李先鋒

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)管理已成為經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的行業(yè)，并且事關(guān)民生改善和基層和諧穩(wěn)定，是加強(qiáng)城市管理的重要載體和手段，在城市管理中發(fā)揮著不可替代的作用。為全面掌握德州市物業(yè)管理現(xiàn)狀，梳理存在的主要問題，破解存在的難題，作者走訪了市統(tǒng)計(jì)局、市住房管理中心、部分社區(qū)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理單位，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行了專題調(diào)研。

一、德州市物業(yè)管理基本情況

全市資質(zhì)企業(yè)315家，服務(wù)面積5710余萬㎡，綠化總面積103.5萬㎡。企業(yè)從業(yè)人員2.06萬人，服務(wù)業(yè)主37.1萬戶，服務(wù)人口107.3萬余人。實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理的各類物業(yè)項(xiàng)目460余個(gè)，總建筑面積約3000萬平方米，有2家物業(yè)服務(wù)企業(yè)被省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“物業(yè)服務(wù)誠信企業(yè)”，2個(gè)小區(qū)獲得“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱號(hào)，23個(gè)小區(qū)獲得“山東省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)，78個(gè)小區(qū)獲得“市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)。截至2014年年底，全市共有規(guī)模以上物業(yè)管理企業(yè)65家，資產(chǎn)總計(jì)4.72億元，同比增長22.92%。營業(yè)收入4.33億元，同比增長37.46%，其中，主營業(yè)務(wù)收入4.26億元，同比增長36.98%。營業(yè)成本2.07億元，同比增長21.76%，其中，主營業(yè)務(wù)成本2.0億元，同比增長19.05%。營業(yè)利潤0.8億元，同比增長19.4%。應(yīng)付職工薪酬1.11億元，同比增長9.9%。

二、物業(yè)管理工作存在的主要問題

（一）街道社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司之間渠道不暢，關(guān)系不順，協(xié)調(diào)不力。社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司三者之間缺乏有效的溝通機(jī)制和協(xié)調(diào)平臺(tái)，導(dǎo)致街道社區(qū)監(jiān)管指導(dǎo)缺位、業(yè)委會(huì)職責(zé)錯(cuò)位、物業(yè)公司服務(wù)不到位。在一些社區(qū)，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司形成對(duì)立關(guān)系，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)和業(yè)主之間的矛盾沖突經(jīng)常發(fā)生，成為影響社區(qū)治安穩(wěn)定的一大誘因。

（二）物業(yè)管理覆蓋率偏低，老舊小區(qū)物業(yè)管理推進(jìn)難。目前，中心城區(qū)共有小區(qū)746個(gè)，有物業(yè)管理的小區(qū)202個(gè)，其中依托房地產(chǎn)開發(fā)的161個(gè)；沒有物業(yè)管理的小區(qū)544個(gè)，其中產(chǎn)權(quán)單位自管的328個(gè)。老舊小區(qū)長期缺少專業(yè)管理維護(hù)，環(huán)境質(zhì)量普遍較差。亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫現(xiàn)象嚴(yán)重，生活垃圾不能及時(shí)清運(yùn)，“臟、亂、差”問題十分突出。供水、供熱專營設(shè)施改造移交難，部分老舊“三無”小區(qū)最基本的供水、供暖問題都沒有解決，實(shí)行定時(shí)供水，甚至無法實(shí)現(xiàn)供水。

（三）物業(yè)管理市場(chǎng)不成熟，規(guī)范化、精細(xì)化、專業(yè)化水平難提升。全市物業(yè)公司中無一家一級(jí)資質(zhì)，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)6家，僅占企業(yè)總數(shù)的1.9%，其余均為三級(jí)資質(zhì)企業(yè)。當(dāng)前，運(yùn)轉(zhuǎn)較好的物業(yè)公司絕大多數(shù)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司投資成立，達(dá)不到盈虧點(diǎn)，由開發(fā)商補(bǔ)貼資金運(yùn)營，由于體制上存在“父子”關(guān)系，把維護(hù)開發(fā)商利益放在首位，在物業(yè)管理服務(wù)水平提升上沒有積極性。同時(shí)，獨(dú)立運(yùn)營的物業(yè)公司規(guī)模小、收費(fèi)低、利潤空間小，加上少數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，加劇了運(yùn)營困難。目前，物業(yè)管理公司服務(wù)內(nèi)容主要是保安、普通保潔服務(wù)及日常水電維修等常規(guī)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)難提升。

（四）員工素質(zhì)普遍不高，平均薪酬低。由于我國物業(yè)管理起步較晚、定位不高，加之物業(yè)管理的人才培養(yǎng)跟不上物業(yè)管理的發(fā)展速度和發(fā)展要求，從業(yè)人員素質(zhì)不高，職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。從我市部分企業(yè)來看，物業(yè)公司所聘保安、保潔，普遍年齡較大，學(xué)歷偏低，維修等技術(shù)人員水平不高，人員構(gòu)成決定行業(yè)工資水平整體偏低。在保險(xiǎn)方面，公司為一線員工僅繳納人身意外傷害保險(xiǎn)，保費(fèi)額度低，僅有正規(guī)公司的主要管理人員享受“五險(xiǎn)一金”。

