邱正蓉

[摘要]房地產(chǎn)問題事關(guān)國計民生，冷卻的樓市未來如何變化備受關(guān)注。本文從走高和走低兩方面因素出發(fā)，著重探討作為二線省會城市之一——長沙市房地產(chǎn)市場的價格走向。通過分析，預(yù)計未來一段時間內(nèi)長沙樓市將持續(xù)偏冷，房價呈現(xiàn)溫和下降的趨勢。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；走勢；預(yù)測

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.121

房地產(chǎn)問題關(guān)乎人民的生活，關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)的增長。在我國房地產(chǎn)市場整體不景氣的大背景下，作為二線省會城市之一的長沙市房價也備受關(guān)注?；谌珖康禺a(chǎn)市場整體冷卻的情況，未來長沙市的房價將呈現(xiàn)怎樣的走勢？筆者根據(jù)房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)和新政作用力的影響，對長沙房價走勢作一淺要分析。

1從走高因素分析

1.1剛性成本持續(xù)上漲

土地資源的愈發(fā)稀缺成為剛性成本上漲的主因之一。建造房屋所花費的成本是具有一定的剛性的，而隨著長沙工業(yè)化和城市化進(jìn)程的不斷加快，土地成為一種越來越稀缺的資源，并隨著房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)而變得越來越貴。土地價格、人力資源價格、原材料價格不斷上漲，同時加上房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的一系列稅費以及銀行貸款利息等，房屋的建筑成本只會不斷增加，因此，成本因素是推動未來房價走高的因素。

1.2軌道交通建設(shè)助漲房價

交通設(shè)施等城市配套服務(wù)設(shè)施的完善對房價提出了新的要求。就目前而言，長沙正在大力進(jìn)行軌道交通建設(shè)。長沙軌道交通規(guī)劃計劃到2030年總共建成10條線路和2條支線路。2014年4月28日，長沙市軌道交通2號線一期工程正式開通試運營，城市軌道交通為大家?guī)硎孢m、便捷的出行環(huán)境的同時，也難免會產(chǎn)生高昂的造價成本和維護(hù)費用。前幾年，軌道交通的造價約為5億元/正線公里，而今年造價成本激增至7億元/正線公里。軌道交通的建設(shè)資金來源于市財政資金、貸款和土地出讓收入，而市財政資金和貸款都是有限的，因此，城市軌道交通建設(shè)在很大程度上就依賴于土地出讓收入了。長沙地鐵建設(shè)無形中推動了房價的上漲。軌道交通的不斷完善，給沿線住戶的出行帶來了便利，這也形成了一個投資熱點，將在一定程度上拉動住房需求，對房價的上漲提供助力。

1.3央行“松貸”刺激樓市回暖

2014年9月30日下午四點，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“松貸”通知，松綁首套房認(rèn)定，首套房貸款還清再購房享受首套房優(yōu)惠政策，貸款利率也實行基準(zhǔn)利率0.7倍的下限優(yōu)惠。面對當(dāng)前整體低迷的房地產(chǎn)市場，央行出臺的這項新政，旨在釋放住房需求，鼓勵住房購買。該項政策已在長沙市落實，市內(nèi)出現(xiàn)了還貸熱、預(yù)售熱的現(xiàn)象，新政的刺激確實在一定程度上提振了住房需求。但需要注意的是，各銀行的資金供給仍然偏緊，實際上，長沙市的住房貸款利率最低只能達(dá)到基準(zhǔn)利率的0.9倍，遠(yuǎn)不能實現(xiàn)新政中七折的利率優(yōu)惠，這將成為削弱“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策實施效果的因素之一。

2從走低因素分析

2.1住房市場供過于求

2.1.1長沙市住房供給情況

2005—2012年，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計竣工房屋面積8093.82萬平方米，累計新開工住宅面積10457.16萬平方米，累計住宅商品房銷售面積8796.96萬平方米。其中，2012年上述三項指標(biāo)分別為1402.27萬平方米，1158.80萬平方米，1385.33萬平方米，分別為2005年的2.5倍、1.7倍、2.3倍，可見長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展之迅速，房屋供給量逐年增加。若以每套住房90平方米來計算，則2005—2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計竣工商品住房90萬套，按照平均每套住房3人居住的標(biāo)準(zhǔn)計算，則可滿足270萬人的住房需求。

2.1.2長沙市住房需求情況

一方面，長沙市常住人口的增加會帶來住房需求的增加。表2顯示，截止到2005年年底，長沙市常住人口為639.3萬人，而2012年年底為714.66萬人，人口在7年間增長了約75萬人。而從上述市場的供給狀況可以看到，長沙市2005—2012年房屋可滿足270萬人的住房需求。在這7年間，新增加的住房供給除可滿足新增加75萬人的首次購房者需求外，還可另外滿足195萬人的改善性住房需求。

