雷苗苗（安徽大學(xué) 法學(xué)院，安徽 合肥 230601）

我國農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題分析

雷苗苗
（安徽大學(xué) 法學(xué)院，安徽 合肥 230601）

農(nóng)村房屋買賣合同的效力指農(nóng)民在買賣房屋過程中所簽訂的相關(guān)合同在法律上是否有效的問題。從現(xiàn)行合同法角度看，農(nóng)村房屋買賣合同只要符合合同的有效要件就應(yīng)做有效認(rèn)定；從物權(quán)法的角度考量，合同效力原本脫離于物權(quán)變動之外，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效；從長遠(yuǎn)的社會效果來看，如果不能夠認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效將會產(chǎn)生不良的法律和社會后果。因此，應(yīng)當(dāng)通過加快完善農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)制度，規(guī)范農(nóng)村房屋買賣行為，建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)在“一戶一宅”的前提下加快放開、健康的農(nóng)村房屋買賣市場，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并改善農(nóng)民生活的困境。

農(nóng)村房屋；買賣合同；糾紛；效力

近年來，隨著我國法律和政策對農(nóng)民權(quán)益尤其是房屋物權(quán)的保障制度逐步完善，農(nóng)村房屋交易行為日益頻繁，但由于我國現(xiàn)行法律法規(guī)制度對農(nóng)村房屋買賣合同的效力尚未能做出明確具體的規(guī)定，由此引發(fā)的糾紛也層出不窮。筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋買賣合同的效力指農(nóng)民在買賣房屋過程中所簽訂的相關(guān)合同在法律上是否有效的問題。從現(xiàn)行合同法角度看，農(nóng)村房屋買賣合同只要符合合同的有效要件就應(yīng)做有效認(rèn)定；從物權(quán)法的角度考量，合同效力原本脫離于物權(quán)變動之外，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效；從長遠(yuǎn)的社會效果來看，如果不能夠認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效將會產(chǎn)生不良的法律和社會后果。因此，應(yīng)當(dāng)通過加快完善農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)制度，規(guī)范農(nóng)村房屋買賣行為，建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)在“一戶一宅”的前提下加快放開、健康的農(nóng)村房屋買賣市場，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并改善農(nóng)民生活的困境。

一、農(nóng)村房屋買賣糾紛的現(xiàn)狀

目前，我國農(nóng)村房屋買賣糾紛呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，以安徽省各地方法院審理的近幾年的房屋買賣糾紛案件看，一半以上屬于農(nóng)村房屋買賣行為不規(guī)范導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)歸屬不明而引發(fā)出的一系列利益訴爭。［1-3］具體可分為以下幾種類型：一是農(nóng)民長期外出務(wù)工，宅基地及其附著物長期閑置或長期委托親友、近鄰照看或使用而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)歸屬模糊引起的糾紛；二是女兒外嫁但戶口仍然保留在原籍以及女婿入贅，導(dǎo)致在父母遺留下的宅基地及其附著房屋的繼承、分割和拆遷補(bǔ)償方面引起的糾紛；三是早年土地承包、租賃、流轉(zhuǎn)過程中宅基地及其附著房屋沒有明確界定而引起的糾紛；四是村莊規(guī)劃、第一輪農(nóng)村宅基地及其附著物的登記對房前屋后、左鄰右舍的界限測量登記不準(zhǔn)確引起的糾紛；五是房屋買賣雙方私自成交無合同、或有合同但主要條款存在明顯缺陷導(dǎo)致合同事實(shí)上是無效合同引起的糾紛。

需要說明的是，上述農(nóng)村房屋買賣糾紛雖然在近幾年日趨頻發(fā)，但其糾紛的根源大都要追溯到上個世紀(jì)的80年代、90年代。［1］當(dāng)時由于農(nóng)村房屋價值低廉，買賣雙方不重視規(guī)范的買賣合同約束，而現(xiàn)在卻因農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地升值、拆遷補(bǔ)償利益巨大而試圖推翻原合同的規(guī)定，使得農(nóng)村房屋買賣糾紛的背景復(fù)雜并且時間跨度長，化解的難度相對較大。因此，盡快研究、出臺規(guī)范的農(nóng)村房屋買賣的法律法規(guī)，化解歷史遺留問題產(chǎn)生的房屋買賣糾紛，規(guī)范現(xiàn)行的農(nóng)村房屋買賣行為，對于維護(hù)農(nóng)村社會穩(wěn)定，深化農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大力推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化步伐，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、農(nóng)村房屋買賣合同效力的主流觀點(diǎn)

