王建萍

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的一部分，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，了解房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因和做出相應(yīng)對(duì)策對(duì)促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)和社會(huì)的穩(wěn)定有著重要的作用。本文從房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系入手，剖析了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)部和外部原因，并提出了四點(diǎn)應(yīng)對(duì)策略，為企業(yè)在做出相應(yīng)決策時(shí)提供理論上的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；對(duì)策分析

引言

隨著經(jīng)濟(jì)和人們生活水平的不斷提高，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸成為我國(guó)的一項(xiàng)重要產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)也成為了拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的角色，只有掌握了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)規(guī)律，了解房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，政府才能從根本上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，從而拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。而近幾年，房?jī)r(jià)的價(jià)格增長(zhǎng)越來(lái)越快，使得住房需要者和投資者越來(lái)越害怕進(jìn)行購(gòu)房行為或房產(chǎn)投資。如果能夠正確的掌控房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)變化規(guī)律，并對(duì)其做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，就能夠正確引導(dǎo)房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向，和社會(huì)大眾的正確購(gòu)房行為，有效抑制購(gòu)房難等等社會(huì)現(xiàn)象的出現(xiàn)和防止炒房熱等等不良的現(xiàn)象出現(xiàn)，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定有著重要的作用。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的影響

1.對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是毋庸置疑的，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)的作用體現(xiàn)在：房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)投資的重要部分，同時(shí)也與我國(guó)GDP的增長(zhǎng)息息相關(guān)；同時(shí)也拉動(dòng)了人們的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)行為。保證房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)對(duì)穩(wěn)定我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有重要的影響。

2.對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之間都是相互關(guān)聯(lián)，相輔相成的，從經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)到技術(shù)聯(lián)系，關(guān)聯(lián)密切且復(fù)雜，而作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不僅是其他產(chǎn)業(yè)的供給者，也是一項(xiàng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)冶金、家居、五金、建材、建筑等等眾多行業(yè)帶來(lái)生機(jī)和發(fā)展。

二、影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的根本因素

不論是任何事物，都有其發(fā)展的規(guī)律和影響因素。我們要探尋事物變化的原因就需要對(duì)影響事物的原因進(jìn)行剖析，而影響因素則八廓了外因和內(nèi)因，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律亦是如此。在現(xiàn)如今房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)局動(dòng)蕩，影響房?jī)r(jià)的因素也紛繁復(fù)雜，通過(guò)對(duì)影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的內(nèi)部外部因素的梳理，才能深層次的理解房?jī)r(jià)波動(dòng)的規(guī)律。

1.外部原因

經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的因素：有調(diào)查研究顯示，房產(chǎn)本身的需求變化也可以對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)產(chǎn)生一定的影響。例如：不同的房產(chǎn)消費(fèi)需求，使得商品房的住房面積也在不斷的發(fā)生著改變。

金融資本的因素，房地產(chǎn)投資與金融資本之間是息息相關(guān)、密不可分的，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)部門通過(guò)貸款、投資等等形式籌集資金進(jìn)而具體的展開(kāi)房地產(chǎn)相關(guān)程序。房產(chǎn)行業(yè)本身就是大量資金聚集運(yùn)轉(zhuǎn)的行業(yè)，只有籌集到一定的資金才能夠進(jìn)行建房、銷售等等后續(xù)一系列的工作。資金的來(lái)源通常除了投資和貸款兩個(gè)主要來(lái)源，還有從市場(chǎng)當(dāng)中進(jìn)行籌集，例如進(jìn)行房屋預(yù)售等等商業(yè)活動(dòng)。從而籌集足夠的金融資本。

政策的影響：我國(guó)政府出臺(tái)的相關(guān)房產(chǎn)政策對(duì)于社會(huì)民眾購(gòu)買房子和房地產(chǎn)商的銷售行為有著重要的影響。尤其是一些重大的貨幣政策、經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、政府對(duì)于房?jī)r(jià)的政策調(diào)控、政策補(bǔ)貼等相關(guān)政策，可以有效的拉動(dòng)購(gòu)房行為的增長(zhǎng)，同時(shí)也可以有效抑制不良經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的滋生，從宏觀層面對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，有利于社會(huì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

地產(chǎn)因素：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)包括了兩部分，第一部分是土地交易，第二部分是房屋銷售。土地交易主要是房地產(chǎn)商以物物交換的形式，從我國(guó)相關(guān)的土地部門手中獲得土地資源和一定時(shí)間的土地處理權(quán)，并用自己的價(jià)值進(jìn)行換取。第二部分的房屋銷售中，房地產(chǎn)商充當(dāng)供給者的地位，向房屋需求者提供房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)。在四個(gè)外部因素當(dāng)中，土地因素是一個(gè)重要的指標(biāo)因素。

