何東偉 胡曉鵬

（上海社會(huì)科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所， 上海 200235）

一、問(wèn)題的提出

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，因其具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣、融資量大等特點(diǎn)常常對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始終受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)、提供就業(yè)機(jī)會(huì)等方面取得了顯著成效。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍然存在著許多不可忽視的問(wèn)題，如理論界爭(zhēng)論較多的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱或房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，全面認(rèn)識(shí)這些問(wèn)題是保證房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵。從理論上明確房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系，研究房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的數(shù)量關(guān)系，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和監(jiān)督管理非常重要。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)學(xué)者運(yùn)用投入產(chǎn)出模型分析了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位進(jìn)行了探討，取得了不少研究成果。這些研究可分為兩大類：一類是運(yùn)用投入產(chǎn)出法對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究。如陳多長(zhǎng)和方盛靜（2008）利用浙江省投入產(chǎn)出表和相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，定量研究了浙江省房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能；魏巍賢和原鵬飛（2009）利用投入產(chǎn)出分析法對(duì)北京、上海和廈門三地的房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位進(jìn)行了比較和分析。呂品和鄭莉鋒（2012）利用浙江省2002、2005、2007 年投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)測(cè)算了房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和波及效應(yīng)。另一類主要集中于從區(qū)域之間或國(guó)家之間比較分析的角度，就房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用和影響進(jìn)行研究。如王國(guó)軍和劉水杏（2004）借助投入產(chǎn)出模型對(duì)我國(guó)及美、日、英、澳4 個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)與其密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行前向、后向、環(huán)向等不同層面的量化研究。趙龍節(jié)和閆永濤（2007）利用中國(guó)和美國(guó)2002 年投入產(chǎn)出表，從房地產(chǎn)業(yè)的投入結(jié)構(gòu)、分配結(jié)構(gòu)及在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用等三個(gè)方面對(duì)中美兩國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了比較分析。

房地產(chǎn)業(yè)的范圍界定是深入分析房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系的基礎(chǔ)。目前，我國(guó)不同領(lǐng)域的學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的概念及其活動(dòng)范圍的界定并不一致，因此，在研究房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)關(guān)系之前，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的概念和范圍進(jìn)行明確的界定是非常必要的。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行界定時(shí)應(yīng)把握三個(gè)原則：一是明確第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之間的區(qū)別；二是明確理論界和實(shí)際核算之間的區(qū)別；三是要明確產(chǎn)業(yè)邊界和內(nèi)部分類之間的區(qū)別（鄭思齊和劉洪玉，2003）。房地產(chǎn)業(yè)按照其活動(dòng)范圍可以分為狹義的房地產(chǎn)業(yè)和廣義的房地產(chǎn)業(yè)。狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指以房地產(chǎn)為對(duì)象的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱。廣義的房地產(chǎn)業(yè)是在狹義房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資包括在內(nèi)。根據(jù)投入產(chǎn)出表所規(guī)定的房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)口徑，本文按照狹義的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析。具體來(lái)講，本文所研究的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)包含以下幾個(gè)部分：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（2）房地產(chǎn)買賣和租賃活動(dòng)；（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理活動(dòng)；（4）房地產(chǎn)管理活動(dòng)（許憲春和李文政，1999）。當(dāng)然，目前實(shí)際的核算在短期內(nèi)無(wú)法涵蓋房地產(chǎn)業(yè)的所有活動(dòng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該與國(guó)際接軌，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷繁榮與規(guī)范，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)范圍的界定也會(huì)不斷發(fā)展和變化。

雖然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系的研究很多，但是從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行的定量研究還比較缺乏，理論界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的具體產(chǎn)業(yè)類型、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)尚未取得共識(shí)，并未從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行定量的系統(tǒng)性分析。本文的研究方法和研究結(jié)論均是對(duì)前人研究結(jié)果的重要補(bǔ)充，希望能夠?yàn)楹罄m(xù)研究提供實(shí)證分析的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系的實(shí)證分析

