曾慧儀

（肇慶學(xué)院 政法學(xué)院，廣東 肇慶　526061）

引言

實(shí)踐當(dāng)中，由于房?jī)r(jià)波動(dòng)，經(jīng)常導(dǎo)致發(fā)生一系列房屋買賣合同糾紛，如：房?jī)r(jià)上漲時(shí)，賣方毀約，買方索賠；房?jī)r(jià)下跌時(shí)，買方放棄買房，賣方索賠等[1]。對(duì)此，因各種情形產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛，以及房屋買賣糾紛中房?jī)r(jià)漲跌產(chǎn)生的損失賠償問(wèn)題便是本文的研究重點(diǎn)。本文以一起房屋買賣居間合同糾紛案作分析，再結(jié)合其他類型的房屋買賣合同糾紛案例進(jìn)行討論。本案例講述的是：買方和賣方簽訂了房屋買賣合同；買賣雙方與第三方中原經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋買賣居間合同，三方是居間合同關(guān)系。由于中原經(jīng)紀(jì)公司的過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致買賣雙方房屋買賣合同不能有效履行，買方起訴賣方和中原經(jīng)紀(jì)公司，其訴訟請(qǐng)求是賠償因房?jī)r(jià)上漲所造成的損失。下面將綜合不同觀點(diǎn)意見(jiàn)，從理論和實(shí)踐兩方面對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行分析。

一、案情簡(jiǎn)介與爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）基本案情[2]

買方江某、史某和賣方張某簽訂了房屋買賣合同；買賣雙方與第三方中原經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋買賣居間合同，三方是居間合同關(guān)系。由于中原經(jīng)紀(jì)公司的過(guò)錯(cuò)，未履行應(yīng)盡的居間合同義務(wù)，導(dǎo)致買賣方房屋買賣合同不能有效履行，買方蒙受了巨大的房?jī)r(jià)損失。買方起訴賣方和居間人，請(qǐng)求：1.解除三方簽訂的房屋買賣居間合同；2.中原經(jīng)紀(jì)公司賠償因房?jī)r(jià)上漲所造成的損失；3.中原經(jīng)紀(jì)公司返還中介費(fèi)；4.中原經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)案件受理費(fèi)。一審法院判決支持原告所有訴訟請(qǐng)求。中原經(jīng)紀(jì)公司不服一審判決提起上訴，二審法院認(rèn)為：一方面，中原經(jīng)紀(jì)公司的上訴請(qǐng)求無(wú)相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)；另一方面，一審法院認(rèn)定的事實(shí)清楚，適用法律正確。因此，最終二審法院法院依法駁回中原經(jīng)紀(jì)公司的上訴，維持原審法院判決。

（二）案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1.三方簽訂的房屋買賣居間合同的解除問(wèn)題。前述案例中，由于中原經(jīng)紀(jì)公司的過(guò)錯(cuò)，三方簽訂的居間合同不能有效履行，致使買賣雙方房屋買賣合同不能有效履行，這種情況下怎么處理，此時(shí)合同的效力問(wèn)題如何，筆者將在下文進(jìn)行簡(jiǎn)單闡明。

2.由于房?jī)r(jià)上漲一方當(dāng)事人要求損失賠償問(wèn)題。由于房?jī)r(jià)會(huì)受同一時(shí)期社會(huì)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家政策、物價(jià)水平、人口狀況、居民收入等情況影響，因此會(huì)存在或多或少的波動(dòng)，而房?jī)r(jià)上漲或下跌都會(huì)給買賣方帶來(lái)一系列買賣合同糾紛和賠償問(wèn)題。換句話說(shuō)，此問(wèn)題可進(jìn)一步延伸為房屋買賣中房?jī)r(jià)漲跌產(chǎn)生的損失賠償問(wèn)題。前述案例中，因居間人過(guò)錯(cuò)，三方簽訂的居間合同不能有效履行，致使買賣雙方房屋買賣合同不能有效履行，買方起訴居間人并要求其賠償房?jī)r(jià)上漲所造成的損失，法院予以支持。實(shí)踐當(dāng)中，因房?jī)r(jià)漲跌造成的損失賠償存在著各種事由，如商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、情勢(shì)變更、一方違約等。前述案例屬于哪種情形，具體該如何適用，以及其他情形的適用問(wèn)題，筆者也將在下文進(jìn)行重點(diǎn)討論與詳細(xì)闡明。

