朱浩東 黃靖茹

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，導(dǎo)致大量的社會資源進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，由此產(chǎn)生了一系列社會問題。抑制持續(xù)快速上漲的房價成為社會各界普遍關(guān)注的話題，2011年初，上海和重慶作為改革的試點(diǎn)相繼出臺了《房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法》。隨著改革的深入，中小城市必然加入其中。安徽省蚌埠市作為皖北中心城市，研究其房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用對其他中小型城市具有借鑒意義。為此，采用問卷調(diào)查的方式對安徽省蚌埠市進(jìn)行房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用進(jìn)行研究，得出征收房產(chǎn)稅將會導(dǎo)致房價下降的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房價；供給；需求

中圖分類號：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2015）19017502

1 研究背景

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r與整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展息息相關(guān)。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住房價格快速增長，導(dǎo)致大量的社會資源進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得經(jīng)濟(jì)的發(fā)展獲得了強(qiáng)大動力的同時也帶來了一系列社會問題。如何通過稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，將房價控制在合理范圍內(nèi)，從而解決上述問題，已成為各界學(xué)者共同關(guān)注的重要課題。安徽省蚌埠市作為皖北中心城市，研究其房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用對其他中小型城市具有借鑒意義。

2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

目前，國外學(xué)者對房產(chǎn)稅與房價之間關(guān)系的研究主要包括三種觀點(diǎn)，即“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”、“受益觀點(diǎn)”、“新觀點(diǎn)”。

早期的“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”認(rèn)為開征房產(chǎn)稅會導(dǎo)致房價的上升，并將稅負(fù)直接轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，最終以高價的形式體現(xiàn)出來。該觀點(diǎn)由Simon和Netzer提出，他們采用局部均衡方法，首先假定一國的資本回報固定不變并且資本自由流動，征收房產(chǎn)稅使得資本由高稅區(qū)向低稅區(qū)流動，因此資本不承擔(dān)任何稅負(fù)。而住房具有不可移動性，使得房產(chǎn)稅完全由消費(fèi)者承擔(dān)，最終導(dǎo)致住房價格上升。

“受益觀點(diǎn)”認(rèn)為房產(chǎn)稅僅是一種受益稅，是住房者對地方公共服務(wù)的一種支付，對住房價格和資源配置無影響。該觀點(diǎn)由Hamilton和Fischel提出，他們在Tiebout模型的基礎(chǔ)上，提出區(qū)域之間的競爭將使每個區(qū)域內(nèi)住房者需要支付的房產(chǎn)稅相同，房產(chǎn)稅未資本化為住房價值。

“新觀點(diǎn)”認(rèn)為傳統(tǒng)觀點(diǎn)假定具有片面性且忽略了所有區(qū)域均有房產(chǎn)稅。為此，Mieszkowski等人提出了一國經(jīng)濟(jì)包含高稅區(qū)和低稅區(qū)兩類這種假設(shè)，資本由高稅區(qū)流向低稅區(qū)，導(dǎo)致了資本錯誤配置，由此產(chǎn)生了兩種效應(yīng)。一種是利潤稅效應(yīng)，指的是從一國總體上看，征收房產(chǎn)稅導(dǎo)致資本整體收益降低。另一種是流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)，指的是從區(qū)域范圍內(nèi)看，征收房產(chǎn)稅導(dǎo)致地方不可移動的商品價格變化。

國內(nèi)學(xué)者對房產(chǎn)稅與房價之間的關(guān)系也存在著爭論。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為征收房產(chǎn)稅對房價的影響具有不確定性，其影響效果還取決于其他變量。例如，人們對房價漲跌的預(yù)期和居民的基本居住需求等。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為征收房產(chǎn)稅會導(dǎo)致房價下降。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，對房產(chǎn)稅的征收不能明顯影響房價。通過對比開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市和非開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市之間的房價走勢，發(fā)現(xiàn)基本沒有明顯的差異。

3 對房產(chǎn)稅對房價的影響機(jī)制的研究

3.1 房產(chǎn)稅對供給方的影響

供給方對房屋數(shù)量的供給主要取決于兩個因素：一是對房屋需求量的預(yù)期；二是土地供給的數(shù)量。土地作為一種稀缺性資源，其供給缺乏彈性，短期內(nèi)對房產(chǎn)稅的征收對土地供給數(shù)量的影響較小，故在此主要分析征收房產(chǎn)稅對供給方對房屋需求量的預(yù)期的影響。一般情況下，開征房產(chǎn)稅會使得供給方認(rèn)為購房者將減少對房屋的需求，從而其減少供給量，此時，房地產(chǎn)市場均衡價格將提高。

3.2 房產(chǎn)稅對需求方的影響

消費(fèi)者對房屋的需求可以分為三類，即住房剛性需求、改善性需求和投機(jī)性需求。前兩者都是為了居住而購買房屋，同屬房屋的直接需求者，可將其歸為住房型消費(fèi)者。后者是為了投資獲利而購買房屋，屬于房屋的間接需求者，應(yīng)將其視為投資型消費(fèi)者。以下將分別闡述房產(chǎn)稅的征收對他們各自行為的影響。

