李海飛，沈璐，王波燕，朱婧睿

(1.舟山市環(huán)境保護(hù)科學(xué)設(shè)計(jì)研究院，浙江舟山　316021；2.舟山市固體廢物監(jiān)督管理中心，浙江舟山　316021)

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周邊環(huán)境因素評(píng)價(jià)在住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)中的重要性及要點(diǎn)探析

李海飛1，沈璐1，王波燕2，朱婧睿2

(1.舟山市環(huán)境保護(hù)科學(xué)設(shè)計(jì)研究院，浙江舟山316021；2.舟山市固體廢物監(jiān)督管理中心，浙江舟山316021)

摘要：從環(huán)境保護(hù)角度看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響問題具有雙重性，既是環(huán)境污染源，同時(shí)也是被保護(hù)對(duì)象。由于房地產(chǎn)特有的商品屬性和人們對(duì)生活居住環(huán)境要求的日益提高，受環(huán)境因素影響，容易引發(fā)一系列房地產(chǎn)糾紛、環(huán)境糾紛、投訴等社會(huì)不安定現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)的價(jià)值和品位。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)不但要評(píng)價(jià)其對(duì)外環(huán)境的影響，更應(yīng)側(cè)重于環(huán)境因素對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響，并提出相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)對(duì)策、建議或評(píng)價(jià)結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；環(huán)境因素；環(huán)境影響評(píng)價(jià)

環(huán)境影響評(píng)價(jià)是控制新污染產(chǎn)生的一種有效的環(huán)境管理制度，并具有法律強(qiáng)制性。隨著《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》的實(shí)施，環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作逐步規(guī)范，評(píng)價(jià)深度和廣度逐步拓寬，理論和技術(shù)也不斷改進(jìn)。近年來，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)行業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)工作也越來越受重視，其評(píng)價(jià)理念和方法也日臻成熟。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的主要類型包括住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)等建筑工程，其對(duì)環(huán)境的影響具有兩重性：一方面，項(xiàng)目在建設(shè)過程及建成使用中，自身產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等排放對(duì)外部環(huán)境產(chǎn)生不利影響，是一處環(huán)境污染源；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是居住、休閑、工作的場(chǎng)所，需要舒適、安靜的環(huán)境，又屬于被保護(hù)對(duì)象，特別是住宅功能的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求更高，近年來出現(xiàn)的信訪案件也較多。因此，住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)評(píng)在評(píng)價(jià)其對(duì)外環(huán)境影響的同時(shí)，更應(yīng)關(guān)注外部環(huán)境因素對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響，重點(diǎn)評(píng)價(jià)周邊環(huán)境對(duì)其建設(shè)的適宜條件和制約因素，并提出相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)對(duì)策、建議和評(píng)價(jià)結(jié)論。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)有別于其他類型項(xiàng)目環(huán)評(píng)的重要特點(diǎn)。本文以住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，討論分析外部環(huán)境因素對(duì)住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，探討其評(píng)價(jià)要點(diǎn)及相關(guān)污染防治措施。

