李永剛　吳曉洲

(上海立信會計學(xué)院， 上海　201620)

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·經(jīng)濟研究·

房價經(jīng)濟影響因素研究：一個綜述*

李永剛吳曉洲

(上海立信會計學(xué)院， 上海201620)

中國商品房房價問題是現(xiàn)代經(jīng)濟領(lǐng)域需要認(rèn)真探討的一個重點問題。該文通過對相關(guān)文獻觀點 進行梳理和比較，試圖找到居民收入、社會產(chǎn)出、商品房建造成本等六個經(jīng)濟因素對房價的影響程度和影響方向，以便為抑制中國房價過快上漲提供決策參考。文章較全面地總結(jié)了國內(nèi)外關(guān)于商品房房價影響因素的研究成果，填補了國內(nèi)未對此問題進行文獻綜述研究的空白。

房價；綜述；研究展望

房價問題成為了一個理論界和實務(wù)界都非常關(guān)注的社會問題和經(jīng)濟問題。對這一問題進行研究和剖析具有非常重要的理論意義和良好的問題導(dǎo)向。那么，哪些因素會影響房價呢？不少學(xué)者已經(jīng)對此開展了相關(guān)研究，但已有研究在關(guān)于房價影響因素這個問題上并沒有達成共識，仍存在一些分歧。

一、關(guān)于居民收入對房價影響的研究

國內(nèi)外不少學(xué)者都認(rèn)為，居民收入對房價具有重要影響。如，艾倫·古德曼(Allen C.Goodman，1988)[1]認(rèn)為，居民持久收入對房價具有重要影響。另外，卡布沙等(Capozza，etc.，2002)[2]也發(fā)現(xiàn)了美國62個都會區(qū)居民真實收入的增長較好地解釋了當(dāng)?shù)胤績r的變化。而國內(nèi)學(xué)者屠佳華和張潔(2005)[3]發(fā)現(xiàn)上海市人均可支配收入對當(dāng)?shù)胤績r影響十分顯著。類似地，張立建(2008)[4]研究發(fā)現(xiàn)廣州市民居民收入水平會影響當(dāng)?shù)胤績r。另外，蘇亞莉和張玉(2011)[5]則以中國31個省、市、自治區(qū)有關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)開展研究，得出城鎮(zhèn)居民可支配收入增加會使房價顯著上漲的結(jié)論。況偉大(2010)[6]也支持收入水平對房價波動具有較大影響的觀點。此外，薛建譜和王衛(wèi)華(2013)[7]認(rèn)為，無論是長期還是短期，人均收入對房價影響都比較顯著。溫海珍和艾倫·古德曼(Haizhen Wen and Allen C.Goodman,2013)[8]也認(rèn)為人均可支配收入對房價產(chǎn)生直接影響。馮嵐和張媛(Feng Lan and Yuan Zhang，2011)[9]則利用空間計量模型研究了北京周邊8個城市的房價變化情況。

研究發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長是房價上漲的重要原因。尼庫·馬坦和馬爾科·特諾(2014)[10]認(rèn)為，收入分配差距加大將抑制房價上漲。

