李犇

金輝股份將成為6年內(nèi)的首個(gè)在A股市場IPO的地產(chǎn)企業(yè)，這預(yù)示著房企在A股融資有所松動。但是，公司近年來不穩(wěn)定的業(yè)績與快速激增的庫存，或?qū)⒂绊懫銲PO進(jìn)程

房企IPO在2016年又迎來了新的曙光。

自2010年以來，房地產(chǎn)企業(yè)IPO被暫停，如綠地控股等地產(chǎn)類公司只能通過借殼等方式完成上市。但這種情況在2016年1月29日得以打破，主營房地產(chǎn)開發(fā)的金輝股份赫然出現(xiàn)在證監(jiān)會網(wǎng)站IPO信披名單中，這也意味著房企在A股IPO的限制開始松綁。

本次IPO，公司擬登陸上交所，計(jì)劃募資60億元，用于建設(shè)重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園等4個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。但《投資者報(bào)》記者也注意到，金輝股份近年來的業(yè)績并不穩(wěn)定，2014年歸母凈利潤同比下滑8.6%；另外，公司業(yè)務(wù)主要集中在二三線城市，存貨數(shù)額較大，未來也許會出現(xiàn)樓盤滯銷的情況。而公司毛利率的逐年下滑似乎也預(yù)示著二三線城市樓盤銷售或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期。

為了幫助投資者更好地了解公司當(dāng)前經(jīng)營情況，《投資者報(bào)》記者向公司發(fā)出采訪提綱且致電相關(guān)負(fù)責(zé)人，并于近期收到了公司對相關(guān)問題的答復(fù)。

拿地成本高致業(yè)績下滑

增收不增利是金輝股份2014年所面臨的重要問題。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年金輝股份營業(yè)收入同比增長19.5%，但歸母凈利潤卻出現(xiàn)了8.6%的下滑，公司利潤不升反降的原因是什么呢？

對此，公司在受訪中表示：“隨著土地紅利的逐步釋放，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤普遍存在下降趨勢，但公司2013年和2014年的銷售凈利潤率仍高于Wind資訊所顯示的同行業(yè)已上市公司的平均值，盈利水平在行業(yè)內(nèi)有著較強(qiáng)的競爭力?！?/p>

“除此之外，由于公司部分新進(jìn)入城市的首批項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)于2014年，作為品牌推廣的前期項(xiàng)目，整體利潤貢獻(xiàn)率略低。目前，隨著全國布局的完成，公司將著力深耕現(xiàn)有城市，品牌效應(yīng)和規(guī)模效益推動項(xiàng)目利潤水平穩(wěn)步增長，對于公司未來業(yè)績形成強(qiáng)有力的保證。”

《投資者報(bào)》記者注意到，業(yè)績下滑與公司毛利率下降不無關(guān)系。2013～2015年三季度該數(shù)字分別為41%、33%和25%，三年下滑近四成。對此，公司在招股書中也表示，毛利率下跌與土地成本提升有關(guān)，近年來拿地成本不斷提高。

記者同時(shí)注意到，公司官網(wǎng)上發(fā)布消息稱，去年12月剛以10.1億元（1.6萬元/平米）拿下南京江寧區(qū)地王，這是否表明未來公司將采取高成本拿地策略，而相應(yīng)毛利率又是否會因此維持在較低水平？

“公司2013年的毛利率水平遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，2014年以后隨著公司項(xiàng)目土地成本趨向市場平均水平，公司毛利率水平也趨向于行業(yè)水平?！苯疠x股份表示，“隨著公司全國化布局的基本完成，公司的拿地策略仍堅(jiān)持深耕城市，投資項(xiàng)目均經(jīng)過嚴(yán)格的財(cái)務(wù)指標(biāo)測算，確保較高的投資收益。南京江寧地區(qū)地塊的取得，結(jié)合近期長三角地區(qū)二級市場房產(chǎn)價(jià)格的增長趨勢，經(jīng)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測，雖有一定程度的溢價(jià)但未來會給公司帶來可觀的項(xiàng)目收益。同時(shí)，長三角地區(qū)也是國內(nèi)主流開發(fā)商重點(diǎn)參與區(qū)域，未來升值空間很大?！?/p>

存貨增長過快需警惕

與公司經(jīng)營息息相關(guān)的另一個(gè)重要指標(biāo)是存貨，特別是公司業(yè)績不振的時(shí)候，存貨的增長往往會拖累凈利潤的增長。

以金輝股份為例，2015年前三季度公司存貨賬面價(jià)值為252億元，占總資產(chǎn)比例達(dá)到61%。光存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額就達(dá)到了7.5億元，顯然對公司凈利潤造成了很大影響（同期凈利潤8.2億元）。

如此高的存貨比例，再融資開發(fā)地產(chǎn)是否會使存貨進(jìn)一步增加？在消化存貨方面公司有何計(jì)劃？

金輝股份表示：“存貨的增加說明了公司的規(guī)模擴(kuò)張，土地儲備的逐年增加；而且同行業(yè)存貨占總資產(chǎn)平均比例為62.1%，公司的存貨占比在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)公司的銷售大部分為預(yù)售形式，已預(yù)售的房屋因未達(dá)到竣工并交房的結(jié)轉(zhuǎn)條件，其成本仍體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨中。”

“公司存貨的跌價(jià)準(zhǔn)備為存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額的計(jì)提，公司通過定期測試來確定存貨可能存在的跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)提相應(yīng)的跌價(jià)準(zhǔn)備，以謹(jǐn)慎反映公司真實(shí)的資產(chǎn)質(zhì)量。當(dāng)然，針對重點(diǎn)城市，公司會通過加強(qiáng)品牌宣傳，制定特色化營銷方案的方式進(jìn)一步提高現(xiàn)有樓盤去化率?！?/p>

存貨增長的背后或許與公司主營二三線城市房地產(chǎn)有關(guān)。對此，業(yè)內(nèi)人士稱：2015～2016年國內(nèi)樓市將出現(xiàn)分化，一線樓市強(qiáng)勁，而二三四線城市將步入調(diào)整期。這是否將對公司未來的業(yè)績產(chǎn)生不良影響呢？針對這種情況，公司計(jì)劃如何改善？

金輝股份稱：“公司目前執(zhí)行穩(wěn)健的土地儲備策略，穩(wěn)步布局北京、上海等一線城市，做大做優(yōu)二線核心城市和區(qū)域中心城市，其中重點(diǎn)關(guān)注福州、上海等地。公司立足深耕的二三線城市中，均已進(jìn)入五年以上，熟悉所在市場及區(qū)域價(jià)值分布。同時(shí)，公司在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，一向堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略，無論是一線、二線還是三線城市，都嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)指標(biāo)測算。一線城市，公司重點(diǎn)關(guān)注未來升值空間；二三線城市，公司重點(diǎn)關(guān)注成熟稀缺區(qū)域，確保安全邊界。因此，即便樓市兩極分化，對于公司未來業(yè)績的表現(xiàn)也不會產(chǎn)生不良影響?！?