1周邊環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要性

環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響，主要表現(xiàn)在環(huán)境優(yōu)良會(huì)提升房地產(chǎn)的品質(zhì)，從而提升其價(jià)值。隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來越高，對(duì)居住環(huán)境的健康、舒適和安全的關(guān)注也逐步提升，導(dǎo)致近年來居民對(duì)住宅區(qū)周邊污染源的投訴日趨增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，舟山市該類投訴約占全部信訪案件的90%以上，甚至出現(xiàn)多起群訪事件，成為社會(huì)的不安定因素，而且環(huán)境污染會(huì)使房地產(chǎn)出現(xiàn)不同程度的貶值。如部分鄰街住宅小區(qū)原本留有一定的建筑退界，減輕交通噪聲的影響，但是由于城市發(fā)展的需要，小區(qū)建成后可能會(huì)面臨周邊馬路的拓寬改建，住宅小區(qū)原有建筑退界變小及道路車流量增大，鄰街建筑受到交通噪聲及社會(huì)生活噪聲的影響也會(huì)增大，從而影響房地產(chǎn)的原有價(jià)值[1]。又如，某公寓的東側(cè)緊鄰一座建筑構(gòu)件保養(yǎng)廠，根據(jù)環(huán)評(píng)，其油漆廢氣幾乎對(duì)整個(gè)小區(qū)都會(huì)產(chǎn)生影響，開發(fā)商則因?yàn)樵谠撐廴驹次聪安荒芙环慷坏貌谎娱L(zhǎng)建設(shè)期，并且在住宅預(yù)售時(shí)由于周邊環(huán)境污染源的存在，該小區(qū)的住宅售價(jià)比相近區(qū)塊每平方米低近千元。由此可見，周邊環(huán)境污染源會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值出現(xiàn)不同程度的降低。而在一些保護(hù)區(qū)內(nèi)，如在水源保護(hù)區(qū)或具有特殊功能的水體附近建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，人類活動(dòng)就要受到限制，那么房地產(chǎn)的價(jià)值也就不能實(shí)現(xiàn)，典型案例就是湖北省武漢市在長(zhǎng)江防洪墻內(nèi)開發(fā)的某高檔商品住宅，開發(fā)商的本意是讓業(yè)主享受長(zhǎng)江美景，但由于其危害了長(zhǎng)江防洪安全，而不得不將其拆除，經(jīng)濟(jì)損失超過2億元。

2環(huán)評(píng)中突出周邊環(huán)境因素評(píng)價(jià)的必要性

2.1　加強(qiáng)環(huán)境因素評(píng)價(jià)是“以人為本”的體現(xiàn)

以往，房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)大多沿用工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)模式、手段、方法、體系。從其評(píng)價(jià)因子的選取、評(píng)價(jià)重點(diǎn)以及報(bào)告書的章節(jié)設(shè)置可以看出，這種傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)模式將房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目視為污染類建設(shè)項(xiàng)目，注重了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)對(duì)外環(huán)境造成的影響、污染物能否達(dá)標(biāo)排放以及所采取的環(huán)境保護(hù)措施是否可行等，而忽略了外環(huán)境對(duì)房屋使用者造成的影響，這種評(píng)價(jià)模式?jīng)]有抓住房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)的特點(diǎn)，不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)對(duì)人居環(huán)境的要求。

房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)注重外環(huán)境因素評(píng)價(jià)是“以人為本”的體現(xiàn)。例如，舟山市某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目東側(cè)隔路有一座水泥廠，由于當(dāng)時(shí)未對(duì)該地塊進(jìn)行是否適宜建設(shè)住宅區(qū)的預(yù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目通過了規(guī)劃、國(guó)土等部門的審批，但在環(huán)評(píng)階段，環(huán)評(píng)預(yù)測(cè)結(jié)果顯示，項(xiàng)目東側(cè)水泥廠的粉塵和噪聲會(huì)對(duì)整個(gè)小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量造成較為嚴(yán)重的污染影響，除非水泥廠搬遷，否則該地塊作為住宅小區(qū)建設(shè)是不合適的。最后，通過市政府的協(xié)調(diào)，水泥廠整體搬遷后，該房地產(chǎn)項(xiàng)目才得以開發(fā)實(shí)施，使得新建的住宅小區(qū)免受環(huán)境污染的影響，避免了糾紛的同時(shí)，也使居住者可以享受良好的空氣環(huán)境，充分體現(xiàn)了“以人為本”的原則[2]。

2.2　突出區(qū)域環(huán)境質(zhì)量和選址可行性的評(píng)價(jià)內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義

