曹曉煒++楊黎萌

案例：1992年3月，李某與孫某登記結(jié)婚。2002年5月，李某個人簽字購買了一套商品房（下稱“案涉房屋”），并于2002年6月付清房款。2002年8月，李某與孫某經(jīng)調(diào)解離婚，法院出具民事調(diào)解書，對共同財產(chǎn)進(jìn)行分割，表明無其他共同財產(chǎn)，但未提及案涉房屋。2002年11月，李某再婚。2004年1月，李某申請案涉房屋的商品房轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)要求其現(xiàn)配偶出具說明，放棄案涉房屋所有權(quán)，遂將房屋所有權(quán)人登記為李某個人。之后，李某以該房屋作為抵押物，先后辦理了兩筆抵押登記。2013年，孫某提起行政訴訟，要求撤銷案涉房屋的商品房轉(zhuǎn)移登記。2014年，法院判決登記行為違法不予撤銷。

一、未取得物權(quán)的房屋離婚后如何辦理分割轉(zhuǎn)移登記

物權(quán)因法律行為發(fā)生變動時，當(dāng)事人之間除有債權(quán)合同外，尚需履行登記（不動產(chǎn)）或者交付（動產(chǎn)）的法定方式?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！狈慨a(chǎn)屬于典型的不動產(chǎn)，房產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立即原、被告（李某和孫某）對房產(chǎn)享有所有權(quán)應(yīng)以房產(chǎn)登記為條件；未登記時，雙方對此房產(chǎn)不享有法律認(rèn)可的所有權(quán)。因未取得房屋所有權(quán)，雙方在離婚訴訟中往往不進(jìn)行房產(chǎn)歸屬的約定。司法實(shí)踐中，各地法院多數(shù)都駁回離婚雙方對未登記房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割的訴訟請求。

本案中，李某和孫某離婚時，李某與開發(fā)商簽訂了購買案涉房屋的商品房買賣合同，并分期付清了所有房款，但未辦理物權(quán)登記?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。要把合同和物權(quán)區(qū)別對待，合同是合同，物權(quán)是物權(quán)，合同成立并不意味著物權(quán)轉(zhuǎn)移。商品房買賣合同所涉及的債權(quán)變動及物權(quán)變動是建立在完全不同的法律基礎(chǔ)之上，是兩個不同的法律事實(shí)，其生效要件完全不同。債權(quán)法上的權(quán)利只是一種相對權(quán)、對人權(quán)，不具有排他效力。債權(quán)屬于請求權(quán)、對人權(quán)、相對權(quán)，因此債權(quán)的變動不必予以公示即可產(chǎn)生法律上的效果。而物權(quán)的本質(zhì)是支配權(quán)、絕對權(quán)、對世權(quán)，物權(quán)的變動必須在公示之后，才能發(fā)生對世的效果。從上述分析不難看出，商品房買賣合同是有效的，但李某僅取得案涉房屋的債權(quán)，未取得物權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條規(guī)定，離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。本案原、被告于婚姻關(guān)系存續(xù)期間以一方名義與開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同，屬有效合同，合同雙方都應(yīng)遵守合同的約定，這些屬于物權(quán)變動的原因行為，產(chǎn)生的法律關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，僅產(chǎn)生債權(quán)法上的約束力。物權(quán)的變動必須依賴物權(quán)變動中的公示行為，即標(biāo)的物的登記。據(jù)此，法院不判決該類房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬情況，僅對使用權(quán)利的處理做出決斷。也就是說，在房屋所有權(quán)還沒有明確歸屬時，房屋登記機(jī)構(gòu)是無法辦理房屋登記的。離婚時債權(quán)取得物權(quán)未取得的房產(chǎn)，雙方如何分割沒有明確的法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，離婚時對于未取得物權(quán)的不動產(chǎn)應(yīng)就債權(quán)取得情況進(jìn)行約定，雙方對物權(quán)的約定應(yīng)不發(fā)生法律效力。本案中雙方雖未對案涉房屋產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行約定，但登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)以“雙方無共同財產(chǎn)”的條款判定房屋物權(quán)歸屬。

