封海洋

內(nèi)容提要：在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型增速放緩，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整的背景下，協(xié)調(diào)商品住房供應(yīng)與保障性住房供應(yīng)，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、構(gòu)建多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系和住房保障體系的必然之舉。研究認(rèn)為，三、四線城市房地產(chǎn)調(diào)整的新方向?yàn)椋阂皇亲》抗?yīng)體系明確分層次，保障性住房供應(yīng)與商品住房供應(yīng)相銜接；二是突破商品住房“市場(chǎng)化過度”與保障性住房建設(shè)“市場(chǎng)化不足”并存的局面；三是以盤活存量房為手段，大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，促進(jìn)住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)均衡；四是以鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)貼政策，消化商品房庫(kù)存為立足點(diǎn)，建立“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的三元住房供應(yīng)體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)整發(fā)展；保障性住房供應(yīng)；商品住房供應(yīng)；去庫(kù)存；盤活存量房

中圖分類號(hào)：F299.23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1003-4161（2015）05-0095-04

一、引言

自1998年住房貨幣化體制改革以來，我國(guó)一直試圖構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，先后經(jīng)歷了以經(jīng)濟(jì)適用房為主、商品房為主、保障性住房回歸等三次架構(gòu)調(diào)整和變化。目前，我國(guó)住房保障與住房供應(yīng)體系建設(shè)還處于初步完善階段。伴隨著我國(guó)住房供應(yīng)體系建設(shè)定向以政府提供基本保障、以市場(chǎng)滿足多層次需求，保障性住房供應(yīng)與普通商品住房供應(yīng)之間還存在不協(xié)調(diào)之處。

一方面，我國(guó)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷，庫(kù)存攀升，量?jī)r(jià)不斷調(diào)整。在經(jīng)濟(jì)下行、剛需購(gòu)房群體的高峰已過、城鎮(zhèn)化減速的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)告別快速增長(zhǎng)的黃金十年。同時(shí)，由于從2014年以來銀行房貸收緊、供求關(guān)系轉(zhuǎn)變、市場(chǎng)預(yù)期下行，再加上市場(chǎng)需求和購(gòu)買力在前幾年被大量透支，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，2015年三、四線城市以及小房地產(chǎn)商已現(xiàn)價(jià)格泡沫和過量供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

另一方面，伴隨著國(guó)家宏觀調(diào)控回歸市場(chǎng)化，中央政策以“穩(wěn)”為主，更關(guān)注民生保障和長(zhǎng)效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)，即通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等有效措施保障合理購(gòu)房需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)。2015年住房保障工作由“建”轉(zhuǎn)向盤活存量房、棚戶區(qū)改造的貨幣化安置、貨幣化補(bǔ)貼購(gòu)買商品房等。

未來房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入謹(jǐn)慎平穩(wěn)期后，風(fēng)險(xiǎn)高企的三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)如何調(diào)整；同時(shí)，如何貫徹中央保障民生的工作，成為政府、開發(fā)企業(yè)和投資者密切關(guān)注的問題。

二、我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房供應(yīng)體系概況

我國(guó)住房制度改革從20世紀(jì)80年代伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革開始起步，但住房制度的全面推進(jìn)是從1998年開始的。自1998年至今，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房供應(yīng)體系經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。

一是“1998年，停止住房實(shí)物分配，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立多層次的住房供應(yīng)體系”階段?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）提出，改革城鎮(zhèn)住房分配體制，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立新的住房供應(yīng)體系，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，逐步建立多層次的住房供應(yīng)體系；擴(kuò)大住房金融服務(wù)，發(fā)展住房抵押貸款，促進(jìn)住房商品化；建立職工住房補(bǔ)貼制度，完善住房公積金制度。由此，普通商品房市場(chǎng)逐步形成，成為解決城市居民住房問題的主渠道。

二是“2003年，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化大發(fā)展，調(diào)整為以普通商品住房為主的住房供應(yīng)體系”階段。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）提出逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理；增加普通商品住房供應(yīng)；建立和完善廉租住房制度；控制高檔商品房建設(shè)。

三是“2005-2006年，加大中低價(jià)位、中小套型商品住房供應(yīng)，完善住房供應(yīng)體系”階段?！秶?guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》提出切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮?、中小套型普通商品住房，并提出“雙70%”的硬性標(biāo)準(zhǔn)（“雙70%”的硬性標(biāo)準(zhǔn)：凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%）。

四是“2007年至今，加大保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，形成符合國(guó)情的住房保障和住房供應(yīng)體系”階段。2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》指出：解決城市低收入家庭住房困難，作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，并加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。2010年住建部等七部委聯(lián)合制定《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》指出：大力發(fā)展公共租賃住房是完善住房供應(yīng)體系、培育住房租賃市場(chǎng)、滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)、調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。2013年11月《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出了“健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系”。2014年3月16日，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》正式公布，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃著力健全城鎮(zhèn)住房制度，促區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。2014年4月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，明確北京、上海、深圳、成都、淮安和黃石6個(gè)城市為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

至此，我國(guó)基本上已經(jīng)形成政府和市場(chǎng)配置方式相結(jié)合的面向不同收入階層的雙軌制、多層次住房供應(yīng)體系，即指由政府主導(dǎo)的公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房（共有產(chǎn)權(quán)房）、限價(jià)房等住房保障體系和以市場(chǎng)為主導(dǎo)的商品房體系組成的保障房和商品房并存的多層次住房供應(yīng)體系，如圖1所示。

