黃麗艷

（宿州學(xué)院，安徽宿州，234000）

價(jià)值管理在住宅開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制中的應(yīng)用研究

黃麗艷

（宿州學(xué)院，安徽宿州，234000）

對(duì)住宅開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本控制是住宅項(xiàng)目管理者實(shí)行成本精細(xì)化管理的舉措，是住宅項(xiàng)目成本管理由外延管理向內(nèi)涵管理的質(zhì)變。運(yùn)用價(jià)值管理的分析方法，選取住宅開發(fā)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，將住宅開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本作為項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理的對(duì)象，通過(guò)從投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段到施工建設(shè)及運(yùn)營(yíng)階段全過(guò)程的價(jià)值傳遞，從而得出了價(jià)值管理運(yùn)用于住宅開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理中可以達(dá)到優(yōu)化方案，實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的結(jié)論。

住宅開發(fā)項(xiàng)目；價(jià)值管理；精細(xì)化管理；目標(biāo)成本

住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制是合理控制投資額，調(diào)控住宅價(jià)格，擠壓住宅市場(chǎng)泡沫的重要手段。尤其是在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，合理地控制成本是住宅開發(fā)企業(yè)立足于市場(chǎng)的關(guān)鍵。目標(biāo)成本是在進(jìn)行成本控制之前，對(duì)成本進(jìn)行精確測(cè)算和分解，作為各階段成本控制的基線。住宅開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制并非僅僅局限于孤立地控制施工階段的成本費(fèi)用，而是從開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程及全方位的角度出發(fā)，最大限度的利用住宅開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)有資源，通過(guò)綜合運(yùn)用管理、經(jīng)濟(jì)、組織和技術(shù)等手段，在保證質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)的基礎(chǔ)上，積極尋找降低住宅項(xiàng)目的開發(fā)成本的手段，實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)。

一、研究方法

價(jià)值管理（Value management）簡(jiǎn)稱VM，起源于英國(guó)，其理論是建立在價(jià)值工程（Value egineering）的基礎(chǔ)之上。價(jià)值管理是一門研究如何清晰闡述業(yè)主的價(jià)值體系，形成工程采購(gòu)方式、設(shè)計(jì)及施工等決策的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督實(shí)施的科學(xué)。［1］價(jià)值管理從項(xiàng)目全壽命周期的角度出發(fā)，對(duì)價(jià)值管理的過(guò)程是在明確業(yè)主價(jià)值要求的基礎(chǔ)之上，將在項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)階段形成的業(yè)主的價(jià)值并將其傳遞下去使之得以體現(xiàn)的管理工作過(guò)程，如圖1所示。

圖1 價(jià)值管理全過(guò)程管理

（一）價(jià)值管理（VM）的內(nèi)涵

1.價(jià)值管理的目標(biāo)是提高業(yè)主的價(jià)值

關(guān)于價(jià)值的概念，英國(guó)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(huì)（British Standard institution）于2000年發(fā)布文件將價(jià)值定義為：人們付出代價(jià)所獲得的效用。價(jià)值管理中的價(jià)值可以理解為研究對(duì)象的功能和成本的相對(duì)比值。價(jià)值可以表達(dá)為：

要想提高項(xiàng)目的價(jià)值就是要使項(xiàng)目管理者或使用者的效用得到滿足。提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值方法可以概括為見表1。

表1 提升價(jià)值的途徑

2.價(jià)值管理的核心是功能分析

功能分析（function analysis）就是在明確了業(yè)主和使用者的需求的基礎(chǔ)之上，在成本最小的前提下將業(yè)主的無(wú)形的需求轉(zhuǎn)變成項(xiàng)目可能具有的有形的功能。功能分析包括功能定義、功能評(píng)價(jià)及方案創(chuàng)造三個(gè)階段。功能定義就是在業(yè)主和使用者既定的需求下對(duì)該項(xiàng)目的不同層次的功能進(jìn)行分析和描述。在價(jià)值管理中，我們一般采用FAST系統(tǒng)圖（function analysis system technique diagrams）對(duì)項(xiàng)目的功能進(jìn)行定義。［2］

功能評(píng)價(jià)就是在功能定義的基礎(chǔ)之上，估算項(xiàng)目各功能的成本（Estimated cost），然后評(píng)價(jià)達(dá)到各功能所要花費(fèi)的最小成本。在工程價(jià)值管理中，一般采用全壽命周期成本（LCC）指標(biāo)來(lái)計(jì)算各功能的成本。全壽命周期成本就是計(jì)算該功能從策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和投入使用直至報(bào)廢的全過(guò)程所花費(fèi)的成本。功能評(píng)價(jià)就是利用全壽命周期成本來(lái)計(jì)算完成各功能的最小成本。