二、單方簽字購買的房屋應(yīng)為夫妻共有還是單方所有

《物權(quán)法》出臺之前，夫妻房產(chǎn)多數(shù)僅登記在一方名下，但是在司法實(shí)踐中，均認(rèn)為此類房產(chǎn)為夫妻共有。此種情形，實(shí)際上是夫妻代理的行為。法國《民法典》規(guī)定，夫妻各方均有權(quán)單獨(dú)訂立旨在維持家庭日常生活與教育子女的合同，夫妻一方依此締結(jié)的債務(wù)對另一方具有連帶約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》也規(guī)定，夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。夫妻一方在日常生活中使用共有資金購買不動產(chǎn)的行為是夫妻代理行為，盡管不動產(chǎn)的標(biāo)物價值較大，但在訂立合同時夫妻一方到場簽字，合同另一方有理由相信夫妻之間互為代理。也就是說，夫妻之間應(yīng)該就購買房產(chǎn)相互溝通，并達(dá)成一致處理意見。對于第三人來講，會充分信任這種代理。

但是，2008年《物權(quán)法》出臺之后，夫妻共有房產(chǎn)必須登記在雙方名下，也就是說，屬于夫妻一方的財產(chǎn)需由另一方出具書面說明，表示放棄產(chǎn)權(quán)，登記機(jī)構(gòu)即可登記在一方個人名下。本案中，李某申請房屋登記時已與前妻離婚，并再婚，登記機(jī)構(gòu)對于其各方對房屋是否存在約定不得而知?！痘橐龇ā返谑邨l規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益…… （五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。”李某和孫某購買房產(chǎn)所用的錢，就是二人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得的工資和生產(chǎn)經(jīng)營收入，屬于財產(chǎn)的范疇。并且此房產(chǎn)是二人合法收入的轉(zhuǎn)化形式，屬于夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)該依法分割。由于案涉房屋商品房合同僅由李某一人簽訂，使得夫妻代理產(chǎn)權(quán)共有與一方簽訂合同產(chǎn)權(quán)獨(dú)有產(chǎn)生了矛盾。夫妻一方簽訂的房屋買賣合同產(chǎn)權(quán)是個人的，還是夫妻共有的？目前司法實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)。一種意見認(rèn)為，夫妻雙方只有一方簽名的購房合同，簽名一方有可能會損害其配偶的利益，故不應(yīng)認(rèn)定為簽名一方單獨(dú)所有。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國《婚姻法》第四條規(guī)定，夫妻應(yīng)當(dāng)互相忠實(shí)，互相尊重，家庭成員間應(yīng)當(dāng)敬老愛幼，互相幫助，維護(hù)平等、和睦、文明的婚姻家庭關(guān)系。也就是說，夫妻雙方應(yīng)平等互信，夫妻一方用共同財產(chǎn)購買房產(chǎn)并簽訂商品房買賣合同，另一方應(yīng)該是知情的，未到場簽字即表示放棄該房屋的所有權(quán)，即產(chǎn)權(quán)歸簽訂一方所有。

筆者認(rèn)為，雖然我國法律明確規(guī)定夫妻應(yīng)該互信互助，但夫妻間欺瞞欺詐的現(xiàn)象卻時有發(fā)生，而夫妻的相互代理權(quán)也使得第三方對夫妻間的隱瞞行為疏于防范。若夫妻一方簽字訂立的購房合同屬于單方個人所有，勢必在無形之中給不法分子以可乘之機(jī)。因此，夫妻一方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為一方為另一方的代理行為。

三、離婚分割房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)單方申請還是雙方申請

《房屋登記辦法》規(guī)定可以單方申請的情形不包括離婚分割，但第十二條指出，因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利的，可由當(dāng)事人單方申請登記。本案李某執(zhí)生效的離婚“民事調(diào)解書”申請房屋登記，且調(diào)解書中明確離婚雙方無其他財產(chǎn)糾紛，是否就表示可由李某單方申請房屋登記呢？從上述規(guī)定中可以看出，單方申請房屋登記需滿足兩個條件：一是必須是生效的法律文書，二是因該法律文書取得房屋權(quán)利。本案中的調(diào)解書是否滿足單方申請的條件呢？《民事訴訟法》第九十七條規(guī)定，調(diào)解達(dá)成協(xié)議，人民法院應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解書。調(diào)解書應(yīng)當(dāng)寫明訴訟請求、案件的事實(shí)和調(diào)解結(jié)果。調(diào)解書經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后，即具有法律效力。因此，法院出具生效證明的“民事調(diào)解書”是具有法律效力的法律文書。但是，本案中李某提交的生效法律文書是否可以單方申請，還需要滿足第二個條件，即因該法律文書取得房屋權(quán)利。從本案的情況看，李某提交的離婚分割民事調(diào)解書中并未提及該處房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬情況，也就是說，李某所申請的房屋并非因該文書而取得。因此，李某執(zhí)該民事調(diào)解書不滿足單方申請的條件。