二、因商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的房?jī)r(jià)漲跌損失的賠償

（一）相關(guān)案例簡(jiǎn)介

在沈某訴上海市普陀區(qū)住房保障和房屋管理局城建的其他行政行為案中[3]，買方與房產(chǎn)商簽訂了房屋買賣合同，買方入住一段時(shí)間后房?jī)r(jià)下跌了，在此環(huán)境下，同樣的房屋條件，買方的鄰居購(gòu)房的總價(jià)款比買方整整低了幾十萬(wàn)，買方覺(jué)得自己買虧了。買方起訴房管局，請(qǐng)求房管局履行責(zé)令開(kāi)發(fā)商向買方作出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆ǘ氊?zé)，由于房管局沒(méi)此權(quán)利，法院以法無(wú)明文規(guī)定為由駁回買方的訴訟請(qǐng)求。

該案例與本文案例都涉及到因房?jī)r(jià)漲跌產(chǎn)生的損失賠償問(wèn)題。但兩者又存在區(qū)別，該案例中，房?jī)r(jià)受市場(chǎng)因素影響下跌了，而房屋買賣合同雙方當(dāng)事人均沒(méi)過(guò)錯(cuò)，合同是有效的，買方不能因此請(qǐng)求賠償，此情形屬于因商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的房?jī)r(jià)漲跌損失的賠償。而本文案例中，由于居間人的過(guò)錯(cuò)，三方簽訂的居間合同得不到履行導(dǎo)致買賣方的房屋買賣合同也不能有效履行，居間合同因此被解除，此情形下買方可以請(qǐng)求居間人承擔(dān)賠償責(zé)任。兩個(gè)案例都屬于本課題研究范疇，上述案例房屋買賣中房?jī)r(jià)下跌產(chǎn)生的損失賠償問(wèn)題該如何處理，筆者將對(duì)此進(jìn)行分析。

（二）商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)合同效力的影響

商品價(jià)值規(guī)律決定商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這是一種正常的風(fēng)險(xiǎn)，也是市場(chǎng)規(guī)律的正常體現(xiàn)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括價(jià)格過(guò)高，質(zhì)量投訴，款式過(guò)時(shí)，商業(yè)機(jī)密泄露等多種情形，這種風(fēng)險(xiǎn)通常是可預(yù)見(jiàn)的，是能夠由當(dāng)事人自行承擔(dān)的，并且由其自行承擔(dān)并不會(huì)發(fā)生不公平的后果。

房屋買賣合同一經(jīng)簽訂，即告成立和生效，也就是說(shuō)，不管房屋是否辦理了過(guò)戶手續(xù)，都對(duì)合同雙方當(dāng)事人都具有法律約束力，合同雙方當(dāng)事人須遵從合同約定，切實(shí)履行各自的義務(wù)，任何一方不得隨意變更或者解除合同。因此，一般情況下，買方買房后，房?jī)r(jià)的漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)自房屋買賣合同生效時(shí)起便從賣方轉(zhuǎn)移至買方[4]。當(dāng)然，這是以買賣合同成立和有效為前提的，因其他原因?qū)е潞贤荒苈男胁辉谄浞秶鷥?nèi)。

（三）因商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的房?jī)r(jià)漲跌不應(yīng)賠償損失

房屋買賣是一種市場(chǎng)行為，有交易就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品的價(jià)格會(huì)上下波動(dòng)，其中也包括房屋買賣。如果買方要求賣方賠償前后的房?jī)r(jià)損失，這屬于合同法中的變更合同內(nèi)容，即變更合同價(jià)格條款。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定：在顯失公平的情況下訂立的合同；因重大誤解訂立的合同；在一方用脅迫、欺詐的手段或者乘人之危的手段的情況下，讓對(duì)方違背真實(shí)意思訂立的合同。對(duì)于上述幾種合同，對(duì)方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。綜上所述，應(yīng)當(dāng)明確幾點(diǎn)：首先，房?jī)r(jià)的正常波動(dòng)本來(lái)就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的一種可以預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；其次，賣方在市場(chǎng)條件下、合法范圍內(nèi)提高價(jià)格或降低價(jià)格銷售房屋不是上述變更的法定條件；最后，房屋買賣合同的變更或撤銷的判決或裁決主體是法院或者是仲裁機(jī)構(gòu)，而不是買賣方。也就是說(shuō)，這是因商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的房?jī)r(jià)漲跌造成的損失，除非有法律規(guī)定或者合同當(dāng)事人有具體約定，一般情況下買方不能請(qǐng)求賣方賠償因商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)造成的房?jī)r(jià)損失，賣方也不應(yīng)對(duì)此進(jìn)行賠償。

