楊瑞蘭 吳逸宏

物業(yè)企業(yè)參與高校公寓服務(wù)的準(zhǔn)入、監(jiān)管與退出機(jī)制探究

楊瑞蘭 吳逸宏

為保障高校學(xué)生公寓引入高質(zhì)量、高水平的物業(yè)公司，建立健全社會(huì)物業(yè)企業(yè)參與學(xué)生公寓服務(wù)的準(zhǔn)入、監(jiān)管和退出機(jī)制非常關(guān)鍵。學(xué)校應(yīng)從基本法定條件、資質(zhì)等級(jí)、限制條件、管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、文化建設(shè)經(jīng)驗(yàn)等方面設(shè)定物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入條件，并通過培養(yǎng)專業(yè)人才，建立考評(píng)指標(biāo)體系、獎(jiǎng)懲機(jī)制、監(jiān)管制度等方式對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)企業(yè)的行為，對(duì)不合格的企業(yè)實(shí)行淘汰機(jī)制，促使學(xué)生公寓物業(yè)外包服務(wù)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

物業(yè)企業(yè)；參與；高校公寓；機(jī)制

一、社會(huì)物業(yè)企業(yè)參與學(xué)生公寓服務(wù)的準(zhǔn)入機(jī)制

（一）投標(biāo)資格條件的設(shè)定

根據(jù)《政府采購法》及各省、市實(shí)施《政府采購法》辦法等相關(guān)法律法規(guī)，公開招標(biāo)作為政府采購的主要采購方式，采購金額達(dá)到法律規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)采用公開招標(biāo)的方式。高校學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù)的采購金額通常較大，須通過公開招標(biāo)的方式引進(jìn)服務(wù)單位，學(xué)?？筛鶕?jù)服務(wù)需求自主設(shè)定投標(biāo)供應(yīng)商的資格條件。投標(biāo)供應(yīng)商資格作為社會(huì)物業(yè)企業(yè)能否參與競標(biāo)的第一道門檻，它的設(shè)定是否科學(xué)、合理和嚴(yán)格，直接關(guān)系學(xué)校是否能引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)企業(yè)，學(xué)校應(yīng)重視投標(biāo)供應(yīng)商資格條件的設(shè)定。

1.基本法定條件

根據(jù)《政府采購法》第二十二條規(guī)定，供應(yīng)商參加政府采購活動(dòng)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；（2）具有良好的商業(yè)信譽(yù)和健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；（3）具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力；（4）有依法繳納稅收和社會(huì)保障資金的良好記錄；（5）參加政府采購活動(dòng)前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動(dòng)中沒有重大違法記錄；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。以上是法律規(guī)定的供應(yīng)商應(yīng)具備的最基本條件，它對(duì)供應(yīng)商的合法性、專業(yè)性、信譽(yù)度、責(zé)任能力等進(jìn)行限定，建議學(xué)校在設(shè)定供應(yīng)商資格條件明確把以上條款列為必要條件，要求投標(biāo)供應(yīng)商滿足《政府采購法》第二十二條規(guī)定。

2.資質(zhì)等級(jí)

根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，資質(zhì)審批部門根據(jù)物業(yè)企業(yè)的注冊(cè)資本、專業(yè)技術(shù)人員級(jí)別及人數(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、管理制度、信用檔案系統(tǒng)、業(yè)績材料等進(jìn)行審批。一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目，二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。資質(zhì)等級(jí)作為衡量社會(huì)物業(yè)企業(yè)實(shí)力的硬指標(biāo)，等級(jí)越高，物業(yè)企業(yè)的實(shí)力越強(qiáng)。高?？梢越Y(jié)合服務(wù)外包項(xiàng)目的性質(zhì)類型、總面積、學(xué)生規(guī)模、覆蓋內(nèi)容等設(shè)定社會(huì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)要求。

3.限制條件

按照《政府采購法》的規(guī)定，兩個(gè)以上自然人、法人或者其他組織可以組成一個(gè)聯(lián)合體，以一個(gè)供應(yīng)商的身份共同參加政府采購。投標(biāo)人一般在達(dá)不到資質(zhì)要求或缺乏競爭優(yōu)勢的情況下，會(huì)選擇與其他投標(biāo)人組成聯(lián)合體而參與投標(biāo)，但由于聯(lián)合體的制度不完善、權(quán)責(zé)不明確、評(píng)審存在困難等多方面原因，聯(lián)合體在實(shí)際工作中容易引發(fā)糾紛。[1]目前法律并沒有明確規(guī)定采購方必須接受聯(lián)合體投標(biāo)，為保障工作的有序、穩(wěn)定開展，避免出現(xiàn)相互推諉的局面，建議學(xué)校在采購學(xué)生公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)不接受聯(lián)合體投標(biāo)。