二、關(guān)于社會產(chǎn)出對房價影響的研究

對于社會產(chǎn)出對房價是否具有影響，存在兩類截然不同的觀點。第一類是認(rèn)為社會產(chǎn)出對房價具有顯著影響。如段忠東(2007)[11]在綜合運用相關(guān)性分析、協(xié)整檢驗、脈沖響應(yīng)函數(shù)與方差分解等方法進行研究后發(fā)現(xiàn)，房價與社會產(chǎn)出之間存在正反饋作用機制，這種正反饋機制可能會造成房價泡沫。相似地，黃忠華等(2008)[12]也認(rèn)為房價和國內(nèi)生產(chǎn)總值之間存在雙向因果關(guān)系。另外，楊元梅和譚術(shù)魁(2011)[13]在研究了珠三角一小時城市圈房價影響因素后，得出國內(nèi)生產(chǎn)總值與房價之間存在雙向因果關(guān)系,且社會產(chǎn)出對房價影響非常大的結(jié)論。駱永民(2011)[14]基于中國30個省份1998-2009年的面板數(shù)據(jù),使用普通面板回歸、空間面板回歸、門限面板回歸和平滑門限面板回歸這四種模型進行分析發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟增長水平越高，城市化對房價促進作用就越顯著。第二類是認(rèn)為社會產(chǎn)出對房價沒有影響。如孟慶斌和榮晨(2014)[15]的研究卻發(fā)現(xiàn)，當(dāng)經(jīng)濟增速提高時，抑制了房地產(chǎn)業(yè)投資和投機，房價漲速變緩。屠佳華和張潔(2005)[16]對上海房地產(chǎn)市場進行研究后發(fā)現(xiàn)，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值對房價影響不顯著。類似地，沈悅和劉洪玉(2004)[17]研究了1995-2002年中國14個城市的房價，發(fā)現(xiàn)各城市住宅價格的增長無法用經(jīng)濟基本面來解釋。但是，也有與上述兩種觀點不同的研究成果。如曼索爾·布拉基姆和松·胡克(Mansor H.Ibrahim and Siong Hook Law,2014)[18]研究了馬來西亞房價與實際社會產(chǎn)出之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)長期中兩者相互影響，二者之間呈現(xiàn)出一種交互關(guān)系。

三、關(guān)于商品房成本對房價影響的研究

國內(nèi)外都有學(xué)者支持“商品房建造成本對房價具有影響”的觀點。如卡布沙等(Capozza，etc.，2002)[19]基于美國62個都會區(qū)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)了建筑成本對房價變化具有顯著的解釋能力。國內(nèi)學(xué)者張立建(2008)[20]利用利潤最大化區(qū)位理論，研究了廣州房價上漲原因，發(fā)現(xiàn)商品房成本推高了房價。類似地，蘇亞莉和張玉(2011)[21]則利用雙彈性面板數(shù)據(jù)模型，以中國31個省市自治區(qū)2003年-2008年度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)建筑成本上升會導(dǎo)致房價顯著上漲。另外，薛建譜和王衛(wèi)華(2013)[22]研究發(fā)現(xiàn)，長期中房屋造價對房價影響顯著，短期影響不顯著。Ciwail,王智和張清華(Zhi Wang and Qinghua Zhang,2014)[23]研究了2002-2008年中國部分城市的房價，也發(fā)現(xiàn)房屋建造成本是城市房價上漲的主要因素。當(dāng)然，對于商品房成本對房價的影響，也有不同的聲音。如況偉大(2010)[24]認(rèn)為開發(fā)成本并非房價波動的重要因素。

四、關(guān)于土地價格對房價影響的研究

關(guān)于地價對房價的影響，學(xué)者們的觀點并不一致，觀點分三類。第一類觀點認(rèn)為地價與房價相互影響。如余華義和陳東(2009)[25]利用全國1999-2007年的季度數(shù)據(jù)，實證分析了房價和地價之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)二者之間呈正相關(guān)且互為Granger因果關(guān)系。另外，溫海珍等(2010)[26]也認(rèn)為，房價與地價之間存在內(nèi)生性，相互影響、方向為正。此外，嚴(yán)金海(2006)[27]采用四象限模型、誤差修正模型等進行研究，得出了“短期內(nèi)房價決定地價、長期內(nèi)地價影響房價”的結(jié)論。類似地，溫海珍和艾倫·古德曼(Haizhen Wen and Allen C.Goodman,2013)[28]通過使用21個省會城市在中國2000-2005年的樣本數(shù)據(jù)，利用一個聯(lián)立方程模型探討了房價與地價之間的相互作用，得出住房價格和土地價格具有內(nèi)源性的相互關(guān)系。第二類觀點是地價影響了房價。如土地交易價格對住宅價格有較大同向影響，土地交易價格每上升1個百分點，住宅銷售價格上升0.8個百分點(梁云芳和高鐵梅，2006)[29]；地價在房價中所占的比重較高，地價的變動會引發(fā)房價的波動(宋勃和高波，2007)[30]；土地價格長期來看推動房價上漲，短期內(nèi)對房價影響的傳導(dǎo)較慢(孟慶斌和榮晨，2014)[31]。此外，何陳杰等(Chengjie He，etc.，2010)[32]通過構(gòu)建一個享樂模型，研究了北京商品房價格影響因素，得出土地交易價格對房價具有重要影響。馮嵐和張媛(Feng Lan and Yuan Zhang,2011)[33]的研究也發(fā)現(xiàn)，土地價格是房價上漲的重要因素。第三類觀點是地價不影響房價。如阿瑟·奧沙利文(Arthur O’Sullivan，2002)[34]在分析了李嘉圖模型后，指出地價上升不是房價上升原因，而是房價上升的結(jié)果。類似地，鄭娟爾和吳次芳(2006)[35]在對中國23個大中城市房價進行研究后，指出房價更多的受自身因素而不是地價的影響。另外，歐依和莉(Ooi and Lee，2006)[36]通過研究新加坡1990-2005年的季度房價數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)土地價格不影響住宅價格，但住宅價格卻會影響土地價格的現(xiàn)象。

