摘要：在房屋交易中，中介（本文取狹義）機(jī)構(gòu)是連通出租人與承租人、賣(mài)方與買(mǎi)方之間的重要一環(huán)，中介行為的“越軌性”直接破壞了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理秩序及健康發(fā)展。在美國(guó)等國(guó)家，房產(chǎn)中介作為一個(gè)較為成熟的角色，對(duì)職業(yè)本身的要求以及工作的流程均有明確的規(guī)定，反觀我國(guó)，部分中介機(jī)構(gòu)的行為仍顯混亂，缺乏應(yīng)有的規(guī)范性。當(dāng)我們將中介的違法行為逐一展開(kāi)，反思法律法規(guī)對(duì)違法行為的整治現(xiàn)狀，不難發(fā)現(xiàn)民法的局限性以及刑法介入的迫切性。然而，當(dāng)我們考量到對(duì)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的刑事追責(zé)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、有序發(fā)展時(shí)，我們又必須反思刑法介入的合理性，進(jìn)而采取刑法審慎介入的方式。

關(guān)鍵詞：中介，場(chǎng)域，慣習(xí)，刑法

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）11-0059-66 收稿日期：2015-10-10

房地產(chǎn)中介人員的生存模式是市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)縮影，其或多或少折射出了社會(huì)對(duì)房屋的需求以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體走向，然而，在競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的當(dāng)下社會(huì)，中介行為已經(jīng)出現(xiàn)了“病變”趨勢(shì)。

當(dāng)我們?cè)趩?wèn)責(zé)中介人員的越軌行為時(shí)，或許，尋找到中介亂象滋生的原因才是明晰法律責(zé)任的前提。畢竟，懲治只是我們思考法律作用的一個(gè)方面，預(yù)防更應(yīng)受到重視。社會(huì)學(xué)方法的運(yùn)用，可以更為直觀地折射出中介人員行為的特點(diǎn)以及“病變”的動(dòng)因。

1 場(chǎng)域內(nèi)的資本爭(zhēng)奪——房地產(chǎn)中介越軌行為滋生的社會(huì)學(xué)剖析

場(chǎng)域（Field）是布迪厄社會(huì)實(shí)踐理論中的一個(gè)非常重要的概念，也是布迪厄從事社會(huì)研究的基本分析單位。布迪厄的場(chǎng)域概念，不能理解為被一定邊界物包圍的領(lǐng)地，也不等同于一般的領(lǐng)域，而是在其中有內(nèi)含力量的、有生氣的、有潛力的存在。引用社會(huì)學(xué)中場(chǎng)域的概念來(lái)分析中介機(jī)構(gòu)的行為特征，頗有直觀、明晰之感。

1.1 房地產(chǎn)場(chǎng)域系一個(gè)相對(duì)獨(dú)立且特殊的空間

在布迪厄看來(lái)，場(chǎng)域是一種社會(huì)空間。具體說(shuō)，場(chǎng)域就是現(xiàn)代社會(huì)世界高度分化后產(chǎn)生出來(lái)的一個(gè)個(gè)“社會(huì)小世界”，如經(jīng)濟(jì)場(chǎng)域、文學(xué)場(chǎng)域、學(xué)術(shù)場(chǎng)域、權(quán)力場(chǎng)域等，這個(gè)意義上的“場(chǎng)域”有點(diǎn)類(lèi)似于我們平時(shí)講的“領(lǐng)域”。

房地產(chǎn)中介顯然是存在于經(jīng)濟(jì)場(chǎng)域中，作為經(jīng)濟(jì)場(chǎng)域中的一個(gè)子場(chǎng)域，房地產(chǎn)場(chǎng)域受到經(jīng)濟(jì)模式、市場(chǎng)需求、政策調(diào)控等不同因素的影響?！案鞣N場(chǎng)域都是關(guān)系的系統(tǒng)”，在房地產(chǎn)場(chǎng)域中，中介機(jī)構(gòu)也勢(shì)必交織于各種關(guān)系中，而關(guān)系的主體也紛繁復(fù)雜，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房屋出賣(mài)方、出租方、買(mǎi)方、承租方和從事房屋過(guò)戶(hù)等事項(xiàng)的工作人員等。