4.管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)

社會(huì)物業(yè)企業(yè)參與學(xué)生公寓管理本身具有特殊性，它涉及企業(yè)、學(xué)校和學(xué)生三者之間的關(guān)系，管理內(nèi)容覆蓋學(xué)生的住宿管理、安全防范、思想教育、信息宣傳、水電費(fèi)收繳、文明衛(wèi)生等方方面面。學(xué)生公寓管理中各種不可預(yù)見的問題層出不窮，需要物業(yè)公司結(jié)合經(jīng)驗(yàn)并因地制宜實(shí)施不同的策略，有創(chuàng)造性、靈活性地去處理，特別是隨著學(xué)生法律維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，管理難度越來越大，而經(jīng)驗(yàn)來源于實(shí)踐，是企業(yè)在長期實(shí)踐中摸爬滾打所積累下來的，它對(duì)于物業(yè)企業(yè)能否出色完成管理任務(wù)至關(guān)重要，因此，建議學(xué)校在引進(jìn)物業(yè)企業(yè)時(shí)設(shè)定條件要求其具有相關(guān)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，并出具業(yè)績證明。

5.文化建設(shè)經(jīng)驗(yàn)

學(xué)生公寓不僅是學(xué)生日常生活的場所，而且是校園文化的聚集地，是學(xué)校文化建設(shè)的重要窗口，社會(huì)物業(yè)企業(yè)追求的是經(jīng)濟(jì)效益的最大化，這勢必會(huì)與文化育人的理念產(chǎn)生矛盾，忽視文化建設(shè)的管理模式容易“污染”校園環(huán)境。大學(xué)生正處于人生觀、價(jià)值觀和世界觀形成的重要階段，其思想品質(zhì)、價(jià)值取向、審美情趣、心理發(fā)展等具有較大的可塑性，受環(huán)境的影響很大。針對(duì)這一特殊情況，學(xué)校應(yīng)該設(shè)定條件要求社會(huì)物業(yè)企業(yè)具有文化建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，善于將文化理念運(yùn)用到日常管理中，舉辦文化系列活動(dòng)，打造學(xué)生公寓的文化軟實(shí)力。

(二)投標(biāo)資格審查

根據(jù)《招投標(biāo)法》第十八條的規(guī)定，招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目本身的要求，要求潛在投標(biāo)人提供有關(guān)資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況，并對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查。關(guān)于資格審查，法律并沒有明確規(guī)定審查形式。由于目前物業(yè)企業(yè)魚龍混雜，個(gè)別物業(yè)企業(yè)為了獲取競標(biāo)資格，刻意夸大或偽造資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況，單純從書面上進(jìn)行審核很難判別，因此建議增加實(shí)地考察的審查方式，實(shí)地對(duì)潛在投標(biāo)人提供的重要資質(zhì)和業(yè)績信息進(jìn)行審核，加強(qiáng)信息的透明度和真實(shí)度，盡可能全面、準(zhǔn)確地掌握情況。

（三）評(píng)審項(xiàng)目權(quán)重分配

評(píng)審項(xiàng)目通常可劃分為價(jià)格、商務(wù)、技術(shù)三個(gè)部分。價(jià)格評(píng)審上，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營目的在于營利，超低價(jià)中標(biāo)往往會(huì)導(dǎo)致中標(biāo)企業(yè)在合同執(zhí)行中所提供的實(shí)際服務(wù)質(zhì)量與合同要求質(zhì)量存在較大差距，無法滿足招標(biāo)單位的實(shí)際服務(wù)需求，因此建議學(xué)校在采購時(shí)堅(jiān)持“依據(jù)法律法規(guī)，合理低價(jià)中標(biāo)”原則，在評(píng)審表上對(duì)價(jià)格設(shè)定相對(duì)合理的權(quán)重，不宜分配過高的分值。技術(shù)評(píng)審上，人員是物業(yè)企業(yè)的核心要素，它對(duì)企業(yè)能否圓滿完成服務(wù)項(xiàng)目起著重要作用，員工的年齡結(jié)構(gòu)、專業(yè)技術(shù)能力、學(xué)歷結(jié)構(gòu)等直接反映物業(yè)企業(yè)的人才實(shí)力，學(xué)?？稍诩夹g(shù)評(píng)審表上對(duì)人員配置情況分配較高的權(quán)重，選擇人才實(shí)力相對(duì)強(qiáng)大的企業(yè)。商務(wù)評(píng)審上，目前物業(yè)行業(yè)隨意掛靠現(xiàn)象較為普遍，中標(biāo)單位往往未能忠實(shí)履行投標(biāo)承諾，建議學(xué)校在客戶評(píng)價(jià)上適當(dāng)分配比較多的分值，選擇客戶體驗(yàn)好、評(píng)價(jià)高的企業(yè)。

