在執(zhí)行實(shí)踐中，被執(zhí)行人可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的情形較為常見，既有在諸如房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的租賃權(quán)，也有在諸如機(jī)動(dòng)車、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的租賃權(quán)。正確認(rèn)定并處理執(zhí)行標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)的租賃權(quán)，無論對(duì)于保護(hù)合法承租人的正當(dāng)權(quán)益還是對(duì)于充分實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)都具有至為重要的意義。

一、執(zhí)行標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的處理及其難點(diǎn)

執(zhí)行標(biāo)的物上是否負(fù)擔(dān)租賃權(quán)會(huì)對(duì)標(biāo)的物的變價(jià)程序、成交價(jià)格等產(chǎn)生影響，采用何種原則和方法對(duì)之進(jìn)行處理直接關(guān)系到執(zhí)行程序的復(fù)雜程度及其進(jìn)程。

(一)執(zhí)行標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的處理原則

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下稱《拍賣規(guī)定》)第31條第2款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣?！睋?jù)此，關(guān)于執(zhí)行標(biāo)的物上租賃權(quán)的處理可以分為兩個(gè)層次。

第一，原則上采“承受主義”?！八^承受主義，指執(zhí)行標(biāo)的物上有擔(dān)保物權(quán)或優(yōu)先受償權(quán)或用益物權(quán)等負(fù)擔(dān)時(shí)，其權(quán)利不因拍賣而消滅，應(yīng)由拍定人承受而言?！盵1]執(zhí)行標(biāo)的物上的租賃權(quán)由買受人承受是《合同法》第229條“買賣不破租賃原則”在執(zhí)行程序中的具體體現(xiàn)，究其原因，一則是因?yàn)閳?zhí)行程序中的變價(jià)從本質(zhì)上來說也是一種買賣，二則是因?yàn)樵O(shè)置租賃權(quán)的目的是為了占有和使用租賃物，負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行變價(jià)有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。

第二，例外情形下采“涂銷主義”?！八^涂銷主義，亦稱負(fù)擔(dān)消滅主義，乃指執(zhí)行標(biāo)的物上之擔(dān)保物權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)或用益物權(quán)等權(quán)利，因拍賣而消滅，拍定人取得該標(biāo)的物無任何負(fù)擔(dān)而言?！盵1]執(zhí)行標(biāo)的物上的租賃權(quán)不由買受人承受需要區(qū)分享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)與租賃權(quán)在設(shè)立時(shí)間上的先后順序，在后設(shè)立的租賃權(quán)不應(yīng)對(duì)在先成立的優(yōu)先受償債權(quán)構(gòu)成妨害，當(dāng)且僅當(dāng)在后設(shè)立的租賃權(quán)對(duì)在先成立的優(yōu)先受償債權(quán)實(shí)現(xiàn)有影響的，才需要將在后設(shè)立的租賃權(quán)除去后進(jìn)行變價(jià)，非此即應(yīng)負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行變價(jià)。

(二)執(zhí)行標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的處理難點(diǎn)

從執(zhí)行實(shí)踐來看，在對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)的租賃權(quán)進(jìn)行處理的過程中主要存在著四個(gè)方面的“認(rèn)定難”。

第一，租賃權(quán)是否合法成立“認(rèn)定難”。租賃權(quán)作為一種債權(quán)，其設(shè)立僅需出租人和承租人之間達(dá)成租賃協(xié)議即可。這種純意思表示的合意難以通過外在形式的證據(jù)加以證明，因此一些基層法院反映，現(xiàn)在每一處租賃物的拍賣幾乎都有案外人主張租賃權(quán)，[2]以致虛假租賃在執(zhí)行實(shí)踐中成泛濫之勢(shì)，嚴(yán)重妨礙了執(zhí)行程序的正常進(jìn)行。[3]