上述案例就是屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)這種情形，房屋升值或貶值的風(fēng)險(xiǎn)隨著合同的生效而轉(zhuǎn)移，即風(fēng)險(xiǎn)由賣方轉(zhuǎn)移至買方，此時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)由買方承擔(dān)，賣方不應(yīng)賠償買方房屋差價(jià)損失。

（四）小結(jié)

現(xiàn)階段房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于穩(wěn)定，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在此環(huán)境下是比較常見(jiàn)的，值得我們重視。房屋買賣合同是非要式合同，只要滿足以下幾點(diǎn)：簽訂合同的雙方當(dāng)事人主體資格合格、內(nèi)容合法，符合法律及行政法規(guī)的規(guī)定，合同一經(jīng)簽訂便即告成立和生效。而依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，除非存在特殊情況，否則任何一方不得擅自變更或者解除合同。換句話說(shuō)，一般情況下，買方不得以房?jī)r(jià)漲跌為由而要求賣方補(bǔ)償房?jī)r(jià)損失，賣方也不應(yīng)賠償因商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的房?jī)r(jià)漲跌損失。

三、因情勢(shì)變更產(chǎn)生的房?jī)r(jià)漲跌損失的賠償

（一）相關(guān)案例簡(jiǎn)介

在杜某訴杜某某房屋買賣合同糾紛案中[5]，買賣方關(guān)系友好，雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)明確約定條款，買方給付了大半的房款，賣方交付了房屋，然而買方已經(jīng)入住多年但遲遲未給付剩余房款，10年間房?jī)r(jià)出乎意料地猛漲，此時(shí)買賣方礙于多年感情，均無(wú)法確定以簽訂合同時(shí)的房?jī)r(jià)還是以上漲后的房?jī)r(jià)給付房屋余款，這使剩余房款陷入履行僵局。賣方訴至法院，請(qǐng)求買方繼續(xù)履行合同，最后法院對(duì)合同作出適當(dāng)?shù)淖兏岣吡藨?yīng)付剩余房款的數(shù)額。

該案例與本文案例都涉及到因房?jī)r(jià)漲跌產(chǎn)生的損失賠償問(wèn)題。不同的是，該案例是房屋買賣合同已經(jīng)部分履行，因房?jī)r(jià)無(wú)法預(yù)料地迅速上漲給賣方帶來(lái)了房?jī)r(jià)損失，賣方請(qǐng)求賠償，此情形屬于因情勢(shì)變更產(chǎn)生的房?jī)r(jià)漲跌損失的賠償。本文案例則是房屋買賣合同得不到有效履行，因房?jī)r(jià)上漲給買方造成損失，買方請(qǐng)求賠償。通過(guò)對(duì)比，上述案例房屋買賣中的損失賠償問(wèn)題該如何處理，筆者將對(duì)此進(jìn)行分析解釋。

（二）情勢(shì)變更及其對(duì)合同效力的影響

所謂情勢(shì)變更，是指合同有效成立后，因合同雙方當(dāng)事人簽訂合同意志之外的原因發(fā)生了情勢(shì)變更，導(dǎo)致原來(lái)的合同受到威脅，如果繼續(xù)履行原合同，會(huì)對(duì)合同某一方明顯不公平，因此允許變更合同或者解除合同。當(dāng)然，這前提是發(fā)生在合同成立之后，全面履行之前的。