二、社會(huì)物業(yè)企業(yè)參與學(xué)生公寓服務(wù)的監(jiān)管機(jī)制

（一） 構(gòu)建專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的考核評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

具體地說，考評(píng)內(nèi)容既要注重總體覆蓋面，做到全面、完整，又要牽住“牛鼻子”，突出重點(diǎn)?？傮w上，考評(píng)內(nèi)容可劃分為管理組織機(jī)構(gòu)與制度、人員配置與員工素質(zhì)、日常管理服務(wù)質(zhì)量、合同履行狀況和其它管理服務(wù)五大部分，其中，日常管理服務(wù)質(zhì)量是考評(píng)的核心內(nèi)容，例如全天候熱線服務(wù)、記錄掌握學(xué)生動(dòng)態(tài)、巡查宿舍、規(guī)范管理空置房間與床位、嚴(yán)格執(zhí)行24小時(shí)值班制度與會(huì)客制度等日常服務(wù)，直接反映了社會(huì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)，應(yīng)賦予較大的權(quán)重分配。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的制定要結(jié)合客觀實(shí)際，做到具體、詳細(xì)、可操作性強(qiáng)，比如人員配置與員工素質(zhì)這項(xiàng)內(nèi)容中，要求配備的人員總數(shù)應(yīng)有明確的規(guī)定，并確切規(guī)定每缺一人或一定人數(shù)比例扣除多少分?jǐn)?shù)或費(fèi)用。考評(píng)方式形式可多樣化，根據(jù)實(shí)際需求選擇現(xiàn)場查看、查閱資料、查閱人員名冊(cè)、詢問師生員工、工作匯報(bào)、滿意率調(diào)查等。對(duì)于考評(píng)主體，從專業(yè)監(jiān)管的角度上，職能部門是第一主體，而從“顧客滿意理論”的角度出發(fā)，學(xué)生作為顧客，是物業(yè)服務(wù)的直接體驗(yàn)者，他們的參與是必不可少的。學(xué)校應(yīng)把學(xué)生的意見作為服務(wù)質(zhì)量考評(píng)的重要組成部分，例如湖北大學(xué)的后勤服務(wù)考核聘請(qǐng)了60多名師生代表作為大眾評(píng)審團(tuán)，學(xué)校還可以采用學(xué)生隨機(jī)抽樣考評(píng)等方式給予學(xué)生參與考評(píng)的機(jī)會(huì)。