第二，承租人占有租賃物的時(shí)間“認(rèn)定難”。依據(jù)最高人民法院的相關(guān)精神，執(zhí)行程序中應(yīng)當(dāng)對(duì)《合同法》第229條作限縮解釋，將租賃權(quán)的成立限制于占有租賃物之后，以“占有”作為認(rèn)定租賃權(quán)成立與否的標(biāo)準(zhǔn)。[4]這為在執(zhí)行程序中認(rèn)定租賃權(quán)的成立提供了一個(gè)較為客觀的外在標(biāo)準(zhǔn)。但即便如此還有以下一些情形難以處理：其一，在設(shè)立擔(dān)保物權(quán)時(shí)未對(duì)租賃物進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查并固定證據(jù)的情形下，租賃物的占有時(shí)間與擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立時(shí)間孰先孰后難以確定；其二，在執(zhí)行查封時(shí)僅對(duì)租賃物辦理了查封登記而未張貼公告、封條并固定證據(jù)的情形下，租賃物的占有時(shí)間和查封時(shí)間孰先孰后也難以確定。

第三，承租人是否已經(jīng)足額支付租金“認(rèn)定難”。實(shí)踐中承租人提供租賃合同，主張租賃期限很長(zhǎng)(甚至20年)，租金卻一次性提前支付完畢的情形并不鮮見。[5]對(duì)于此類情形承租人往往除了提供被執(zhí)行人出具的收條外無其他證據(jù)加以證明，在收條僅需被執(zhí)行人單方即可出具的情況下就增加了認(rèn)定租金是否已經(jīng)支付的難度。

第四，在后設(shè)立的租賃權(quán)對(duì)在先成立的優(yōu)先受償債權(quán)實(shí)現(xiàn)有影響“認(rèn)定難”。執(zhí)行標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)無疑會(huì)減少競(jìng)買人的參與度和降低競(jìng)買人的積極性，并會(huì)因流拍和再次拍賣而造成執(zhí)行程序的遲延，這種情形是否屬于“實(shí)現(xiàn)有影響”，還是在拍賣保留價(jià)低于在先設(shè)立的優(yōu)先受償債權(quán)和執(zhí)行費(fèi)用的情況下才構(gòu)成“實(shí)現(xiàn)有影響”不無疑問。

二、執(zhí)行程序中案外人主張租賃權(quán)的路徑

執(zhí)行標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)，因承租人的參與和主張權(quán)利，使得原本只發(fā)生在申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人之間的執(zhí)行法律關(guān)系變得復(fù)雜起來，申請(qǐng)執(zhí)行人與承租人之間的利益在一定程度上是相互沖突的，如何公平地保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人和承租人的合法權(quán)益就顯得尤為重要。

(一)承租人主張租賃權(quán)可供選擇的路徑

承租人在執(zhí)行程序中的法律地位無非有兩種定位：其一是利害關(guān)系人，其二是案外人。對(duì)于前者，當(dāng)執(zhí)行法院未負(fù)擔(dān)租賃權(quán)拍賣執(zhí)行標(biāo)的物時(shí)，承租人可以作為利害關(guān)系人依照《民事訴訟法》第225條向執(zhí)行法院提出執(zhí)行行為異議，主張執(zhí)行法院的執(zhí)行方式錯(cuò)誤，侵害其合法權(quán)益。執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對(duì)該異議做出裁定，對(duì)裁定不服的，承租人可以向執(zhí)行法院的上一級(jí)法院申請(qǐng)復(fù)議。對(duì)于后者，當(dāng)執(zhí)行法院未負(fù)擔(dān)租賃權(quán)對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物進(jìn)行拍賣時(shí)，承租人可以作為案外人依照《民事訴訟法》第227條主張其對(duì)拍賣標(biāo)的物享有的合法租賃權(quán)并據(jù)之阻止執(zhí)行法院不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行拍賣。