情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都有可能給合同當(dāng)事人帶來(lái)消極影響，都可能由市場(chǎng)興衰、物價(jià)漲跌、幣值升貶等原因引起，但兩者在本質(zhì)上有著明顯的區(qū)別。情勢(shì)變更應(yīng)當(dāng)注意的是：要有情勢(shì)變更的事實(shí)，這個(gè)事實(shí)應(yīng)該是當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，往往是情事的變化出人意料、特別異常。如繼續(xù)履行原合同，將會(huì)對(duì)一方當(dāng)事人產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果，這恰恰都是與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相反的。因此，情勢(shì)變更原則需要司法權(quán)力的介入，通過(guò)變更合同內(nèi)容或解除合同，在當(dāng)事人簽訂合同的意志以外，重新分配雙方在交易生活中應(yīng)該獲得的風(fēng)險(xiǎn)和利益，其追求的價(jià)值目標(biāo)是公平和公正[6]。

（三）情勢(shì)變更原則在司法實(shí)踐中的適用

由于情勢(shì)變更有一定的不確定性，法官的自由裁量權(quán)也相對(duì)比較大，容易引發(fā)不公平，所以，情勢(shì)變更在司法實(shí)踐中必須要有嚴(yán)格的適用條件。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，首先，法院決定適用情勢(shì)變更原則的，應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核，必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。再者，法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解情勢(shì)變更原則，嚴(yán)格審查案件是否符合情勢(shì)變更的適用條件，對(duì)于價(jià)格波動(dòng)較大的如房屋買賣糾紛合同，更要慎重適用。最后，情勢(shì)變更必須是當(dāng)事人無(wú)法獲得別的救濟(jì)的情況下才能適用。上述嚴(yán)格適用有利于防止情勢(shì)變更原則被濫用，能夠更好地平衡雙方當(dāng)事人利益。

一般來(lái)說(shuō)，法院應(yīng)當(dāng)適用情勢(shì)變更原則是通過(guò)變更或解除合同的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。在符合上述嚴(yán)格的適用條件情況下，一種情形是：法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)為繼續(xù)履行合同也沒(méi)有意義，或通過(guò)變更合同也消除不了不公平的結(jié)果，此時(shí)應(yīng)以解除合同為宜。另一種情形是：法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)為繼續(xù)履行合同仍然有一定的價(jià)值，通過(guò)變更合同能平衡當(dāng)事人利益，能在公平的前提下履行合同，此時(shí)應(yīng)以合同變更為宜。

該案例就屬于上述“應(yīng)以合同變更為宜”那種情況。買賣方的合同已經(jīng)得到部分履行，由于繼續(xù)按當(dāng)年合同約定的房?jī)r(jià)已不可能再買到市面上的房屋，解除合同或繼續(xù)履行合同都會(huì)對(duì)買賣方不公平，也就是上述分析的繼續(xù)履行合同是有價(jià)值的。因此，本案適用情勢(shì)變更情形，通過(guò)變更合同內(nèi)容，調(diào)整房?jī)r(jià)后繼續(xù)履行，也即另一種賠償房屋差價(jià)的表現(xiàn)形態(tài)，而該法院也適當(dāng)?shù)奶岣吡撕贤屑s定的房?jī)r(jià)，有效地解決賠償損失問(wèn)題，這種做法是合情合理的，最終也讓糾紛得到徹底平息，當(dāng)然，這都得符合情勢(shì)變更嚴(yán)格的適用條件。

（四）小結(jié)

情勢(shì)變更相對(duì)于其他情形來(lái)說(shuō)比較罕見(jiàn)，在當(dāng)今社會(huì)是很難再發(fā)生的，因如今房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定并且是可以預(yù)見(jiàn)的，房?jī)r(jià)很少機(jī)率再出現(xiàn)像過(guò)去十幾年前那么反復(fù)、不可預(yù)見(jiàn)的異常波動(dòng)。雖然如此，這并不代表我們可以馬虎應(yīng)對(duì)該類案件，由于此類情形處理辦法比較靈活，變更合同或解除合同都會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)不同影響，這需要我們深入了解案情并正確判斷，因此我們?nèi)砸匾暣祟惽闆r，這不僅對(duì)房屋買賣中房?jī)r(jià)漲跌產(chǎn)生的損失賠償問(wèn)題研究十分具有理論意義和實(shí)踐意義，同時(shí)也豐富了司法實(shí)踐。