在房地產(chǎn)開發(fā)中，既要從整個(gè)城市總體布局和土地規(guī)劃的角度來考慮城市的總體環(huán)境，又要從房地產(chǎn)自身環(huán)境及其周圍環(huán)境等著眼進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。某一地塊是否適宜于開發(fā)建設(shè)住宅區(qū)，環(huán)境因素往往是其制約因素之一，尤其是在舊城改造的過程中，雖然項(xiàng)目所在區(qū)域總體規(guī)劃為居住區(qū)，但受產(chǎn)權(quán)、資金等各種因素的影響，不可能一次性大面積完成開發(fā)建設(shè)，往往是分期分批實(shí)施。那么該地塊所處環(huán)境是否適宜開發(fā)住宅區(qū)，或應(yīng)采取哪些補(bǔ)救措施，通過環(huán)評(píng)則可充分反映。

目前，舟山市有多個(gè)擬開發(fā)的住宅建設(shè)項(xiàng)目周邊存在污染源，規(guī)劃或國(guó)土部門要求地塊所有單位在土地招拍掛前對(duì)地塊是否適宜建設(shè)住宅小區(qū)進(jìn)行環(huán)境影響預(yù)評(píng)價(jià)和咨詢，只有在環(huán)評(píng)結(jié)論可行的情況下方可進(jìn)行地塊掛牌拍賣或進(jìn)入規(guī)劃開發(fā)程序；若環(huán)評(píng)結(jié)論認(rèn)為周邊環(huán)境對(duì)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目有影響，則應(yīng)通過改變房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)、調(diào)整項(xiàng)目總體布局、采取污染防治措施等方法，指導(dǎo)開發(fā)商在設(shè)計(jì)和建設(shè)過程中消除或減弱外環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響；若環(huán)評(píng)結(jié)論認(rèn)為該地塊因環(huán)境因素不適宜開發(fā)住宅區(qū)或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，環(huán)境管理部門、規(guī)劃部門也可將環(huán)評(píng)結(jié)論作為決策依據(jù)，不予審批，而開發(fā)商則可及時(shí)調(diào)整開發(fā)計(jì)劃，減少經(jīng)濟(jì)損失。

2.3　加強(qiáng)環(huán)境功能區(qū)劃符合性和規(guī)劃相容性評(píng)價(jià)是判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行的重要依據(jù)

建設(shè)“生態(tài)住宅小區(qū)”是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，通過生態(tài)功能區(qū)劃符合性可以了解到一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是處于優(yōu)化準(zhǔn)入?yún)^(qū)、限制準(zhǔn)入?yún)^(qū)還是禁止準(zhǔn)入?yún)^(qū)，是否符合該區(qū)域的環(huán)境功能定位，若不符合項(xiàng)目所在區(qū)域的準(zhǔn)入條件，是另行選址還是調(diào)整環(huán)境功能區(qū)劃。這些對(duì)開發(fā)商和決策者來說都具有一定的指導(dǎo)和借鑒意義。

此外，建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施必須與其所在區(qū)域的城市總體規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃相符，項(xiàng)目選址一定要避免與城市規(guī)劃的沖突，這是決定項(xiàng)目選址合理性的一個(gè)基本前提。目前，一些住宅小區(qū)選址存在問題，如選址在城鄉(xiāng)規(guī)劃的工業(yè)區(qū)或商住混雜區(qū)附近，這類住宅小區(qū)的居民日后受到外環(huán)境的不良影響的可能性很大，易產(chǎn)生環(huán)境糾紛，亦與“生態(tài)住宅小區(qū)”的建設(shè)理念相悖。因此，通過環(huán)境因素評(píng)價(jià)若發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃不符，則應(yīng)在項(xiàng)目審批階段予以否定，避免進(jìn)一步的資金和人力損失。

2.4　加強(qiáng)環(huán)境因素評(píng)價(jià)對(duì)清除環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)隱患和預(yù)防污染事件的發(fā)生意義重大