場(chǎng)域作為一個(gè)社會(huì)空間，理應(yīng)有自己的邊界。但是，“場(chǎng)域的界限問(wèn)題是一個(gè)非常難以回答的問(wèn)題”，場(chǎng)域邊界的確定“不容許任何先驗(yàn)的回答”。如果非要從理論上確立一條劃定場(chǎng)域界限的原則，只能說(shuō)“場(chǎng)域的界限位于場(chǎng)域效果停止作用的地方”。正當(dāng)、合規(guī)的中介行為理應(yīng)處于房地產(chǎn)場(chǎng)域中，但當(dāng)中介行為違反其職業(yè)的規(guī)定及操守，侵害了他人的利益時(shí)，中介行為便游走于經(jīng)濟(jì)與法律場(chǎng)域共同界限中，需同時(shí)遵守經(jīng)濟(jì)與法律場(chǎng)域內(nèi)的行為規(guī)則。換言之，中介的違法行為也可能受到法律場(chǎng)域內(nèi)的規(guī)則調(diào)控，即受到法律的問(wèn)責(zé)。

1.2 房地產(chǎn)場(chǎng)域是一個(gè)充滿(mǎn)爭(zhēng)斗的空間

場(chǎng)域中各種位置的占據(jù)者利用種種策略來(lái)保證或改善他們?cè)趫?chǎng)域中的位置，不斷展開(kāi)爭(zhēng)奪資本的斗爭(zhēng)。場(chǎng)域是充滿(mǎn)斗爭(zhēng)的，擁有不同質(zhì)量和數(shù)量資本的行動(dòng)者在場(chǎng)域中展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，正是這種競(jìng)爭(zhēng)使場(chǎng)域充滿(mǎn)了力量。資本不僅是場(chǎng)域活動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)，同時(shí)又是用于競(jìng)爭(zhēng)的手段。房地產(chǎn)場(chǎng)域亦是如此。

場(chǎng)域內(nèi)存在力量和競(jìng)爭(zhēng)，而決定競(jìng)爭(zhēng)的邏輯就是資本的邏輯，一種資本不與場(chǎng)域聯(lián)系在一起就難以存在和發(fā)揮功能。一個(gè)人擁有資本的數(shù)量和類(lèi)型決定了他在社會(huì)空間的位置，也就決定了他的權(quán)力，即資本“意味著對(duì)于某一（在某種給定契機(jī)中）場(chǎng)域的權(quán)力，以及，說(shuō)得更確切一點(diǎn)，對(duì)于過(guò)去勞動(dòng)累積的產(chǎn)物的權(quán)力（尤其是生產(chǎn)工具的總和），因而，也是對(duì)于旨在確保商品特殊范疇的生產(chǎn)手段的權(quán)力，最后，還是對(duì)于一系列收益或者利潤(rùn)的權(quán)力”。

布迪厄最初將資本界分為三種類(lèi)型：經(jīng)濟(jì)資本、社會(huì)資本、文化資本。后來(lái)，他又補(bǔ)充了符號(hào)（象征）資本。

所謂文化資本，是指借助不同的教育行動(dòng)傳遞的文化物品。在意志與性情內(nèi)，我們可以感受到文化資本，如個(gè)體的語(yǔ)言能力、行為舉止、對(duì)書(shū)籍的品味、對(duì)藝術(shù)的鑒賞等；在制度化形式中，我們可以清楚地看到文化資本，如學(xué)歷?！拔幕Y本，這種資本在某些條件下可以轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)資本，它是通過(guò)教育資質(zhì)的形式被制度化的”。在房地產(chǎn)中介中，文化資本可以體現(xiàn)于顯性與隱性?xún)蓚€(gè)層面，顯性即外在表現(xiàn)上中介機(jī)構(gòu)的成立條件，例如要求具備數(shù)量相當(dāng)?shù)木哂袕臉I(yè)資格的人員構(gòu)成等；隱性即內(nèi)在表現(xiàn)上，中介人員須接受專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，具有從業(yè)人員的基本素養(yǎng)和行為操守等。