三、加強(qiáng)和改進(jìn)我市物業(yè)管理工作的對(duì)策建議

（一）突出扶持引導(dǎo)，強(qiáng)化監(jiān)管服務(wù)。物業(yè)管理具有很強(qiáng)的民生保障功能和公益性，既需要政府加強(qiáng)監(jiān)督管理，更需要扶持引導(dǎo)。為此，要進(jìn)一步加大政府扶持力度，財(cái)政和稅務(wù)部門，要積極落實(shí)服務(wù)業(yè)扶持政策和補(bǔ)貼政策；物價(jià)部門要加緊研究服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格體系；金融部門要加強(qiáng)與物業(yè)企業(yè)對(duì)接，解決中小企業(yè)融資難題；有關(guān)主管部門要進(jìn)一步優(yōu)化審批、審核等方面的管理服務(wù)，破除各類行業(yè)性、區(qū)域性、行政性壁壘。另外，要逐步完善物業(yè)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管體系，健全物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)制度，建立公開、公平、公正的市場(chǎng)秩序；完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和信息平臺(tái)；加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接查驗(yàn)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)行為，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。

（二）探索建立社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司管理新模式。對(duì)有物業(yè)管理企業(yè)的小區(qū)，可探索推行在黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方交叉任職，居委會(huì)主任擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)，業(yè)主委員會(huì)主任任社區(qū)居委會(huì)副主任，物業(yè)公司經(jīng)理任社區(qū)居委會(huì)副主任。以此促使社區(qū)居委會(huì)變被動(dòng)為主動(dòng)，積極履行協(xié)調(diào)社區(qū)矛盾、服務(wù)社區(qū)群眾、監(jiān)督管理社區(qū)工作的職責(zé)；促使業(yè)主委員會(huì)既依法維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，又自覺協(xié)助物業(yè)公司做好業(yè)主的思想和解釋工作，消除業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生的矛盾，增進(jìn)相互理解和支持；促使物業(yè)公司認(rèn)真按照協(xié)議或合同履行職能，努力提高服務(wù)質(zhì)量和水平。三方通過召開聯(lián)席會(huì)議和定期征詢意見等方式，及時(shí)分析社情民意，調(diào)節(jié)矛盾糾紛，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相依共促、合作共贏。

（三）強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用，加大資金投入力度，積極推進(jìn)老舊“三無”小區(qū)簡(jiǎn)易物業(yè)管理模式。目前，僅我市中心城區(qū)老舊小區(qū)和三無小區(qū)達(dá)到 544 個(gè)，這類小區(qū)大多聚集的是社會(huì)弱勢(shì)群體，基礎(chǔ)設(shè)施損壞老化，環(huán)境衛(wèi)生差，社會(huì)治安薄弱，社會(huì)問題和矛盾集中。建議政府主導(dǎo)推進(jìn)把老舊小區(qū)整治改造提升納入城市管理和社會(huì)管理整體布局，加大財(cái)政資金投入，按一定標(biāo)準(zhǔn)向街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼資金，由街道、社區(qū)居委會(huì)作為責(zé)任主體負(fù)責(zé)先行對(duì)“三無”小區(qū)實(shí)施改造整治，逐步解決老舊住宅小區(qū)在居住環(huán)境、配套設(shè)施等方面存在的問題，對(duì)整治后具備物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊小區(qū)，移交物業(yè)企業(yè)接管。對(duì)規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)，實(shí)施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)。

（四）加強(qiáng)培育、指導(dǎo)和監(jiān)管，提升業(yè)委會(huì)組建率和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。業(yè)委會(huì)是社區(qū)、物業(yè)公司和業(yè)主三者之間的橋梁，必須把提升業(yè)主委員會(huì)組建率擺上加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要位置。同時(shí)，要大力培育發(fā)展壯大物業(yè)企業(yè)，由于我市物業(yè)企業(yè)起步較晚，基礎(chǔ)薄弱，“低、小、散”問題突出，與我市快速增長的物業(yè)管理需求和業(yè)主高服務(wù)品質(zhì)追求不相適應(yīng)。職能部門必須加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的培育、指導(dǎo)和監(jiān)管，并貫穿于準(zhǔn)入、運(yùn)營、服務(wù)、退出的全過程。要推行“建管分離”，建立前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。要突出示范帶動(dòng)，培育品牌企業(yè)，鼓勵(lì)骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，通過加盟、兼并、重組等方式整合市場(chǎng)資源，積極采用現(xiàn)代信息技術(shù)和現(xiàn)代化管理手段，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)走向規(guī)?；I(yè)化、集約化的發(fā)展道路。鼓勵(lì)物業(yè)骨干企業(yè)積極拓寬服務(wù)領(lǐng)域，由目前的初級(jí)服務(wù)模式向高層次、多樣化、主動(dòng)式的增值服務(wù)模式轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)優(yōu)秀企業(yè)注冊(cè)和使用自主商標(biāo)，提高物業(yè)服務(wù)品牌的知名度和美譽(yù)度，發(fā)揮品牌示范和集聚效應(yīng)。

（五）強(qiáng)化人才培養(yǎng)，打造高素質(zhì)的物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍?，F(xiàn)代企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，高素質(zhì)的物業(yè)人才是企業(yè)興旺的重要保證。我市的物業(yè)管理企業(yè)由于起步較遲，理論還不完備，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)還不多，高素質(zhì)管理人才還很缺乏。為使全市物業(yè)服務(wù)在一個(gè)更高層面上發(fā)展，應(yīng)實(shí)施人才帶動(dòng)戰(zhàn)略，造就一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)隊(duì)伍。一是要完善人才管理系統(tǒng)，相關(guān)管理部門要制定物業(yè)服務(wù)業(yè)人才培養(yǎng)計(jì)劃；二是要提供優(yōu)惠政策，吸引物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的急需人才；三是要加強(qiáng)院校培養(yǎng)，依托德州學(xué)院、德州職業(yè)學(xué)院、華宇學(xué)院等高校，定向培養(yǎng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的專門人才；四是加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，大力提高從業(yè)人員素質(zhì)。（作者單位：德州市統(tǒng)計(jì)局）