（一）司法實(shí)踐中的爭議

在司法實(shí)踐中，由于法官對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定存在爭議，產(chǎn)生了兩種不同情形的判決。

1.判決買賣合同有效

多數(shù)法官認(rèn)為，從維護(hù)交易穩(wěn)定和安全方面考慮，如果房屋買賣合同的簽訂符合合同成立的一般要件，合同應(yīng)當(dāng)視為有效。浙江省高院《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會紀(jì)要》、①江蘇省高院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》就如此規(guī)定。

2.判決買賣合同無效

少數(shù)法官根據(jù)物權(quán)絕對排他性，認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同包含宅基地使用權(quán)，我國物權(quán)法規(guī)定宅基地使用權(quán)不得隨意處分，為嚴(yán)謹(jǐn)物權(quán)法定主義之要求，認(rèn)定此類買賣合同無效。如山東省高院《全省民事審判工作座談會紀(jì)要》就做出了相應(yīng)界定。②

（二）學(xué)術(shù)理論中的不同觀點(diǎn)

1.合同無效說

合同無效說認(rèn)為，農(nóng)村房屋作為農(nóng)民的私有財產(chǎn)，根據(jù)“地隨房走”原則，買賣房屋的同時買賣雙方如有意愿也可對宅基地作相應(yīng)處分。［2］而由于房屋和宅基地的緊密結(jié)合性，房屋買賣時宅基地使用權(quán)有可能將被一并出售。但根據(jù)我國土地管理法及其相關(guān)條例的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得作為非農(nóng)用途，買賣宅基地已經(jīng)違反相關(guān)法律規(guī)定。因此，農(nóng)村房屋買賣合同違背國家強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)視作無效。

2.合同有效說

合同有效說認(rèn)為，只有違反國家法律或者行政法規(guī)規(guī)定的合同，才屬于無效合同，而違反其他規(guī)范性文件訂立的合同，不屬于該條所列無效合同的規(guī)定。因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā返?2條劃定了宅基地之上附著的房屋使用權(quán)可以讓渡，③且法律法規(guī)并不制止農(nóng)村成員出租或買賣其本身所有的房屋。按照“地隨房走”的原則，宅基地固然也可再行讓渡，只要房屋買賣合同的簽訂符合條件，房屋買賣合同的效力也就具有合法的正當(dāng)性。因此，對于我國農(nóng)村房屋買賣合同的效力，應(yīng)根據(jù)合同法的基本原理加以認(rèn)定，在無其他條約無效事由的情形下，應(yīng)確認(rèn)其具備相應(yīng)的法律效力。

3.合同部分有效說

部分有效說認(rèn)為，對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力應(yīng)區(qū)分以下不同情況而視作合同有效或無效：

（1）違背“一戶一宅”原則合同效力。［3］“一戶一宅”原則即一戶村民只能擁有一戶宅基地，不能重復(fù)申請或者額外占用，但并不與買賣行為相互排斥，“一戶一宅”限制重復(fù)申領(lǐng)行為卻沒有明確禁止買賣行為。如果通過買賣而額外獲取了宅基地，僅僅是在原有基礎(chǔ)上另外獲取了一個新的宅基地，并沒有進(jìn)行重復(fù)申領(lǐng)的行為，因此合同有效。

（2）集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員購買本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員的房屋的合同效力。非同一經(jīng)濟(jì)組織成員間相互買賣房屋的行為原則上不被允許，但存在例外情形，若經(jīng)過本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的表決同意加入了該集體經(jīng)濟(jì)組織，或經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)程序，就可以取得房屋并且合同有效。

（3）共有人單獨(dú)出售房屋合同效力。共有人無權(quán)處分情形并不當(dāng)然否定合同效力，如果得到權(quán)利人的追認(rèn)，則可認(rèn)定為合同有效。

