元征

〔河南廣電投資有限公司，河南鄭州450002〕

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理淺論

元征

〔河南廣電投資有限公司，河南鄭州450002〕

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理對(duì)于提高企業(yè)工作效率和經(jīng)濟(jì)效益，合理控制財(cái)務(wù)支出，加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，構(gòu)筑企業(yè)核心競爭力，起著至關(guān)重要的作用。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化預(yù)算管理，應(yīng)從完善預(yù)算管理組織體系、重視預(yù)算編制管理的更新、建立規(guī)范的預(yù)算調(diào)整機(jī)制和健全預(yù)算激勵(lì)考核機(jī)制等方面入手。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè);預(yù)算管理

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理制度，是根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以現(xiàn)金流量為重點(diǎn)，逐層分解相關(guān)指標(biāo)并下達(dá)至企業(yè)各相關(guān)部門，依此對(duì)各部門業(yè)績進(jìn)行考核與評(píng)價(jià)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。財(cái)務(wù)預(yù)算能夠反映一個(gè)企業(yè)特定預(yù)算時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營成果、財(cái)務(wù)狀況和相應(yīng)現(xiàn)金收支狀況等。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)具有投資開發(fā)時(shí)間長、資金投入比重大的特征，在國家強(qiáng)化房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想避免多種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，就需要狠抓嚴(yán)抓預(yù)算管理。

一、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的財(cái)務(wù)預(yù)算

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的財(cái)務(wù)預(yù)算主要是資金預(yù)算和損益預(yù)算，資金預(yù)算主要是對(duì)企業(yè)預(yù)算期間相應(yīng)的現(xiàn)金收支進(jìn)行準(zhǔn)確反映，損益預(yù)算則是對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營分配以及經(jīng)營結(jié)果予以準(zhǔn)確反映。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算包括流出資金和相應(yīng)的流入資金。其中流入資金又具體劃分為銷售回款流入、融資及銀行貸款流入和其他資金流入三部分。一般銷售回款會(huì)受到市場(chǎng)環(huán)境以及銷售政策方面的限制，融資則會(huì)受到不同金融機(jī)構(gòu)信貸政策、融資渠道等方面的限制，其他資金流入包括招標(biāo)環(huán)節(jié)的保證金等;流出資金又分為開發(fā)成本建設(shè)資金流出、財(cái)務(wù)費(fèi)用資金流出、銷售費(fèi)用資金流出、人員費(fèi)用和行政管理費(fèi)用資金流出及其他資金流出等。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的損益預(yù)算包括收入、成本、稅金、費(fèi)用等四方面內(nèi)容。依據(jù)現(xiàn)行的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)定，銷售房地產(chǎn)的相關(guān)收入只有在滿足五大條件基礎(chǔ)上方可進(jìn)行確認(rèn):其一是商品房已經(jīng)合格驗(yàn)收，并在此基礎(chǔ)上獲取完工備案表;其二是商品房已經(jīng)達(dá)成了相應(yīng)的銷售合同;其三是商品房實(shí)際房款確信能夠獲取或者已經(jīng)獲取，此過程中確信獲取的是首期款提交之后的剩余款項(xiàng)，這些剩余款項(xiàng)有著明確具體的支付安排;其四是能夠可靠地對(duì)商品房實(shí)際成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)量;其五是完工的商品房被相關(guān)客戶驗(yàn)收并已經(jīng)移交房屋買賣手續(xù)。由此可見，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展收入預(yù)算工作時(shí)，預(yù)算管理部門與成本管理、工程管理及營銷管理等多個(gè)部門必須建立緊密的內(nèi)在關(guān)系。房產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)算主要包括土地開發(fā)成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等六大類，開發(fā)成本預(yù)算與項(xiàng)目總工部、工程部、合約部、市場(chǎng)研發(fā)部等多個(gè)部門有緊密關(guān)聯(lián)，各部門間需通力合作，無縫銜接。稅金支出方面的預(yù)算則將增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅費(fèi)、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等包含在內(nèi)，財(cái)務(wù)部進(jìn)行預(yù)算時(shí)要著重關(guān)注稅收新政策和稅務(wù)征收的相關(guān)要求。費(fèi)用預(yù)算又具體劃分為財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算和管理費(fèi)用預(yù)算三個(gè)小項(xiàng)目，由資金部、營銷部和行政部、人力資源部等依據(jù)企業(yè)運(yùn)營情況完成預(yù)算支出。