所謂社會(huì)資本，是指一個(gè)人或群體憑借擁有一個(gè)比較穩(wěn)定、又在一定程度上制度化地相互交往、彼此熟悉的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，從而積累的資源的總和，它反映了更為復(fù)雜的社會(huì)場(chǎng)域的結(jié)構(gòu)和權(quán)力關(guān)系。社會(huì)資本是中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心所在，更確切地說(shuō)，供求信息、房屋過(guò)戶(hù)、市場(chǎng)調(diào)控政策等信息資源是中介機(jī)構(gòu)賴(lài)以生存的關(guān)鍵，誰(shuí)握有的社會(huì)資本多，意味著他在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出的可能性增大，在此方面，規(guī)模性較強(qiáng)的中介機(jī)構(gòu)顯然具有不可比擬的優(yōu)越性。

所謂經(jīng)濟(jì)資本，是經(jīng)濟(jì)學(xué)通常理解的那種資本類(lèi)型，指可以直接兌換成貨幣的資本形式?！斑@種資本可以立即并且直接轉(zhuǎn)化成金錢(qián)，它是以財(cái)產(chǎn)權(quán)的形式被制度化的”。經(jīng)濟(jì)資本的獲取是中介機(jī)構(gòu)的終極目標(biāo)，中介所從事的所有服務(wù)旨在將社會(huì)資本、文化資本轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)資本，在此點(diǎn)上，中介機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)商有著異曲同工之意。經(jīng)濟(jì)資本的獲取能力也成為判斷中介機(jī)構(gòu)發(fā)展是否良好的最為重要的指標(biāo)之一。

1.3 房地產(chǎn)場(chǎng)域中的性情傾向系統(tǒng)——慣習(xí)

慣習(xí)（Habitus）是布迪厄?qū)嵺`社會(huì)學(xué)中除了場(chǎng)域、資本之外的又一個(gè)重要概念，三者緊密聯(lián)系息息相關(guān)。場(chǎng)域界定了一個(gè)客觀的關(guān)系系統(tǒng)，存在于場(chǎng)域中的行動(dòng)者并非一個(gè)個(gè)獨(dú)立的“物質(zhì)粒子”，而是有知覺(jué)、有精神屬性、有意識(shí)形態(tài)的人。換言之，場(chǎng)域并非一個(gè)冷漠的物質(zhì)世界，每個(gè)場(chǎng)域中都充斥著專(zhuān)屬于自己的“性情傾向系統(tǒng)”——慣習(xí)。

布迪厄并沒(méi)有給出關(guān)于慣習(xí)的確切定義，在《實(shí)踐的邏輯》中，他對(duì)于慣習(xí)的概念做出了如下說(shuō)明：“與存在條件的特定階級(jí)相聯(lián)系的條件作用形成了習(xí)性；它是持久的、可變換的一些性情系統(tǒng)，是一些被建構(gòu)的解構(gòu)，這些結(jié)構(gòu)傾向于作為建構(gòu)性結(jié)構(gòu)而起作用，也就是作為這樣一些原則而起作用：它們產(chǎn)生和組織了實(shí)踐和表征，從而，即便并未有意識(shí)瞄準(zhǔn)一些目標(biāo)，或者并未明確掌握為達(dá)至這些目標(biāo)必具的運(yùn)作程序，就可以客觀地適應(yīng)到其結(jié)果中去”。

將慣習(xí)運(yùn)用至房地產(chǎn)場(chǎng)域中，我們不難覓得中介機(jī)構(gòu)在營(yíng)業(yè)過(guò)程中的特征：

其一，信息系構(gòu)成中介機(jī)構(gòu)資本最重要的資本，也成為惡性競(jìng)爭(zhēng)的最大動(dòng)因。

為獲取最大限度的信息資本，中介人員會(huì)“撒漁網(wǎng)”似的撥打電話，詢(xún)問(wèn)機(jī)主是否有交易房產(chǎn)的需求；街頭隨處可見(jiàn)的廣告、名片派發(fā)；為競(jìng)爭(zhēng)同一客戶(hù)，不同的中介機(jī)構(gòu)會(huì)相互攻擊或以中介費(fèi)用減收為誘餌，等等。