（4）農(nóng)村拆遷安置房買賣合同效力。由于此種情形下土地性質(zhì)仍為集體土地，且尚未取得房屋所有權(quán)證和土地使用證，因此出賣方與買受方之間簽訂的房屋買賣合同無效。

綜上，“無效說”主旨是限定農(nóng)村房屋買賣行為，嚴(yán)格農(nóng)村土地、宅基地及其附著物的謹(jǐn)慎租賃、轉(zhuǎn)讓和買賣；“有效說”主要根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢，意在推動農(nóng)村宅基地的加快流轉(zhuǎn)和滿足農(nóng)村房屋買賣的正當(dāng)需求，活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)；“部分有效說”分不同合同類型對合同效力作具體分析。［4］然而，農(nóng)村房屋買賣的核心是涉及到宅基地的流轉(zhuǎn)問題，宅基地流轉(zhuǎn)又事關(guān)農(nóng)村甚至國家和集體的整體利益，法律所作限制性規(guī)定也是無可非議的。因此，面對眾多農(nóng)村私有房屋買賣的現(xiàn)實(shí)，允許農(nóng)村房屋買賣，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效，更加符合法律邏輯和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本質(zhì)要求。

三、對農(nóng)村房屋買賣合同效力的多角度剖析

（一）合同法視角

1.對農(nóng)村房屋買賣雙方身份的正確理解

流轉(zhuǎn)身份是相對于非集體經(jīng)濟(jì)組織成員而言。［5］土地管理法規(guī)定，只有同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間可以相互流轉(zhuǎn)農(nóng)村房屋。但在現(xiàn)實(shí)狀態(tài)下，對于買賣身份的限制已遠(yuǎn)不能達(dá)到市場需求，所以，允許存在合理例外情形。不論其身份如何（小產(chǎn)權(quán)房、宅基地上自建房），應(yīng)當(dāng)根據(jù)受讓人身份確定合同效力，屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織的，合同有效；向非同一集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村居民或向城鎮(zhèn)居民出售的，合同無效，例外情形下合同有效：一是買受人正當(dāng)融入本集體經(jīng)濟(jì)組織；二是經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織同意（村民大會、村民代表大會有效決議等）的；三是得到法定程序許可。

2.對農(nóng)村房屋性質(zhì)的正確理解

物的類型與對物的民事處分行為效力息息相關(guān)。那些認(rèn)為農(nóng)村房屋不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)就是把農(nóng)村房屋看作一種限制流通物，卻忽略了一個最基本的概念，房屋的屬性是用來安居樂業(yè)的，為何又要區(qū)分農(nóng)村房屋和城鎮(zhèn)房屋的流轉(zhuǎn)區(qū)別呢？根據(jù)物權(quán)平等保護(hù)原則，農(nóng)村農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民對房屋享有的權(quán)利應(yīng)當(dāng)是相等的，只對農(nóng)村農(nóng)民買賣房屋的權(quán)利進(jìn)行限制則有違公平性原則。

3.法律法規(guī)未禁止農(nóng)村房屋買賣

現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對于宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)定只有三個法律規(guī)范，筆者認(rèn)為，其法律涵義可作如下解析：其一，《土地管理法》第62條對農(nóng)村房屋的買賣行為是認(rèn)可的，僅僅規(guī)定買賣后不能再重復(fù)申請宅基地。其二，《土地管理法》第63條僅針對土地使用權(quán)，并沒有對房屋作出安排，因此不能片面否定房屋買賣合同的效力。其三，《決定》第10條旨在加強(qiáng)審批制度的規(guī)范而不是對農(nóng)村房屋買賣的限制，除非法律法規(guī)有明確的禁止規(guī)定，否則不能宣布合同無效。

（二）物權(quán)法視角

我國《物權(quán)法》第15條是借鑒國外區(qū)分原則而形成的具有中國特色的區(qū)分原則。［6］所謂區(qū)分原則是指在基于法律行為的物權(quán)變動中，應(yīng)在觀念與制度上區(qū)分物權(quán)變動效果的發(fā)生和債權(quán)效果（法律行為生效）的發(fā)生。具體區(qū)分需要考慮如下原則：