3.價(jià)值管理的基礎(chǔ)是明確業(yè)主的價(jià)值體系

要想使得業(yè)主和使用者的價(jià)值達(dá)到最大化，首先我們要明確業(yè)主和使用者的價(jià)值體系。由于業(yè)主和使用者所要達(dá)到和滿足的價(jià)值因受到文化背景、知識(shí)水平及個(gè)人偏好等因素的影響而不同，所以業(yè)主和使用者的價(jià)值體系所包含的內(nèi)容也不盡相同。我們從一般來(lái)看，業(yè)主的價(jià)值體系包括以下內(nèi)容：初始投資額、維護(hù)與運(yùn)營(yíng)成本、建設(shè)工期和設(shè)備設(shè)施的使用情況、靈活性與舒適性、建筑外觀以及社區(qū)價(jià)值等方面的內(nèi)容。

圖2 業(yè)主價(jià)值體系圖

從業(yè)主價(jià)值體系圖來(lái)看（如圖2），業(yè)主和使用者的價(jià)值體系構(gòu)成了業(yè)主目標(biāo)選擇的范圍。但不同的業(yè)主和使用者的目標(biāo)定位不同，這就要求業(yè)主和使用者要在其價(jià)值體系的各個(gè)指標(biāo)之間進(jìn)行權(quán)衡，以達(dá)到均衡的狀態(tài)。

（二）價(jià)值管理與價(jià)值工程的異同點(diǎn)

國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于價(jià)值管理的理論研究及實(shí)踐運(yùn)用較少，很多人認(rèn)為它就是價(jià)值工程。價(jià)值管理是在價(jià)值工程理論的基礎(chǔ)之上發(fā)展起來(lái)的，盡管在思想、方法和技術(shù)上與價(jià)值工程有很多的相似之處，但它不是僅僅就某一個(gè)別對(duì)象進(jìn)行價(jià)值分析，而是對(duì)一系列對(duì)象所構(gòu)成的系統(tǒng)進(jìn)行價(jià)值分析，并追求整個(gè)系統(tǒng)的價(jià)值的提高。因而價(jià)值管理相對(duì)于價(jià)值工程而言，對(duì)于工程項(xiàng)目全過(guò)程的成本管理更為有效，如圖3所示。

二、住宅項(xiàng)目目標(biāo)成本設(shè)定及數(shù)據(jù)選取

相對(duì)于價(jià)值工程而言，價(jià)值管理是基于項(xiàng)目的全壽命周期的管理。價(jià)值管理對(duì)于住宅開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制貫穿于住宅開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，并將價(jià)值不斷通過(guò)時(shí)間鏈傳遞下去，從而實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的目標(biāo)。

圖3 VM與VE的異同

（一）投資決策階段的功能分析

對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行功能分析就是要求項(xiàng)目的業(yè)主、投資分析人員及使用者共同參與，初步根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主和使用者的要求，構(gòu)建開發(fā)項(xiàng)目住宅項(xiàng)目的FAST圖，如圖4所示，分析住宅項(xiàng)目功能的構(gòu)成及完成功能所需要的條件，即對(duì)功能進(jìn)行初步的定義、整理和評(píng)價(jià)，作為可行性研究的重要考量因素，為投資決策提供依據(jù)。

圖4 住宅項(xiàng)目FAST分析圖

經(jīng)過(guò)投資決策階段，在明確住宅開發(fā)項(xiàng)目功能的基礎(chǔ)之上，住宅開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本就是要在滿足及提高這些功能的前提下付出代價(jià)。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本目標(biāo)成本測(cè)定與分解

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段作為項(xiàng)目投資控制的重要階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)于項(xiàng)目成本控制具有絕對(duì)性的作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段將決定70%～80%左右的成本。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，通過(guò)構(gòu)建住宅開發(fā)項(xiàng)目成本模型，尋找降低成本的途徑，調(diào)整成本發(fā)生值，設(shè)定目標(biāo)成本。

1.目標(biāo)成本測(cè)算

其中：si為各產(chǎn)品建筑面積，pi為各產(chǎn)品售價(jià)，π為目標(biāo)利潤(rùn)