2.內(nèi)部原因

供需關(guān)系因素：供需矛盾被認(rèn)為是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)的根本原因，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展是需要房屋消費(fèi)者們的支持的，然而大量涌出的房地產(chǎn)商品，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)間之內(nèi)處于飽和狀態(tài)，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，進(jìn)而出現(xiàn)供需不平衡狀態(tài)。

價(jià)格波動(dòng)因素：價(jià)格的波動(dòng)很大一部分是由當(dāng)前一段時(shí)間之內(nèi)產(chǎn)品和需求量之間的關(guān)系來(lái)決定的，價(jià)格有波動(dòng)是正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，但是過(guò)度的價(jià)格波動(dòng)不利于社會(huì)的穩(wěn)定等等問(wèn)題。一個(gè)階段的暴利是以下一階段的經(jīng)濟(jì)效益為代價(jià)的，這會(huì)導(dǎo)致惡性的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)。

房地產(chǎn)收益因素：房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的根本目的就是為了獲益，而收益比是投資額和凈收入之間的比率。如果房地產(chǎn)商對(duì)收益的預(yù)期值很大，那么投入和規(guī)模會(huì)相應(yīng)的增大，如果收益預(yù)期值較低，那么投資行為也會(huì)隨之變得十分的謹(jǐn)慎。因此，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，收益率是十分重視的一個(gè)因素。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)的對(duì)策

1、加大對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的控制力度

當(dāng)房?jī)r(jià)的波動(dòng)已經(jīng)超出正常波動(dòng)范圍，影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行和社會(huì)的穩(wěn)定時(shí)，政府就應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一定的控制，在做出控制前，要明確價(jià)格發(fā)生波動(dòng)的根本原因和波動(dòng)程度。這是政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，也是政府的義務(wù)。但是政府的調(diào)控也要注意分寸和尺度，不可過(guò)度的干預(yù)，因?yàn)閮r(jià)格的合理波動(dòng)有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)本身的提升。例如：可以進(jìn)行土地租批管理，采取市場(chǎng)化的土地供應(yīng)機(jī)制。

2、增強(qiáng)相關(guān)政策建設(shè)

面對(duì)波動(dòng)的房?jī)r(jià)，除了要加大調(diào)控力度之外，還要進(jìn)行相關(guān)政策的建設(shè)。首先要根據(jù)實(shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)而選用科學(xué)的地產(chǎn)投資政策，從而對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模化和投資合理化。

除了短期的政策建設(shè)之外，長(zhǎng)期的政策制定也是必不可少的，對(duì)于不正當(dāng)、不準(zhǔn)確的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策要及時(shí)予以修改和糾錯(cuò)，在制定政策的時(shí)候也要注意明確投資主體，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化和價(jià)格的波動(dòng)，確保投資合理化、明確市場(chǎng)定位和主要消費(fèi)群體，確保投資合理化。

3、完善房地產(chǎn)金融體制

完善房地產(chǎn)的金融體制要注意：完善房產(chǎn)融資的來(lái)源、構(gòu)建健全的房產(chǎn)多元融資架構(gòu)、建設(shè)完整的金融監(jiān)管機(jī)制。完善房產(chǎn)融資來(lái)源包括了房屋按揭貸款制度的建立、政府優(yōu)惠政策、住房基金三大塊的有效融合和大力投資支持。房產(chǎn)的融資架構(gòu)主要由銀行貸款和商業(yè)信托基金兩大市場(chǎng)金融企業(yè)構(gòu)成，健全的多元融資架構(gòu)可有效的促進(jìn)購(gòu)房行為的發(fā)生，也是購(gòu)房行為的一大保障。金融監(jiān)管機(jī)制對(duì)改善當(dāng)前存在的不良經(jīng)濟(jì)行為和房地產(chǎn)體制的不足之處有著十分重要的作用。

4、加大相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查，保證房產(chǎn)投資的理性

在進(jìn)行房產(chǎn)投資行為之前，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，從而做出正確理性的投資行為。明確市場(chǎng)的定位時(shí)要注意：密切關(guān)注現(xiàn)階段的房產(chǎn)投資行為規(guī)模，任何事物的發(fā)展都有其規(guī)律性，要找到規(guī)律，不要盲目跟風(fēng)投資，確保適應(yīng)宏觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律；審視是否有合理的投資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)投資理性化；規(guī)范和完善政府投資行為，要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給社會(huì)大眾帶來(lái)的利益，進(jìn)而對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)人民生活水平的提高和社會(huì)的進(jìn)步。（作者單位：德州市房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)集團(tuán)總公司）

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