二、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理的意義

在市場(chǎng)競爭日趨激烈的環(huán)境中，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲取最大經(jīng)濟(jì)利益，一方面需要構(gòu)建完善的經(jīng)營機(jī)制，另一方面需要依托財(cái)務(wù)方面的精準(zhǔn)管理，尤其是預(yù)算管理。預(yù)算管理在幫助房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)上具有獨(dú)到之處。具體來講，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)、較長建設(shè)周期和相對(duì)較多投資資金等內(nèi)在經(jīng)營特征，針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃需要準(zhǔn)確估算所需的成本費(fèi)用以及投資費(fèi)用，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上制定科學(xué)有效的投資決策。預(yù)算管理在房產(chǎn)開發(fā)投資管理過程中的影響作用體現(xiàn)在:其一，能夠?yàn)榻ㄔO(shè)資金的籌集提供依據(jù)，為建設(shè)項(xiàng)目獲取融資支持奠定基礎(chǔ);其二，能夠?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算提供必要的參考依據(jù)，為設(shè)計(jì)任務(wù)書準(zhǔn)確設(shè)定投資額奠定基礎(chǔ);其三，能夠支持項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估，并提供評(píng)估工作參考依據(jù)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理是將現(xiàn)金預(yù)算作為核心內(nèi)容，準(zhǔn)確預(yù)算出企業(yè)實(shí)際現(xiàn)金流量，為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，促使企業(yè)管理者有效快速地采取處理方案。具備科學(xué)性和合理性的財(cái)務(wù)管理預(yù)算能夠厘清企業(yè)自身現(xiàn)金流量與債務(wù)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，為企業(yè)處理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)保駕護(hù)航。

預(yù)算管理本質(zhì)上屬于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計(jì)劃性活動(dòng)，依托企業(yè)發(fā)展決策及未來經(jīng)營預(yù)測(cè)，對(duì)特定時(shí)期資金分配、資金良好使用及相應(yīng)的資金籌集等展開科學(xué)規(guī)劃，促使企業(yè)經(jīng)營以及相應(yīng)投資開發(fā)建設(shè)依據(jù)規(guī)劃方案實(shí)現(xiàn)有效運(yùn)作，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化。綜之，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理能夠促使經(jīng)營更加順利有效，財(cái)務(wù)管理機(jī)制更加健全。

三、對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化預(yù)算管理的建議

1.完善預(yù)算管理組織體系

強(qiáng)有力的科學(xué)的預(yù)算管理組織體系能夠避免企業(yè)預(yù)算管理空心化和形式化，樹立預(yù)算管理的權(quán)威地位。健全預(yù)算管理組織體系應(yīng)設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)和相應(yīng)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

首先，設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)。該委員會(huì)是預(yù)算工作的專門管理機(jī)構(gòu)，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理和各部門主要負(fù)責(zé)人共同組成，其中總經(jīng)理任委員會(huì)主任，財(cái)務(wù)總監(jiān)任委員會(huì)執(zhí)行副主任。預(yù)算管理委員會(huì)應(yīng)定期召開會(huì)議討論企業(yè)的預(yù)算管理問題。委員會(huì)的職責(zé)是:第一，制定、修訂和完善預(yù)算管理方面的相關(guān)制度;第二，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略對(duì)預(yù)算目標(biāo)審批相應(yīng)的分解方案;第三，控制并審核超預(yù)算以及預(yù)算外和相應(yīng)的預(yù)算內(nèi)多種事項(xiàng);第四，就企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生的預(yù)算糾紛和預(yù)算沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)和有效仲裁。委員會(huì)應(yīng)努力整合房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層的智慧，促使管理層具備統(tǒng)一的思路和行動(dòng)，化解部門預(yù)算沖突并回避預(yù)算扯皮狀況。

其次，設(shè)立預(yù)算管理辦公室。該辦公室隸屬于預(yù)算管理委員會(huì)，既是委員會(huì)的預(yù)算規(guī)劃管理工作機(jī)構(gòu)，也是財(cái)務(wù)部門管理之下的預(yù)算管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。設(shè)立該辦公室的目的，是促進(jìn)財(cái)務(wù)部門和其他相關(guān)部門之間的信息共享和有效溝通。辦公室主任由財(cái)務(wù)總監(jiān)兼任。預(yù)算管理辦公室的職責(zé)是:第一，制定年度預(yù)算分解方案并及時(shí)上報(bào)委員會(huì)討論審批;第二，將企業(yè)各相關(guān)部門有效組織起來開展預(yù)算草案編制工作;第三，對(duì)各部門提交的相關(guān)預(yù)算草案進(jìn)行初步審議并提出修改意見;第四，對(duì)預(yù)算草案進(jìn)行匯總編制;第五，對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控跟蹤，對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行定期分析總結(jié)并形成分析報(bào)告。設(shè)立預(yù)算管理辦公室能夠在很大程度上減輕財(cái)務(wù)工作者的日常工作壓力，提升預(yù)算管理的效果及工作效率。