2.目標(biāo)成本的分解（見表2）

表2 住宅開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本分解［3］

其中住宅項(xiàng)目目標(biāo)成本

（三）施工及運(yùn)營(yíng)階段的方案優(yōu)選

某住宅開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃條件為：小區(qū)占地40000m2，規(guī)劃容積率2.0，項(xiàng)目總建筑面積為80000m2。在投資決策階段，首先對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行功能分析。

1.功能分析

經(jīng)過(guò)調(diào)查研究，業(yè)主對(duì)于功能的要求可以概括為適用、安全、美觀及便利四大功能要求，經(jīng)過(guò)由用戶、設(shè)計(jì)人員以及施工人員所組成的VE工作小組，通過(guò)頭腦風(fēng)暴法對(duì)項(xiàng)目的功能進(jìn)行定義和評(píng)分，其結(jié)果如表3所示。

表3 功能評(píng)分及重要性系數(shù)

在功能分析中，用戶、設(shè)計(jì)人員及施工人員以百分形式分別對(duì)各功能進(jìn)行評(píng)價(jià)，即假設(shè)設(shè)計(jì)住宅功能合計(jì)為100分，分別確定各項(xiàng)功能占總體功能中所占比例，然后將所選定的用戶、設(shè)計(jì)人員及施工人員的評(píng)分意見進(jìn)行綜合，三者的權(quán)重分別為0.6、0.2和0.2，各功能重要性系數(shù)參見上表。

2.方案創(chuàng)造

該小區(qū)在投資決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)中，VE研究小組成員根據(jù)業(yè)主的需求以及在目標(biāo)成本的約束下，集思廣益，創(chuàng)造了提出了5個(gè)備選方案，每個(gè)方案的預(yù)計(jì)的單位成本及成本系數(shù)如如表4所示：

其中：

（2）方案總分YK=功能重要性系數(shù)φi×方案功能評(píng)價(jià)值Pik

三、結(jié)果分析

采用價(jià)值工程對(duì)項(xiàng)目的投資決策方案以及設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比選的標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的最大化，該項(xiàng)目在投資決策和設(shè)計(jì)階段方案的功能評(píng)價(jià)和方案等方面比選如表5所示。

根據(jù)對(duì)上述五個(gè)方案的價(jià)值系數(shù)進(jìn)行計(jì)算可得，方案四的價(jià)值系數(shù)最大，為1.078，則選擇方案四作為項(xiàng)目的最佳方案。通過(guò)價(jià)值管理，可以在確定目標(biāo)成本的基礎(chǔ)之上，通過(guò)方案的比選可以選出最優(yōu)方案，最后起到節(jié)約成本，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值的作用（見表6）。

通過(guò)價(jià)值管理理論對(duì)住宅開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程目標(biāo)成本控制的應(yīng)用研究，拓展了國(guó)內(nèi)學(xué)者多采用的價(jià)值工程理論應(yīng)用于工程項(xiàng)目管理中的研究階段和范圍，從而為住宅開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本管理提供新的思路。但由于國(guó)內(nèi)對(duì)于價(jià)值管理的理論研究較少，理論基礎(chǔ)尚為薄弱，還需要對(duì)價(jià)值管理理論及其應(yīng)用進(jìn)行更深一步的研究。

由于篇幅有限，本文在對(duì)于目標(biāo)成本設(shè)定沒(méi)有進(jìn)行展開說(shuō)明，只是簡(jiǎn)單的介紹了目標(biāo)成本是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行測(cè)算而來(lái)。此外，由于本文研究的對(duì)象是住宅開發(fā)項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目一般采用銷售形式實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，因而沒(méi)有過(guò)多考慮使用階段的成本支出。下一步研究的重點(diǎn)將集中在：研究?jī)r(jià)值管理與

表4 方案創(chuàng)造及評(píng)價(jià)表

表5 方案評(píng)分結(jié)果表

表6 最佳方案的選擇表

價(jià)值工程適用的項(xiàng)目類型；推而廣之，選擇商業(yè)項(xiàng)目，運(yùn)用價(jià)值管理著重從運(yùn)營(yíng)階段進(jìn)行成本控制的研究。使價(jià)值管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行精細(xì)化管理的重要工具和主要方法。

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C935

A

安徽省教育廳人文社科基金項(xiàng)目（SK2013B507）；宿州學(xué)院校級(jí)科研項(xiàng)目（2011yyb28）

黃麗艷（1985-），女，碩士，助教，研究方向?yàn)楣こ坦芾怼?/p>