郭棟杰，趙宇飛，柯 偉

(1.秦皇島市國(guó)土資源局,河北 秦皇島 066000； 2.河北三和土地評(píng)估有限公司,河北 石家莊 050051)

?

假設(shè)開(kāi)發(fā)法在海域一級(jí)市場(chǎng)評(píng)估中的應(yīng)用思考

郭棟杰1，趙宇飛1，柯 偉2

(1.秦皇島市國(guó)土資源局,河北 秦皇島 066000； 2.河北三和土地評(píng)估有限公司,河北 石家莊 050051)

海域評(píng)估不僅是保證海域有償使用制度順利實(shí)施的基礎(chǔ)性工作，也是推動(dòng)海域資本化運(yùn)作的重要技術(shù)依據(jù)。海域使用權(quán)的出讓、拍賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都需要通過(guò)海域評(píng)估來(lái)確定合理的價(jià)格。本文重點(diǎn)探討假設(shè)開(kāi)發(fā)法在填海造地用海評(píng)估中的應(yīng)用。

海域使用權(quán)評(píng)估; 假設(shè)開(kāi)發(fā)法; 評(píng)估方法

海域是一種自然資源，自然資源是人類社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的源泉，是社會(huì)產(chǎn)生過(guò)程中不可缺少的物質(zhì)要素，是人類生存的自然基礎(chǔ)。我國(guó)于20世紀(jì)90年代，就已經(jīng)開(kāi)始嘗試對(duì)海域資源進(jìn)行有償使用制度的探索與研究。至2002年1月《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》正式頒布實(shí)施，該法明確規(guī)定“國(guó)家實(shí)行海域有償使用制度”，這項(xiàng)制度反映了我國(guó)在開(kāi)發(fā)利用海洋資源方面的基本要求，適應(yīng)了維護(hù)國(guó)家利益和鼓勵(lì)有效利用國(guó)家資源的需要，提出了海域資產(chǎn)化管理的要求。為落實(shí)該項(xiàng)制度，各級(jí)海洋管理部門積極推進(jìn)海域使用權(quán)評(píng)估制度。但是已有的海域使用權(quán)評(píng)估研究，多集中在海域評(píng)估的制度建設(shè)上，缺少市場(chǎng)角度上的針對(duì)不同用海類型與用海方式上具體探索與研究[1]。

本文以秦皇島市宗海評(píng)估為案例，針對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)際宗海評(píng)估出讓過(guò)程中的合理性與特殊性進(jìn)行研究，并對(duì)應(yīng)用的局限性進(jìn)行分析找到相應(yīng)的解決方法，從而為海域一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估提供參考借鑒。

1 研究方法

1.1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法

海域一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將國(guó)有海域使用權(quán)在一定年限內(nèi)，按照規(guī)定的用海類型與用海方式，以海域使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為參考依據(jù)，以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式，將海域使用權(quán)讓渡給海域使用者，向海域使用者收取海域使用金的行為[2]。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是按照預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的海域基本情況，測(cè)算出其開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)格，扣除在開(kāi)發(fā)過(guò)程中付出的正常市場(chǎng)成本、費(fèi)用和開(kāi)發(fā)帶來(lái)的利潤(rùn)來(lái)確定合理的海域使用權(quán)價(jià)格的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法理論依據(jù)為預(yù)期原理，指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式：P=V-Z-I

公式中：P：海域價(jià)格；V：海域開(kāi)發(fā)完成后總價(jià)值；Z：開(kāi)發(fā)成本；I：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

(1)海域開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值

根據(jù)當(dāng)?shù)睾Ｓ蚴袌?chǎng)現(xiàn)狀測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后形成的海域、土地、建筑物、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物的總價(jià)。海域開(kāi)發(fā)完成后銷售時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)。

(2)測(cè)算開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間正常發(fā)生的客觀費(fèi)用總和，一般包括海域開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑物建造成本、管理費(fèi)、投資利息和銷售稅費(fèi)。海域價(jià)款、海域開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、建筑物及構(gòu)筑物建造成本等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。

(3)測(cè)算利潤(rùn)

一般按海域開(kāi)發(fā)完成形成的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或開(kāi)發(fā)前預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，利潤(rùn)率采用同一市場(chǎng)類似項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。

1.2 還原利率的確定

海域還原利率是指能客觀反映海域獲利風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率，應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的資本的獲利率，一般海域評(píng)估中還原利率可采用三種方法確定：

