǎn)變?yōu)榱夥浚詈蟮蛢r(jià)租給農(nóng)民工居住.總體來說，目前全國房地產(chǎn)庫存總量大約有18億平方米，在一些房產(chǎn)積存量嚴(yán)重的三四線城市，庫存量甚至達(dá)到其月均銷售面積的20倍左右.如果通過政府購房再低價(jià)轉(zhuǎn)租的廉租房措施，在短期將有助于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)發(fā)展，乃至帶動(dòng)如建筑、裝潢、設(shè)備制造等相關(guān)行業(yè)的積極發(fā)展.從長遠(yuǎn)來看，這也有助于加強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定，提高社會(huì)福利，引導(dǎo)勞動(dòng)力從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等效率更高的部門，縮小貧富差距，提高經(jīng)濟(jì)增長率水平.

3.2建立購租并舉的住房制度

在2015年末召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中，就提及2015年全年棚戶區(qū)改造開工580萬套，創(chuàng)歷史新高，貨幣化安置比例達(dá)到28%，對(duì)去庫存發(fā)揮了重要作用.所以會(huì)議計(jì)劃2016年再安排600萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)，繼續(xù)通過推進(jìn)棚改貨幣化安置，來提高居民安置比例，從而降低房產(chǎn)庫存量.同時(shí)要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，用好住房公積金，推動(dòng)住房租賃向著規(guī)?；蛯I(yè)化方向發(fā)展，建立購租并舉的住房制度.對(duì)于購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度，簡(jiǎn)單來說就是支持那些具備購房能力的常住人口去購買商品住房.而那些沒有購房意愿的或者是有意愿但不具備購房能力的人口，則支持其在租賃市場(chǎng)上選擇租房居住.最后，對(duì)于低收入住房困難家庭，若符合相關(guān)條件，可申請(qǐng)公共租賃住房租住，或者由國家發(fā)放租賃補(bǔ)貼來保障其基本生活需求.

3.3進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)過度開發(fā)供地

因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲迅速，房產(chǎn)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)有利可圖，可能會(huì)盲目投資擴(kuò)大發(fā)展，為了避免這一現(xiàn)象，需要國家抑制房地產(chǎn)過度開發(fā)供地.過去，我國各級(jí)政府在城市用地建設(shè)上管制教松，相應(yīng)的制約措施也不完善，尤其是對(duì)城市的發(fā)展速度和規(guī)模以及經(jīng)濟(jì)狀況上，缺乏科學(xué)論證和合理規(guī)劃，以至于不確定城市土地中可用于房地產(chǎn)開發(fā)的比例.再加上政府對(duì)土地財(cái)政拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的依賴性較強(qiáng)，房產(chǎn)開發(fā)上也存在著巨大的利潤，賣地沖動(dòng)較大，極容易造就房地產(chǎn)開發(fā)過度，去庫存進(jìn)展緩慢.

為此，各級(jí)國土部門要嚴(yán)格制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，將規(guī)劃監(jiān)督等職責(zé)落到實(shí)處，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)用地的管理力度.同時(shí)，為了防止各級(jí)政府的房地產(chǎn)用地審批審核過松、權(quán)力過大乃至失控問題的出現(xiàn)，上級(jí)政府和人大要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行共同監(jiān)督；并增強(qiáng)監(jiān)管威懾力，建立高庫存問責(zé)機(jī)制，對(duì)地方政府的改善房地產(chǎn)供給側(cè)施加相應(yīng)的壓力和緊迫感，嚴(yán)格控制三、四線城市的宅基地供應(yīng).

4　總結(jié)

如今，面對(duì)當(dāng)下各地特別是三四線城市巨大的住房去庫存壓力，要做好解決工作，需要順應(yīng)供給側(cè)改革的思潮，理解其內(nèi)在涵義.要秉持著消化房地產(chǎn)庫存主要從供給側(cè)角度思考辦法，首先從房產(chǎn)開發(fā)商這一供給方著手，通過適度得降低房?jī)r(jià)來消化庫存，有效提高房產(chǎn)銷售量.同時(shí)還要強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制的決定性作用，從市場(chǎng)供求規(guī)律的發(fā)展中引導(dǎo)開發(fā)商主動(dòng)降房?jī)r(jià).如果住房庫存確實(shí)過大，開發(fā)商也著急拋售商品房來緩解運(yùn)作壓力，那么其價(jià)格自然會(huì)有所下降.若只是政府對(duì)庫存量擔(dān)心，開發(fā)商卻不以為然，認(rèn)為住房庫存并非過大，光有政府從需求端，供給側(cè)反復(fù)施加政策刺激，反而會(huì)抑制市場(chǎng)供求規(guī)律的功能，讓開發(fā)商坐等政府發(fā)力，扼殺可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)降低的情形.

總體來說，對(duì)于放寬限購、降低首付款比例，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，確有完善調(diào)控政策、推動(dòng)住房去庫存的功用，從長遠(yuǎn)看，除了需求端的不斷刺激，供給端的改革會(huì)漸漸發(fā)展為房產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵.

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2016-05-09