馬咪咪

摘 要：“居間糾紛”跳單現象在二手房行業(yè)非常常見，給快速發(fā)展的二手房市場交易帶來了不小的困擾。為此，房地產中介機構想了很多的措施以防止賣房者和買房者跳單，其中包括簽訂《獨家委托銷售協議》和《購房確認書》。但是本文的研究證明，跳單現象產生的根本原因在于二手房購買的搜尋成本過高，相關協議的作用是有限的。要想從根本上減少跳單現象，最重要的是減少購房者的搜尋成本，尋找房地產中介機構的競爭特色。

關鍵詞：“居間糾紛”跳單；搜尋成本；價格分布；利弊分析

1.背景介紹

相關數據顯示，現今房地產市場中，二手房的交易量已經占據了房地產銷售市場的50%，甚至在有的城市超過了50%的份額。北京市2015年上半年純新房成交量遠不及二手房成交量，甚至二手房交易量是新房交易量的近3倍，具體數據見表1.1。其他省市地區(qū)的二手房交易量也是呈現出迅速發(fā)展的態(tài)勢，交易規(guī)模不斷擴大。根據中聯鏈家二手房研究院監(jiān)測，2015年一季度，北京、上海、深圳、廣州、武漢等十大一二線城市二手房成交量突破21萬套，同比增長14.3%，較2014年平均每季成交量增長6.3%。①

應當注意的是，中國的二手房市場起步較晚，市場體系還不夠完善，交易中也會出現各種法律糾紛。其中一項較為常見的法律問題是“居間糾紛”跳單。2011年12月20日，最高人民法院發(fā)布了《關于發(fā)布第一批指導性案例的通知》（法﹝2011﹞354號）。其中上海中遠物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案指導性案例，凸顯出人們對二手房“居間糾紛”跳單行為的關注。在此前后就有多起地方法律案件與“居間糾紛”跳單有關。

2.“居間糾紛”跳單的類型

一般二手房交易是通過中介進行的。賣房者②找到中介機構，表明有房屋需出售并登記房源信息，與中介機構簽訂《委托協議》或者《獨家委托協議》，雙方商定房屋出售價格；買房者通過中介機構的房源信息宣傳，在中介機構的引領下查看房屋，如果確定要購置所看房屋，則與中介機構簽訂《購房確認書》，按照《確認書》中約定的房屋價格及中介費用進行交易，若對房源不滿意則另行找尋其他房源或者中介機構。上述情況較為簡單，一般購房者不會只看一家的房源信息，而是會到其他中介進行詢問對比。賣房者在未與中介簽訂《獨家委托協議》時，也會到其他的中介機構進行委托銷售。

“居間糾紛”跳單的類型大體分為兩種：一、購房者利用一家房地產中介的房源信息及享受相關服務后，跳過該家中介而與另一家中介完成交易，即C跳過T1通過T2與B達成交易；二、購房者在房屋中介的引領下看房后在網上查找到賣房者信息，然后跳過房地產中介直接與賣房者完成交易；或者購房者在中介查看房源時設法取得賣房者的聯系方式，看好房屋后直接跳過房地產中介，與賣房者取得聯系進行交易，即B、C跳過T達成交易。

3.搜尋條件下房屋價格分布分析

3.1 二手房交易特點

依據產業(yè)經濟學基本原理，在信息不對稱時，同質商品的“一價定律”不再適用，會出現價格分布。在搜尋成本可堪接受的程度范圍內就會出現消費者尋找低價進行交易的現象。二手房屋買賣就符合這樣的規(guī)律。

房地產作為一種特殊的消費品，消費者在進行選購時具有以下幾個特點：首先，房屋買賣并不像平常購買衣服、食品，或者其他生活日常用品那樣會頻繁發(fā)生。在信息不對稱和信息不完全的情況下，消費者不清楚商品（這里指買賣交易的房屋）的質量。其次，房屋買賣與旅行購買商品的不同點在于，房屋的單價很大。最后，由于地理位置、區(qū)域環(huán)境、建造成本、規(guī)格、質量及物業(yè)管理等因素的綜合作用，使得物理性質本身沒有太大區(qū)別的住宅產品在價格上往往會形成較大的差別。