(1)純收益與價(jià)格比率法：

應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且趨于條件、用途、交易類型等與基準(zhǔn)海價(jià)內(nèi)涵相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的海域純收益與宗海價(jià)格的比率測(cè)算還原利率。

(2)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)值法：

即還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用國(guó)債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)因素對(duì)其影響程度確定。

(3)投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率總和排序插入法：

調(diào)查獲取社會(huì)上各種相關(guān)類型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，將其按大小排序，然后分析判斷海域所對(duì)應(yīng)的范圍，確定還原利率。

本次采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)值法進(jìn)行確定：

①安全利率確定

此種方法基于投資報(bào)酬原理，即比較海域投資相對(duì)于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的利率水平，求取安全利率，而后分析選擇海域投資要求獲得的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。其中，安全利率是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資下的收益率，一般選用一年期債券利率或一年期定期存款利率。投資中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，主要有購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)者管理風(fēng)險(xiǎn)，以及資金缺乏流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)，投資者為此要求經(jīng)濟(jì)利益的補(bǔ)償。因此將各種風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率加上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)安全利率，得出投資者的投資收益率。由于純理論意義的還原率也就是投資收益率，所以選用此方法測(cè)算還原率。

安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率，在此選用銀行一年期定期存款年率為2.6%(按照中國(guó)人民銀行2015年5月15日時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn))。

②風(fēng)險(xiǎn)比率調(diào)整

按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和本金安全以及海域增值影響，對(duì)五類用途海域比較分析。由于風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)較高與本金安全性相對(duì)較差，以及受海域增值和經(jīng)營(yíng)者變動(dòng)較快的影響，漁業(yè)類用海穩(wěn)定性不如住宅開(kāi)發(fā)類用海、商業(yè)開(kāi)發(fā)類用海，其風(fēng)險(xiǎn)比率大于工業(yè)交通類用海，而工業(yè)交通類用海由于增值較小，風(fēng)險(xiǎn)最??；因此根據(jù)高報(bào)酬率對(duì)應(yīng)高風(fēng)險(xiǎn)的原則，確定漁業(yè)類用海投資風(fēng)險(xiǎn)比率為17%，工業(yè)交通類用海為6%，旅游用海為8%，住宅開(kāi)發(fā)類用海8%，商業(yè)開(kāi)發(fā)類用海9%。

最終確定本次用海類型與用海方式下的還原利率為11.3%

2 研究區(qū)域概況及數(shù)據(jù)來(lái)源

待估宗海位于河北省秦皇島市山海關(guān)區(qū)，樂(lè)島以東，用海類型為“I造地工程用海、II建設(shè)填海造地用海”，用海方式“I填海造地、II建設(shè)填海造地”，待估宗海面積48774m2。評(píng)估設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為生海即海域原始狀況并未進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的海域，設(shè)定海域使用年限為“建設(shè)填海造地用?！弊罡吣晗?0年。

3 測(cè)算待估海域價(jià)格

3.1 海域開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值

海域開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值，開(kāi)發(fā)后土地售價(jià)主要以毗鄰城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域差異、因素比較修正后確定。通過(guò)搜集評(píng)估區(qū)域內(nèi)的2014年至2016年住宅用地成交樣點(diǎn)的篩選、剔除、分析，結(jié)合圍海區(qū)域的區(qū)位、交通、地質(zhì)構(gòu)造等條件和毗鄰區(qū)域土地條件差異的實(shí)際情況，對(duì)毗鄰城鎮(zhèn)地價(jià)進(jìn)行區(qū)位、個(gè)別因素修正后，確定圍海區(qū)開(kāi)發(fā)后土地價(jià)格。

本次研究確定待估宗海周邊的住宅用地平均價(jià)格為90萬(wàn)元/畝(其內(nèi)涵為宗地外五通、宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，住宅出讓最高年限)，即1350元/m2，預(yù)計(jì)完成后總售價(jià)65844900元。

3. 2 開(kāi)發(fā)成本

①用海補(bǔ)償

本次評(píng)估參照《山海關(guān)區(qū)人民政府關(guān)于筏式海水養(yǎng)殖補(bǔ)償辦法》，確定平均征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為1300元/畝，補(bǔ)償費(fèi)用95109元。

②工程建設(shè)及管理費(fèi)用

圍海造地工程及管理費(fèi)用包括圍填海工程費(fèi)用，管理費(fèi)用等。

填海工程費(fèi)與管理費(fèi)為35980000元。

③專業(yè)費(fèi)用

專業(yè)費(fèi)用是指在進(jìn)行圍填海前期需要支付的專業(yè)費(fèi)用，包括海域使用權(quán)論證費(fèi)用，環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)用，勘探費(fèi)用，測(cè)量費(fèi)用等。