雖然從法條文義上來看，這兩種權(quán)利救濟(jì)途徑似乎都有適用的余地，但深究起來又存在著以下一些問題。第一，就執(zhí)行行為異議而言，其性質(zhì)屬于程序上的救濟(jì)，一般而言執(zhí)行當(dāng)事人、利害關(guān)系人之間并不存在實(shí)體權(quán)利義務(wù)上的爭(zhēng)議，而是因?yàn)閳?zhí)行程序上的瑕疵侵害了其程序上的利益。[6]然而就承租人主張對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有租賃權(quán)而言，其實(shí)質(zhì)是主張享有占有、使用和收益的權(quán)利，這種權(quán)利應(yīng)當(dāng)屬于實(shí)體法上的權(quán)利，產(chǎn)生的爭(zhēng)議屬于實(shí)體權(quán)利義務(wù)爭(zhēng)議，適用執(zhí)行行為異議制度不甚妥當(dāng)。第二，就案外人異議而言，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》(以下稱《民訴法解釋》)第305條關(guān)于案外人提起執(zhí)行異議之訴的條件以及第313條關(guān)于案外人異議之訴的裁判結(jié)果的有關(guān)規(guī)定來看，都強(qiáng)調(diào)案外人就執(zhí)行標(biāo)的物享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，案外人理由成立的應(yīng)當(dāng)判決不得執(zhí)行系爭(zhēng)執(zhí)行標(biāo)的物。案外人提起異議之訴的根本目的在于阻止執(zhí)行，案外人異議之訴的基本功能在于解決異議標(biāo)的能否執(zhí)行的問題。[7]然而就案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物主張租賃權(quán)來看，其并不是要阻止對(duì)租賃物的執(zhí)行或者執(zhí)行法院不得執(zhí)行租賃物，而是要求執(zhí)行法院負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行變價(jià)以保護(hù)其在租賃物上所享有的租賃權(quán)。因此，適用案外人異議制度對(duì)承租人予以救濟(jì)似又有所不當(dāng)。

(二)救濟(jì)路徑的權(quán)衡——適用案外人異議制度

在執(zhí)行行為異議和案外人異議兩種制度都不是非常契合對(duì)承租人合法權(quán)益予以救濟(jì)的情況下，在兩者之間如何選擇適用不僅關(guān)系到執(zhí)行程序的順利進(jìn)行，而且關(guān)系到申請(qǐng)執(zhí)行人和承租人合法權(quán)益的公平維護(hù)。對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)賦予承租人作為案外人提出異議的權(quán)利以對(duì)其合法權(quán)益予以救濟(jì)，主要理由如下。

第一，租賃權(quán)在本質(zhì)上屬于實(shí)體權(quán)益，有關(guān)爭(zhēng)議從“審執(zhí)分離”原則的要求來看應(yīng)當(dāng)最終通過訴訟的方式予以解決?！皩張?zhí)分離”原則在執(zhí)行制度的發(fā)展過程中越來越多地體現(xiàn)在具體的制度中。如《民訴法解釋》第494條規(guī)定，交付特定物執(zhí)行中原物毀損或者滅失且雙方當(dāng)事人對(duì)折價(jià)賠償不能協(xié)商一致的，申請(qǐng)執(zhí)行人可以另行起訴。之所以改變直接裁定折價(jià)賠償?shù)淖龇ǎ淅碛芍饕钦蹆r(jià)賠償涉及實(shí)體法上的判斷，執(zhí)行程序中直接認(rèn)定超出了執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)有的職權(quán)范圍，有違“審執(zhí)分離”原則。[8]再如，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行案件立案、結(jié)案若干問題的意見》第10條第(二)項(xiàng)規(guī)定對(duì)因夫妻共同債務(wù)、出資人未依法出資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起的追加以及對(duì)一人公司股東的追加，申請(qǐng)執(zhí)行人或者被追加的被執(zhí)行人對(duì)不予追加裁定或者追加裁定不服的，不應(yīng)向上一級(jí)法院提起執(zhí)行復(fù)議，可以參照《民事訴訟法》第227條提起訴訟。[注]參見《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于貫徹落實(shí)〈最高人民法院關(guān)于執(zhí)行案件立案、結(jié)案若干問題的意見〉的實(shí)施意見(試行)》第23條。