（二）建立實(shí)操性強(qiáng)、科學(xué)合理、高效運(yùn)作的獎(jiǎng)懲機(jī)制

學(xué)校與社會(huì)物業(yè)企業(yè)均追求自身利益最大化，為盡可能促使社會(huì)物業(yè)企業(yè)從自身利益角度出發(fā)，自愿選擇與學(xué)校目標(biāo)相一致的行動(dòng)，學(xué)校十分有必要建立獎(jiǎng)懲機(jī)制。獎(jiǎng)勵(lì)包括獎(jiǎng)金激勵(lì)、續(xù)約激勵(lì)和信譽(yù)激勵(lì)，學(xué)校引進(jìn)社會(huì)物業(yè)企業(yè)的原因之一是節(jié)約成本，從運(yùn)行成本的角度考慮，獎(jiǎng)金不應(yīng)作為主要獎(jiǎng)勵(lì)方式，學(xué)?？稍谫M(fèi)用預(yù)算范圍內(nèi)拿出部分金額，設(shè)立獎(jiǎng)金，獎(jiǎng)勵(lì)考核評(píng)估成績優(yōu)秀的企業(yè)。續(xù)約激勵(lì)，即學(xué)校愿意繼續(xù)與社會(huì)物業(yè)企業(yè)合作，相當(dāng)于社會(huì)物業(yè)企業(yè)因服務(wù)表現(xiàn)好獲得生意，續(xù)約激勵(lì)可通過靈活設(shè)計(jì)合同簽約方式來完成，比如華南師范大學(xué)的“1+1+1”模式，總合同期3年，合同按年度進(jìn)行簽訂，每年根據(jù)上一年度的考核情況及合同履行情況確定是否續(xù)簽下一年度合同，又如華南理工大學(xué)的“3+2”模式，第一個(gè)階段為3年，第二個(gè)階段為2年，第一個(gè)階段合同期滿，甲方進(jìn)行綜合評(píng)估考核，經(jīng)考核合格，合同即順延至第二階段。信譽(yù)激勵(lì)是對(duì)社會(huì)物業(yè)企業(yè)給予信譽(yù)肯定，使社會(huì)物業(yè)企業(yè)信譽(yù)良好而提升競爭力，為其以后競爭增加勝出的籌碼，學(xué)校每年度可根據(jù)考核評(píng)估情況為社會(huì)物業(yè)企業(yè)頒發(fā)榮譽(yù)證書，以此作為激勵(lì)。

懲罰機(jī)制的設(shè)置意圖在于形成威懾力，督促社會(huì)物業(yè)企業(yè)忠實(shí)履行合同義務(wù)，按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好工作。結(jié)合當(dāng)前管理實(shí)際，懲罰主要用于制約服務(wù)質(zhì)量差、人員缺崗、私自轉(zhuǎn)包等有損學(xué)校利益的行為，預(yù)防和懲治此類行為的發(fā)生。懲罰的手段之一是扣減服務(wù)費(fèi)，當(dāng)社會(huì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)?？筛鶕?jù)考評(píng)成績扣減相應(yīng)服務(wù)費(fèi)。對(duì)于人員缺崗，建議與服務(wù)費(fèi)用直接掛鉤，在當(dāng)前“招工難”的形勢下，社會(huì)企業(yè)人員缺崗屢屢發(fā)生，只有制定嚴(yán)格的規(guī)則才能對(duì)企業(yè)形成威懾力。當(dāng)然，懲罰規(guī)則的制定也不宜僵化，罰是為了促進(jìn)改善，學(xué)校在采取懲罰手段之前應(yīng)給予社會(huì)物業(yè)企業(yè)整改的機(jī)會(huì)，只要其在規(guī)定期限內(nèi)整改則取消懲罰。私自轉(zhuǎn)包是服務(wù)外包中的難題，學(xué)校往往因取證難和取證成本高昂而被迫“睜一只眼閉一只眼”，從法律維權(quán)的角度出發(fā)，學(xué)校應(yīng)在合同中明確禁止轉(zhuǎn)包，并約定違約金，通過設(shè)定較高的違約金對(duì)企業(yè)產(chǎn)生威懾作用。

（三）管理制度設(shè)計(jì)科學(xué)，各層面各部門通力合作形成監(jiān)管合力

學(xué)生公寓作為載體，承載著育人的重要使命，學(xué)生公寓管理工作關(guān)涉后勤、學(xué)院、學(xué)工、團(tuán)委、保衛(wèi)等多方管理部門，為有效監(jiān)管社會(huì)物業(yè)企業(yè)，學(xué)校不僅要設(shè)置專業(yè)監(jiān)管部門，還應(yīng)讓相關(guān)的管理部門齊抓共管，形成“學(xué)校重視、專業(yè)監(jiān)管、多位一體”的局面，發(fā)揮監(jiān)管合力。例如，廣州大學(xué)成立宿舍管理委員會(huì)，由各學(xué)院、學(xué)生處、后勤處、保衛(wèi)處等相關(guān)單位人員組成，共同監(jiān)督管理學(xué)生公寓外包服務(wù)工作，五邑大學(xué)既設(shè)立了負(fù)責(zé)監(jiān)管的職能部門，還設(shè)立學(xué)生宿舍考評(píng)專門委員會(huì)，由分管學(xué)生工作校領(lǐng)導(dǎo)組織學(xué)生處、團(tuán)委及相關(guān)單位負(fù)責(zé)考核社會(huì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，職能部門考核和專門委員會(huì)考核成績各占一定權(quán)重。