四、一方違約情形下房?jī)r(jià)漲跌產(chǎn)生的損失賠償

（一）相關(guān)案例簡(jiǎn)介

在上訴人鐘某與被上訴人林某房屋買賣合同糾紛案中[7]，買賣方簽訂合同后，賣方表明不再售房，拒絕履行合同，買方訴至法院請(qǐng)求賠償房屋差價(jià)損失，法院認(rèn)為合同有效，因房屋價(jià)格上漲的事實(shí)確實(shí)存在，故法院支持了買方的訴訟請(qǐng)求。

相反地，在上訴人何某、張某與被上訴人沈某房屋買賣合同糾紛案中[8]，買賣方簽訂合同后，賣方拒絕履行合同，買方訴至法院請(qǐng)求賠償房屋差價(jià)損失，法院認(rèn)為關(guān)于房屋差價(jià)損失主張因無(wú)法律依據(jù)，故法院不予支持。值得注意的是，此案跟前述案件同樣的事由和請(qǐng)求，也是同樣的法院，處理辦法卻截然不同。

這兩個(gè)案例與本文案例有相似之處，三個(gè)案例的買方都因房?jī)r(jià)漲跌請(qǐng)求賠償房屋損失。區(qū)別在于，這兩個(gè)案例與本文案例的“賠償”意義不同，前兩個(gè)案例是因買賣合同中的一方違約導(dǎo)致采取的賠償措施，本文案例是買賣合同外的居間人的損害賠償責(zé)任。另一方面，由于前兩個(gè)案例來(lái)自同一個(gè)法院但判決結(jié)果卻不同，正好可以形成鮮明對(duì)比，為什么在同樣的法院中處理同類的案件會(huì)截然不同，上述案例房屋買賣中的損失賠償問(wèn)題該如何處理，哪一個(gè)法院處理辦法更為合適，筆者將對(duì)此進(jìn)行逐一解釋。

（二）一方違約情形下房?jī)r(jià)漲跌的損失應(yīng)予賠償

違約責(zé)任是指不履行合同義務(wù)或履行不符合約定的一方所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任以違約行為為前提，違約行為包括：遲延履行、債權(quán)人延遲、拒絕履行、不能履行、不完全履行等。而在房屋買賣糾紛中，這些違約行為隨處可見(jiàn)，若存在違約行為，違約方很可能要承擔(dān)違約責(zé)任，這其中也包括采取賠償損失的措施[9]3。

實(shí)踐中，很多房屋買賣合同糾紛都是因買賣方簽訂合同后，由于房?jī)r(jià)漲跌，買賣方對(duì)原來(lái)的成交價(jià)格不滿意而拒絕履行合同而引起的。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，賣方要求買方加價(jià)不成，就可能訴至法院要求確認(rèn)合同無(wú)效，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，則買方要求賣方降價(jià)，協(xié)商不成，則買方要求確認(rèn)合同無(wú)效或者解除合同。在此情況下，進(jìn)行履行利益的損害賠償非常符合損害賠償政策的選擇標(biāo)準(zhǔn)。由于履行利益涵蓋的范圍比所失利益要廣,因此，在房屋買賣合同糾紛中，房屋差價(jià)損失屬于當(dāng)事人所失利益，也屬于履行利益，換句話說(shuō)，賠償房屋差價(jià)損失符合損害賠償政策的選擇標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)成為法院支持對(duì)象[10]8。

根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，首先，不履行合同義務(wù)的一方當(dāng)事人，或履行合同義務(wù)不符合約定的一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)對(duì)另一方承擔(dān)違約責(zé)任，這些違約責(zé)任包括：進(jìn)行補(bǔ)救措施、繼續(xù)履行合同義務(wù)、承擔(dān)賠償損失等。其次，如果對(duì)方明確表示其不履行合同義務(wù)，另一方可要求他在履行期限屆滿以前承擔(dān)違約責(zé)任。最后，因違約給對(duì)方造成損失的，損失賠償?shù)姆葢?yīng)該與所造成的損失相當(dāng)，即以損失承擔(dān)責(zé)任?？梢?jiàn)，在一方違約情形下，因房?jī)r(jià)漲跌造成的損失，受損失的一方可以主張損害賠償，不履行合同義務(wù)或履行不符合約定的一方應(yīng)予賠償。另外，在雙方都違約的情況下，應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的責(zé)任，即以各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，若合同雙方當(dāng)事人在合同中約定了違約金，損害賠償和違約金一般情況下不能同時(shí)適用，但是可以在兩者之間選擇高者適用。