第二，執(zhí)行程序中對(duì)租賃權(quán)的審查認(rèn)定不應(yīng)具有終局的效力。執(zhí)行程序中僅可根據(jù)表面證據(jù)進(jìn)行形式判斷，而不允許進(jìn)行實(shí)體性審查，這是執(zhí)行的形式判斷性，也稱之為“形式原則”(Formalisierungsgrundsatz)。[9]在此原則之下對(duì)租賃權(quán)的審查處理并不能夠全部查清案件的真實(shí)情況，在案件事實(shí)真?zhèn)尾幻鞯臓顟B(tài)下也沒有適用舉證責(zé)任原則對(duì)之做出裁判，這種非訴訟化的審查程序?qū)τ谇笆鏊念悺罢J(rèn)定難”的處理結(jié)果自當(dāng)不應(yīng)具有終局的效力。

第三，承租人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物依法所享有的占有、使用和收益等權(quán)利具有阻止執(zhí)行法院不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行變價(jià)的效力。關(guān)于在因租賃關(guān)系而占有租賃物的情形下，承租人有無權(quán)利提起案外人異議學(xué)界主要有三種觀點(diǎn)：一種為肯定說，認(rèn)為強(qiáng)制執(zhí)行只要影響到占有人之占有、使用和收益的，占有人就可以提起案外人異議之訴；[10]一種為否定說，認(rèn)為占有人因強(qiáng)制執(zhí)行而其使用、收益之權(quán)受到侵害的，應(yīng)聲明異議而無權(quán)提起案外人異議之訴；[11]一種為折衷說，認(rèn)為如果執(zhí)行標(biāo)的物非被執(zhí)行人所有，占有人有權(quán)提起案外人異議之訴，如果執(zhí)行標(biāo)的物為被執(zhí)行人所有，占有人有容忍強(qiáng)制執(zhí)行的義務(wù)，不得提起案外人異議之訴。[12]

在我國，相關(guān)法律和司法解釋未能對(duì)之做出明確的規(guī)定，但從最高人民法院關(guān)于承租人能否提起案外人異議以及異議之訴的理解來看，也只是認(rèn)為根據(jù)“買賣不破租賃”原則，租賃權(quán)的行使并不受租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的影響，只要執(zhí)行行為不影響承租人對(duì)租賃物的使用，承租人就無權(quán)請(qǐng)求排除對(duì)租賃物的強(qiáng)制執(zhí)行。[13]據(jù)此，當(dāng)執(zhí)行法院不認(rèn)可承租人的權(quán)益并對(duì)租賃物不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行變價(jià)時(shí)必然會(huì)影響到合法承租人對(duì)租賃物的占有、使用和收益，依據(jù)相反解釋承租人便有權(quán)提起案外人異議，在案外人異議被裁定駁回的情況下再提起異議之訴以資救濟(jì)。[注]在司法實(shí)務(wù)中，上海、浙江和江蘇等地法院相關(guān)指導(dǎo)性意見也都明確承租人可以作為案外人提出案外人異議和案外人異議之訴。參見《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于在執(zhí)行程序中審查和處理房屋租賃權(quán)有關(guān)問題的解答(試行)》第2、3條，《浙江省高級(jí)人民法院關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時(shí)案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》第5條以及《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于執(zhí)行異議之訴案件審理指南》第26條等。對(duì)此，也有類似觀點(diǎn)認(rèn)為阻止執(zhí)行包括永久性地阻止和暫時(shí)性地阻止兩個(gè)層面。對(duì)于后者，案外人所主張的實(shí)體權(quán)利雖不能永久性地阻止執(zhí)行，但是案外人仍然可以以執(zhí)行行為侵害其合法權(quán)益為由要求暫時(shí)停止并對(duì)其錯(cuò)誤加以糾正后再予執(zhí)行。[14]