其二，經(jīng)濟(jì)資本作為衡量中介人員業(yè)績(jī)的重要標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必導(dǎo)致對(duì)文化資本的忽視。

中介機(jī)構(gòu)作為典型的服務(wù)行業(yè)，在整個(gè)房屋交易的過(guò)程中，并未真正地體現(xiàn)服務(wù)業(yè)應(yīng)有的素質(zhì)和理念。因?yàn)椴糠种薪槿藛T為促成交易的完成，會(huì)處心積慮地夸大房屋的優(yōu)點(diǎn)，而對(duì)于缺點(diǎn)則極力掩蓋，在收取中介費(fèi)后，則大有“人走茶涼”的態(tài)度。房屋是價(jià)值較高的商品，同一客戶(hù)在短時(shí)間內(nèi)重復(fù)光顧中介的幾率并不大，因此很多中介抱著“一錘子”買(mǎi)賣(mài)的心態(tài)，忽略了客戶(hù)信心的需求以及誠(chéng)信的執(zhí)業(yè)理念。

其三，中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度門(mén)檻較低，中介人員素質(zhì)參差不齊。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在著成立易、投資少、成本低、起步快、風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)高的特點(diǎn)，“一間房子，一張桌子，一把椅子，一部電話，一個(gè)人”組成的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)遍布街頭巷尾。然而簡(jiǎn)易的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度背后隱藏著營(yíng)業(yè)不規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力孱弱等危險(xiǎn)因素，不容忽視。

2 中介機(jī)構(gòu)違法行為歸類(lèi)

2.1 瑕疵告知行為

中介機(jī)構(gòu)及其人員，為爭(zhēng)奪客源、賺取中介費(fèi)用，經(jīng)常通過(guò)不規(guī)范的行為進(jìn)行謀利，責(zé)任觀念淡薄。在實(shí)踐中，一方面，中介與開(kāi)發(fā)企業(yè)間簽訂虛假合同，出具虛假、不實(shí)估價(jià)報(bào)告，騙取銀行貸款；另一方面，對(duì)于自然人客戶(hù)，則隱瞞房源的真實(shí)情況，甚至挪用、侵吞房屋買(mǎi)賣(mài)款項(xiàng)、房屋租金等，將職業(yè)操守拋于腦后，金錢(qián)利益至上，使得中介的誠(chéng)信度在社會(huì)公眾心中每況愈下。

2.2 一房多賣(mài)行為

在二手房交易中，有部分中介人員與房主進(jìn)行串通，通過(guò)一房多賣(mài)，騙取買(mǎi)家的定金或傭金。中介人員首先將房源以較低價(jià)格放盤(pán)或宣傳，而在意向買(mǎi)家進(jìn)行看房、咨詢(xún)、交易的過(guò)程中，房主通常不會(huì)出面，所有事宜由中介進(jìn)行跟蹤、辦理。在成功吸引多家買(mǎi)家后，中介人員即向多家買(mǎi)方收取定金或傭金，同時(shí)，中介交付買(mǎi)方的定金、傭金的收據(jù)均非正式的發(fā)票或收據(jù)，且沒(méi)有中介公司的印章。在買(mǎi)方催促辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)或意識(shí)到事態(tài)嚴(yán)重時(shí)，中介人員已失去聯(lián)系，而當(dāng)買(mǎi)方追問(wèn)中介人員所在公司時(shí)，因?yàn)橘I(mǎi)家不能提供正式定金、傭金發(fā)票或收據(jù)，中介公司會(huì)推說(shuō)不知此事或公司沒(méi)有責(zé)任，對(duì)事情置之不理。