本次專業(yè)費(fèi)為599260元。

④利息

海域開(kāi)發(fā)利息是指按照界定的海域開(kāi)發(fā)程度的正常開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用投入期限和年利息率，分別計(jì)算各期投入應(yīng)支付的利息。海域開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年時(shí)，利息按復(fù)利計(jì)息。

通過(guò)調(diào)查了解，秦皇島市此類項(xiàng)目平均開(kāi)發(fā)期限一般確定為兩年，投資利息率取1-3年期銀行貸款利率5.1%，取得費(fèi)及稅費(fèi)為一次性投入，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為均勻投入。

利息=用海補(bǔ)償費(fèi)×5.10%+(工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi))÷2×5.10%=937622元

⑤利潤(rùn)

利潤(rùn)是指已取得海域使用權(quán)后，海域使用者通過(guò)一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠獲取的該行業(yè)的社會(huì)平均利潤(rùn)。本次研究是以海域一級(jí)市場(chǎng)出讓為目的，故本次利潤(rùn)率以海域取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)等為基數(shù)，根據(jù)海域的使用類型、開(kāi)發(fā)周期和所處地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件綜合確定，海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為15%。

海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(海域取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×15%=5501155元

⑥增值收益

填海完成后形成土地增值包括兩部分即土地增值收益與海域增值收益

I土地增值收益

該部分土地增值收益是因土地所有權(quán)人變化或?qū)ν恋赝顿Y兩方面影響?？紤]本次估價(jià)對(duì)象為已形成的熟地，該部分增值收益是由投資者帶來(lái)的，根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查和土地管理部門提供的資料，確定土地增值收益率按成本價(jià)格的25%進(jìn)行計(jì)算。

II海域增值收益

政府在出讓海域使用權(quán)除要收回海域成本價(jià)格外，還要獲取一定的海域增值收益，海域增值收益為增值額占總海域價(jià)格的比例。根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查和土地管理部門提供的資料，確定本次評(píng)估海域增值收益率為15%。

增值收益=16870210元。

⑦有限年期海域使用權(quán)價(jià)格

有限年期海域使用權(quán)總價(jià)格=開(kāi)發(fā)后土地售價(jià)-開(kāi)發(fā)成本-增值收益=5861545元

單位價(jià)格=總價(jià)/海域使用權(quán)面積=120元/m2。

3.3 填海造地用海價(jià)格計(jì)算

經(jīng)計(jì)算得到填海造地海域使用權(quán)價(jià)格為120元/m2.50年。

4 討論

4.1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法在海域評(píng)估中的適用性

與土地估價(jià)類似，海域評(píng)估方法也主要有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法5種方法[4]。其中市場(chǎng)比較法的前提是要有較為成熟的海域交易市場(chǎng)，能夠選取到與待估宗海在同一供需圈范圍內(nèi)的，同樣用海類型與用海方式的，可以通過(guò)各類因素修正并取得比準(zhǔn)海域價(jià)格的實(shí)際交易案例。以調(diào)查區(qū)域?yàn)槔?年內(nèi)，該區(qū)域供應(yīng)的類似用海不足2宗，故很難采用市場(chǎng)比較法[4]。目前填海項(xiàng)目評(píng)估，很少有企業(yè)在獲得項(xiàng)目后采用租賃的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，很難獲取相關(guān)的租金數(shù)據(jù)，故不適宜采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。收益還原法一般應(yīng)用于養(yǎng)殖用海與旅游用海，有穩(wěn)定收益，有出租案例的海域使用權(quán)評(píng)估中。成本逼近法，雖可以推算出待估海域成本價(jià)格，但很難估算出填海造地用海項(xiàng)目形成的增值收益，在一級(jí)市場(chǎng)應(yīng)用中或造成價(jià)格過(guò)低。在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的海域價(jià)格，可根據(jù)毗鄰的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行確定填海造地完成后的土地使用權(quán)價(jià)格，且開(kāi)發(fā)成本可根據(jù)類似填海項(xiàng)目及工程造價(jià)成本進(jìn)行核算，能夠取得較為客觀的成本價(jià)格。故假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種較好的評(píng)估海域資源一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格(用海類型為填海造地)評(píng)估方法。