三、案外人通過異議及異議之訴主張租賃權(quán)的程序

承租人作為案外人提起異議及異議之訴有利于厘清審判與執(zhí)行的關(guān)系，也有利于公平地保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人和承租人的合法權(quán)益。就適用程序而言，有以下一些具體問題值得研析。

(一)承租人異議的提出

承租人提出案外人異議需要以執(zhí)行法院不認(rèn)可其租賃權(quán)并不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行變價(jià)為前提。如果執(zhí)行法院依職權(quán)認(rèn)可承租人的租賃權(quán)并負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行變價(jià)時(shí)，承租人對(duì)之有異議的只能依據(jù)《民事訴訟法》第225條提起執(zhí)行行為異議。對(duì)于不認(rèn)可租賃權(quán)，承租人可以通過案外人異議制度予以救濟(jì)，而對(duì)于認(rèn)可租賃權(quán)的，承租人只能通過執(zhí)行行為異議制度予以救濟(jì)，同樣性質(zhì)的實(shí)體性權(quán)利義務(wù)爭(zhēng)議一者通過實(shí)體性救濟(jì)予以處理而另一者則通過程序性救濟(jì)予以處理，著實(shí)不妥。

對(duì)此，筆者認(rèn)為對(duì)于執(zhí)行標(biāo)的物上是否負(fù)擔(dān)租賃權(quán)，執(zhí)行法院不宜依職權(quán)進(jìn)行認(rèn)定，執(zhí)行法院在裁定拍賣之后委托評(píng)估之前，可以在執(zhí)行標(biāo)的物上張貼公告或者通知持有人，告知被執(zhí)行人以及持有人自公告之日起十五日內(nèi)遷出不動(dòng)產(chǎn)或者將其他執(zhí)行標(biāo)的物交付執(zhí)行法院拍賣。案外人認(rèn)為其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有租賃權(quán)而合法占有的，應(yīng)當(dāng)自公告之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提出書面異議。案外人逾期未提出書面異議的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的物不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下對(duì)其進(jìn)行變價(jià)。案外人在執(zhí)行法院查封后即主張租賃權(quán)的，可以告知其在執(zhí)行法院裁定拍賣后再提起案外人異議。案外人因正當(dāng)原因未能在公告或者通知之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提出書面異議的，依據(jù)《民訴法解釋》第464條應(yīng)當(dāng)至遲在執(zhí)行標(biāo)的物執(zhí)行程序終結(jié)前提出。

案外人主張對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有租賃權(quán)而提出案外人異議的，除提交書面的異議書之外，還應(yīng)當(dāng)向執(zhí)行法院提供如下證據(jù)。第一，租賃合同。租賃期限為六個(gè)月以上的，依據(jù)《合同法》第215條應(yīng)當(dāng)提交書面的租賃合同。第二，占有租賃物的憑證。如被執(zhí)行人與承租人簽訂的租賃物交接書、承租人在租賃物所在地物業(yè)辦理的裝修或者入住手續(xù)證明文件以及承租人依照租賃合同繳納電費(fèi)、水費(fèi)、通信費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等公共事業(yè)用費(fèi)等。第三，租金支付憑證。如承租人向被執(zhí)行人支付租金的轉(zhuǎn)賬證明、第三人代為承租人向被執(zhí)行人支付租金的證明以及被執(zhí)行人出具的租金收款證明等。