（四）打造一支懂監(jiān)管、善監(jiān)管、能監(jiān)管的人才隊(duì)伍

學(xué)生公寓服務(wù)的監(jiān)管是一門技術(shù)，要求監(jiān)管者具備相應(yīng)的知識(shí)、技能和經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)，清華大學(xué)、北京師范大學(xué)等高校的后勤服務(wù)水平一流，他們的后勤管理非常注重人才隊(duì)伍建設(shè)。學(xué)校要確保科學(xué)、有效地對(duì)社會(huì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，除了完善監(jiān)管體系、制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核評(píng)估體系等，還必須培養(yǎng)一批懂監(jiān)管、善監(jiān)管的人才，對(duì)監(jiān)管員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和嚴(yán)格考核，并落實(shí)崗位責(zé)任制，將監(jiān)管責(zé)任與個(gè)人利益相聯(lián)系，確保監(jiān)管執(zhí)行到位。另外，高校學(xué)生公寓服務(wù)外包的優(yōu)勢之一在于可以為學(xué)校減少管理人員，居于精簡人員、節(jié)約成本等原因，學(xué)校不可能設(shè)置過多的專職監(jiān)管崗位，為了彌補(bǔ)監(jiān)管人員力量有限的不足，學(xué)?？梢钥紤]設(shè)置勤工助學(xué)崗位，專門培訓(xùn)一支學(xué)生監(jiān)管隊(duì)伍，輔助專職監(jiān)管人員，比如暨南大學(xué)在各宿舍樓棟分別選拔一名學(xué)生負(fù)責(zé)人，“一人一樓棟”專門輔助學(xué)生公寓管理。

三、社會(huì)物業(yè)企業(yè)參與高校學(xué)生公寓服務(wù)的退出機(jī)制

社會(huì)物業(yè)企業(yè)退出高校分為正常退出和非正常退出兩種類型，正常退出一般是服務(wù)合同到期且下一期服務(wù)項(xiàng)目競標(biāo)未成功，非正常退出則是服務(wù)期限未滿因特殊緣故退出的，以下內(nèi)容針對(duì)非正常退出情況。

（一）明確約定社會(huì)物業(yè)企業(yè)的退出情形

為確保高校學(xué)生公寓能夠獲取優(yōu)質(zhì)的物業(yè)外包服務(wù)，淘汰劣質(zhì)、不合格的物業(yè)企業(yè)，高校必須建立物業(yè)企業(yè)退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)有進(jìn)有出的靈活操作。對(duì)此，學(xué)校應(yīng)結(jié)合實(shí)際需求，在合同中明確約定社會(huì)物業(yè)企業(yè)的退出情形，為實(shí)際操作提供依據(jù)。退出情形一般包含以下幾種：第一，物業(yè)企業(yè)未按合同要求履行義務(wù)，考評(píng)結(jié)果不符合學(xué)校要求，按照考核管理辦法學(xué)校有權(quán)解除合同；第二，擅自轉(zhuǎn)包、分包，或以其他任何形式私自與第三方進(jìn)行合作；第三，管理服務(wù)不當(dāng)，致使學(xué)校發(fā)生重大安全責(zé)任事故，或引發(fā)學(xué)生大規(guī)模靜坐、游行等群體事件；第四，違反國家政策及法律法規(guī)，非法用工、拖欠員工工資、未為員工購買五險(xiǎn)一金等引發(fā)員工集體辭工、上訪、打架斗毆等群發(fā)事件；第五，年度有效投訴超出合同規(guī)定額度；第六，未按學(xué)校要求配置各類人員，缺編人員數(shù)量超過合同規(guī)定額度，并且未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)充人員，嚴(yán)重影響管理服務(wù)。

