段慶玉

【摘 要】本文對房地產估價方法中應用較為廣泛的市場比較法內涵及適用范圍進行了闡述，通過分析了市場比較法應用的難點，提出了解決問題的對策和措施。

【關鍵詞】市場比較法；房地產估價；應用；適用范圍；難點分析；對策措施

一、市場比較法在房地產估價中的應用

房地產是土地及建筑物和其他地上附著物的總稱，是實物、權益、區(qū)位的結合體。房地產由于“量大面廣”，據統(tǒng)計，房地產價值一般占一個國家或地區(qū)總財富的50%～70%，2002年，我國農村居民的財產中，土地和房產是最大的兩項，約占74%，城市居民的財產中，房產占的比重高達64.39%。房地產現今不僅是一種重要的資源或財產，生產要素或消費品，而且是一種商品或資產，成為人們交易和投資的主要對象，房地產價格和價值因此成為人們普遍關注的一個問題，同時，由于房地產是個區(qū)域性市場，且具有獨一無二性，在多年來的發(fā)展過程是，專業(yè)的估價方法應孕而生。

在當前房地產估價工作中，基本的估價方法有比較法、收益法和成本法三種方法，派生的其他方法有假設開發(fā)法、長期趨勢法和路線價法等?；镜墓纼r方法中比較法由于來源于市場同類房地產實際成交價格，因而其結果比較易于被人們所接受，在房地產估價現實應用工作中，比較法應用較為廣泛。

二、市場比較法在房地產估價中的適用范圍

比較法最常用和基本的公式為：待估房地產的價格=可比實例實際成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數。比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原理，其本質是以房地產的市場價格為導向來求取房地產的價值或價格，是利用實際發(fā)生、經過市場“檢驗”的類似房地產的成交價格來求取估價對象價值或價格，是一種最直接、較直觀且有說服力的估價方法，其測算結果易于被人們理解、認可或接受。

比較法適用的估價對象是同類房地產數量較多、經常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產，例如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房及房地產開發(fā)用地，數量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價。而如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等數量很少的房地產和學校、醫(yī)院、行政辦公樓等很少發(fā)生交易的房地產以及在建工程等可比性差的房地產則難以采用比較法估價。

三、市場比較法在房地產估價中應用難點分析

在房地產估價實務操作過程中，應用比較法估價也存在一些難點，具體表現為以下幾個方面：

1.可比實例的選取

可比實例的選取要求可比實例與估價對象的區(qū)位相近，用途、權利性質、建筑結構相同，規(guī)模、檔次相當，成交日期接近價值時點且盡量為正常價格。估價中由于受交易實例庫中實例數量和質量的影響，選取到合適的可比實例有一定的難度，更有甚者因一時找不到合適的可比實例而采取虛構、編造可比實例或為了迎合委托人的高估或低估需求而選取那些成交價格明顯偏高或偏低的交易實例，因此可比實例選取的恰當與否，將直接對估價結果的合理性起著決定性的作用。

2.交易情況修正

房地產由于具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，以及房地產市場是一個不完全市場，房地產成交價格容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價格，但如果交易實例庫中可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則對交易中的特殊情況進行修正是也是一個關鍵且較難把握的一個問題。

3.房地產狀況調整

房地產是實物、權益、區(qū)位的結合體，在現實中找不到完全相同的兩宗房地產，因此房地產狀況調整是比較法不可或缺的內容，同時估價中由于考慮工作量的關系，往往只列出主要不同的內容作為房地產狀況調整的因素，且各因素所占權重是需要通過估價師的定性分析和定量分析加上經驗來得出的，因而這又是比較法估價中的又一重點和難點。

四、市場比較法在房地產估價中應用對策及措施

1.建立高質量的交易實例庫

交易實例是一個不斷積累的過程，要注意平時搜集，估價師應將搜集交易實例視為自已要買賣房地產一樣用心去搜集。同時，要設計好內容全面的房地產交易實例調查表，調查中要做到內容真實、完整、準確，并分類做好電子檔案歸集，以備查找使用。

2.把握好交易情況修正幅度

平時注意搜集和分析各種特殊交易情況下交易價格與相關時點正常成交價之間的差異，通過實踐對當地房地產市場行情和交易習慣等進行深入調查后對各種特殊交易情況下應修正多少作出科學判斷。

3.科學判斷房地產狀況調整系數

在進行房地產狀況調整時，要弄清可比實例狀況和估價對象狀況所對應的時點問題，盡量將工作細化，把握好不同影響因素對不同性質房地產的影響權重取值問題，將各因素影響情況采用量化分析得出。

總之，市場比較法操作較為簡單，且其結果易于被人們認可，但要將一種估價方法很好地應用于估價實踐中，需要通過估價師不斷實踐、總結，得出科學的、符合市場行情的各種修正系數等資料，并不斷地完善房地產估價理論與方法體系，才能得出客觀合理的評估價值，更好地服務于經濟社會的發(fā)展。

參考文獻：

柴強主編，中國房地產估價師與房地產經紀人學會編寫.房地產估價理論與方法.2013年5月第六版endprint