(二)承租人異議的審查

承租人提出書面異議主張對(duì)租賃物享有租賃權(quán)并阻止執(zhí)行法院不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行變價(jià)的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行案件立案、結(jié)案若干問題的意見》第9條第(二)項(xiàng)、《民事訴訟法》第227條和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第2、3、11和12條進(jìn)行立案并組成合議庭以書面形式或者聽證的方式進(jìn)行審查。經(jīng)審查認(rèn)為承租人所主張的租賃權(quán)依法成立且能夠?qū)股暾?qǐng)執(zhí)行人的，裁定案外人異議成立，中止對(duì)租賃物不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)予以變價(jià)；經(jīng)審查認(rèn)為承租人所主張的租賃權(quán)依法不能成立或者不能夠?qū)股暾?qǐng)執(zhí)行人的，裁定駁回其異議。承租人所主張的租賃關(guān)系除了真實(shí)合法而外，其能否對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人則因申請(qǐng)執(zhí)行債權(quán)的不同而有所區(qū)別。

第一，申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)為普通債權(quán)的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條第1款，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封租賃物設(shè)定的權(quán)利負(fù)擔(dān)不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，因此被執(zhí)行人與承租人之間租賃合同的簽訂時(shí)間或者口頭約定時(shí)間(租賃期限在六個(gè)月以下或者不定期租賃的)以及承租人占有租賃物的時(shí)間都應(yīng)當(dāng)發(fā)生在執(zhí)行法院查封租賃物的時(shí)間之前。承租人如果為次承租人的，其承租租賃物還需要取得被執(zhí)行人的同意，且被執(zhí)行人同意轉(zhuǎn)租的時(shí)間、轉(zhuǎn)租合同的簽訂時(shí)間或者口頭約定時(shí)間以及次承租人占有租賃物的時(shí)間也都應(yīng)當(dāng)發(fā)生在執(zhí)行法院查封租賃物的時(shí)間之前。非此，承租人的租賃權(quán)不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)不負(fù)擔(dān)租賃進(jìn)行變價(jià)。

第二，申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)為優(yōu)先受償債權(quán)的，依據(jù)《物權(quán)法》第190條，訂立優(yōu)先受償債權(quán)合同前執(zhí)行標(biāo)的物已出租的，原租賃關(guān)系不受影響，優(yōu)先受償債權(quán)設(shè)立后執(zhí)行標(biāo)的物出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的優(yōu)先受償債權(quán)。[注]值得一提的是，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。這也就是說，抵押后出租的，因租賃合同對(duì)抵押物的受讓人不具有約束力，因此在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的過程中無論負(fù)擔(dān)租賃權(quán)是否對(duì)抵押債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成影響都當(dāng)然地不認(rèn)可租賃權(quán)。在《物權(quán)法》第190條確立租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的優(yōu)先受償債權(quán)原則以及《拍賣規(guī)定》第31條第2款對(duì)租賃權(quán)是否除去視是否影響優(yōu)先債權(quán)實(shí)現(xiàn)而確定的情況下，該條規(guī)定應(yīng)無適用的余地。據(jù)此，經(jīng)審查認(rèn)為簽訂租賃合同和占有租賃物的時(shí)間均發(fā)生在優(yōu)先受償債權(quán)設(shè)立的時(shí)間之前的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃權(quán)可以對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)裁定案外人異議成立，中止對(duì)租賃物不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)予以變價(jià)；經(jīng)審查認(rèn)為簽訂租賃合同和占有租賃物的時(shí)間均發(fā)生執(zhí)行法院查封的時(shí)間之前但在優(yōu)先受償債權(quán)設(shè)立的時(shí)間之后的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回案外人異議，依據(jù)《拍賣規(guī)定》第31條第2款的規(guī)定對(duì)租賃物予以變價(jià)；經(jīng)審查認(rèn)為，承租人對(duì)租賃物所主張的租賃權(quán)依法不能成立，或者簽訂租賃合同或者占有租賃物的時(shí)間發(fā)生在執(zhí)行法院查封的時(shí)間之后的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃權(quán)不可以對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回案外人異議。