五、關(guān)于銀行信貸對房價影響的研究

學(xué)者們普遍支持銀行信貸對房價具有影響的觀點。如張濤等(2006)[37]研究了房價與信貸總額之間的關(guān)系，并運用2002年1月-2005年3月的月度數(shù)據(jù)對其進行了檢驗，發(fā)現(xiàn)房價與銀行貸款規(guī)模顯著正相關(guān)。類似的研究還有，長期中的房價與信貸總規(guī)模正相關(guān)，信貸規(guī)模的擴張導(dǎo)致房價上漲(余華義和陳東，2009)[38]、信貸對房價有顯著的正向影響(余華義，2010)[39]。此外，李健和鄧瑛(2011)[40]采用VAR模型分析了中美日三國的房價，發(fā)現(xiàn)各國貨幣量與其房價之間都存在長期的均衡關(guān)系，且貨幣量比較明顯地推動了房價上漲。另外，屠梅曾和丁晨(2007)[41]認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，通過信貸規(guī)模的變化完全可以影響房地產(chǎn)市場。此外，張彥斌和華秀萍(Yanbing Zhang and Xiuping Hua,2012)[42]以中國1999-2010年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)廣義貨幣供給量增加對房價具有重要影響。艾蔡淳(I-Chun Tsai,2013)[43]研究發(fā)現(xiàn)，房價上漲一般反映了寬松貨幣政策，但房價卻不容易反映從緊的貨幣政策。但是，也有與上述學(xué)者相反的觀點。如梁云芳和高鐵梅(2006)[44]研究發(fā)現(xiàn)，金融機構(gòu)建筑業(yè)貸款增速和房地產(chǎn)開發(fā)資金增速，與房價負(fù)相關(guān)，資本的增加意味著供給的增加。因此信貸規(guī)模越大，房價就會越低。另外，卡特里納和瑪麗亞·特雷莎(Caterina Mendicino and Maria Teresa Punzi,2014)[45]研究了美國的金融政策和房價之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)貨幣政策沖擊對房價影響有限。