有專家談到，近兩三年來，八成以上的購房者都是真正的剛需，長沙市每年約接納10幾萬大學(xué)畢業(yè)生，這些畢業(yè)生工作兩三年后便有購房需求，長沙市的部分原住民也會因收入提高、對居住環(huán)境要求提高等原因而產(chǎn)生住房改善性需求，目前身處北上廣深的湖南人也開始返鄉(xiāng)置業(yè)等。雖然無法準(zhǔn)確預(yù)計這些剛需還能消耗多少住房存量，但是龐大的住房供給量仍然給長沙樓市埋下了隱患。

常住人口639.3652.92658.56664.22704.07709.07714.66數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計年鑒。

另一方面，居民收入增加也將引起住房需求增加。據(jù)長沙統(tǒng)計年鑒記載，2012年長沙市人均可支配收入為30288元，比2011年的26451元增長了約14.5%。居民收入增加，將鼓勵居民購房的熱情，但是，按2012年長沙市商品房的平均銷售價格6100.87萬/平方米計算，人均年可支配收入只可購買5平方米住房，在不計利息的情況下，付清90平方米的住房資金，需要18年。所以，一般工薪階層的收入和較高的房價之間還是存在很大差距的，這使得由收入增加所引起的改善性住房需求不大。

總體來看，長沙市居民的改善性住房需求并不是很大，而住房供給除滿足首次購房者需求外，還存在較大的供應(yīng)量來滿足相對較小的改善性住房需求，于是就造成了房地產(chǎn)市場上供過于求的局面。

2.2GDP增速放緩作用

在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著重要地位，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與走勢，勢必對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮產(chǎn)生影響。一般來說，宏觀經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度成正相關(guān)關(guān)系。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年我國前三季度GDP同比增長7.4%，增速同比減少了0.3%，全國商品房銷售面積同比下降8.6%，其中住宅銷售面積下降10.3%，銷售額同比減少8.9%，其中住宅銷售額下降10.8%。長沙市的政府工作報告也顯示，2013年長沙市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長12%，增速較上年減少了2.6%。2014年上半年長沙市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增加10.1%，同比增速依然下降。雖然長沙市地區(qū)生產(chǎn)總值維持著一個較高的漲幅，但增速卻在放緩，這也會對房地產(chǎn)市場的運行產(chǎn)生一定的影響，從2013年年末開始，長沙市部分樓盤開始出現(xiàn)促銷降價趨勢，并且，2014年預(yù)計的“金三銀四”、“金九”均失色。長沙市樓市的偏冷趨勢還將持續(xù)一段時間。

2.3利率市場化增加不確定性

假定住房面積100平方米，并以長沙市中心區(qū)約9000元/平方米的房屋均價計算，則購買一套住房的成本為90萬元。每月租金收入約為3500元，租金年收入為4.2萬元。目前，央行實行6.55%的房貸基準(zhǔn)利率，若依靠銀行貸款購房，則每年需支付利息5.895萬元。如此看來，住房的租金收入并不足以支付貸款的利息，貸款利息和租金收入之間存在1.695萬元的利息缺口。同理，長沙市周邊房價約為3000元/平方米，仍以100平方米面積的房屋計算，則每月利息為1.965萬元，每月租金收入約為1500元，則年租金收入為1.8萬元。利息缺口0.165萬元?？梢?，無論地段如何，就整個長沙市而言，利息缺口始終存在。房屋租賃價格已市場化，而貸款利率水平無法繼續(xù)放松，且在銀行資金成本過高等原因的推動下貸款利率可能會進(jìn)一步走高，這樣租金就有可能在一段時間內(nèi)甚至長期繼續(xù)低于利率。這種現(xiàn)象在短期內(nèi)可能對房屋的投資影響不大，但是長此以往，勢必打消投資者的熱情，投資者將房屋轉(zhuǎn)手賣出，市場上二手房數(shù)量增加，但需求卻沒有相應(yīng)跟上?，F(xiàn)實中，高昂的房價，較低的租金，租賃過程中各種麻煩的程序，稅費增加，限購等因素，都將降低房價預(yù)期。預(yù)期形成后，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步的降價便不遠(yuǎn)了。

3結(jié)論

通過前文分析可以看出，長沙市房地產(chǎn)市場中，既存在推動房價走高的動因，也不乏促使房價下行的助力，但走低因素比走高因素的作用力更強(qiáng)。2014年開年以來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)偏冷，即使在新政刺激下“銀十”稍見回暖，但熱度未能較好延續(xù)。筆者預(yù)計，未來一段時間內(nèi)，長沙市房價會呈現(xiàn)溫和下降的趨勢，樓市的低迷促進(jìn)了房價的理性回歸。

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