金笛

【摘要】房地產泡沫是房地產領域市場價格波動的一種形態(tài)，是指固有資產的價值超越實體經濟所代表的價值，導致經濟市場喪失持續(xù)發(fā)展能力的狀態(tài)，泡沫經濟的特點是伴隨著大量的投機活動，由于失去了實體經濟的支撐，金融資產猶如泡沫，隨時面臨破裂，這種現象被稱為泡沫經濟。銀行業(yè)中房貸業(yè)務是泡沫經濟的重災區(qū)，本文主要介紹了當前我國銀行業(yè)房貸業(yè)務發(fā)展現狀，以及就如何避免泡沫經濟的產生提出具體措施；在興業(yè)銀行的實習過程中我接觸到的與房貸有關的業(yè)務，一方面充分顯示了房地產業(yè)對于銀行的依賴，另外一方面是興業(yè)銀行這類商業(yè)銀行給予消費者的信貸額度給銀行自身帶來的經濟壓力和市場風險。

【關鍵詞】房地產 房貸業(yè)務 泡沫經濟

一、房地產是我國經濟的主力軍

我國房地產業(yè)具有先導性，支柱性特點，也存在著結構失衡，產品單一，投機過劇，信貸過松等一系列問題，因為與金融業(yè)聯系很緊。當前房價的不僅對居民的生活水平和城市的發(fā)展帶來影響，甚至影響國內的正常金融秩序和經濟發(fā)展水平?？v觀經濟的發(fā)展，房地產泡沫導致的經濟危機是國家經濟崩塌的主要原因，而房地產貸款的不調無疑是金融危機的導火索。

二、國內房地產業(yè)狀況

由于銀行信貸資金源源不斷地注入房地產，許多上市公司的資金也大規(guī)模地投入到房地產開發(fā)，使得中國的房地產行業(yè)成為促進國民經濟增長的第一支柱產業(yè)。近年我國的房地產均價一直在處于高漲態(tài)勢，2011年以后政府及時地對房地產市場的發(fā)展出臺了很多政策。中央政府在剛需率高的城市提出限購令，并大力發(fā)展經濟適用房和廉租房等保障性的住房，這些舉措對樓市價格有了暫時的緩解作用，但是并沒有對房地產市場的整體顯示理想的效果。

房價增長的總趨勢是市場經濟的必然結果，然而我國的房地產市場具有明顯的特殊性，因此市場認為高水平下的指標是可被接受的。

目前我國房地產企業(yè)的資金聚攏渠道十分單一，導致了銀行信貸幾乎是直接參與了房地產的開發(fā)，建設，經營，銷售的全過程，這中高負債的經營模式必然使銀行信貸風險過分集中在銀行的基本業(yè)務中，商業(yè)銀行不僅要承擔來自消費個人，開發(fā)企業(yè)等多個方面的風險，而且還必須面對房地產行業(yè)中存在的突變，包括市場風險，政策法規(guī)等的風險，這些風險歸納起來為兩類，一是系統(tǒng)性風險，二是非系統(tǒng)性風險。

三、系統(tǒng)性的危害為兩大類

（一）市場風險

這來自房地產行業(yè)自身發(fā)展的局限性。房地產行業(yè)的周期性很強，一旦市場出現大幅度下滑，房價驟然下降，房地產抵押的市場價值也隨房價下降而降低，若違約率升高，銀行資本就會縮水。當房地產泡沫幻滅時，商業(yè)銀行將會是經濟損失的最終承擔者。

（二）法律風險

這種風險來自政府層面對房地產行業(yè)的宏觀調控和相關行政法律法規(guī)的出臺。例如當人民法院查封被執(zhí)行人的住房，但不允許拍賣，變賣或抵押負債時，意味著若房貸客體失去還款的能力，銀行僅僅只能要求法院予以查封，但是無法變現。這種情況無疑加大了銀行房貸業(yè)的系統(tǒng)性風險。

四、非系統(tǒng)性的危害為三類

（一）流動性風險

這種風險來自消費個人，造成這種風險的原因是銀行資金過度集中投放在長達幾十年的個人住房貸款業(yè)務中，而商業(yè)銀行的融資主要來自五年以下的儲戶存款。短期進存長期放貸的模式極度阻礙了抵押資產的變現，使得商業(yè)銀行被拉進流動性的漩渦中。