2.3 泄露信息行為

央視3.15晚會(huì)曝光2014年全國(guó)騷擾電話總數(shù)達(dá)270億通，其中除卻詐騙電話外，推銷(xiāo)房產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)類(lèi)的電話最多，個(gè)人信息泄露、買(mǎi)賣(mài)等信息安全問(wèn)題引發(fā)了全民關(guān)注。在日常生活中，很多人因?yàn)榻?jīng)常受到中介電話咨詢(xún)的困擾，特別是，如若近期有到中介公司進(jìn)行咨詢(xún)并留下電話號(hào)碼，或是在網(wǎng)絡(luò)上刊登過(guò)房屋轉(zhuǎn)讓或購(gòu)買(mǎi)意向的信息，那么短時(shí)間內(nèi)，將有數(shù)家中介人員電話進(jìn)行咨詢(xún)，令人苦不堪言。對(duì)此，人們嘗試了諸如直接拉黑、謊稱(chēng)同行、安裝攔截軟件和不接陌生電話等各種辦法，但中介的電話仍然無(wú)孔不入，嚴(yán)重干擾了人們的正常生活。

2.4 強(qiáng)迫交易行為

對(duì)于中介人員與購(gòu)房者而言，在信息資源上存在明顯的不對(duì)等性。購(gòu)房者對(duì)于房屋的性質(zhì)、信息以及房地產(chǎn)政策等難以做到全面、準(zhǔn)確的了解，對(duì)于購(gòu)房者而言，中介人員的說(shuō)辭則成為最直接、可信的信息來(lái)源。很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)往往利用購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)法律知識(shí)的缺失，任意篡改合同條款，并且以格式條款的形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制購(gòu)房者應(yīng)有的權(quán)利。中介人員企圖以合同條款形式大玩文字游戲，一旦被購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，便百般抵賴(lài)，甚至采取言語(yǔ)威脅、肢體暴力等方式迫使購(gòu)房者接受不公平的交易條件，企圖逃避責(zé)任，同時(shí)，夸大了合同行為的“合意”，旨在將不平等的條件強(qiáng)加于人。

2.5 偷吃差價(jià)行為

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。而在實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)中介向購(gòu)房者提出所謂的“包銷(xiāo)”，即所銷(xiāo)售的房產(chǎn)均統(tǒng)一報(bào)價(jià)，而提供的價(jià)格中已經(jīng)包括傭金，或者在已獲取傭金的情況下，卻誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。在上述行為中，中介人員利用了購(gòu)房者與售房者之間難以進(jìn)行直面溝通，購(gòu)房者很難獲取到真實(shí)的出售價(jià)格，中介人員利用購(gòu)房者信息的缺失“賺差價(jià)”，明顯違反法律規(guī)定以及職業(yè)操守。

2.6 違法炒房行為

近年來(lái)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)一路攀升，原因除了來(lái)自于開(kāi)發(fā)成本的提高、住房需求旺盛、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的追求等原因外，中介機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商的炒房行為也起到了推波助瀾的作用。中介機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)企業(yè)利用信息優(yōu)勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行虛假宣傳、囤積土地房源、向購(gòu)房者發(fā)布虛假交易及不實(shí)價(jià)格信息，人為地制造了市場(chǎng)供求緊張的假象，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)的哄抬以及對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的誤導(dǎo)。

2.7 非法經(jīng)營(yíng)行為

中介機(jī)構(gòu)的正規(guī)性問(wèn)題也是為人詬病的一個(gè)重要因素。在實(shí)際生活中，不乏中介機(jī)構(gòu)不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)的實(shí)例，其所發(fā)的名片及宣傳單頁(yè)只留下了個(gè)人的電話，發(fā)生問(wèn)題后便難覓蹤影。同時(shí)，還有部分中介機(jī)構(gòu)違反工商管理部門(mén)的規(guī)定，注冊(cè)地與實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不相符合。

同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中亦爭(zhēng)議凸顯。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)普遍缺乏存在著資金實(shí)力較弱、財(cái)務(wù)制度混亂、機(jī)構(gòu)管理松散、資信程度差、從業(yè)人員素質(zhì)低下且流動(dòng)頻繁、相互之間惡性競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題。

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十九條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)?！倍从^現(xiàn)實(shí)生活中，很多中介人員并未接受過(guò)任何專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，便直接上崗，職業(yè)理念十分匱乏。此外，法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》。