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)之間以投入與產(chǎn)出、供給與需求為紐帶的技術(shù)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的實(shí)質(zhì)就是通過(guò)投入產(chǎn)出表研究產(chǎn)業(yè)部門之間存在的相互消耗和供給產(chǎn)品的關(guān)系。某一產(chǎn)業(yè)對(duì)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的效應(yīng)主要有后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)、前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)以及波及效應(yīng)。后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是指某一產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，該產(chǎn)業(yè)對(duì)后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用。前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是指某一產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，該產(chǎn)業(yè)對(duì)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生供給推動(dòng)作用。波及效應(yīng)是指當(dāng)某一產(chǎn)業(yè)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的直接和間接影響。一般來(lái)講，波及效應(yīng)有兩種形式，一種是當(dāng)最終需求項(xiàng)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)生的影響；另一種形式是附加價(jià)值有所變化時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的影響（楊建文等，2004）。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)之間的相互作用是和產(chǎn)業(yè)鏈密切相關(guān)的。產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)侵冈诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中，各產(chǎn)業(yè)部門之間基于一定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)關(guān)聯(lián)，并依據(jù)特定的邏輯關(guān)系和時(shí)空布局關(guān)系客觀形成的鏈條式關(guān)聯(lián)關(guān)系形態(tài)。產(chǎn)業(yè)鏈中結(jié)點(diǎn)的變動(dòng)會(huì)影響整個(gè)鏈條的變化，產(chǎn)業(yè)結(jié)點(diǎn)的中斷或缺失會(huì)影響產(chǎn)業(yè)配套能力與整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈之間存在著相當(dāng)復(fù)雜的供需關(guān)系，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部存在的機(jī)理決定著某一產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化升級(jí)的實(shí)現(xiàn)，由于相互依賴、相互制約的內(nèi)在聯(lián)系必將引發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈群的共振現(xiàn)象（王家瑞和王禹，2001）。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，如果某一產(chǎn)業(yè)鏈在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重發(fā)生變動(dòng)，就必然引發(fā)其他產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖反應(yīng)。因此，在考察產(chǎn)業(yè)的變動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效應(yīng)時(shí)，不能僅限于個(gè)別產(chǎn)業(yè)鏈的變動(dòng)，還應(yīng)從產(chǎn)業(yè)的整體系統(tǒng)進(jìn)行觀察，進(jìn)而分析和解決各產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)問(wèn)題。而對(duì)各產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究，是制定產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)組成部分，是為各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同調(diào)控戰(zhàn)略準(zhǔn)備的基礎(chǔ)研究之一。

研究產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，是通過(guò)投入產(chǎn)出表來(lái)進(jìn)行分析的。投入產(chǎn)出法由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家里昂惕夫于20 世紀(jì)30 年代所創(chuàng)，有效地揭示了產(chǎn)業(yè)間技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的量化比例關(guān)系，是研究國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各產(chǎn)業(yè)部門之間投入與產(chǎn)出的相互依存關(guān)系的數(shù)量分析方法，也是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析中的基本方法。

投入產(chǎn)出模型的基本原理是：在國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)都需要將其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)作為本產(chǎn)業(yè)的投入要素，其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)也同樣將該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)作為本產(chǎn)業(yè)的投入要素。

投入產(chǎn)出核算方法就是運(yùn)用投入產(chǎn)出方法，通過(guò)編制投入產(chǎn)出表，建立投入產(chǎn)出模型，從數(shù)量上系統(tǒng)反映各生產(chǎn)部門間經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系的核算方法。投入產(chǎn)出核算中的投入，具體是指生產(chǎn)中投入的各種原材料、燃料、勞務(wù)，以及固定資產(chǎn)和投入的活勞動(dòng)等；產(chǎn)出是指從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成果，具體指生產(chǎn)的產(chǎn)品和勞務(wù)。用于進(jìn)行投入產(chǎn)出核算的工具是投入產(chǎn)出表和投入產(chǎn)出數(shù)學(xué)模型。投入產(chǎn)出表是一種直接地反映經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)各產(chǎn)業(yè)部門之間經(jīng)濟(jì)技術(shù)關(guān)系的統(tǒng)計(jì)表。投入產(chǎn)出表的數(shù)學(xué)抽象表現(xiàn)形式就是投入產(chǎn)出數(shù)學(xué)模型。

投入產(chǎn)出表可分為實(shí)物型投入產(chǎn)出表和價(jià)值型投入產(chǎn)出表，本文采用價(jià)值型投入產(chǎn)出表對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行研究和分析。價(jià)值型投入產(chǎn)出表是以同類產(chǎn)品的綜合體為部門來(lái)進(jìn)行編制的，它將各部門的投入與生產(chǎn)成果用價(jià)值形式表現(xiàn)出來(lái)。價(jià)值型投入產(chǎn)出表的基本表式如表1 所示。