（二）嚴(yán)格設(shè)定履約保證金、違約金和賠償金

高校進(jìn)行后勤業(yè)務(wù)的外包決策時(shí)，必然要考慮該后勤服務(wù)項(xiàng)目對(duì)高校穩(wěn)定的影響。[2]學(xué)校與社會(huì)物業(yè)企業(yè)的合作過程中，一旦物業(yè)企業(yè)違反約定，未能提供合格的管理服務(wù)，很容易引發(fā)學(xué)生公寓發(fā)生管理混亂，影響學(xué)校的穩(wěn)定性，盡管學(xué)校有權(quán)淘汰不合格的物業(yè)企業(yè)，但很難在短時(shí)間內(nèi)重新引進(jìn)新的物業(yè)企業(yè)或?qū)崿F(xiàn)自主管理。為盡力避免社會(huì)物業(yè)企業(yè)發(fā)生違約行為，建議學(xué)校事先在合同中嚴(yán)格約定履約保證金、違約金和賠償金，從而約束物業(yè)企業(yè)的行為。

履約保證金是為了擔(dān)保合同的履行，根據(jù)《招投標(biāo)法實(shí)施條例》，履約保證金不得超過中標(biāo)合同金額的10％，建議學(xué)校設(shè)定合同總金額的10％作為履約保證金。關(guān)于違約金，法律沒有規(guī)定確切的標(biāo)準(zhǔn)，一般由合同雙方協(xié)商約定，如果違約金約定過高，超過實(shí)際損失金額的30％，違約一方可請(qǐng)求法院調(diào)低違約金。從維護(hù)學(xué)校利益的角度出發(fā)，建議在合同中約定，當(dāng)出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)包、考評(píng)不合格、管理服務(wù)不當(dāng)引發(fā)重大安全事故等任何一種退出情況時(shí)，學(xué)校有權(quán)解除合同，不予返還履約保證金，并要求物業(yè)企業(yè)另行支付違約金。對(duì)于違約金的設(shè)定，可根據(jù)外包項(xiàng)目總費(fèi)用進(jìn)行把握，一般為合同總費(fèi)用的20％。學(xué)校同時(shí)應(yīng)明確，如違約金不足以彌補(bǔ)學(xué)校損失，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)支付除違約金以外的損害賠償金，支付金額以實(shí)際損失金額為準(zhǔn)?？傃灾?，學(xué)校在合法合規(guī)前提下嚴(yán)格設(shè)定履約保證金、違約金和賠償金，通過嚴(yán)厲的合同條款對(duì)物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生震懾作用，使其為了避免嚴(yán)重的損失而努力做出與學(xué)校利益相符的行為。

（三）加強(qiáng)信息溝通，推進(jìn)社會(huì)物業(yè)企業(yè)黑名單制度

李克強(qiáng)總理在2014年第十二屆全國人民代表大會(huì)第二次會(huì)議作政府工作報(bào)告中提出：“加快社會(huì)信用體系建設(shè)，推進(jìn)政府信息共享，推動(dòng)建立自然人、法人統(tǒng)一代碼，對(duì)違背市場競爭規(guī)則和侵害消費(fèi)者權(quán)益的企業(yè)建立黑名單制度，讓失信者寸步難行，讓守信者一路暢通?！?[3]為推動(dòng)社會(huì)物業(yè)企業(yè)黑名單制度的建立和落實(shí)，嚴(yán)厲懲戒失信物業(yè)企業(yè)，各高校應(yīng)與物業(yè)主管部門、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)等加強(qiáng)信息溝通，將違背投標(biāo)承諾、違背合同約定的物業(yè)企業(yè)的劣跡材料報(bào)送給相關(guān)單位，由相關(guān)單位對(duì)不合格的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行公開、公示和處理，統(tǒng)一建立“黑名單”，淘汰和懲戒不合格的物業(yè)企業(yè)，共同推進(jìn)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范化、專業(yè)化管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的良性循環(huán)。

[1]賈淑清.論聯(lián)合體投標(biāo)的實(shí)際應(yīng)用[J].經(jīng)營管理,2013(12):121.

[2]彭說龍.高校后勤業(yè)務(wù)屬性與外包程度的關(guān)系研究[A].市場經(jīng)濟(jì)條件下的中國高校后勤——全國高校后勤“十一五”理論研究成果精選[C].浙江:浙江大學(xué)出版社,2010:201.

[3]中國廣播網(wǎng).李克強(qiáng)政府工作報(bào)告要點(diǎn)回顧[EB/OL]http://news.sina.com.cn/o/2014-03-05 /122429629370.shtml.2014-03-05.

[作者： 楊瑞蘭,華南師范大學(xué)后勤管理處,助理研究員，吳逸宏,華南師范大學(xué)后勤管理處,高級(jí)工程師]

（責(zé)任編輯：趙永兵）