（1）法律行為是否有效，債權(quán)效果是否發(fā)生，應(yīng)依照法律行為制度確定。

（2）物權(quán)變動效果是否發(fā)生，應(yīng)依照物權(quán)變動規(guī)則確定。

（3）因欠缺公示手段導(dǎo)致不能發(fā)生物權(quán)變動效果的，法律行為的效力不因此而受影響。［7］例如房屋買賣中，若未辦理過戶登記，物權(quán)變動不能發(fā)生，買受人尚未取得房屋所有權(quán)。但登記不是房屋買賣合同的生效要件，房屋買賣合同是否生效必須依照《合同法》確定。同時，《合同法》解釋第3條規(guī)定不能將合同效力與物權(quán)效力混淆。合同的效力取決于其簽訂時是否出于雙方當(dāng)事人的自愿、符合成立要件，以及是否違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如果沒有違反以上條件，則該合同就有效，而合同成立后是否實(shí)際履行交付、變更登記等是物權(quán)變動的效果，不影響合同自身的效力。例如共有人未經(jīng)其他共有人同意出售共有房屋，人民法院不應(yīng)單純以出賣人處分權(quán)欠缺為由否定合同效力，共有人未經(jīng)其他共有人同意出售共有房屋，買受人主張履行合同或者確認(rèn)房屋權(quán)利應(yīng)按照《合同法》、《婚姻法》等相關(guān)規(guī)定處理。因此在農(nóng)村房屋買賣中應(yīng)堅(jiān)持這一原則，區(qū)分房屋買賣合同和宅基地變動的物權(quán)效力，才能保障買受人的信賴?yán)婧徒灰装踩?/p>

（三）社會效果視角

從法理上講，農(nóng)民出賣自己的房屋，通常是對閑置資源的一種再分配，并且可以通過這種方式取得經(jīng)濟(jì)利益。［8］但是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村房屋的增值導(dǎo)致當(dāng)時出賣房屋的農(nóng)民去謀取更多非法利益，如果此時法律將房屋買賣合同認(rèn)定為無效，出賣人就有正當(dāng)理由要求買受人返回房屋，明顯違背民法中的誠實(shí)信用原則和禁止權(quán)力濫用原則，因此，法律應(yīng)當(dāng)保證該種合同有效，防止部分人鉆了法律的漏洞。

從法律的社會效果來看，若認(rèn)定合同無效將所賣房屋又返還給出賣方后，出賣方極可能再次將房屋出賣給第三方，而當(dāng)房屋升值后又將其收回，久而久之，這種非法的循環(huán)效益會導(dǎo)致社會資源的浪費(fèi)、秩序的粉碎和公允原則的違背。［9］從長遠(yuǎn)的社會效果來看，應(yīng)當(dāng)鼓勵農(nóng)村房屋買賣的正當(dāng)合法行為，促進(jìn)農(nóng)村市場資源的再分配，加強(qiáng)農(nóng)村與城市間資源的互補(bǔ)利用，形成良好的社會互動和穩(wěn)定的市場秩序。

四、規(guī)范農(nóng)村房屋買賣的建議和對策

我國農(nóng)村房屋買賣已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，依據(jù)法理、政策雖然不會影響到買賣合同的效力，但基于我國特殊國情，應(yīng)當(dāng)考慮政策對農(nóng)村房屋買賣的影響。2014年中共中央、國務(wù)院的1號文件再次強(qiáng)調(diào)，“在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”?？梢娫谡邔用妫r(nóng)村房屋包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)，進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)是我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，而作為交易形式的農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定也將單純化。本著對法治理念的尊重和私權(quán)神圣的理念，應(yīng)通過完善相應(yīng)的法律法規(guī)，疏導(dǎo)、規(guī)制房屋在市場上的自由流通，從根本上化解糾紛，保障公民的權(quán)利，使物盡其用，最終達(dá)到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定社會秩序的目的。

（一）統(tǒng)一農(nóng)村房屋買賣合同效力的司法鑒定標(biāo)準(zhǔn)