表1 價(jià)值型投入產(chǎn)出表

表1 的左上方為第一象限，橫向各行數(shù)字反映了該部門作為生產(chǎn)者向各個(gè)部門提供多少產(chǎn)品，縱向各列數(shù)字反映了該部門在生產(chǎn)中消耗各部門產(chǎn)品的數(shù)量。這些數(shù)字描述了各部門中間產(chǎn)品的使用周轉(zhuǎn)情況，反映了在一定時(shí)期內(nèi)一個(gè)國(guó)家社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中各產(chǎn)業(yè)之間相互提供中間產(chǎn)品的依存和交易關(guān)系，體現(xiàn)了各產(chǎn)業(yè)部門之間的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。

表1 的右上方為第二象限，也叫最終使用象限，反映了各部門產(chǎn)品供全社會(huì)最終使用的情況。該象限中，橫向反映了最終產(chǎn)品及其各要素的部門構(gòu)成，整個(gè)象限描述了各產(chǎn)品之間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。

表1 的左下方為第三象限，也叫最初投入或增加值象限，反映了社會(huì)產(chǎn)品的初次分配情況。橫向反映了增加值及其各要素的部門構(gòu)成，縱向反映了各部門的最初投入（或增加值）及其組成部分。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度可按降序進(jìn)行排列并計(jì)算平均消耗系數(shù)，將消耗系數(shù)高于平均消耗系數(shù)的產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)的后向密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，消耗系數(shù)大于0 但小于平均消耗系數(shù)的產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)的非密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，消耗系數(shù)為0 時(shí)，說(shuō)明產(chǎn)業(yè)間無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。

完全消耗系數(shù)是生產(chǎn)單位最終使用產(chǎn)品所要直接消耗的某種產(chǎn)品的數(shù)量，與全部間接消耗這種產(chǎn)品的數(shù)量之和。完全消耗系數(shù)bij表示生產(chǎn)單位j 最終產(chǎn)品所要直接消耗的i 產(chǎn)品數(shù)量和間接消耗的i 產(chǎn)品數(shù)量之和。用B 表示完全消耗系數(shù)矩陣：

完全消耗系數(shù)不能像直接消耗系數(shù)一樣，可以直接根據(jù)投入產(chǎn)出表計(jì)算，但可以利用矩陣進(jìn)行求解，完全消耗系數(shù)矩陣的求解公式為：

通過(guò)測(cè)算完全消耗系數(shù)矩陣，可以得到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)。

根據(jù)中國(guó)2007 年42 個(gè)部門投入產(chǎn)出表，可以測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)，進(jìn)而得出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向直接關(guān)聯(lián)度和后向完全關(guān)聯(lián)度，表2 和表3 分別給出了2007 年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)后向直接關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)和后向完全關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)。

通過(guò)測(cè)算中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向直接關(guān)聯(lián)度，可以看出，與房地產(chǎn)業(yè)有后向直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有12 個(gè)，分別是金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、石油加工煉焦及核燃料加工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、金屬制品業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、造紙印刷及文教體育用品制品業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)等，這些產(chǎn)業(yè)中，金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度都超過(guò)了0.01，其中金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度最高，分別為0.024,82 和0.021,88，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)，這表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融租賃業(yè)具有較大的依賴性，房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)融資性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的興衰直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)屬于第二產(chǎn)業(yè)

的建筑業(yè)和化學(xué)工業(yè)也具有較強(qiáng)的依賴性，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是以經(jīng)營(yíng)建筑產(chǎn)品為主的產(chǎn)業(yè)，建筑產(chǎn)品的建造需要消耗大量的化學(xué)制成品。

表2 2007 年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)后向直接關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)

表3 2007 年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)

與房地產(chǎn)業(yè)具有后向完全關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有19個(gè)，其中化學(xué)工業(yè)、金融業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、石油加工煉焦及核燃料加工業(yè)、通信設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)等七個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)度最高，關(guān)聯(lián)度都超過(guò)了0.02，化學(xué)工業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)完全關(guān)聯(lián)度達(dá)到0.048,931，金融業(yè)則達(dá)到0.035,212，遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度