最后，設(shè)立預(yù)算管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)。執(zhí)行機(jī)構(gòu)主要是企業(yè)的各相關(guān)責(zé)任部門，接受預(yù)算管理委員會(huì)和辦公室的雙重管理。其職責(zé)是:對(duì)本部門預(yù)算草案進(jìn)行編制，對(duì)批準(zhǔn)下達(dá)的預(yù)算目標(biāo)予以嚴(yán)格有效的執(zhí)行，依據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化調(diào)整預(yù)算申請(qǐng)，或者進(jìn)行預(yù)算研究分析。

綜之，設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)、管理辦公室和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，完善健全預(yù)算管理的科學(xué)組織體系，可以最大化地優(yōu)化房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資管理結(jié)構(gòu)，為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理保駕護(hù)航。

2.重視預(yù)算編制管理的更新

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化預(yù)算管理，可以從以下兩方面展開:

首先，對(duì)預(yù)算審批流程和相應(yīng)的編制過程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。整個(gè)過程可分解為以下步驟:確定年度預(yù)算目標(biāo)、擬定預(yù)算目標(biāo)分解方案、制定預(yù)算編制大綱、審批下達(dá)預(yù)算編制大綱、各相關(guān)部門編制預(yù)算草案、對(duì)各部門預(yù)算草案進(jìn)行審核、對(duì)各部門編制的預(yù)算草案進(jìn)行匯總、進(jìn)行預(yù)算平衡、調(diào)整修改各部門預(yù)算、根據(jù)各部門的預(yù)算調(diào)整修改企業(yè)總預(yù)算、對(duì)企業(yè)總預(yù)算方案進(jìn)行審核并批準(zhǔn)和簽訂目標(biāo)責(zé)任書。確定年度預(yù)算目標(biāo)等重大問題由企業(yè)董事會(huì)決定，其余由預(yù)算管理相關(guān)委員會(huì)、辦公室、執(zhí)行部門實(shí)際負(fù)責(zé)［1］。

其次，預(yù)算編制手段多樣化。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)不必強(qiáng)求編制方式的整齊劃一，完全可以依據(jù)具體預(yù)算要求和相應(yīng)的預(yù)算特點(diǎn)選用適當(dāng)?shù)姆椒?對(duì)收支數(shù)額具有穩(wěn)定性或者固定費(fèi)用方面的項(xiàng)目，如水電費(fèi)、辦公區(qū)域租賃費(fèi)及相應(yīng)的固定資產(chǎn)折舊等費(fèi)用，可以依托固定預(yù)算方式來編制;對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理、銷售等項(xiàng)目費(fèi)用，則可以依托零基預(yù)算手段進(jìn)行編制，零基預(yù)算不強(qiáng)調(diào)以往費(fèi)用支出的規(guī)模和結(jié)構(gòu)是否合理，而是以所有的預(yù)算支出為零作為出發(fā)點(diǎn)，一切從實(shí)際需要與可能出發(fā)，逐項(xiàng)審議預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)容及其開支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制費(fèi)用預(yù)算，關(guān)鍵在于論證將要發(fā)生的多種費(fèi)用是否具備合理性和必要性。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依托零基預(yù)算手段控制廣告費(fèi)和相應(yīng)的業(yè)務(wù)招待等費(fèi)用支出能夠杜絕資金浪費(fèi)，促使資金合理分配及有效應(yīng)用。除了上述預(yù)算方式之外，滾動(dòng)預(yù)算也是不錯(cuò)的預(yù)算編制手段。［2］