司法實(shí)踐中依據(jù)不同的法律依據(jù)或司法解釋、判例、內(nèi)部規(guī)定等來認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，經(jīng)常出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象，使得公眾對法令的嚴(yán)謹(jǐn)性產(chǎn)生質(zhì)疑，買房者對民法誠篤信用原則也心存迷惑。因此，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的司法標(biāo)準(zhǔn)。［10］首先，應(yīng)堅(jiān)持《合同法》第52條的規(guī)定為前提；其次，要比照往期類似司法判例合理判定；再次，應(yīng)堅(jiān)持具體問題具體分析的態(tài)度，對于不同情形的合同效力做不同處理。

（1）對于簽訂的符合合同法以及土地管理法的買賣合同，即使存在拆遷補(bǔ)償，也不能否定原有合同的效力。

（2）因繼承房屋而面臨拆遷補(bǔ)償?shù)暮贤?，?yīng)根據(jù)繼承法和合同法的規(guī)定審查合同效力，并對弱勢群體予以適當(dāng)保障。

（3）對于托人照管的房屋或土地引起的產(chǎn)權(quán)不明糾紛首先要看當(dāng)事人之間有無合同約定，若無書面合同，則應(yīng)認(rèn)定房屋仍歸屬于委托人，但應(yīng)對管理人的必要費(fèi)用予以補(bǔ)償。

（4）因村莊規(guī)劃或新農(nóng)村建設(shè)而引發(fā)的房屋買賣糾紛，如果買賣時簽訂了書面合同，則應(yīng)承認(rèn)該合同效力。

（5）當(dāng)事人雙方私下移交房屋但沒有簽訂正式買賣合同，由于雙方達(dá)成了合意，只是沒有形成書面合同。如果能達(dá)成補(bǔ)充合同則原來合意繼續(xù)有效，則兼顧了法理和情理，會促成更有利的社會效果。

（二）“一戶一宅”前提下放寬農(nóng)村私有房屋買賣市場

我國憲法保障公民合法所有財產(chǎn)不受侵犯，即可自行決定自己所有的財產(chǎn)。宅基地制度自建立之初便肩負(fù)著保障農(nóng)民的居住權(quán)和農(nóng)村穩(wěn)定這一使命，因此，要堅(jiān)持“一戶一宅”的宅基地分配制度，與對宅基地的保障與農(nóng)村房屋買賣二者間并不沖突。如果過分強(qiáng)調(diào)農(nóng)村私有房屋的社會保障性質(zhì)則會使大量的農(nóng)村私有房屋剩余或者閑置，造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，實(shí)際上剝奪了農(nóng)民的合法權(quán)益。［11］在“一戶一宅”的前提下放開農(nóng)村私有房屋買賣市場和對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的不當(dāng)管制，讓城市資本為農(nóng)村開發(fā)注入新的活力，能既發(fā)揮農(nóng)村私有房屋社會保障作用又實(shí)現(xiàn)閑置的住房資源優(yōu)化配置。

（三）構(gòu)建農(nóng)村房屋、宅基地登記一體制度

從現(xiàn)行合同法角度看，不論是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間還是不同組織成員間進(jìn)行房屋買賣，為達(dá)到更有效的保障，制定不動產(chǎn)物權(quán)變動的統(tǒng)一規(guī)則極其必要，建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，對交易過程中的房屋進(jìn)行登記。［12］登記制度是為了規(guī)范房屋買賣行為而設(shè)立的，對于已登記房屋和未登記房屋買賣的法律后果也不一樣，具備登記要件的房屋參與市場買賣更符合交易秩序和物權(quán)法的精神。

五、結(jié)語

農(nóng)村房屋買賣合同的效力指農(nóng)民在買賣房屋過程中所簽訂的相關(guān)合同在法律上是否有效的問題。無論是從合同法角度出發(fā)，還是從物權(quán)法角度審視，或是從長遠(yuǎn)的社會效果來看都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。認(rèn)定合同有效，不僅能夠促進(jìn)剩余房屋閑置資源的再利用，也能夠促進(jìn)農(nóng)民生活的改善，更能夠加強(qiáng)城鄉(xiāng)地區(qū)的交流，從而達(dá)到一種良好的法律效果和社會效果。

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〔責(zé)任編輯 艾小剛〕

D913

A

1671-1351（2016）02-0042-04

2016-01-26

雷苗苗（1992-），女，甘肅會寧人，安徽大學(xué)法學(xué)院在讀碩士研究生。