3.2.1 房產(chǎn)稅對住房型消費(fèi)者的影響

住房型消費(fèi)者是房屋的終端消費(fèi)者和房價的承擔(dān)者，征收房產(chǎn)稅將產(chǎn)生稅收負(fù)擔(dān)的問題，而房產(chǎn)稅是一種直接稅，這將導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)實(shí)際由住房型消費(fèi)者承擔(dān)。然而這種稅負(fù)很難能夠被轉(zhuǎn)嫁，這將使得住房型消費(fèi)者購買房屋的成本增加。此時，住房型消費(fèi)者面臨兩種抉擇，一是承擔(dān)稅負(fù)堅持購買，二是推遲購買。作為理性人，剛性需求的消費(fèi)者會選擇承擔(dān)稅負(fù)依然堅持購買，而改善性需求的消費(fèi)者會選擇推遲購買。因此，整個房地產(chǎn)市場需求曲線將向左移動，導(dǎo)致均衡價格下降。

3.2.2 房產(chǎn)稅對投資型消費(fèi)者的影響

投資型消費(fèi)者購買房屋的目的是為了獲得投資收益，手段是買賣房屋賺取差價，其對房屋價格的變動極其敏感，對房屋的需求彈性很大。因此，征收房產(chǎn)稅將對其行為產(chǎn)生顯著的影響，從而影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，進(jìn)而影響整個市場的價格。政府征收房產(chǎn)稅無疑會增加投資型消費(fèi)者的購買成本，使得其投資風(fēng)險增加，降低其對房屋的投資需求量，引起需求曲線向左移動。當(dāng)然，征收房產(chǎn)稅也會增加交易成本，投資型消費(fèi)者的交易成本增加，將使其放棄出售已經(jīng)購買的投資型住房，轉(zhuǎn)為租賃來獲取收益?，F(xiàn)有房地產(chǎn)市場中存房量的減少，相當(dāng)于供給曲線向左移動。由此可見，征收房產(chǎn)稅能夠同時影響投資型消費(fèi)者的需求和供給。因此，投機(jī)市場上房地產(chǎn)均衡價格的確定主要取決于房產(chǎn)稅對其需求和供給各自影響程度大小。

綜上所述，房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控主要是通過影響房屋的供給方和房屋的需求方的行為來實(shí)現(xiàn)的。在需求方面，征收房產(chǎn)稅使得購房的成本增加，導(dǎo)致了改善性需求的消費(fèi)者推遲購房，影響了投資型消費(fèi)者對房屋交易、持有成本的心理預(yù)期，降低了房地產(chǎn)市場中住房的需求量；在供給方面，由于土地具有剛性和稀缺性，土地供給數(shù)量無法短時期內(nèi)大規(guī)模提升，而且房屋建設(shè)開發(fā)周期長，房屋的供給相對于需求具有滯后性，因此供給可以看作是少量下降的，最終征收房產(chǎn)稅對房價的影響結(jié)果是使房價下降。

4 安徽省蚌埠市開征房產(chǎn)稅對預(yù)期房價的影響

在研究開征房產(chǎn)稅對預(yù)期房價的影響方面，筆者隨機(jī)對蚌埠市不同街道上的過往市民進(jìn)行了問卷調(diào)查。問卷包括四個方面，一是受訪者是否有住房，二是受訪者近期是否有意愿買房，三是買房的目的，四是假若近期征收5%房產(chǎn)稅是否堅持購買。實(shí)際發(fā)放問卷518份，得到有效問卷487份。經(jīng)統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，問題一中398人有住房，無住房的僅有89人；問題二中近期有購房意愿的受訪者達(dá)255人，無購房意愿的為232人；問題三中買房用于居住的受訪者為151人，用于投資的為81人；問題四中征收房產(chǎn)稅依然堅持購房的受訪者為55人，持幣觀望的為177人。

由實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計結(jié)果來看，買房用于居住的受訪者占有意愿購房者的65.1%，買房用于投資的受訪者占有意愿購房者的34.9%，征收房產(chǎn)稅后推遲購房的受訪者占有意愿購房者的76.3%。由此可見，征收房產(chǎn)稅將使得大部分消費(fèi)者推遲購房，使得房地產(chǎn)市場上房屋的需求量下降，需求曲線向左移動。同時，筆者走訪了該市包括綠地集團(tuán)在內(nèi)的多家房開發(fā)商，他們認(rèn)為蚌埠市作為中小型城市，隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民越來越多的涌入城市以及近幾年拆遷工作的實(shí)施，市民對住房的需求量將會增加。因此，征收房產(chǎn)稅將不會減少開發(fā)商對住房的供給，供給曲線保持不變。由此可見，征收房產(chǎn)稅，使得房地產(chǎn)市場中需求曲線向左移動，供給曲線保持不變，從而導(dǎo)致房價下降。

5 合理性政策建議

5.1 建立科學(xué)完善的房產(chǎn)稅征管體制

房產(chǎn)稅是地方財政收入的重要來源，是地方政府進(jìn)行各項(xiàng)公共服務(wù)資金的重要組成部分，因此建立一套科學(xué)完善的房產(chǎn)稅征管體制尤為重要。一方面，要保證征收稅負(fù)具有公平性，增強(qiáng)納稅人的納稅意識；另一方面，更要保證整個征稅過程公開透明，加強(qiáng)對征稅過程的監(jiān)督。

5.2 完善房地產(chǎn)稅收制度

完善房地產(chǎn)稅收制度并逐步開展房產(chǎn)稅征收過程，將有利于抑制房價。完善的房地產(chǎn)稅收制度應(yīng)具有合理的稅率，合理的稅率不僅可以穩(wěn)定地方財政收入，支持保障性住房的建設(shè)，還可以抑制消費(fèi)者的投機(jī)需求，使得房產(chǎn)市場的供需關(guān)系趨向合理化。

參考文獻(xiàn)

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