綜上所述，二手房交易中存在嚴重的信息不對稱與信息不完全，再加上房屋不同于一般的商品，中國當前工業(yè)化引起的房屋價格大幅上漲，就形成了二手房高額的搜尋成本。高額的搜尋成本也使得二手房存在價格分布的特點。

3.2 價格分布模型

假定購房者能在成本為c的情況下獲得價格（這里的價格指房屋價格與中介傭金費用的總和）的完全信息。若消費者們的c大小各不相同，搜尋成本小于c的那部分人口比例以F（c）表示。L為購買房屋的消費者數目，M為售賣房屋的房地產中介數目，λ表示低價中介所占的份額（這里假定多個中介所出售的房源質量相同）。

顯然：（1）高價中介（只迎接信息不靈通者）的要價必須是壟斷價格，即u；（2）低價中介必須要價a，即最小平均成本 a=min{A（X）}。A（X）是與房地產中介銷售數量相聯系的平均成本，且A（X）= pmin。因為，如果a是大于pmin的任意一個價格，它就會使任何一個中介將價格減少ξ（ξ= a – Pmin），使它自己獲得整個市場上的信息靈通的消費者。

在均衡中，將有兩種類型的消費者：購買信息的消費者（c≤c*）和不購買信息的消費者（c>c*）。我們把前者稱為信息靈通者，后者稱為信息不靈通者。信息靈通者只會按照最低可能價格（我們以pmin表示）購買房屋。信息不靈通者僅僅在他們去的第一個中介③。因此，他們支付的預期價格是P—，即市場平均價格④。低價中介的利潤為零。為了使高價中介的利潤也為零，它就必須有足夠的銷售量使它的平均成本等于u。用QH，QL分別代表高價中介和低價中介的銷售量，則通過數學推導計算可得結論：

λ=F（C*）（1-F（C*））QH*QL*-QH*≡（C*）（5）

顯然，Φ是c*的單調遞增函數。由此我們得到唯一的均衡，并以三種形式存在：（1）如果獲取信息的最小成本cmin超過u-a，那么，唯一的均衡使得λ=0。也就是在壟斷水平上存在著一個一價均衡：它使任何人都不會去購買信息；（2）如果F（0）1-F（0）QH*QL*-QH*>1，則由于存在著如此多的零搜尋成本者，以至于唯一的均衡是在競爭水平，p=a；（3）否則，就存在價格分布，且0<λ<1。

如果所有的其他中介都收取完全信息的競爭性價格a，此時的房地產中介收益為a×中介傭金費率。假定偏離均衡價格的中介能有利可圖的收取價格u=a+ε，此時房地產中介的收益為（a+ε）×中介傭金費率。（其中ε>0，中介不會失去它所有的顧客）。若搜尋成本為c，u>a+c時，那么購房者就會考慮去其他中介。也就是說，如果購房者的搜尋成本c小于價格的溢出ε，那么其就會去其他中介機構選購。

以上分析說明，在信息不對稱與不完全的情況下，如果搜尋成本高昂，則均衡價格為壟斷高價；如果搜尋成本十分低廉，則均衡價格為競爭水平；否則，均衡價格為分布價格。依據中國當前二手房市場現狀，顯然存在的均衡結果為第三種情況，也就是說此時必然存在搜尋成本小于c*的信息搜尋者，以低價交易為目的進行搜尋對比。且信息不完全與不對稱程度越嚴重，c*的標準就會越高，從而搜尋行為與搜尋信息的渠道越可能多樣化。

3.3 “居間糾紛”類跳單的利弊分析

二手房交易過程復雜，對房屋信息及價格的了解過程也是需要購房者付出很大的精力、耗費很多的時間。這就使得購房者獲得房屋真實信息的搜尋成本相對于整體交易成本而言較為高昂。在付出高昂搜尋成本的情形下，購房者對中介機構的服務不認可，也不愿付出中介機構所要求的中介費用。