3 房地產(chǎn)中介違法行為的刑法化思考

3.1 刑法的審慎介入

實(shí)踐中，對(duì)于房地產(chǎn)中介不當(dāng)行為的法律規(guī)范主要集中在民法領(lǐng)域，多以合同違約責(zé)任為主要依據(jù)，而法律對(duì)于中介行業(yè)的直接約束集中體現(xiàn)于住建部等三部門(mén)于2011年出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，其規(guī)定“擅自發(fā)布房源信息，捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤(pán)惜售、炒賣(mài)房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格；以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙購(gòu)房者交易或者強(qiáng)制交易；為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利；改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租等行為，可罰款1萬(wàn)到3萬(wàn)元” 。但遺憾的是，相關(guān)條款在各地并沒(méi)有得到有效落實(shí)，而且很少有配套的地方法規(guī)，房地產(chǎn)中介行業(yè)良性發(fā)展亟需法律保障。

目前，各個(gè)法律之間由于其效力低微，處罰力度不夠強(qiáng)大，其作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足房屋買(mǎi)賣(mài)居間業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。正是由于缺乏這種居間行業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃的規(guī)范性法律文件以及行業(yè)內(nèi)部的有效監(jiān)管自律，以致于在房屋居間合同履行過(guò)程中出現(xiàn)了大量過(guò)高收費(fèi)、惡意欺詐、權(quán)利義務(wù)約定不明等市場(chǎng)無(wú)序的混亂狀態(tài)，產(chǎn)生了眾多糾紛問(wèn)題；此類(lèi)相關(guān)問(wèn)題的出現(xiàn)很大程度上源于我國(guó)相關(guān)法律的滯后和不完善。崇尚“意思自治”，強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)交易的民法是否能夠全部涵射房地產(chǎn)中介的違法行為？答案應(yīng)該是否定的。

中介觸犯刑法的案件雖然并不多見(jiàn)，但在實(shí)踐中已非個(gè)例。2013年，北京堅(jiān)石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司利用名曰“房屋銀行”騙取了近500名租戶(hù)高達(dá)870萬(wàn)元的租金，隨后銷(xiāo)聲匿跡，給承租方造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失?！氨本﹫?jiān)石事件”過(guò)后，類(lèi)似事件時(shí)有耳聞。2006年10月，曾被評(píng)為天津市優(yōu)秀企業(yè)的匯眾房地產(chǎn)中介公司一夜之間全線停業(yè)，1.5億元房產(chǎn)交易資金不翼而飛。2007年11月13日，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛攜款潛逃，昔日的百?gòu)?qiáng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)卷款事件再發(fā)，市場(chǎng)信心一落千丈。

房屋直接關(guān)涉百姓民生，而其價(jià)值的高額性更是要求中介行為的規(guī)范性，民法的溫和性無(wú)法完全遏制中介違法行為的趨勢(shì)，刑法的嚴(yán)厲性出擊勢(shì)在必行。然而，刑法的介入應(yīng)當(dāng)具有審慎性，畢竟，在當(dāng)下追求自由經(jīng)濟(jì)、有序發(fā)展的年代，鼓勵(lì)交易以及公權(quán)力非必要情形不介入還是應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守的關(guān)口，否則刑法的“過(guò)度膨脹”只會(huì)使得蓬勃的中介行業(yè)蒙上黯淡色彩。

3.2 房產(chǎn)中介常涉刑法罪名

刑法對(duì)于中介房地產(chǎn)違法行為的規(guī)制應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)遵“罪刑法定”的原則，不能做擴(kuò)大解釋?zhuān)苊庠斐尚谭ǖ呐蛎浕?，在完成?zhǔn)確打擊中介犯罪行為，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提下，最大限度地保護(hù)市場(chǎng)交易的有序化、自由化。針對(duì)實(shí)踐中出現(xiàn)的案例，刑法規(guī)定涉及中介犯罪行為的條款主要有以下幾種。

