中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及樓市政策新動(dòng)向

事件

2015年12月18日至21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

與此同時(shí)，會(huì)議還提出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

點(diǎn)評(píng)

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)政策的新動(dòng)向成為關(guān)注的重點(diǎn)。取消限制性措施，某種程度上說(shuō)明政府將為房企的各類投資持低成本、低門檻、低限制的扶持態(tài)度，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)。通過(guò)房屋租賃來(lái)去庫(kù)存，是一種很好的商業(yè)模式。除了庫(kù)存問(wèn)題，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)還存在其他挑戰(zhàn)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方式相對(duì)傳統(tǒng)粗放、品質(zhì)性能有待提升、營(yíng)銷方式有待革新等。此次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提到了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”。這此決議為今后一段時(shí)間市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向。

房地產(chǎn)稅或由兩稅種合并而成且全部劃歸地方

事件

十二屆全國(guó)人大常委會(huì)將房地產(chǎn)稅立法正式列入五年立法規(guī)劃，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)牽頭抓緊起草，財(cái)稅部門配合立法。在目前的方案設(shè)計(jì)中，房地產(chǎn)相關(guān)的其他稅種，包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅等將暫不納入房地產(chǎn)稅改革，未來(lái)在房地產(chǎn)稅開(kāi)征后有可能逐步進(jìn)行改革。

作為我國(guó)稅制改革的重要組成部分，房地產(chǎn)稅改革是我國(guó)增加直接稅、降低間接稅、調(diào)節(jié)稅制結(jié)構(gòu)的重要一環(huán)。未來(lái)房地產(chǎn)稅將由地方稅務(wù)局征管，全部收入歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。

點(diǎn)評(píng)

目前這兩個(gè)稅種都是小稅種，規(guī)模不大，因此開(kāi)征之初的房地產(chǎn)稅很難成為地方財(cái)力重要支柱，房地產(chǎn)稅作為地方主要稅種之一還需要一個(gè)培育和發(fā)展的過(guò)程。此外，未來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)有所區(qū)分。不過(guò)，為了保持稅負(fù)基本穩(wěn)定，未來(lái)房地產(chǎn)稅的規(guī)模在現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的基礎(chǔ)上不宜增加過(guò)多。而對(duì)個(gè)人住房征收的房地產(chǎn)稅，則將給予地方較大的自主權(quán)。

中央城市工作會(huì)議37年之后重啟

事件

12月21日，中央城市工作會(huì)議在京召開(kāi)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，堅(jiān)持以人為本、科學(xué)發(fā)展、改革創(chuàng)新、依法治市，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，完善城市治理體系，提高城市治理能力，著力解決城市病等突出問(wèn)題，不斷提升城市環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競(jìng)爭(zhēng)力，建設(shè)和諧宜居、富有活力、各具特色的現(xiàn)代化城市，提高新型城鎮(zhèn)化水平，走出一條中國(guó)特色城市發(fā)展道路。

點(diǎn)評(píng)

時(shí)隔37年之后，中央城市工作會(huì)議再次召開(kāi)，意義重大。此次以中央名義召開(kāi)的城市工作會(huì)議，也是歷史上最高規(guī)格的城市工作會(huì)議，亦被認(rèn)為中國(guó)城市建設(shè)迎來(lái)拐點(diǎn)的標(biāo)志性會(huì)議。在重啟中央城市工作會(huì)議之前，本屆政府在2013年便首度召開(kāi)中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，且都套開(kāi)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。城鎮(zhèn)化工作會(huì)議核心是“化”，而城市工作會(huì)議更多聚焦城市管理的問(wèn)題，一個(gè)強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)，一個(gè)強(qiáng)調(diào)靜態(tài)，此前召開(kāi)的兩次城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，明確了新型城鎮(zhèn)化的模式，但城市發(fā)展的理念和管理還延續(xù)老路子，這也是重啟城市工作會(huì)議的原因。

全國(guó)土地利用規(guī)劃調(diào)整完成

事件

12月中旬，國(guó)土資源部召開(kāi)第24次部長(zhǎng)辦公會(huì)，審議通過(guò)了《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃（2006～2020）》（下稱《規(guī)劃》）的調(diào)整方案?！兑?guī)劃》是中國(guó)現(xiàn)行土地管理體系中的綱領(lǐng)性文件，也是全國(guó)建設(shè)用地進(jìn)行指標(biāo)管理、用地審批的根本依據(jù)所在。依據(jù)《規(guī)劃》劃定的到2020年全國(guó)耕地不少于18億畝的“紅線”，國(guó)土資源部倒算出每年的新增建設(shè)用地指標(biāo)，并酌情分配至各省、自治區(qū)、直轄市，再依據(jù)地方土地利用規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要等，由省級(jí)政府向市縣一級(jí)政府按照年度分配建設(shè)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)，各級(jí)國(guó)土部門據(jù)此進(jìn)行新增建設(shè)用地指標(biāo)審批?，F(xiàn)行《規(guī)劃》于2005年制定完成并由國(guó)務(wù)院審議通過(guò)實(shí)施，至今已有將近10年時(shí)間。

點(diǎn)評(píng)

《規(guī)劃》的調(diào)整實(shí)際上是遵循國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的要求和需要。一方面是國(guó)土資源部對(duì)待《規(guī)劃》調(diào)整方案的審慎態(tài)度，另一方面則是地方建設(shè)用地緊張的局面。根據(jù)此前“全國(guó)土地‘二調(diào)的數(shù)據(jù)匯總情況，北京、天津、上海等城市，均不同程度地出現(xiàn)到2020年的用地指標(biāo)緊張問(wèn)題在“十三五”規(guī)劃落定后，事關(guān)地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間和生產(chǎn)要素配置的用地指標(biāo)，正在悄然之間出現(xiàn)臨局部微調(diào)的可能，這種可能性，將在不久的將來(lái)有望變成現(xiàn)實(shí)。