3.建立規(guī)范的預(yù)算調(diào)整機(jī)制

為提升預(yù)算內(nèi)在約束力，已頒布的預(yù)算方案不得隨意更改。但為適應(yīng)外部環(huán)境的變化，預(yù)算的調(diào)整又是經(jīng)常發(fā)生的。強(qiáng)調(diào)預(yù)算的硬性約束而否定預(yù)算調(diào)整的必要，只會(huì)讓預(yù)算成為一堆生硬僵化的數(shù)據(jù)，而不具備實(shí)踐性。［3］預(yù)算編制本質(zhì)上就是對(duì)未知內(nèi)容的預(yù)測(cè)，肯定會(huì)出現(xiàn)不可預(yù)知的因素，及時(shí)調(diào)整預(yù)算至關(guān)重要，這就要求房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善預(yù)算調(diào)整機(jī)制。預(yù)算調(diào)整機(jī)制具體包含三大內(nèi)容:一是確定調(diào)整原則。例外原則、謹(jǐn)慎原則和相應(yīng)的戰(zhàn)略原則是基本原則。例外原則指的是將調(diào)整預(yù)算重點(diǎn)建立在具備較大影響和非正常差異事項(xiàng)上;謹(jǐn)慎原則指的是調(diào)整預(yù)算不能頻繁進(jìn)行，只有當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生較大不良改變的情況下才可以申請(qǐng)調(diào)整預(yù)算;戰(zhàn)略原則指的是調(diào)整預(yù)算需要建立在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展基礎(chǔ)之上，調(diào)整必須符合企業(yè)戰(zhàn)略需要。第二，確定調(diào)整條件。調(diào)整預(yù)算只有在符合一定條件時(shí)方可實(shí)施，這些條件為:國家房地產(chǎn)方面的價(jià)格、稅收及其他政策出現(xiàn)較大變動(dòng)導(dǎo)致預(yù)算難以持續(xù)執(zhí)行，或者市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生重大變化迫使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及營銷方式轉(zhuǎn)變，或者董事會(huì)進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略重大調(diào)整致使經(jīng)營計(jì)劃改變，或者突發(fā)不可抗力事件迫使預(yù)算難以執(zhí)行。第三，細(xì)化權(quán)限和流程。預(yù)算調(diào)整可分為一般調(diào)整和重大調(diào)整，一般調(diào)整由預(yù)算相關(guān)責(zé)任部門實(shí)施，由預(yù)算管理辦公室進(jìn)行審核;重大調(diào)整則需上報(bào)企業(yè)董事會(huì)審議。［4］

4.健全預(yù)算激勵(lì)考核機(jī)制

首先，強(qiáng)化預(yù)算考核約束。預(yù)算管理過程需要將所有員工包含在內(nèi)，預(yù)算考評(píng)也同樣需要包含所有員工，強(qiáng)化預(yù)算考核能夠促進(jìn)全員積極參與預(yù)算的執(zhí)行。預(yù)算考核就是在員工績效和預(yù)算管理之間建立緊密的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，對(duì)員工產(chǎn)生約束，促使員工為提升資金績效而參與到企業(yè)日常預(yù)算管理工作中，真正使預(yù)算管理覆蓋所有員工。［5］預(yù)算考核體系應(yīng)將職工工作狀況、行為表現(xiàn)和部門預(yù)算執(zhí)行情況按不同分值考慮進(jìn)去，其中工作狀況占70%，行為表現(xiàn)占20%，部門預(yù)算實(shí)際得分占10%。［6］

其次，增加預(yù)算激勵(lì)手段。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將精神激勵(lì)和物質(zhì)激勵(lì)置于同等重要的地位，以往房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多應(yīng)用物質(zhì)激勵(lì)手段，如給予集體旅游的機(jī)會(huì)或者提升薪資、發(fā)放獎(jiǎng)金等激勵(lì)員工，精神層面的激勵(lì)較少。其實(shí)，精神上的激勵(lì)相較于物質(zhì)激勵(lì)影響更加深遠(yuǎn)。比如將優(yōu)秀員工樹為企業(yè)的學(xué)習(xí)標(biāo)桿，召開全員大會(huì)對(duì)優(yōu)秀員工授予榮譽(yù)證書及獎(jiǎng)?wù)拢o優(yōu)秀員工提供更多的外出學(xué)習(xí)培訓(xùn)機(jī)會(huì)，企業(yè)選拔領(lǐng)導(dǎo)干部優(yōu)先考慮優(yōu)秀員工等，會(huì)從根本上塑造房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極向上的企業(yè)文化。［7］同時(shí)，精神及物質(zhì)的雙重獎(jiǎng)勵(lì)，能促使全體員工積極融入預(yù)算管理實(shí)際過程之中，為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化預(yù)算管理執(zhí)行奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。［8］

［1］鄒麗俊.淺談如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理［J］.企業(yè)研究，2014(14):91－92.

［2］張雁.基于多項(xiàng)目視角下的房地產(chǎn)預(yù)算管理模式分析［J］.財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2014(22):60+70.

［3］劉平.財(cái)務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的應(yīng)用探討［J］.財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2014(20):174－175.

［4］何鴻.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的必要性探析［J］.科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2015(02):72.

［5］鐘瑞杰.如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理體系［J］.財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2016(02):123.

［6］劉乃萍.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理內(nèi)容及完善建議［J］.中小企業(yè)管理與科技(上旬刊)，2011(04):49－50.

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［8］洪彧云.試論房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加強(qiáng)全面預(yù)算管理的對(duì)策［J］.行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2013(17):38－39+37.

(責(zé)任編輯:朱登臣)

10.3969/j.issn.2096－2452.2016.06.008

F235.91

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2096－2452(2016)06－0039－03

2016－11－09

元征(1968－)，女，河南許昌人，河南廣電投資有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，高級(jí)會(huì)計(jì)師。