蔣蘇健

(浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 管理工程學(xué)院,浙江 金華 322100)

承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估方法與技術(shù)路線探究

蔣蘇健

(浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 管理工程學(xué)院,浙江 金華 322100)

對(duì)于承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估的兩種方法，現(xiàn)有文獻(xiàn)未能指出其運(yùn)用上的區(qū)別。通過(guò)對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)這兩種方法對(duì)應(yīng)的計(jì)算公式并不等價(jià)，而是各有其特定的運(yùn)用前提條件的，并探討了承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估的技術(shù)路線。

承租人權(quán)益價(jià)值；評(píng)估方法；技術(shù)路線

一、問(wèn)題的提出

柴強(qiáng)(2014)[1]8在全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師統(tǒng)一考試教材中，列出了于承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估的兩種方法及其文字表達(dá)式：一是，承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和；二是，承租人權(quán)益價(jià)值等于無(wú)租約限制下的價(jià)值與有租約限制下的價(jià)值之差。金建清(2010)[2]79-82，認(rèn)為目前帶租約房地產(chǎn)估價(jià)尚缺乏統(tǒng)一的操作規(guī)范，討論了帶租約房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法，以過(guò)程分析為基礎(chǔ)建立了從估價(jià)角度確認(rèn)租約有效性的標(biāo)準(zhǔn)和帶租約房地產(chǎn)估價(jià)的計(jì)算公式(實(shí)質(zhì)是收益法估價(jià)的公式)。

對(duì)于承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估的兩種方法，現(xiàn)有文獻(xiàn)未能指出其運(yùn)用上的區(qū)別或給出其相應(yīng)的運(yùn)用前提條件，而實(shí)際上，根據(jù)國(guó)內(nèi)租賃經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，這兩種評(píng)估方法的應(yīng)用是各有其前提條件的。另外，對(duì)于這一業(yè)務(wù)的評(píng)估技術(shù)路線方面，理論界也未能給出具體詳細(xì)的說(shuō)明，導(dǎo)致其理論對(duì)實(shí)際的指導(dǎo)作用有限。本文擬根據(jù)國(guó)內(nèi)租賃經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，對(duì)承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估的兩種方法及其應(yīng)用條件進(jìn)行分析討論，并給出其評(píng)估技術(shù)路線。

二、承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估方法的探析

(一) 評(píng)估方法及公式介紹

根據(jù)柴強(qiáng)(2014)[1]58主編的全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師統(tǒng)一考試教材，收益法中有一種變通的應(yīng)用形式是“成本節(jié)約資本化法”，它是把“節(jié)約的成本”看作一種收益。該方法的實(shí)質(zhì)是:某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估是這種方法的典型運(yùn)用，其教材中給出了兩種評(píng)估計(jì)算方法的文字表達(dá)式：

承租人權(quán)益價(jià)值=剩余租賃期間各年合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和

(1)

承租人權(quán)益價(jià)值=無(wú)租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值-有租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值

(2)

對(duì)于式(1)，市場(chǎng)租金與合同租金之差就是承租人實(shí)際可“節(jié)約的成本”，也即是承租人的權(quán)益價(jià)值。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益價(jià)值為正；反之，承租人權(quán)益價(jià)值就是負(fù)的。而對(duì)于式(2)，等式右邊的無(wú)租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值和有租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值，都是采用收益法公式計(jì)算的。租賃期限屆滿后的收益年限內(nèi)，無(wú)租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值和有租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值都是按照客觀市場(chǎng)租金及其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用來(lái)計(jì)算的，因而租賃期限屆滿后的收益年限內(nèi)二者價(jià)值是相同的，所以只需計(jì)算二者在剩余租賃期間相應(yīng)價(jià)值的差額，即是承租人權(quán)益價(jià)值。

(二)評(píng)估公式的應(yīng)用與分析

對(duì)于式(1)、(2)，現(xiàn)有考試教材或其他文獻(xiàn)并未給出應(yīng)用上的區(qū)別(實(shí)際是默認(rèn)為二者“等價(jià)”)，下面通過(guò)幾個(gè)案例來(lái)分析判別是否是“等價(jià)”的。

