文/邵玉婷 重慶市地產(chǎn)集團(tuán) 重慶 400020

淺談房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”

文/邵玉婷 重慶市地產(chǎn)集團(tuán) 重慶 400020

房地產(chǎn)企業(yè)推行“營(yíng)改增”后，其影響意義深遠(yuǎn)。在貫徹實(shí)施過(guò)程中，對(duì)“營(yíng)改增”理解存在爭(zhēng)議，本文在厘清“營(yíng)改增”的定義以及增值稅的基本原理的基礎(chǔ)上，分析了增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍，并提出了“營(yíng)改增”后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控措施和保障機(jī)制。

房地產(chǎn)；營(yíng)改增；風(fēng)險(xiǎn)防控

2016年3月5日，在第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議中，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在大會(huì)的政府工作報(bào)告中提出要全面實(shí)施營(yíng)改增。隨著報(bào)告的發(fā)布，全面“營(yíng)改增”，這只懸而未落的靴子終于落地了。

一、什么是“營(yíng)改增”

“營(yíng)改增”是指營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的現(xiàn)象，是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，旨在于加快財(cái)稅體制改革、進(jìn)一步減輕企業(yè)賦稅，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。營(yíng)業(yè)稅是指在企業(yè)或者個(gè)人就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅，主要包括在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。增值稅是商品在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是以單位和個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中取得的增值額為課稅對(duì)象征收的一種稅。

二、增值稅的基本操作原理

增值稅是的流轉(zhuǎn)稅的一種，是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收，有增值才征稅沒(méi)增值不征稅。其計(jì)稅方法有兩種，一是簡(jiǎn)易計(jì)稅法，二是一般計(jì)稅方法。

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式為：

銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率

兩種計(jì)稅方法的銷售額均不包括銷項(xiàng)稅額，納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍分析

對(duì)于習(xí)慣了營(yíng)業(yè)稅操作模式的房地產(chǎn)企業(yè)以來(lái)，在增值稅環(huán)境下，需要重新轉(zhuǎn)變思維模式和稅收籌劃理念。營(yíng)業(yè)稅是單純以收入為計(jì)稅依據(jù)，僅需要確定收入的金額即可，而增值稅則必須考慮成本票據(jù)的進(jìn)項(xiàng)稅額，從某種意義上來(lái)說(shuō)，成本票據(jù)的進(jìn)項(xiàng)抵扣金額決定了企業(yè)稅負(fù)的高低。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出從廣義上來(lái)說(shuō)分為三類：開發(fā)成本支出、期間費(fèi)用支出、購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)支出，其中，前兩類成本屬于常態(tài)化的成本開支。

開發(fā)成本支出主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、資本化資金成本。

期間費(fèi)用支出主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。期間費(fèi)用的抵扣適用常規(guī)抵扣方法。期間費(fèi)用中工資、五險(xiǎn)一金、用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)的支出不可進(jìn)行抵扣，計(jì)入期間費(fèi)用的各項(xiàng)稅金不可進(jìn)行抵扣，固定資產(chǎn)折扣和無(wú)形資產(chǎn)攤銷不可抵扣，業(yè)務(wù)招待費(fèi)不可抵扣，財(cái)務(wù)費(fèi)用不可抵扣，各類非正常損失造成的費(fèi)用支出不可抵扣。

購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)同樣適用于常規(guī)抵扣方法，除以下情況：銷售方享受減稅優(yōu)惠政策，用于簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目、集體福利、個(gè)人消費(fèi)，發(fā)生非正常損失以外，在取得增值稅專用發(fā)票的前提下，可以進(jìn)行抵扣。

四、營(yíng)改增后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控

1.計(jì)稅方式的選擇

在“營(yíng)改增”過(guò)渡期可以對(duì)計(jì)稅方式進(jìn)行選擇，既可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也可選擇增值稅一般計(jì)稅方法。在老項(xiàng)目的計(jì)稅方式選擇時(shí)，需要對(duì)項(xiàng)目?jī)煞N計(jì)稅方式的稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體收入，梳理已簽訂的成本合同情況，預(yù)估成本進(jìn)項(xiàng)稅額，從而做出對(duì)企業(yè)最為有利的選擇。