3.2.1 強(qiáng)迫交易罪

強(qiáng)迫交易罪，是指以暴力、威脅手段強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)商品、強(qiáng)迫他人提供服務(wù)或者強(qiáng)迫他人接受服務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的行為。根據(jù)《刑法》與《刑法修正案（八）》的規(guī)定，強(qiáng)迫他人提供或者接受服務(wù)的，構(gòu)成強(qiáng)迫交易罪。在生活中，不乏中介人員違背出租人意愿，擅自變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或進(jìn)行多處隔斷，然后再以對(duì)外出租的方式賺取其中差價(jià)，在房主發(fā)現(xiàn)后拒不退房或恢復(fù)房屋結(jié)構(gòu)，反而采取諸如堵鎖眼、言語(yǔ)威脅等多種方式迫使出租人妥協(xié)，或是迫使已經(jīng)交納房租的租戶(hù)搬出房屋的情形。根據(jù)法律規(guī)定，如果中介人員在客觀方面表現(xiàn)為以暴力、威脅手段強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)商品、強(qiáng)迫他人提供服務(wù)或者強(qiáng)迫他人接受服務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的行為，且主觀屬直接故意，那么行為人有可能構(gòu)成強(qiáng)迫交易罪。

有著“黑中介教父”之稱(chēng)的趙國(guó)軍于2013年3月至12月間，先以個(gè)人名義與房主簽訂房屋租賃合同，隨后再將房屋以中介公司名義對(duì)外轉(zhuǎn)租，獲取非法利益。當(dāng)房主要求收回房屋時(shí)，趙國(guó)軍便采用強(qiáng)行換鎖、卸門(mén)以及言語(yǔ)威脅等方式，強(qiáng)迫多名房主繼續(xù)將房屋租賃給中介公司，或強(qiáng)迫房主多退租金、交納違約金等方式，變相牟利。在同房主解除租賃合同后，趙國(guó)軍采用拆除隔斷、損壞財(cái)物等方式，強(qiáng)迫多名房客退租，并以各種理由少退或不退房客租金，對(duì)房主與租客進(jìn)行“雙面壓榨”。最終，趙國(guó)軍被以強(qiáng)迫交易罪，被判處有期徒刑2年，并處罰金5萬(wàn)元。

實(shí)踐中，如何區(qū)分強(qiáng)迫交易罪與一般的違法行為是認(rèn)定中介人員行為違規(guī)程度的難點(diǎn)，在對(duì)行為性質(zhì)進(jìn)行界定時(shí)，需準(zhǔn)確認(rèn)定“情節(jié)嚴(yán)重”的含義，“情節(jié)嚴(yán)重”指多次強(qiáng)迫交易的；強(qiáng)迫交易數(shù)額巨大的；以強(qiáng)迫交易手段推銷(xiāo)偽劣商品的；造成惡劣影響的；造成被強(qiáng)迫人人身傷害的；造成其他嚴(yán)重后果的等。厘定刑法處罰與一般違法行為的應(yīng)用界限，是遵循罪刑法定最基本的要求。

3.2.2 詐騙類(lèi)犯罪

詐騙罪是指以非法占有為目的，用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法，騙取數(shù)額較大的公私財(cái)物的行為。該罪的基本構(gòu)造為：行為人以不法所有為目的實(shí)施欺詐行為→被害人產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)→被害人基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)→行為人取得財(cái)產(chǎn)→被害人受到財(cái)產(chǎn)上的損失。

詐騙類(lèi)犯罪在房地產(chǎn)中介中較為常見(jiàn)的是利用中介人員的身份進(jìn)行詐騙，即被害人基于信任，將房屋價(jià)款或定金、租金交給中介人員。例如，2014年，廣州市越秀區(qū)人民法院審理了歐某詐騙案。歐某利用原任職的中介公司業(yè)務(wù)經(jīng)理身份，在離職前后以提供購(gòu)買(mǎi)房屋中介服務(wù)為由，分別騙取兩名購(gòu)房者人民幣共計(jì)13萬(wàn)元，最終被判處有期徒刑4年，并處罰金人民幣1萬(wàn)元。