【案例1】某承租人3年前與一寫(xiě)字樓業(yè)主簽訂了為期10年的租賃合同，租用了建筑面積為1 000 m2的辦公場(chǎng)所，月租金固定不變?yōu)?5 元/m2(按建筑面積計(jì))。現(xiàn)市場(chǎng)上類似寫(xiě)字樓的月租金為110 元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，租金支付方式為每年年末支付，請(qǐng)計(jì)算當(dāng)前承租人權(quán)益的價(jià)值。

解析：根據(jù)式(1)：承租人權(quán)益的價(jià)值等于=租賃期間各年合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和，目前承租人權(quán)益的價(jià)值計(jì)算如下[3]：

各年市場(chǎng)租金與合同租金之差：(110-85)×1 000×12=30(萬(wàn)元)

剩余租賃期限：10-3=7(年)

由于本案例1未涉及租賃經(jīng)營(yíng)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(出租人承擔(dān))情況，所以不能直接運(yùn)用式(2)進(jìn)行計(jì)算。

【案例2】假設(shè)該寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)上的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均為C萬(wàn)元，其他條件同【案例1】。請(qǐng)計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。

解析：先運(yùn)用式(2)計(jì)算如下(只需剩余租賃期限7年內(nèi)的價(jià)值，再求差額)：

第一步：合同租金下的房地產(chǎn)年凈收益A1=85×1 000×12-C=102—C(萬(wàn)元)

第二步：市場(chǎng)租金下的房地產(chǎn)年凈收益A2=110×1 000×12-C=132—C(萬(wàn)元)

再用式(1)計(jì)算，顯然其計(jì)算結(jié)果與【案例1】一樣是146.05萬(wàn)元，即本案例運(yùn)用式(1)、(2)，其結(jié)果相同。

【案例3】該市場(chǎng)上，租賃經(jīng)營(yíng)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為年租金收入的30%，其他條件同【案例1】，請(qǐng)計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。

解析：先運(yùn)用式(2)，計(jì)算步驟同【案例2】，簡(jiǎn)化如下：

再運(yùn)用式(1)計(jì)算，顯然其結(jié)果與【案例1】相同是146.05萬(wàn)元，即本案例3運(yùn)用式(1)、(2)的計(jì)算結(jié)果是不一樣的。下面對(duì)此現(xiàn)象進(jìn)行詳細(xì)分析：

【案例1】實(shí)際暗含了一個(gè)前提：合同租金與市場(chǎng)租金下，承租人均不承擔(dān)任何運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或租金均包含了承租人承擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。此時(shí)，市場(chǎng)租金與合同租金之差就是該合同的承租人實(shí)際可“節(jié)約的成本”，即：承租人權(quán)益價(jià)值=市場(chǎng)租金與合同租金之差的現(xiàn)值之和；

【案例2】中，由于年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用相同，“市場(chǎng)租金與合同租金之差的現(xiàn)值之和”與“無(wú)租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值-有租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值”的計(jì)算結(jié)果相同；

【案例3】中，由于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是按照租金的一定比例計(jì)取的，租金不同導(dǎo)致年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是不同的，所以在此情況下，“市場(chǎng)租金與合同租金之差的現(xiàn)值之和”與“無(wú)租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值-有租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值”的計(jì)算結(jié)果就不相同了。由于承租人實(shí)際可“節(jié)約的成本”才是其權(quán)益價(jià)值，本案例3只能運(yùn)用式(1)進(jìn)行評(píng)估計(jì)算。

綜上分析，式(1)、(2)顯然不能在任何情況下都是“等價(jià)”的，應(yīng)有其各自的運(yùn)用前提條件。式(1)的前提條件是：合同租金與市場(chǎng)租金中，承租人除了支付租金外，均不再承擔(dān)其他任何運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；式(2)的前提條件是：市場(chǎng)租金與合同租金中，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用相同且固定不變，否則只能采用式(1)進(jìn)行計(jì)算。而根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，租金的不同會(huì)導(dǎo)致其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅等)的不同，因而式(1)的運(yùn)用范圍比式(2)廣泛。實(shí)質(zhì)上，式(2)是在式(1) 基礎(chǔ)上發(fā)展形成的。