隨著城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，城市土地資源尤其是房地產(chǎn)用地日益稀缺，城市建設(shè)開始向周邊擴(kuò)張，房地產(chǎn)項(xiàng)目存在“退城進(jìn)郊”趨勢(shì)，以往存在于城郊的一些農(nóng)藥、印染和化工等生產(chǎn)企業(yè)紛紛開始搬遷，原廠址往往被規(guī)劃用于房地產(chǎn)開發(fā)。由于農(nóng)藥、化學(xué)物品及其副產(chǎn)物具有的持久性、“三致”毒性和環(huán)境激素效應(yīng)等特性，對(duì)土壤、地下水都會(huì)產(chǎn)生較嚴(yán)重的污染，某些化學(xué)品、農(nóng)藥及其副產(chǎn)物在痕量或超痕量的殘留水平都有可能給人類生命健康帶來巨大威脅和危害。如果不對(duì)原有場(chǎng)地的污染情況進(jìn)行調(diào)查和評(píng)價(jià)，并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果采取相應(yīng)的污染控制措施，可能會(huì)對(duì)未來的居住人群健康產(chǎn)生不良影響。

同時(shí)，隨著城市化的不斷發(fā)展，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象，而通過環(huán)評(píng)，可充分掌握擬開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊存在的重污染企業(yè)或重大危險(xiǎn)源情況，預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)該污染源是否會(huì)對(duì)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生環(huán)境安全隱患，并根據(jù)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)結(jié)果采取進(jìn)一步的污染防治措施，可有效避免環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)事故和污染事件的發(fā)生。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周邊環(huán)境因素評(píng)價(jià)的要點(diǎn)

3.1　區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀與建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查

對(duì)區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀的調(diào)查應(yīng)包括區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀，主要涉及區(qū)域大氣、噪聲、地表水等；地區(qū)的自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境狀況；項(xiàng)目附近環(huán)境污染源狀況，主要關(guān)注交通噪聲和企業(yè)設(shè)備噪聲，文化娛樂設(shè)施等社會(huì)生活噪聲源，周邊影響較大的工業(yè)污染源，餐飲業(yè)油煙、垃圾中轉(zhuǎn)站、污水處理站等異味、惡臭污染源，微波發(fā)射塔、高壓線、變電站等電磁污染源。

對(duì)建設(shè)場(chǎng)地的調(diào)查，主要是針對(duì)一些原有工業(yè)用地轉(zhuǎn)性為居地或其他用地，特別是已污染的工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼〉葘?duì)環(huán)境質(zhì)量要求較高的用地時(shí)，則可能會(huì)對(duì)未來居住人群的健康產(chǎn)生不良影響。原國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局曾在2004年6月1日正式發(fā)布《關(guān)于切實(shí)做好企業(yè)搬遷過程中環(huán)境污染防治工作的通知》，明確要求所有產(chǎn)生危險(xiǎn)廢物的工業(yè)企業(yè)、實(shí)驗(yàn)室和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)廢物的單位，在技術(shù)結(jié)束原有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，改變?cè)恋厥褂眯再|(zhì)時(shí)，必須經(jīng)具有省級(jí)以上質(zhì)量認(rèn)證資格的環(huán)境監(jiān)測(cè)部門對(duì)原址土地進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，報(bào)送省級(jí)以上環(huán)境保護(hù)行政主管部門審查，并依據(jù)監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)報(bào)告確定土壤功能修復(fù)實(shí)施方案。原浙江省環(huán)境保護(hù)局亦于2007年9月14日正式發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度的通知》，明確要求工業(yè)用地通過轉(zhuǎn)讓或“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的方式用于房地產(chǎn)開發(fā)的，有關(guān)單位應(yīng)在轉(zhuǎn)讓或“招拍掛”前委托具有編制環(huán)評(píng)文件資質(zhì)的單位對(duì)該地塊進(jìn)行環(huán)境影響專題評(píng)價(jià)。詳細(xì)調(diào)查和評(píng)估該地塊原有的污染狀況，分析確認(rèn)該土地的受污染情況，明確處置有關(guān)污染源的技術(shù)路線、投資、可行性及責(zé)任方，并就該地塊周邊可能對(duì)今后房地產(chǎn)開發(fā)及使用產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行分析、論證、預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。環(huán)境影響專題評(píng)價(jià)內(nèi)容須經(jīng)土地轉(zhuǎn)讓或“招拍掛”雙方各自出具認(rèn)可意見后，與評(píng)價(jià)內(nèi)容一起報(bào)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門備案。凡未經(jīng)環(huán)境影響專題評(píng)價(jià)，未能出具當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門備案意見，未經(jīng)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門確認(rèn)已達(dá)到相應(yīng)環(huán)境功能要求的，各級(jí)環(huán)保部門一律不得審批該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于這一點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)中尤應(yīng)重視。