那么，對于民事調(diào)解書中所述的“雙方無共同財產(chǎn)糾葛”，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該怎樣理解呢？法院判決書中明確案涉房屋是李某與孫某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買。同時，法院也注意到離婚“民事調(diào)解書”中明確雙方確認(rèn)無夫妻共同債務(wù)，無其他財產(chǎn)糾葛的內(nèi)容。但是，這一內(nèi)容并不意味著孫某放棄對案涉房屋權(quán)利的主張。法院認(rèn)為，夫妻之間應(yīng)負(fù)有互相忠實(shí)的義務(wù)，這一義務(wù)也包括對夫妻共同財產(chǎn)互相告知的內(nèi)容。房屋是夫妻共同財產(chǎn)的重要組成部分，法院在處理離婚案件時沒有理由不予涉及，除非出現(xiàn)了一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財產(chǎn)等情形。從法院的判決來看，盡管有生效法律文書載明“離婚雙方無共同財產(chǎn)糾葛”，但產(chǎn)權(quán)未明晰，還應(yīng)由雙方共同申請才能保證登記準(zhǔn)確。

四、法院判決轉(zhuǎn)移登記違法，已辦理抵押登記的房屋應(yīng)怎樣處理

基于對房屋登記的公信力，李某申請房屋抵押登記，抵押權(quán)人也對產(chǎn)權(quán)歸屬表示信任。因此，李某順利的辦理了兩筆抵押登記。但是，案涉房屋商品房轉(zhuǎn)移登記經(jīng)法院判決違法，基于轉(zhuǎn)移登記取得的所有權(quán)上所承載的抵押權(quán)還能保證其合法的權(quán)益嗎？孫某雖然贏得行政訴訟，但仍無法取得案涉房屋的所有權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十一條規(guī)定，被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。法院判決登記行為違法而不予撤銷，對于孫某來說意味著無法取得房屋的所有權(quán)，對于債權(quán)人來說意味著沒有合法的抵押物來保護(hù)其將來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，除非李某按照借款合同及還款協(xié)議繼續(xù)按期履行還款。對于登記機(jī)構(gòu)而言，法院的判決登記機(jī)構(gòu)無法操作。筆者認(rèn)為，依據(jù)法院的判決，登記機(jī)構(gòu)僅能通過在案涉房屋登記簿中加注法院判決情況，限制案涉房屋的其他處置行為，待孫某與李某的民事糾紛解決，產(chǎn)權(quán)歸屬確認(rèn)后，再辦理相關(guān)登記手續(xù)。

五、結(jié)論

對于夫妻代理問題，《婚姻法》規(guī)定，夫妻婚后取得的絕大部分財產(chǎn)都屬于共同財產(chǎn)，且夫妻間有平等的處理權(quán)，也就是夫妻對共同財產(chǎn)的處分具有代理權(quán)。“夫妻一體”的觀念也已深入人心。事實(shí)上，夫妻雙方的法定、推定代理權(quán)是建立在夫妻雙方相互信任、夫妻一體的基礎(chǔ)之上的。如果雙方感情出現(xiàn)問題，利益出現(xiàn)分歧的時候，夫妻一方很有可能利用這一點(diǎn)給另一方造成損失。比較常見的，夫妻一方以個人的名義對外賣房、借款，然后夫妻雙方共同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，一方在離婚前購買不動產(chǎn)，隱瞞另一方而簽訂購房合同，未辦理房屋登記，另一方因信息不對稱無法獲知。因此，對于具有不可移動及價值較大等特殊性的不動產(chǎn)而言，夫妻一方對不動產(chǎn)的代理權(quán)應(yīng)受到限制，簽訂購房合同時應(yīng)要求雙方共同到場，或另一方出具書面的授權(quán)委托書或放棄產(chǎn)權(quán)的書面說明，方可由一方代理。

對于審查權(quán)限問題，《物權(quán)法》第十二條賦予房屋登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)，詢問，如實(shí)、及時登記等相關(guān)職責(zé)。法律雖賦予登記機(jī)構(gòu)審查的權(quán)力，但查驗(yàn)、詢問具體內(nèi)容沒有指明。如果遇到類似本案情形，離婚后一方申請房屋登記，而房屋系婚姻關(guān)系存續(xù)期間由一方購買并簽訂合同，受理人員就應(yīng)特別注意，加強(qiáng)審查。依據(jù)《房屋登記辦法》第十三條的規(guī)定，共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。對于本案情況，登記機(jī)構(gòu)受理人員應(yīng)要求離婚雙方共同到場并簽字確認(rèn)，以保證雙方的房產(chǎn)權(quán)利不被侵害。

陳品祿/責(zé)任編輯