蘇琳

國務(wù)院日前公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。歷經(jīng)10年，國家出臺指導(dǎo)意見，支持鼓勵“以房養(yǎng)老”?！耙苑筐B(yǎng)老”與近期社會熱議的養(yǎng)老地產(chǎn)有怎樣的區(qū)別與關(guān)系？將給我國養(yǎng)老保障制度帶來哪些影響？

作為全球惟一老年人數(shù)量超億的發(fā)展中國家，嚴峻的老齡化形勢，昭示著現(xiàn)在和未來很長一段時間內(nèi)，我國養(yǎng)老保障制度將面臨艱巨的考驗。國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品更加豐富，市場機制不斷完善，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！兑庖姟吠瑫r提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。

為養(yǎng)老保障拾遺補缺

“以房養(yǎng)老”從本質(zhì)上講是一種金融服務(wù)工具和產(chǎn)品，是一種自愿的、可選擇的養(yǎng)老方式，不是養(yǎng)老政策

作為一項在國外非常普遍的保險項目，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”在中國似乎有些“水土不服”。一些人認為，在這個時機推出“以房養(yǎng)老”是為了減輕政府統(tǒng)籌養(yǎng)老金的負擔(dān)。甚至還有人認為，“以房養(yǎng)老”就是要老百姓用自己的房子養(yǎng)老，是政府變相推卸養(yǎng)老責(zé)任的表現(xiàn)。

對于如上看法，專家明確表示，這是誤讀。

“‘以房養(yǎng)老從本質(zhì)上講是一種金融服務(wù)工具和產(chǎn)品，是市場行為。它是一種自愿的、可選擇的養(yǎng)老方式，是養(yǎng)老保障制度的有益補充，而不是養(yǎng)老政策。”中國人民大學(xué)教授鄭功成認為，《意見》的目的是為老年人構(gòu)建一個盡可能完善的養(yǎng)老保障體系。其核心是政府要加大公共投入、加大支持力度、加快發(fā)展步伐，可以將其視作我國政府為積極適應(yīng)人口老齡化進程而發(fā)出的高度重視養(yǎng)老服務(wù)的信號。

“‘以房養(yǎng)老的目的是要盤活房子這一‘沉睡的資本，讓其通過市場手段獲取新的收益，增加養(yǎng)老金的絕對值，提高老年人晚年生活品質(zhì)?！敝袊缈圃菏澜缟绫Ｑ芯恐行闹魅梧嵄谋硎?，“以房養(yǎng)老”既不可能成為養(yǎng)老保障的主流方式，更不是由政府主導(dǎo)的社會養(yǎng)老保險與養(yǎng)老服務(wù)的替代品，它只是讓“養(yǎng)老”多了一種選擇而已。

中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇認為，在現(xiàn)階段推出“以房養(yǎng)老”是合適的。

10年前未設(shè)立的法律法規(guī)，如今多已完善，特別是2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，為房產(chǎn)抵押提供了法律法規(guī)層面的保障。這意味著，在我國實行“住房反向抵押養(yǎng)老保險”的最重要條件已經(jīng)具備。

莫與養(yǎng)老地產(chǎn)混為一談

與“以房養(yǎng)老”不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是一項房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新，是為老年群體量身定制的特殊社區(qū)

近期，“養(yǎng)老地產(chǎn)”也是個熱詞，但不少人卻將它與“以房養(yǎng)老”混為一談。

與本質(zhì)上是一種金融創(chuàng)新的“以房養(yǎng)老”不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新。簡而言之，養(yǎng)老地產(chǎn)就是從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃、裝飾標準，到健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)和日常起居呵護，無不體現(xiàn)適老化設(shè)計，并配備有相應(yīng)設(shè)施設(shè)備和專業(yè)管理團隊的地產(chǎn)項目。二者是完全不同的概念。

但不容置疑的是，隨著“以房養(yǎng)老”試點的推進，也將促動養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展。質(zhì)量上乘的“老年村”，將是推動老年人置換自有房產(chǎn)的重要推動力。

近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)正在吸引越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)和保險公司進入。自2009年泰康人壽獲得險企投資養(yǎng)老地產(chǎn)第一張牌照后，多家保險公司均開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)；2012年前后，險企投資養(yǎng)老地產(chǎn)熱情高漲。目前，國內(nèi)有7家保險公司進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，險企投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金約1000億元。

從目前在建或?qū)⒔ǖ捻椖靠矗ｋU公司投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有多種模式：一是建設(shè)與運營為同一主體；二是與開發(fā)商合作的模式；三是保險公司采取股權(quán)投資的模式進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，通過戰(zhàn)略性或財務(wù)性投資運作較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，以獲得投資回報，并與自身保險業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)。

“‘開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，無疑是養(yǎng)老地產(chǎn)提速發(fā)展的新機遇。”多位養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商表示，隨著老齡化社會的加速到來，養(yǎng)老地產(chǎn)項目未來發(fā)展空間巨大，長期投資回報率可觀，因而對養(yǎng)老地產(chǎn)普遍看好。

多元養(yǎng)老體系可期待

公辦養(yǎng)老托底，市場養(yǎng)老主打，多條腿走路是養(yǎng)老由事業(yè)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)的可行路徑

“以房養(yǎng)老”在實際操作中還面臨著房屋產(chǎn)權(quán)問題、傳統(tǒng)觀念等諸多阻力。未來這項政策在試點過程中該如何順利推進？

孟曉蘇認為，試點應(yīng)著重解決3方面問題：一是組織保險業(yè)的人力、財力，對這項新的保險產(chǎn)品進行開發(fā)研究，在試點地域選擇上，可選擇房價較高、漲幅預(yù)期穩(wěn)定的城市。二是在試點人群選擇上，可先從無子女家庭和“失獨家庭”起步，再根據(jù)需要擴大到有愿望的其他老人家庭。三是集合多部門力量，共同進行方案設(shè)計，處理好抵押房屋的權(quán)屬關(guān)系，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關(guān)稅費，降低保險機構(gòu)有關(guān)稅負等等。

另外，對于“一些房地產(chǎn)項目打著養(yǎng)老地產(chǎn)之名行賣房之實”等養(yǎng)老地產(chǎn)市場存在的亂象，也不能忽視。中國農(nóng)科院副研究員盧布認為，市場的混亂與標準缺失有一定關(guān)系，需要有關(guān)部門嚴格管理，同時需要完善扶持政策，給予開發(fā)商一個整合軟硬件的過程，幫助其捋順開發(fā)模式，逐步改變養(yǎng)老地產(chǎn)存在的政策配套不完善、融資渠道缺乏、運營模式模糊等問題。

盡管我國商業(yè)化養(yǎng)老時代尚未來臨，試點推進面臨諸多困境，但包括“以房養(yǎng)老”在內(nèi)的多元化養(yǎng)老體系仍值得期待。