六、關(guān)于貸款利率對房價影響的研究

多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為利率對房價具有較大影響。如梁云芳和高鐵梅(2006)[46]研究發(fā)現(xiàn)利率的變動對住宅價格有較大影響。類似地，況偉大(2010)[47]也認(rèn)為利率變動對房價波動影響最大，央行的利率政策加劇了房價波動。宋勃和高波(2007)[48]則認(rèn)為利率主要通過影響銀行貸款成本，從而對商品房開發(fā)和居民購房產(chǎn)生影響，進而影響到房價波動。徐忠等(2012)[49]認(rèn)為，不僅負(fù)利率推動了房價上漲，而且加息對房價的抑制作用超過了貨幣供應(yīng)。另外，孟慶斌和榮晨(2014)[50]則研究了利率對房價的長期和短期影響，得出“長期內(nèi)利率上升對房價具有負(fù)效應(yīng)，短期內(nèi)則會加劇房價波動”的結(jié)論。安德森和簡森(André K.Anundsen and Eilev S.Jansen,2013)[51]則通過結(jié)構(gòu)向量均衡修正模型(SVECM)進行研究，發(fā)現(xiàn)利率間接地通過信貸渠道影響房價。此外，平田英明等(Hideaki Hirata，etc.，2012)[52]研究了18個國家的房價波動情況，認(rèn)為利率與房價負(fù)相關(guān)。松室等(Song Shi，etc.，2014)[53]則認(rèn)為，實際利率與實際房價正相關(guān)，提高名義利率可能不會對實際房價產(chǎn)生影響。與上述研究文獻的觀點不同，屠佳華和張潔(2005)[54]認(rèn)為，貸款利率對房價影響不明顯。黃忠華等(2008)[55]也發(fā)現(xiàn)房價和利率之間因果關(guān)系不明顯，利率政策對房價影響不顯著。另外，金韓馮和明宏基(Bong Han Kim and Hong-Ghi Min,2011)[56]研究了韓國1986-2003年之間的房價，發(fā)現(xiàn)韓國房價泡沫與利率下降并無明確的因果關(guān)系。

七、未來研究展望

從現(xiàn)有文獻來看，長期以來，國內(nèi)外大量文獻對房價的影響因素進行了廣泛的理論分析和實證檢驗，但很少利用中國省際數(shù)據(jù)檢驗各相關(guān)經(jīng)濟變量分別對不同種類商品房價格的影響?，F(xiàn)有研究的不足主要在于：(1)未見分析不同經(jīng)濟變量對不同類型商品房價格的影響。(2)未見研究房價的空間依賴效應(yīng)，如，一個地區(qū)的房價非常高，可能會推動周邊地區(qū)房價的上漲。(3)未見研究地理位置，如學(xué)區(qū)房、地鐵距離、公交站、公園、工作地點等因素對房價的影響。(4)未見分析人口遷徙等因素對房價的影響。如上海、北京、南京、杭州等外來人口對當(dāng)?shù)胤績r的影響。外來務(wù)工人員等對當(dāng)?shù)胤績r的影響。雖然無戶口，不能買房，但可以租房。房子能租出去，房東就不會急于出售房屋，減少了房產(chǎn)供給。

關(guān)于房價影響因素的研究由來已久，國家也出臺了不少措施來抑制房價，但收效甚微。前人的研究一般從理論上研究一些宏觀經(jīng)濟因素對房價的影響，研究貢獻也比較大。但中國的土地制度(城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有)與國外不同，中國的財產(chǎn)稅制度不完善(未征收遺產(chǎn)稅和贈與稅)，中國不動產(chǎn)登記還未完成(2014年1月26日，國土資源部不動產(chǎn)登記局才組建)，這些制度因素或政策措施對房價的影響也非常大。在以后的研究中，可能需要將更多的研究內(nèi)容放到與中國國情緊密相關(guān)的因素(學(xué)區(qū)房、人口遷徙等)或相關(guān)的制度(土地制度、財產(chǎn)稅制度等)對房價的影響方面。這樣，研究成果才能切合中國實際、符合中國國情，提出的政策建議才有較強的可操作性。

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(責(zé)任編輯：張蕾)

2015-12-16

本文得到中國博士后科學(xué)基金第55批面上項目“個人房產(chǎn)稅改革路徑與制度設(shè)計研究”(項目編號：2014M551374)，上海立信會計學(xué)院“青年學(xué)術(shù)帶頭人(后備)培養(yǎng)計劃”(項目編號：14-3112-04-12231)的資助。

李永剛(1978-)，男，上海立信會計學(xué)院副教授，經(jīng)濟學(xué)博士；吳曉洲(1994-)，上海立信會計學(xué)院。

F299.233.5

A

1004-342(2016)01-33-05