（二）道德信用風險

道德信用風險來自消費者和開發(fā)商。一方面考驗購買方與開發(fā)方的誠信度，另一方面也考驗社會誠信是否能夠形成市場，從而用市場來監(jiān)管和降低道德信用風險對銀行業(yè)造成的損失。在興業(yè)銀行的抵制體系中，建立信用制度是其不斷提升自我保護能力的最有效體現和對市場最直觀的應激性。市場體制的不健全，信息的不對稱給銀行帶來選擇上的困難。這種問題出現的結果就是借款人獲得貸款卻無法按期足額還款，甚至還會出現虛假按揭，對銀行進行詐騙，從而給銀行造成信貸風險，形成不良資產。

（三）操作風險

源于銀行不完善的內部人員結構，程序，系統(tǒng)等造成操作風險。一般的操作風險分為廣義風險和狹義風險，就拿興業(yè)銀行來說，廣義的操作風險存在于銀行內部各個部門之間的運行，它涵蓋了系統(tǒng)，調控和運營過程中的工作疏漏而導致可能存在損失的風險。我國的房地產行業(yè)以及房貸業(yè)務起步相對于國外較晚，因此經辦業(yè)務的信貸工作人員操作流程不熟悉，不規(guī)范，以至于疏于貸款前的資格審查，發(fā)款后的持續(xù)跟蹤，缺乏風險防范意識。

五、銀行規(guī)避的方式

當前銀行業(yè)規(guī)避房地產業(yè)中的非系統(tǒng)性風險和系統(tǒng)性風險的途徑主要是依據政府宏觀調控的相關政策。這是由于房地產市場一旦達到了泡沫階段時會就處于高度危險的狀態(tài)，此時政府必須及時采用多種強硬的治理手段加以控制，避免金融危機。有以下幾個方面的規(guī)避方式：

（一）嚴控土地市場 加強資源管理

目前土地資源市場管理制度存在漏洞，導致幕后交易頻生。為了避免房價上漲過快，必須加強土地市場監(jiān)管，讓土地合理被利用。其次，適當控制市場的飽和度，保護各個群體的合法權益。當市場過熱時，相應機關應及時采取措施進行整治。同時應該加大貨幣政策的預見性，加強財政政策與貨幣政策的合力作用，充分發(fā)揮資金的利率作用。

（二）加強信貸管理 謹慎資金流出

房地產泡沫的成因之一是銀行信貸，為防止房地產泡沫進一步惡化。要嚴格把控銀行對地產業(yè)的信貸比例，壓縮規(guī)模，提高標準。其次，要建立信用制度，定期對貸款的個人和企業(yè)進行等級評定。加強信貸管理是商業(yè)銀行自我保護的最有效的機制，它通過監(jiān)控資金使用者的誠信來最直接地保護銀行的權益。在興業(yè)銀行，良好的信用意味著借貸者的市場價值，也能保證銀行與借貸者之間良性的互動和有力的經濟交往。

（三）完善市場秩序 加大扶植保障性房力度

目前國內房地產一，二級市場已完成，存在的問題不多。但三級市場的進展很慢，而且二手房市場的發(fā)展卻越來越顯弊端。因此，要科學地引導消費者，大力促進二手房交易門檻和稅費標準的降低。一方面，政府部門要大規(guī)模推出經適房來制衡商品房的價格，努力解決中低收入的家庭住房困難的問題。其次，要嚴格規(guī)范地審查經適房的申請和審批。另外，構建經濟適用房的土地應該由政府部門進行公開的招標，價錢低廉并要保障土地的質量，優(yōu)先賦予那些信譽好的開發(fā)商開發(fā)。

六、總結

隨著經濟和城市的發(fā)展，城市建筑群和城市土地資源矛盾突出，以及社會對房產的剛需造成銀行的經濟壓力，固有資產和融資的不對等導致銀行的利益被市場牽制，市場的波動會極大地撼動銀行企業(yè)的穩(wěn)定運行。銀行應該理性看待房地產行業(yè)的發(fā)展，審時度勢，抓好房地產放貸業(yè)務的細節(jié)，完善預警機制，制定良性循環(huán)的措施，從源頭上保護銀行自身的根本利益，規(guī)避泡沫經濟帶來的巨大投資風險。

參考文獻

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