2.供應(yīng)商或施工方的選擇

由于供應(yīng)商或施工方的身份不同，對(duì)方實(shí)際繳納的增值稅稅率差異較大，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)端主要存在四檔稅率：（1）一般納稅人身份的材料供應(yīng)商，稅率為17%；（2）一般納稅人身份的建筑施工方，稅率為11%；（3）小規(guī)模納稅人身份的材料供應(yīng)商和建筑施工方，稅率為3%；（4）個(gè)人供應(yīng)商或建筑施工方無(wú)法提供專用發(fā)票，稅率為0%。

對(duì)于不同供應(yīng)商或施工方的報(bào)價(jià)，不能僅對(duì)比報(bào)價(jià)金額，需對(duì)各方的綜合成本進(jìn)行比價(jià)，

綜合成本=不含稅報(bào)價(jià)+（銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額）＊城建稅及附加稅率

3.合同風(fēng)險(xiǎn)的防范

材料采購(gòu)和工程施工合同，首先，需要在合同價(jià)款中注明是否包含增值稅，同時(shí)明確乙方需要開具的發(fā)票為增值稅專用發(fā)票，用于甲方進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。其次，分期付款時(shí)，在甲方實(shí)際收到乙方的貨物時(shí)，乙方產(chǎn)生開具增值稅專用發(fā)票的義務(wù)；若不是分期交付，則分期付款行為將不會(huì)影響開具增值稅專用發(fā)票；分批交貨會(huì)影響到增值稅專用發(fā)票的開具時(shí)點(diǎn)，為了杜絕虛開增值稅專用發(fā)票現(xiàn)象，務(wù)必做到“三流一致”，應(yīng)當(dāng)在收貨當(dāng)期開具增值稅專用發(fā)票。

房屋銷售合同，首先，需要明確項(xiàng)目性質(zhì)，新老項(xiàng)目的界定和增值稅計(jì)稅方法的選擇將對(duì)合同雙方的納稅義務(wù)產(chǎn)生影響。其次，需要在合同價(jià)款中注明是否包含增值，增值稅為價(jià)外稅，出賣人應(yīng)在測(cè)算稅負(fù)的基礎(chǔ)上，對(duì)價(jià)款進(jìn)行調(diào)整。

房屋租賃合同，首先，要明確不動(dòng)產(chǎn)的具體情況。

五、如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的平穩(wěn)過(guò)渡

1.房地產(chǎn)老項(xiàng)目需徹底清理營(yíng)業(yè)稅金，并統(tǒng)籌安排資金，繳納相關(guān)稅費(fèi)。根據(jù)稅務(wù)部門要求，積極配合，做好清稅、登記、備案等工作。房地產(chǎn)新項(xiàng)目需妥善解決計(jì)價(jià)依據(jù)與計(jì)稅方法不匹配問(wèn)題，在招標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)充分考慮增值稅計(jì)稅方法影響。

2.完善相關(guān)制度。針對(duì)增值稅發(fā)票的重要性和特殊性，制訂相應(yīng)的發(fā)票管理辦法，對(duì)發(fā)票的取得、傳遞、認(rèn)證、開具、交付、保管等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理，明確相關(guān)責(zé)任人及責(zé)任范圍，防范因職責(zé)不明晰導(dǎo)致的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.優(yōu)化崗位設(shè)置。由于增值稅的操作流程和管理要求與營(yíng)業(yè)稅有極大差異，在崗位設(shè)置時(shí)需對(duì)操作流程進(jìn)行逐環(huán)節(jié)分解、細(xì)化，做到相關(guān)崗位相互監(jiān)督、制約，確保進(jìn)項(xiàng)票據(jù)足額抵扣。

4.提高業(yè)務(wù)能力和法律意識(shí)。增值稅已納入國(guó)家《刑法》管理，相關(guān)責(zé)任極大，需要相關(guān)責(zé)任人員熟悉增值稅各環(huán)節(jié)的相關(guān)規(guī)定和操作方法，同時(shí)，了解相關(guān)的法律法規(guī)，依法辦事，在工作中規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

[1］賈康.扁平化的財(cái)稅體制適合中國(guó)[J］.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2014.1-2