4.2 假設(shè)開(kāi)發(fā)的局限性及克服措施

(1)在還原利率的確定中，因先行采用的三種方法，較為準(zhǔn)確的為租售比法。但區(qū)域內(nèi)的租售案例較少，采用了其他的方法來(lái)進(jìn)行確定，隨著我國(guó)的海域交易市場(chǎng)的不斷完善，該方法可在市場(chǎng)完善后作為主要的確定還原利率的方法，其他方式作為輔助。

(2)假設(shè)開(kāi)發(fā)法比較適用于開(kāi)發(fā)完成后可確定價(jià)值的海域，一般應(yīng)用于填海造地或開(kāi)發(fā)完成用于出租的旅游用海項(xiàng)目。因我國(guó)現(xiàn)行海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)分躉交與年交，假設(shè)開(kāi)發(fā)法不適用于年交海域使用金的海域使用權(quán)評(píng)估。這是假設(shè)開(kāi)發(fā)法理論基礎(chǔ)造成的，故年交海域使用金的用海應(yīng)盡量不采用假設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)行評(píng)估。

(3)假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估中扣除增值收益。本次研究的建設(shè)用地填海用海類型的增值收益，主要由兩方面來(lái)考慮，一方面是由于投資進(jìn)入海域造成的海域本身的增值，二是其物理屬性發(fā)生變化，由海域變?yōu)殛懙卦斐傻纳?。兩方面的增值在分配機(jī)制上與法律層面上確認(rèn)尚存疑義。根據(jù)誰(shuí)投資誰(shuí)受益，投資升值應(yīng)給予投資的海域使用者，故本次研究進(jìn)行了扣除[5]。而由海變地的增值收益，屬于規(guī)劃限制改變，但本身是經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門認(rèn)可的，本次研究考慮其填海完成后在換發(fā)土地證過(guò)程中還需補(bǔ)交地價(jià)款，故本研究予以扣除。從以上各方面考慮，應(yīng)在由海轉(zhuǎn)地的過(guò)程中，予以更加細(xì)致的規(guī)定，這樣才能在增值收益的分配上有更好的解決方式。

[1] 王滿,鄭鵬.我國(guó)海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐 ，2013，(04)：55-56.

[2] 徐偉.宗海價(jià)格評(píng)估理論與方法研究[D].天津大學(xué)，2007.

[3] 于青松,齊連明，等.海域評(píng)估理論研究[M].北京：海洋出版社，2006.

[4] 苗豐民,趙全民.海域分等定級(jí)及價(jià)值評(píng)估的理論與方法[M].北京：海洋出版社，2007.

[5] 藤翀劍,張健夫,曹軍.填海造地用海成本法評(píng)估中對(duì)海域增值收益的應(yīng)用思考[J].海洋開(kāi)發(fā)與管理，2014，(01):19-22.

[6] 國(guó)家海洋局.海域評(píng)估指引[J].中國(guó)海洋法學(xué)評(píng)論,2013,(2):336-350.

[7] 相慧,陳培雄,沈家法,等.成本法在海域資源一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用研究[J].海洋開(kāi)發(fā)與管理，2015，(12)：20-24.

[8] 張惠榮，施星平，高中義．海域使用權(quán)與土地使用權(quán)相互轉(zhuǎn)化中的法律問(wèn)題探討[J]．海洋開(kāi)發(fā)與管理，2008，25(12)：49-53.

[9] 王平，任品德，徐偉，等．海域評(píng)估中還原利率確定方法的研究[J]．海洋湖沼通報(bào)，2009(2)：160.

[10] 梁湘波．論海域增值及其調(diào)控政策[J]．海洋開(kāi)發(fā)與管理，2013，30(6)：10-12.

Application of hypothetical development method in assessment of primary market of the right to use sea areas

GUO Dong-jie1，ZHAO Yu-fei1，KE Wei2

(1.TheBureauofLandResourcesQinhuangdao,QinhuangdaoHebei066000,China;2.HebeiSanheLandAppraisalCo.,Ltd.,ShijiazhuangHebei050051,China)

Assessment of sea areas is a fundamental work to ensure smooth implementation of the paid utilization system for sea areas, and it also serves as an important technical basis for promoting the capitalization operation of sea areas.Selling, auction, transference, mortgage and other economic activities concerning the right to use sea areas are required to determine their reasonable price by sea area assessment.This paper focuses on application of the hypothetical development method in evaluation of sea reclamation.

Evaluation of the right to use sea areas;Hypothetical development method; Evaluation method

2016-07-25

1001-9383(2016)03-0062-05

F316

A