值得一提的是，在詐騙類(lèi)犯罪中，合同詐騙罪與民法中的合同欺詐界限并不十分明晰。在實(shí)際案例的審理過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)同時(shí)涉及民法與刑法適用的情形，即法院在審理合同詐騙案件時(shí)，若發(fā)現(xiàn)其中有涉及合同民事欺詐的部分，行為人在負(fù)有刑事責(zé)任的同時(shí)，尚有一定的民事責(zé)任的情況，法院在審理過(guò)程中普遍遵循著“先刑后民”的原則。然而，考慮到可能會(huì)因刑事審判帶來(lái)的行為人經(jīng)濟(jì)狀況的惡化或因?qū)徟兄芷谶^(guò)長(zhǎng)給被告人轉(zhuǎn)移、隱匿財(cái)產(chǎn)的契機(jī)，最終導(dǎo)致民事救濟(jì)的落空。此時(shí)，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，“先民后刑”的審理方式在不違背法律基本原則的前提下也應(yīng)當(dāng)被允許，畢竟，當(dāng)打擊犯罪與保護(hù)被害人利益并不相互排斥的場(chǎng)合下，最大限度地減少損失的發(fā)生，彌補(bǔ)被害人的損失應(yīng)當(dāng)是法律自身公正的體現(xiàn)。

3.2.3 職務(wù)侵占罪

僅在2015年的北京，中介人員觸犯職務(wù)侵占罪名已屢見(jiàn)不鮮。羅某侵占單位業(yè)務(wù)款6萬(wàn)余元，并詐騙客戶(hù)23萬(wàn)元，分別構(gòu)成詐騙罪和職務(wù)侵占罪，數(shù)罪并罰，北京市通州區(qū)人民法院對(duì)其判處有期徒刑7年8個(gè)月，罰金6000元；曾在中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司任分店店長(zhǎng)的郭某，將買(mǎi)房人的65萬(wàn)元購(gòu)房款據(jù)為己有后逃匿8年。豐臺(tái)區(qū)人民法院一審以職務(wù)侵占罪判處郭某有期徒刑6年。

根據(jù)《刑法》第二百七十一條規(guī)定，職務(wù)侵占罪是指公司、企業(yè)或者其他單位的人員，利用職務(wù)上的便利，將本單位財(cái)物非法占為己有，數(shù)額較大的行為。實(shí)踐中，中介人員構(gòu)成侵占類(lèi)犯罪的情形主要包括三種：一是房產(chǎn)中介人員在收取客戶(hù)交付的房產(chǎn)中介費(fèi)或購(gòu)房意向金后，并沒(méi)有按照公司操作流程將相關(guān)款項(xiàng)及時(shí)入賬，反而將款項(xiàng)揮霍一空或是隱匿、轉(zhuǎn)移；二是房產(chǎn)中介人員利用客戶(hù)的信任，謊稱(chēng)交易失敗或是其他事由，將客戶(hù)用于辦理房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)過(guò)程中的房款予以非法侵吞；三是以出售或抵押房產(chǎn)為幌，偽造房產(chǎn)憑證騙取客戶(hù)的信任，在房屋買(mǎi)賣(mài)、抵押過(guò)程中，騙取合同相對(duì)人的款項(xiàng)。

“居有其屋，老有所養(yǎng)”是扎根于每一位中國(guó)人心底最樸素的夢(mèng)想，房屋的重要性對(duì)于每一位購(gòu)房者均不言而喻，中介的違規(guī)行為對(duì)行為相對(duì)人的侵害都是十分嚴(yán)重的。對(duì)于中介的違法犯罪行為，僅僅依靠法律并不能徹底予以解決，來(lái)自中介職業(yè)體系內(nèi)部的調(diào)整以及市場(chǎng)的調(diào)控均必不可少，法律的干預(yù)應(yīng)當(dāng)作為最后一道防線，既不能隨便逾越，也不應(yīng)隨意提前。但是，法律必須被尊重，無(wú)論是民法抑或刑法均應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其應(yīng)有的調(diào)整、懲治的作用，凈化房屋中介市場(chǎng)，打擊房屋中介犯罪是當(dāng)下亟待解決的問(wèn)題。對(duì)于多數(shù)中介人員而言，其應(yīng)當(dāng)也希望在健康、公平、有序的市場(chǎng)環(huán)境中持續(xù)發(fā)展，否則，中介自身就將背離其最初存在的意義，漸行漸遠(yuǎn)。

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作者簡(jiǎn)介：

段威，南開(kāi)大學(xué)刑法學(xué)博士研究生，研究方向?yàn)樾谭ㄉ鐣?huì)學(xué)。