前向關(guān)聯(lián)度主要反映以該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)作為投入要素的其他產(chǎn)業(yè)的供給推動(dòng)作用，分為直接關(guān)聯(lián)度和完全關(guān)聯(lián)度兩種。利用投入產(chǎn)出表第一象限的流量數(shù)據(jù)可計(jì)算出直接消耗系數(shù)矩陣和完全消耗系數(shù)矩陣，在此基礎(chǔ)上再計(jì)算直接分配系數(shù)矩陣和完全分配系數(shù)矩陣，用直接分配系數(shù)行表示前向直接關(guān)聯(lián)度，用完全分配系數(shù)行表示前向完全關(guān)聯(lián)度。

直接分配系數(shù)是某產(chǎn)業(yè)部門產(chǎn)品分配給另一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門作為中間產(chǎn)品直接使用的價(jià)值占該產(chǎn)品總產(chǎn)出的比例。用公式表示為：

其中，rij為第i 產(chǎn)業(yè)對(duì)第j 產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)；xij為第i 產(chǎn)業(yè)分配給第j 產(chǎn)業(yè)作為中間產(chǎn)品使用的價(jià)值量；xi為第i 產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值。

完全分配系數(shù)是某產(chǎn)業(yè)部門每一個(gè)單位增加值通過(guò)直接或間接聯(lián)系向另一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門提供的完全分配量。完全分配系數(shù)可依據(jù)完全消耗系數(shù)計(jì)算而得，用公式表示為：

根據(jù)中國(guó)2007 年42 個(gè)部門投入產(chǎn)出表可以測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)，進(jìn)而得出房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向直接關(guān)聯(lián)度和前向完全關(guān)聯(lián)度，表4 和表5 分別給出了2007 年房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)和前向完全關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)。

表4 2007 年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)

表5 2007 年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前向完全關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)

根據(jù)測(cè)算結(jié)果，與房地產(chǎn)業(yè)具有密切前向直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、通用專用設(shè)備制造業(yè)、公共管理和社會(huì)組織等10個(gè)產(chǎn)業(yè)。其中，批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)的前向直接關(guān)聯(lián)度分別為0.046,967,228 和0.034,826,447，遠(yuǎn)超過(guò)其他產(chǎn)業(yè)。

與房地產(chǎn)業(yè)具有密切前向完全關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有18 個(gè)，批發(fā)和零售業(yè)、化學(xué)工業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、通信設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的完全關(guān)聯(lián)度較高，完全關(guān)聯(lián)度分別為0.060,847,266,7、0.044,713,461、0.043,500,286、0.039,662,602、0.039,260,967，其中，房地產(chǎn)業(yè)與批發(fā)和零售業(yè)的完全關(guān)聯(lián)度明顯高于其他產(chǎn)業(yè)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng)

產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng)可以用產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)作為指標(biāo)進(jìn)行定量分析。影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)可以通過(guò)完全需求系數(shù)矩陣進(jìn)行求解。完全需求系數(shù)也叫最終產(chǎn)品系數(shù)，或Leontief 逆矩陣系數(shù)，是投入產(chǎn)出分析中的重要系數(shù)之一。完全需求系數(shù)矩陣的求解公式為：

B = (I-A)-1

其中，B 為完全需求系數(shù)矩陣；I 為單位矩陣；A 為直接消耗系數(shù)矩陣。

當(dāng)Tj＝1 時(shí)，說(shuō)明j 部門對(duì)社會(huì)生產(chǎn)的影響程度與社會(huì)平均水平相同；

當(dāng) Tj＜1 時(shí)，說(shuō)明j 部門對(duì)社會(huì)生產(chǎn)的影響程度小于社會(huì)平均水平；

當(dāng) Tj＞1 時(shí)，說(shuō)明j 部門對(duì)社會(huì)生產(chǎn)的影響程度大于社會(huì)平均水平。

感應(yīng)度系數(shù)表示，如果各個(gè)部門都增加生產(chǎn)一個(gè)單位的最終產(chǎn)品，某一產(chǎn)業(yè)部門受此感應(yīng)而產(chǎn)生的需求影響程度。感應(yīng)度系數(shù)求解公式為：

當(dāng)Si＞1 時(shí)，表明各部門的生產(chǎn)使第i 部門受到的感應(yīng)影響高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平均感應(yīng)程度，Si越大，第i 部門受到的需求壓力越大。

根據(jù)測(cè)算出的完全需求系數(shù)矩陣，可以得出42 個(gè)部門投入產(chǎn)出表中各產(chǎn)業(yè)部門的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)。表6 和表7 分別給出了2007 年我國(guó)各產(chǎn)業(yè)部門的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)。