在區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀與建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境的調(diào)查工作中，除了要收集大量當(dāng)?shù)睾驮搮^(qū)域的社會(huì)環(huán)境、自然環(huán)境、歷史資料、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、項(xiàng)目附近及其周邊區(qū)域的發(fā)展建設(shè)規(guī)劃等，更重要的是應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目地塊及其周邊的現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作，對(duì)周邊單位、企業(yè)和居民區(qū)等進(jìn)行深入仔細(xì)的訪問了解，充分掌握第一手資料。對(duì)于工業(yè)污染源等一些影響較大的污染源，還應(yīng)仔細(xì)調(diào)查企業(yè)的生產(chǎn)情況、生產(chǎn)工藝、主要有毒有害原輔材料的消耗情況、主要污染物排放情況以及企業(yè)的發(fā)展或搬遷規(guī)劃。通過資料搜集和現(xiàn)場(chǎng)踏勘，可以對(duì)掌握的信息進(jìn)行研究，從而識(shí)別該區(qū)域及其周邊環(huán)境存在的污染源和污染物種類、性質(zhì)、來源和大致的影響范圍。根據(jù)污染識(shí)別確定的可疑污染類型和污染源判斷，擬定監(jiān)測(cè)項(xiàng)目、監(jiān)測(cè)范圍、采樣方法、采樣頻次、采樣布點(diǎn)、樣品類型、樣品數(shù)目等，并根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果來確定對(duì)本項(xiàng)目有影響的主要污染物。

3.2　外環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響預(yù)測(cè)

在污染源調(diào)查、環(huán)境影響識(shí)別和環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，可確定對(duì)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目有影響的主要污染物，評(píng)價(jià)其對(duì)本項(xiàng)目的污染范圍、污染程度。應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的環(huán)評(píng)導(dǎo)則，設(shè)置專題進(jìn)行外環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的環(huán)境影響預(yù)測(cè)分析和評(píng)價(jià)，要特別預(yù)測(cè)污染源在非正常排放和不利氣象條件下可能對(duì)擬建小區(qū)的環(huán)境影響。由于受時(shí)間、氣象條件、監(jiān)測(cè)手段等的限制，在短時(shí)間內(nèi)往往很難通過監(jiān)測(cè)手段全面反映外環(huán)境對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的污染范圍、污染程度，因此通過掌握該區(qū)域及其周邊環(huán)境的污染源源強(qiáng)及其排放情況，可定量預(yù)測(cè)其對(duì)項(xiàng)目的污染情況，尤其是預(yù)測(cè)大氣污染物在不利氣象條件下對(duì)項(xiàng)目的影響程度和范圍更為準(zhǔn)確和高效。另外，噪聲污染具有直接感受性特點(diǎn)，且污染來源較多，對(duì)居民的生活影響較大，應(yīng)予以重點(diǎn)評(píng)價(jià)。對(duì)于隱性環(huán)境污染，如原為工業(yè)用地區(qū)域的環(huán)境污染程度、電磁輻射、放射性污染對(duì)居民的影響亦不能忽視。

4減少周邊環(huán)境因素影響的對(duì)策和措施

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的外環(huán)境影響因素，往往存在房地產(chǎn)項(xiàng)目本身無法左右的特點(diǎn)，在項(xiàng)目環(huán)評(píng)中可以從以下幾個(gè)方面提出對(duì)策和措施：

