李　想

河南師范大學法學院，河南　新鄉(xiāng)　453000

?

論房屋拆遷補償制度

李想

河南師范大學法學院，河南新鄉(xiāng)453000

隨著大規(guī)模的基礎設施建設，城市拆遷房屋數量急劇增加，房屋拆遷所引起的爭議層出不窮，例如強拆或釘子戶現象。因此，本文就房屋拆遷的法律制度進行討論。近幾年來，大量的基礎設施建設一方面豐富了和方便了人們的生活，但另一方面，強拆和釘子戶現象也是一個令人頭疼的問題，這是因為房屋拆遷賠償制度不完善所引發(fā)的一系列社會問題。有些釘子戶是因為故土難離或者是賠償過低，無法令人滿意，也有一些人是希望能從中謀取暴利，相對的因而產生了強拆問題。因此，房屋拆遷如果沒有合理詳細的法律規(guī)范，勢必會給國家和人民帶來難以估量的損失。同樣的，房屋拆遷如是沒有合理的補償制度，則會造成社會矛盾的激化。

房屋拆遷；補償制度

一、房屋拆遷制度的補償對象與補償范圍

(一)補償對象

房屋拆遷必須明確補償對象，即對房屋有合法權的所有人，確定好補償對象是進行房屋拆遷補償的前提。房屋拆遷補償對象通俗來講是房屋的房主和對房屋有管理權的人，主要是被拆遷房屋和及其附屬物的所有權人。在某些情況下也可以是房屋的代管人。前者主要是指私有房屋的產權人不在本地或因特殊情況不能使用管理房屋而委托其對房屋進行管理的人；后者指經國家授權對國有的房產行使管理權的單位，通常是指公房的管理者即房地產管理局。

(二)補償范圍

拆遷補償的范圍是指被拆除的房屋依法應得到的房屋的范圍。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動：(1)新建、擴建、改建房屋；(2)改變房屋和土地用途：(3)租賃房屋。在現實社會生活中，房屋及其附屬物的種類多種多樣，情況十分復雜，城市城中村可能有私搭亂建的現象，甚至有為獲得更多賠償而臨時建造的房產。房屋用處有住宅用房和生產經營用房之分，區(qū)分好住宅用房和經營用房是劃分拆遷補償的標準。因此必須采取相應的制度限制補償的范圍，既要防止因拆遷而出現的違法現象，又要切實保護好補償對象的合法權益。根據我國《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷補償的范圍僅限于合法建筑的房屋及其附屬物，即房屋所有權已被依法確認的房屋及其附屬物。

二、補償方式及其標準

完善的補償方式和標準房屋拆遷的重要基礎環(huán)節(jié)。一般來說，房屋產權確定的，合法的。根據《城市房屋拆遷管理條例》第23條規(guī)定，拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。被拆遷人可以選擇拆遷補償方式，因此，拆遷補償具有兩種法定形式：即貨幣補償形式和產權調換形式。不同的補償形式，適用不同的補償標準和不同的計算方法，但拆遷補償的一般原則，應該是被拆遷人因房屋被拆遷所受的損失得到公平合理的補償。另外的還有幾種特殊情況的補償形式，首先是房屋附屬物一般來說是指給與貨幣賠償，但如果被拆遷房屋是公益性質的話，補償方面國家的態(tài)度傾向于按照原規(guī)模予以重建，不影響公益事業(yè)的發(fā)展和人民的正常物質和精神文化需求。對于產權不明的房屋，一般由拆遷人提出補償安置方案，經房屋拆遷管理局同意并且向公證機關辦理證據保全后方可實施拆遷。最后是關于非住宅類的房屋補償，非住宅類房屋因其涉及到停產停業(yè)的問題，補償較為復雜，我國對于停產停業(yè)的補償標準還沒有做具體規(guī)定。

三、我國城市房屋拆遷制題度存在的問題

我國改革開放以來經濟飛速發(fā)展，大規(guī)模的城市以及鄉(xiāng)村的改造，因為相關法律制度的不健全，引發(fā)了一系列的社會問題，例如強拆問題，原本強拆是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由市人民政府責成有關部門實施強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷之前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全?，F在強制拆遷卻成為了暴力強拆的代名詞。由此而極大的影響了政府的公信力。由于現有制度建立時的特殊時代背景，使得一開始很多法規(guī)的立法指導思想就有很大的問題。從整體而言，首先是過分強調奉獻，沒有充分尊重個人的利益。許多地方政府大都習慣于強硬的父母官作風口號來要求民眾，只支付低限度的補償，因此發(fā)生由于政府強制實施拆遷行為所導致政府與民眾發(fā)生對峙，引發(fā)社會矛盾激化的事件。

現有制度的改進建議

(一)加強公眾監(jiān)督

因為在房地產拆遷中，房屋拆遷和公眾的利益息息相關，因此加強公眾的監(jiān)督是合理的以及必要的。

(二)引進市場調節(jié)機制

對于房屋補償標準，應當引進市場機制調節(jié)，運用市場評估作為房屋賠償價格的重要標準，能夠比較合理地進行資源配置。

(三)明確對土地使用權的補償

土地使用權是一種不完全物權，在拆遷中往往只重視對于房子的賠償，但我們應當意識到拆遷真正所追求的是土地的使用權而不是房屋的所有權。因而，明確對土地使用權的補償不僅是對被拆遷人的補償，更是未來拆遷補償發(fā)展的趨勢。

(四)完善評估機制

對于房產的價值評估是進行房屋拆遷補償的重要環(huán)節(jié)，合理的、具有公信力的評估機制能夠有效的減少房屋拆遷所引發(fā)的糾紛。

四、結語

現有城市拆遷制度最大的不合理性就是它沒有充分關注拆遷地區(qū)民眾的利益。因此在改革中，增加民眾的話語權，引入立法監(jiān)督特別是司法制衡機制，從房屋拆遷補償制度的改革來看，這是房屋拆遷補償制度的發(fā)展趨勢和必然要求。也是我國建設社會主義法制國家的必然要求。

雖然我國有關房屋拆遷補償的現狀還較為不夠理想，但我們也應當看到現今我國司法改革的巨大努力和成果。作為一個守法公民，我們應當盡自己最大的努力把我國建設成為富強民主文明的社會主義法治國家。這不僅是國家的使命，這也是我們這個社會所賦予我們每個人的權利。

[1]楊立新.《民法總論》.

[2]李延榮.《房地產法原理與案件教程》.

[3]林光.《我國城市房屋拆遷補償制度概述》.

D922.181

A

1006-0049-(2016)15-0165-01