上述兩個(gè)案例和本文研究的案例的區(qū)別就在于，本文研究案例由于居間人的瑕疵履行導(dǎo)致買賣方房屋買賣合同解除，法院判決中原經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，并賠償房?jī)r(jià)損失，這里的“賠償”是損害賠償責(zé)任，并不是違約責(zé)任。違約責(zé)任如合同違約，屬于合同法。損害賠償責(zé)任體現(xiàn)在很多法律中，如環(huán)境保護(hù)法、侵權(quán)法，產(chǎn)品質(zhì)量法等。違約責(zé)任是根據(jù)合同一方應(yīng)該履行的責(zé)任但卻沒(méi)有履行；損害賠償是對(duì)他人人身或者財(cái)產(chǎn)造成損害進(jìn)行賠償。因此，由于本文研究案例的居間人并不是房屋買賣合同一方的當(dāng)事人，所以他承擔(dān)的只是損害賠償責(zé)任。而上述兩個(gè)案例都是講述買賣方簽訂了房屋買賣合同，賣方明確表明自己拒絕履行致合同解除，雙方都是買賣合同的當(dāng)事人，顯然兩個(gè)案例都屬于違約責(zé)任的范疇。但法院只判了前一個(gè)案例賠償房?jī)r(jià)損失，而后一個(gè)案例卻不需要賠償房屋損失，顯然后一個(gè)案例法院判決有誤，此案也應(yīng)該參考另一個(gè)案件的判決辦法，即應(yīng)該賠償房?jī)r(jià)損失。

（三）小結(jié)

生活中房屋買賣糾紛以一方違約居多，這是比較常見(jiàn)的，應(yīng)引起足夠重視。在此情況下，由于一方存在違約行為，這時(shí)違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如果因違約行為給當(dāng)事人造成房?jī)r(jià)損失的應(yīng)該賠償房?jī)r(jià)損失。同時(shí)，實(shí)踐當(dāng)中存在著大量因房?jī)r(jià)漲跌而造成一定經(jīng)濟(jì)損失的案例，但適用法律的條款各有不同，因此，房?jī)r(jià)損失賠償問(wèn)題要具體問(wèn)題具體分析，而不能單純地認(rèn)為需要賠償或者不需要賠償。

結(jié)論

通過(guò)案例分析，分別總結(jié)了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、情勢(shì)變更、違約責(zé)任三種情形。因?yàn)榉績(jī)r(jià)波動(dòng)是持續(xù)存在的，房屋買賣糾紛也會(huì)或多或少地存在。由于適用法律的條款各有不同，導(dǎo)致判決結(jié)果也不同，因此在各種情況下，應(yīng)具體情況具體分析，本文的結(jié)論是：因商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的房?jī)r(jià)漲跌情形下，不應(yīng)賠償損失；在因情勢(shì)變更產(chǎn)生的房?jī)r(jià)漲跌情形下，法院可以合理地變更合同或解除合同；在一方違約產(chǎn)生的房?jī)r(jià)漲跌情形下，違約方應(yīng)予賠償損失。

當(dāng)然，法院面對(duì)不同情形的案例，要區(qū)分好各種情形，根據(jù)各種實(shí)際情況，準(zhǔn)確地適用法律，這具有兩方面的積極意義：一方面，可以更有理有力地說(shuō)服當(dāng)事人，保障當(dāng)事人的權(quán)益。另一方面，不僅對(duì)房屋買賣中房?jī)r(jià)漲跌產(chǎn)生的損失賠償問(wèn)題研究十分具有理論意義和實(shí)踐意義，同時(shí)也豐富了司法實(shí)踐。另外，買賣雙方應(yīng)該保持交易生活中最基本的誠(chéng)信，切實(shí)履行合同義務(wù)，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，簽訂合同時(shí)可以適當(dāng)提高違約金的數(shù)額，或者約定更多的違約條款，免得遭受更大的損失[11]3。

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