另外，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況，商業(yè)或商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)有一個(gè)遞增的趨勢(shì)，那該如何評(píng)估計(jì)算呢？

【案例4】預(yù)計(jì)該市場(chǎng)上類似商店正常月租金每年遞增3 %，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的30%，承租人不承擔(dān)租金外的其他費(fèi)用，其他條件同【案例1】。請(qǐng)計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。

解析：根據(jù)上述分析，由于兩種租金的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不相同，只能選式(1)計(jì)算：

年市場(chǎng)租金：110×1 000×12=132萬(wàn)元，年合同租金：85×1 000×12=102萬(wàn)元，

則，承租人權(quán)益價(jià)值為：

這里先用年金公式計(jì)算各自7年內(nèi)租金的現(xiàn)值和，再相減，不影響計(jì)算結(jié)果。對(duì)比可知，本案例4的承租人權(quán)益價(jià)值比案例1和案例2中的承租人權(quán)益價(jià)值要大，是因?yàn)椋河捎谑袌?chǎng)租金的上升，使得承租人權(quán)益的價(jià)值(節(jié)約的成本)的增加。

三、承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線

根據(jù)前文分析結(jié)果，評(píng)估式(1)的運(yùn)用范圍比式(2)廣泛，式(1)是基礎(chǔ)公式，那么下面只對(duì)評(píng)估式(1)的運(yùn)用提出其評(píng)估技術(shù)路線：

Ⅰ)選3個(gè)租賃可比實(shí)例，用市場(chǎng)法評(píng)估該類房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中的市場(chǎng)租金；

Ⅱ)查出該房地產(chǎn)租賃合同中的租約租金；

Ⅲ)求取剩余租賃期間內(nèi)每年市場(chǎng)租金與合同租金的差額；

Ⅳ)根據(jù)該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率，求取上述各年市場(chǎng)租金與合同租金的差額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和(或市場(chǎng)租金與合同租金在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之差)，即為承租人權(quán)益的價(jià)值。

四、結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的兩種評(píng)估方法及其公式進(jìn)行了探討。評(píng)估公式“承租人權(quán)益價(jià)值=市場(chǎng)租金與合同租金差額的現(xiàn)值之和”的運(yùn)用條件是：合同租金與市場(chǎng)租金中，承租人除了支付租金外，均不再承擔(dān)其他任何運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；而評(píng)估公式“承租人權(quán)益價(jià)值=無(wú)租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值-有租約限制下的房地產(chǎn)價(jià)值”的運(yùn)用條件是：市場(chǎng)租金與合同租金中，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用相同且固定不變。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，前一公式的運(yùn)用范圍更廣，因此也給出了其評(píng)估技術(shù)路線。

[1] 柴 強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2014.

[2] 金建清.帶租約房地產(chǎn)估價(jià)方法探討[J]. 天津師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2010(4).

[3] 蔣蘇健，金錫萬(wàn).房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)[M].北京：北京郵電大學(xué)出版社，2012.

[責(zé)任編輯 樂(lè) 知]

Discussion about the Appraisal Approach on Tenant Rights Value and It’s Appraisal Technical Route

JIANG Sujian

(ZhejiangGuangshaCollegeofAppliedconstructionTechnology,Jinhua322100,China)

For two kinds of appraisal approach of tenant rights value, the existing literature fails to point out its difference between its use. Through the detailed comparison and analysis, this paper finds that the two corresponding calculation formula are not equivalent, and they both have their own specific use condition. This paper also discusses the appraisal technical route of the tenant rights value.

the tenant rights value；appraisal approach；appraisal technical route

2014-10-24

浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院2014年院級(jí)課題(項(xiàng)目編號(hào)：RWYB14)

蔣蘇健(1974— )，男，安徽池州人，浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，碩士，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，土地估價(jià)師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究。

F293.3

A

1671-8127(2015)01-0051-03