承租人對(duì)執(zhí)行法院所做出的駁回其異議的裁定表示不服的，可以自收到裁定之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提起異議之訴，請(qǐng)求對(duì)租賃物負(fù)擔(dān)租賃權(quán)予以變價(jià)。

(三)執(zhí)行標(biāo)的物的變價(jià)程序

經(jīng)審查裁定案外人異議成立，中止對(duì)租賃物不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)予以變價(jià)，申請(qǐng)執(zhí)行人未在規(guī)定的期限內(nèi)提起異議之訴或者提起異議之訴被判決駁回且承租人要求繼續(xù)承租的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在租賃物負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下進(jìn)行變價(jià)。承租人要求解除租賃關(guān)系的，經(jīng)執(zhí)行當(dāng)事人、有關(guān)債權(quán)人和承租人的同意，可以在租賃物的變價(jià)款中優(yōu)先支付承租人已經(jīng)支付但尚未實(shí)際承租期間的部分租金和被執(zhí)行人因解除租賃關(guān)系而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。執(zhí)行當(dāng)事人、有關(guān)債權(quán)人和承租人就優(yōu)先支付的內(nèi)容無法達(dá)成一致的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在租賃物負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下進(jìn)行變價(jià)。經(jīng)審查裁定駁回案外人異議，案外人未在規(guī)定的期限內(nèi)提起異議之訴或者提起異議之訴被判決駁回的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在租賃物不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下進(jìn)行變價(jià)。

對(duì)于按照《拍賣規(guī)定》第31條第2款的規(guī)定對(duì)租賃物予以變價(jià)的，執(zhí)行法院可以區(qū)分兩種情形做出不同的處理。第一，在租賃物的委托評(píng)估中可以要求評(píng)估機(jī)構(gòu)分別在租賃物負(fù)擔(dān)租賃權(quán)和不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)兩種情況下分別做出評(píng)估報(bào)告，[注]在我國臺(tái)灣地區(qū)，“辦理強(qiáng)制執(zhí)行事件應(yīng)行注意事項(xiàng)”第42條第(四)項(xiàng)也規(guī)定：“債務(wù)人于不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)后，就同一不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定負(fù)擔(dān)或予出租者，執(zhí)行法院應(yīng)命鑒定人就無負(fù)擔(dān)或者未出租之價(jià)額與有負(fù)擔(dān)或出租之價(jià)額，分別估定?！盵15]經(jīng)評(píng)估認(rèn)為租賃權(quán)對(duì)在先的優(yōu)先受償債權(quán)實(shí)現(xiàn)沒有影響的，則應(yīng)當(dāng)在租賃物負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下對(duì)其予以變價(jià)，在變價(jià)的過程中發(fā)現(xiàn)無人應(yīng)買或者拍賣保留價(jià)低于在先的優(yōu)先受償債權(quán)和執(zhí)行費(fèi)用的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃權(quán)對(duì)在先的優(yōu)先債權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)裁定將租賃權(quán)除去后予以變價(jià)。裁定將租賃權(quán)除去后予以變價(jià)的是一個(gè)全新的拍賣程序，應(yīng)當(dāng)重新確定保留價(jià)并重新進(jìn)行變價(jià)。至于因流拍而再次拍賣但最終仍能實(shí)現(xiàn)在先的優(yōu)先受償債權(quán)的，由于優(yōu)先受償債權(quán)在變價(jià)的過程中也獲得了遲延履行期間債務(wù)利息的補(bǔ)償，并不構(gòu)成對(duì)其實(shí)現(xiàn)有影響。第二，經(jīng)委托評(píng)估認(rèn)為，負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行變價(jià)對(duì)在先的優(yōu)先受償債權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)直接裁定將租賃權(quán)除去后予以變價(jià)。