通過(guò)2007 年42 個(gè)部門投入產(chǎn)出表得出的測(cè)算結(jié)果，可以看出，房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)為0.506,824,756，影響力在42 個(gè)產(chǎn)業(yè)部門中排在第41 位，低于各產(chǎn)業(yè)部門對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響程度的平均水平。同時(shí)，與房地產(chǎn)業(yè)具有密切前向關(guān)聯(lián)度的批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)的影響力系數(shù)分別為0.721,000,51、0.612,709,965，低于各產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)平均值。

房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)為0.536,093,726，在42 個(gè)產(chǎn)業(yè)部門中排在第29 位，遠(yuǎn)低于各產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)的平均水平。與房地產(chǎn)業(yè)具有密切后向關(guān)聯(lián)度的化學(xué)工業(yè)、金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)分別為3.606,002,016、1.129,558,853、0.795,512,726，其中，化學(xué)工業(yè)、金融業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)都超過(guò)了各產(chǎn)業(yè)平均值，分別排在第1 位和第14 位，而租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)低于各產(chǎn)業(yè)平均值，排在第21 位。

四、結(jié)論與建議

本文從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的角度，通過(guò)投入產(chǎn)出表對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證研究，分別測(cè)算了房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度和前向關(guān)聯(lián)度，明確了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)相互關(guān)聯(lián)的主要產(chǎn)業(yè)類型，并且揭示了房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的定量關(guān)系。同時(shí)，還通過(guò)對(duì)投入產(chǎn)出表中各部門感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)的測(cè)算，定量地分析了房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度和影響力。根據(jù)分析結(jié)果，可以得出以下結(jié)論：

1.根據(jù)本文實(shí)證分析結(jié)果，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，能夠帶動(dòng)多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。盡管我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的大部分產(chǎn)業(yè)都有著關(guān)聯(lián)關(guān)系，但是并非各個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)都有較大關(guān)聯(lián)度。從后向關(guān)聯(lián)上看，房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中，后向直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)只有12 種，后向完全關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)有19 種。從前向關(guān)聯(lián)上看，房地產(chǎn)業(yè)的前向直接關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)有10 種，前向完全關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)有18 種。

表6 2007 年我國(guó)各產(chǎn)業(yè)部門影響力系數(shù)

2.從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式上看，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)方式十分復(fù)雜，有直接和間接等多種途徑。一些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)僅是后向直接關(guān)聯(lián)密切，產(chǎn)業(yè)之間主要是直接消耗關(guān)系；另一些則僅是后向完全關(guān)聯(lián)密切，產(chǎn)業(yè)之間主要是間接消耗關(guān)系。還有一些產(chǎn)業(yè)無(wú)論是后向直接關(guān)聯(lián)還是后向完全關(guān)聯(lián)都很密切，如化學(xué)工業(yè)、金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，這說(shuō)明這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的直接和間接關(guān)聯(lián)關(guān)系都很密切。

3.從感應(yīng)度和影響力上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)在42 個(gè)產(chǎn)業(yè)部門中分別排在第41 位和29 位，低于各產(chǎn)業(yè)的平均值，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的感應(yīng)度和影響力都比較弱。這表明，改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用正在逐漸減弱。

根據(jù)以上實(shí)證分析結(jié)果，提出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建議：

首先，由于房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)既有后向拉動(dòng)和前向推動(dòng)等共同作用，又通過(guò)直接和間接的渠道產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)其他產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波及面增大，因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的必要條件。在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的過(guò)程中，一方面要考慮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)的廣泛影響，另一方面也要考慮房地產(chǎn)業(yè)鏈上的密切相關(guān)的幾種產(chǎn)業(yè)類型。

其次，我國(guó)在制定相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)政策時(shí)，不能孤立地看待房地產(chǎn)業(yè)，只見(jiàn)樹(shù)木不見(jiàn)森林。產(chǎn)業(yè)政策的制定必須系統(tǒng)、全面地關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)與各產(chǎn)業(yè)之間的各種聯(lián)系，特別注意那些間接和隱蔽的重要聯(lián)系。同時(shí)，在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)不斷促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)自身的優(yōu)化，理順產(chǎn)業(yè)關(guān)系，正確選擇合適的發(fā)展政策，并根據(jù)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效應(yīng)。

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