李 蔓

（淮濱縣國(guó)土資源局 河南 信陽 464400）

探討集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的相關(guān)問題

李 蔓

（淮濱縣國(guó)土資源局 河南 信陽 464400）

在集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，有效實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地實(shí)際價(jià)值是評(píng)估的主要目的。因此必須結(jié)合實(shí)情，分析評(píng)估中存在問題，采取相應(yīng)措施予以解決。文章主要從集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估著手，剖析了存在問題，并提出整改措施，以供參考。

集體建設(shè)；用地基準(zhǔn)地價(jià)；評(píng)估

對(duì)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行合理評(píng)估是確保集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有序進(jìn)行的首要前提，要想有效實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地實(shí)際價(jià)值，為集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)合理評(píng)估提供保障，必須分析存在不足之處，采取有效措施進(jìn)行處理，從而提升評(píng)估的準(zhǔn)確性。

1、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的相關(guān)問題

1.1 評(píng)估范圍難以確定

無論是城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，還是計(jì)提建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，其評(píng)估的基礎(chǔ)都是通過評(píng)估范圍確認(rèn)獲得的。通常情況下，城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍主要包括城市近期規(guī)劃區(qū)、城市主城區(qū)和城市建成區(qū)，用地規(guī)劃相對(duì)集中；而集體建設(shè)用地分布相對(duì)比較分散，大部分是不連片的，與國(guó)有建設(shè)用地相對(duì)，在土地分布上存在明顯差異。因此，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍的確認(rèn)是當(dāng)前急需解決的問題。

1.2 估價(jià)參數(shù)和稅費(fèi)選取缺少依據(jù)

在評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地樣點(diǎn)地價(jià)活動(dòng)中，工作人員一般會(huì)按照相關(guān)參數(shù)和稅費(fèi)等文件進(jìn)行，文件參考相對(duì)比較成熟。相反，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估過程中，參考的評(píng)估參數(shù)難以掌握，稅費(fèi)是否參考國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也沒有明確規(guī)定。由于參考隨意性較大，工作人員在參數(shù)和稅費(fèi)選取方面也不同，導(dǎo)致樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估存在明顯偏差，給集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估帶來影響，導(dǎo)致評(píng)估不準(zhǔn)確。

1.3 基準(zhǔn)地價(jià)確定無參照標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)前雖然已經(jīng)有許多省份建立完善城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估與集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系，但是和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，關(guān)于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估我國(guó)仍存在摸索階段，沒有相對(duì)比較成熟的理論與經(jīng)驗(yàn)，加大了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估確認(rèn)的難度。除此之外，雖然我國(guó)提出要實(shí)行集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地“同地，同價(jià)，同權(quán)”等三同的措施，但是因?yàn)闅v史原因。二者之間權(quán)利和成本不同，如果集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的定價(jià)方式為依據(jù)，就會(huì)引發(fā)許多問題，并且定價(jià)也不符合實(shí)際要求。

2、規(guī)范集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的具體措施

2.1 確定評(píng)估范圍

通常情況下，在確定計(jì)提建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍過程中，都是以市、縣為單位進(jìn)行統(tǒng)一測(cè)算，但是需要按照規(guī)劃確定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地的具體劃定范圍，應(yīng)結(jié)合實(shí)際需求進(jìn)行。例如集體建設(shè)用地評(píng)估范圍加大，分布分散，具有完善的內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施配套，加上被大片農(nóng)用地和未利用地阻隔，可通過各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地進(jìn)行界定；如果估算范圍小，集體建設(shè)用地分布范圍分散，那么估算范圍可以行政邊界進(jìn)行劃分；但是估算確定范圍較小，集體建設(shè)用地分布集中，可通過建設(shè)用地進(jìn)行。

2.2 合理選擇估價(jià)參數(shù)

由于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估沒有專門的估價(jià)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，交易行為不統(tǒng)一，沒有一整套完善的基礎(chǔ)設(shè)施，針對(duì)這一情況，工作人員在估價(jià)過程中應(yīng)比對(duì)集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地之間的差異，充分結(jié)合集體建設(shè)用地的特性來選擇合理的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估參數(shù)。例如在同一個(gè)“三通一平”的開發(fā)費(fèi)用中，國(guó)有建設(shè)用地因?yàn)殚_發(fā)程度與基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)和集體建設(shè)用地相比，費(fèi)用明顯要高一些；因此在集體建設(shè)用地開發(fā)費(fèi)用要低于國(guó)有建設(shè)用地。另外，使用收益還原法評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，土地還原利率的確認(rèn)尤為重要。因?yàn)榧w建設(shè)用地租售資料相對(duì)較少，用租售比來評(píng)估還原利率難度比較大，這時(shí)工作人員可以先對(duì)國(guó)有建設(shè)用地的還原利率進(jìn)行評(píng)估，然后結(jié)合投資集體建設(shè)用地風(fēng)險(xiǎn)與國(guó)有建設(shè)用地風(fēng)險(xiǎn)，選擇合適的估價(jià)參數(shù)，從原則上減少錯(cuò)誤出現(xiàn)的概率。另外，政府作為主管部門，要盡早制定與集體建設(shè)用地有關(guān)的專業(yè)評(píng)估規(guī)范和操作指南，將基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)中重要的技術(shù)參數(shù)和估價(jià)時(shí)選擇的參照依據(jù)納入其中，降低工作人員選取評(píng)估參數(shù)的隨意性，提升評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2.3 確定基準(zhǔn)地價(jià)

由于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估仍處在探索階段，缺乏可比性，為了確保基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估符合實(shí)際要求，在進(jìn)行確認(rèn)過程中，應(yīng)結(jié)合技術(shù)推力和地價(jià)之間的實(shí)際要求進(jìn)行。（1）級(jí)別樣點(diǎn)地價(jià)充足時(shí)，應(yīng)按照樣點(diǎn)地價(jià)分布規(guī)律，選取合適的地價(jià)均值模型來評(píng)估確定基準(zhǔn)地價(jià)。（2）部分級(jí)別樣點(diǎn)不足時(shí)，應(yīng)使用這一級(jí)別和相鄰級(jí)別中建設(shè)用地綜合評(píng)估分值，或者是使用已知級(jí)別和綜合評(píng)估分值之間的關(guān)系設(shè)置地價(jià)和分值數(shù)字模型，通過樣點(diǎn)不足級(jí)別分值導(dǎo)入該數(shù)字模型中，以此評(píng)估無樣點(diǎn)級(jí)別的建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

結(jié)束語

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程中，應(yīng)立足于實(shí)情，從科學(xué)多方面出發(fā)，分析影響因素，并制定相應(yīng)解決方案，明確評(píng)估范圍，確定建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，合理選擇估價(jià)參數(shù)，從而提升評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

[1]王令超，楊建波，李永明，等.基于修正法的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探討[J].中國(guó)農(nóng)學(xué)通報(bào)，2013，（14）：75-80.

[2]肖沛.探析集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系框架構(gòu)建[J].環(huán)球人文地理，2014，（12）：111-111.