(1)對(duì)于建設(shè)場(chǎng)地的土壤污染問題，首先應(yīng)分清造成的土壤污染是內(nèi)源還是外源，并根據(jù)確定的主要污染物、污染范圍、污染程度，結(jié)合污染物的理化性質(zhì)選取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧Ｎ廴就寥乐卫砑夹g(shù)歸納起來可以分三大類：第一類為限制土壤污染物的擴(kuò)散，如覆蓋、設(shè)置垂直和水平隔離層等；第二類為降低土壤中污染物的活性，如穩(wěn)定和固化；第三類為土壤中污染物的分離、提取和最終處理。

(2)對(duì)于受交通噪聲或城區(qū)社會(huì)生活噪聲影響的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，則應(yīng)采用在交通干線兩側(cè)的建筑留出一定的退讓距離；朝道路側(cè)門窗應(yīng)安裝隔聲門窗；臨道路側(cè)房產(chǎn)作商業(yè)用房以起到對(duì)后面的居住房的隔聲屏障作用等。

(3) 對(duì)于周邊存在的超標(biāo)排放廢氣、廢水、噪聲等污染物而使項(xiàng)目受影響的污染源，則應(yīng)根據(jù)“誰(shuí)污染，誰(shuí)治理”原則，對(duì)污染源提出有效治理措施和對(duì)策使其達(dá)標(biāo)排放，并要求當(dāng)?shù)丨h(huán)保行政主管部門予以監(jiān)督執(zhí)行；或可通過規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)搬遷、點(diǎn)源治理等環(huán)境綜合整治手段，來改善城市區(qū)域環(huán)境。對(duì)于一些規(guī)模和影響較大的工業(yè)污染源或存在較大事故風(fēng)險(xiǎn)隱患的污染源，且在項(xiàng)目投入使用前又無法搬遷或消除的，則應(yīng)在環(huán)評(píng)中明確否決開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

5結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)本著“以人為本”的思想，關(guān)注其對(duì)外環(huán)境影響的同時(shí)，更應(yīng)關(guān)注外環(huán)境因素對(duì)項(xiàng)目本身的影響，并提出相應(yīng)的減緩措施，這不僅能為環(huán)境管理部門提供科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)也能使人們能擁有更加優(yōu)良的生活環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)(References)：

[1]國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局. 關(guān)于切實(shí)做好企業(yè)搬遷過程中環(huán)境污染防治工作的通知[Z]. 2004.

[2]浙江省環(huán)保局. 關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度的通知[Z]. 2007.

Discussion on the Importance and Key Points of Environmental

Factor Assessment in Environmental Impact Assessment

of Real Estate Development Project

LI Hai-fei1, SHEN Lu1, WANG Bo-yan2, ZHU Jing-rui2

(1.Zhoushan Municipal Scientific Design and Research Institute of Environmental Protection, Zhoushan 316021, China;

2.Zhoushan Municipal Supervision and Management Center of Solid Waste, Zhoushan 316021, China)

Abstract:From the environmental protection point of view, the environmental impact issue of the real estate development project has dual characteristics, which are an environmental pollution source and also an object needed to be protected. Due to the commodity attribute of real estate development and people’s increasing demand on living environment, the impact of environmental factors in the real estate development is easy to lead to all kinds of social unstable phenomenon, such as property disputes, environmental disputes and residents’ complaints, and affect the value and quality of the real estate development project. Therefore, the environmental impact assessment of a real estate project should not only assess the environmental impact on the external environment, but also focus on the impact of the environmental factors on the project itself. Accordingly, this paper puts forward corresponding environmental protection measures, suggestions and assessment conclusions.

Key words:real estate development; environmental factor; impact assessment

作者簡(jiǎn)介：李海飛(1981—)，女，工程師，主要從事環(huán)境保護(hù)技術(shù)咨詢工作，E-mail：121738902@qq.com

收稿日期：2015-12-15

中圖分類號(hào)：X820.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-6444(2016)01-0093-04

DOI:10.14068/j.ceia.2016.01.025