申請(qǐng)執(zhí)行人和承租人對(duì)執(zhí)行法院是否應(yīng)當(dāng)除去租賃權(quán)后對(duì)租賃物予以變價(jià)的裁定有異議的，可以依據(jù)《民事訴訟法》第225條提出執(zhí)行行為異議。對(duì)此，在我國臺(tái)灣地區(qū)學(xué)界通說也認(rèn)為，除去租賃權(quán)裁定屬于執(zhí)行法院的處分行為，是強(qiáng)制執(zhí)行方法的一種，執(zhí)行當(dāng)事人或者第三人如有不服的，應(yīng)當(dāng)向執(zhí)行法院聲明異議而不得直接對(duì)之提起抗告。[16]

(四)被執(zhí)行人和承租人通過虛假租賃妨害執(zhí)行的反制

經(jīng)執(zhí)行異議、異議之訴程序等確認(rèn)被執(zhí)行人與承租人通過虛構(gòu)租賃關(guān)系妨害執(zhí)行的，就妨害訴訟的強(qiáng)制措施而言，執(zhí)行法院可以依據(jù)《民事訴訟法》第113條對(duì)相關(guān)行為人予以罰款、拘留。就刑事責(zé)任而言，被執(zhí)行人和承租人的行為構(gòu)成拒不執(zhí)行判決裁定罪、非法處置查封扣押財(cái)產(chǎn)罪等犯罪行為的，還可以依法追究刑事責(zé)任。就民事責(zé)任而言，因被執(zhí)行人與承租人虛構(gòu)租賃關(guān)系，通過執(zhí)行異議、異議之訴妨害執(zhí)行而受到損害的，申請(qǐng)執(zhí)行人可以依據(jù)《民訴法解釋》第315條第2款提起訴訟要求被執(zhí)行人、承租人予以賠償。

然而，追究被執(zhí)行人、虛假承租人通過虛假租賃妨害民事訴訟的責(zé)任，包括刑事責(zé)任和民事責(zé)任，都屬于事后的責(zé)任追究。如何反制被執(zhí)行人和虛假承租人通過提起案外人異議和異議之訴以遲滯執(zhí)行程序在一定程度上比事后責(zé)任追究更為重要。依據(jù)《民訴法解釋》第465條第2款和第315條第1款，駁回案外人執(zhí)行異議裁定送達(dá)案外人之日起十五日內(nèi)以及案外人異議之訴的審理期間，執(zhí)行法院不得對(duì)系爭(zhēng)執(zhí)行標(biāo)的物進(jìn)行處分。通過“舉重以明輕”的解釋，在案外人異議的審查期間，執(zhí)行法院也應(yīng)不得對(duì)系爭(zhēng)執(zhí)行標(biāo)的物進(jìn)行處分。因此，在執(zhí)行實(shí)踐中有些被執(zhí)行人為達(dá)到逃避執(zhí)行的目的在執(zhí)行法院?jiǎn)?dòng)變價(jià)程序后再指使虛假承租人提起案外人異議。在我國臺(tái)灣地區(qū)，案外人提起異議之訴的，執(zhí)行程序并不當(dāng)然停止，執(zhí)行法院因必要情形或者依案外人申請(qǐng)并提供足額的擔(dān)保才需要做出停止執(zhí)行的裁定。[17]《德國民事訴訟法》第775條和《日本民事執(zhí)行法》第36條也有類似的規(guī)定，所持的立場(chǎng)與我國有所不同。但即便如此，《民訴法解釋》第315條第1款也規(guī)定案外人異議之訴審理期間，申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行并提供相應(yīng)擔(dān)保的，執(zhí)行法院可以準(zhǔn)許。對(duì)此，筆者認(rèn)為，為了防范被執(zhí)行人與承租人惡意串通提起案外人異議以及異議之訴以拖延執(zhí)行，可以將由申請(qǐng)執(zhí)行人提供擔(dān)保下的繼續(xù)執(zhí)行擴(kuò)張適用至案外人異議的審查期間和案外人提出異議之訴的期間，從而全程無縫地反制規(guī)避執(zhí)行的行為。