中介機構為了防止賣房者或買房者進行跳單，可謂是采取了各種可以采取的手段。這里我們重點關注《獨家委托協議》與《購房確認書》兩項協議。中介機構通過《獨家委托協議》來控制房源信息的唯一性，通過《購房確認書》來確保交易的進行。但是，中介機構可能會出于賣高價就可獲得高額中介傭金的目的而抬高房屋的價格，賣房者則可能希望房屋可以在自己承受范圍內盡量出售，兩者利益發(fā)生沖突。中介機構希望自己在提供房源信息、帶領看房后，能盡快與購房者簽訂購買協議，但是買房者可能由于價錢等原因而愿意通過與之后接觸到的中介機構進行房屋交易，兩者的利益也發(fā)生了沖突。這兩兩之間的利益沖突⑤形成的最終根源便是購房者搜尋成本的高昂。在付出高昂搜尋成本c*的前提下，購房者更愿意購買（p-pmin）值更高的房屋，也就會出現跳單。

那么，對于“居間糾紛”跳單這種行為，對于中介機構采取的與買賣房屋者簽訂的《購房確認書》與《獨家委托協議》，我們當如何評價，文章分析指出，不能單純的從“違約賠償”的角度分析，也不能只考慮房屋買賣者的利益訴訟，而應考慮市場交易的公平合理。

在多個中介機構提供的同一房源價格差不高且不存在服務差別時，賣房者與買房者在分別與中介機構簽訂協議后還進行跳單，就有“惡意跳單”之嫌，中介機構可在搜集相關證據后向法院提起訴訟以獲得應得的收益，嚴厲打擊這種損害中介機構合理合法利益的跳單行為。當中介之間的同一房源價格差別大，中介有意利用房源信息抬高銷售價格并借協議的約束力阻止消費者進行合理交易時，房屋買賣者的跳單行為就不能嚴格按照違約需支付違約金及協議約定的中介傭金進行判別。此時的跳單行為可對中介機構“單純的利用房源信息賺取高額中介傭金”行為有所遏制，有益于促進中介機構提供更為高端便利的服務，應支持這種跳單行為。介于兩者之間的，可靜觀其變。對跳單行為不表示“打擊”或“支持”的態(tài)度，對協議約束力只看其是否符合相關法律的規(guī)定即可。

4.結語

文章通過借鑒引用產業(yè)經濟學中的“旅游——陷阱”模型，得出二手房交易過程中高昂的搜尋成本使得賣房者和買房者在與中介簽訂協議后選擇跳單的結論?！熬娱g糾紛”跳單不能簡單的依據協議的約束力或者房屋買賣房通過跳單獲得的符合“經濟人”的利益評價其好壞，應從市場經濟的公平合理交易角度分析。

二手房市場中高昂的搜尋成本是引起“居間糾紛”跳單的一個因素。中介機構的作用本是利用其平臺雙邊市場的規(guī)模經濟，為賣房者和買房者提供信息便利，節(jié)約雙方在沒有中介平臺時的房源信息搜尋成本。但是，中介機構如果憑借其掌握的房源信息進行不真實的宣傳、虛抬房屋價格、單純依靠房屋賣價獲得數額不小的中介費用，就會更大程度的增加房屋買賣雙方的搜尋成本、引起房屋買賣雙方的不滿而選擇跳單。如果中介機構想要改變這種現狀，單靠“防跳單技巧”是起不了大的作用的。中介機構應當嚴格規(guī)范自身職業(yè)道德，據實宣傳房源信息、以提升服務質量為競爭方式、以便利顧客為宗旨。（作者單位：天津財經大學）

注解：

① 數據來源：中聯鏈家地產.全面刺激開啟 城市成交活躍——2015年第一季度深圳市二手房市場分析報告.http：//www.88hom.com/news/17269.html

② 這里的賣房者指有房源需要出售的房屋所有者，而非進行房屋宣傳銷售的中介機構。

③ 我們假定連續(xù)搜尋的成本非常高，以至于這在現實生活中是不可能的。

④ 假定信息不靈通的消費者不具有任何中介機構要價的信息。因此，他們去任何中介機構的可能性都是相同的。

⑤ 可能還有買房者與賣房者的共同利益夾雜其中

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