三、新常態(tài)下我國(guó)保障性住房與商品住房供應(yīng)存在的問題

目前，我國(guó)住房保障與住房供應(yīng)體系還處于探索階段。伴隨著我國(guó)住房供應(yīng)體系建設(shè)定向以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，保障性住房供應(yīng)與普通商品住房供應(yīng)還存在著失衡，阻礙了我國(guó)住房保障和住房供應(yīng)體系的發(fā)展。

（一）保障性住房房源供應(yīng)量小與商品住房供應(yīng)庫(kù)存量大并存

我國(guó)住房供應(yīng)市場(chǎng)呈現(xiàn)著保障性住房房源供應(yīng)量小與商品住房供應(yīng)庫(kù)存量大并存的局面。一方面，保障性住房供應(yīng)量小，保障覆蓋面小是我國(guó)住房保障安居工程最大的現(xiàn)實(shí)問題。到十二五期末，我國(guó)保障性住房的覆蓋面將達(dá)到20%，而目前日本是44%，中國(guó)香港特區(qū)是50%，新加坡是85%。從以上比例來看，我國(guó)的保障性住房覆蓋率較低，需要繼續(xù)增加保障性住房的供應(yīng)量，不斷擴(kuò)大保障覆蓋面。

另一方面，商品房市場(chǎng)銷售下降和供應(yīng)增加的雙局勢(shì)推動(dòng)著三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫(kù)存持續(xù)攀升。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2015）》稱，2014年中國(guó)房地產(chǎn)待售面積首次突破6億平方米，達(dá)到6.22億平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供遠(yuǎn)大于求。報(bào)告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求的問題，集中體現(xiàn)在2014年的商品房銷售量大幅下降，商品房待售面積創(chuàng)歷史新高，尤其是一直銷售相對(duì)較差的三、四線城市，待售庫(kù)存高達(dá)5124萬(wàn)平方米。

（二）保障性住房供不應(yīng)求與商品住房供過于求并存

我國(guó)三、四線城市住房供應(yīng)市場(chǎng)還存在保障性住房供不應(yīng)求與商品住房供過于求并存的現(xiàn)象。

一方面，我國(guó)的保障性住房還處于發(fā)展初期，供應(yīng)數(shù)量有限，與巨大的需求極不匹配。伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化加快，農(nóng)村人口大規(guī)模地向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，同時(shí)，越來越多的新就業(yè)人員涌向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。城市產(chǎn)生大量的住房需求，但由于市區(qū)房?jī)r(jià)高于郊區(qū)、農(nóng)村的房?jī)r(jià)，以及租房?jī)r(jià)格也逐年上漲，造成居民的住房支付能力下降，大量“夾心層”群體被擠入保障性住房的保障范圍內(nèi)。

另一方面，我國(guó)三、四線城市的商品房市場(chǎng)成交下降，供應(yīng)增加，供大于求態(tài)勢(shì)凸顯。首先，本就供求矛盾突出的三、四線城市的供應(yīng)量在2014年市場(chǎng)形勢(shì)下繼續(xù)上升，整體供應(yīng)同比去年繼續(xù)小幅上升近2%。其次，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的34個(gè)三、四線城市2014年成交7601萬(wàn)平方米，與2013年同期相比下跌1成。再者，2014年全國(guó)城市供求比基本上全線走高，有18個(gè)三、四線監(jiān)測(cè)城市的供求比均在1.1以上。最后，三、三線城市的去化周期更是高達(dá)22.9個(gè)月。

（三）保障性住房體系與商品房體系都存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題

1.保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在的問題

保障性住房房源籌集渠道狹窄、建設(shè)資金少一直困擾著我國(guó)保障性住房建設(shè)，同時(shí)也威脅著保障性住房建設(shè)的可持續(xù)性。

一是保障性住房房源籌集渠道少。目前，我國(guó)保障性住房房源主要來源于兩個(gè)方面，即政府供給和市場(chǎng)供給。政府供給主要有兩個(gè)途徑，一是政府通過土地劃撥，減免稅費(fèi)的方式委托開發(fā)商代建保障性住房；二是政府直接購(gòu)買市場(chǎng)上商品存量房然后提供給保障用戶。市場(chǎng)供給指的是政府租金直接補(bǔ)貼給低收入家庭，讓其通過市場(chǎng)上的租賃房解決住房問題?？傮w來看，我國(guó)保障性住房房源籌集渠道狹窄，主要依賴政府劃撥土地自建保障性住房，急需利用商品房市場(chǎng)籌集保障性住房，減輕政府自建保障性住房的壓力。

二是供應(yīng)資金缺口大、融資渠道單一。我國(guó)保障性住房主要由政府財(cái)政支持，因福利性和公益性的特點(diǎn)，其利潤(rùn)水平低，一直以來在供應(yīng)過程中存在著巨大的資金壓力。而保障性住房的資金大部分依賴于地方政府，由于我國(guó)分稅體系，財(cái)力主要集中于國(guó)家財(cái)政，地方財(cái)政在支持保障性住房建設(shè)方面就顯得心有余而力不足。雖然有部分土地出讓凈收益和部分住房公積金增值收益作為保障性住房建設(shè)的資金來源，但仍然存在巨大的資金缺口，導(dǎo)致保障性住房供應(yīng)有限，供不應(yīng)求。其中，租賃型的公共租賃房因只收取微薄的租金，投資回報(bào)低，后期運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用高，社會(huì)資金參與少，所以面臨著更為嚴(yán)峻的資金困境。出售型的經(jīng)濟(jì)適用房雖然投資資金會(huì)在一定期限內(nèi)回收，但是依靠地方政府財(cái)政集中建設(shè)，各地需根據(jù)政府財(cái)力來進(jìn)行建設(shè)，也反映出了資金短缺的問題。

三是供應(yīng)土地稀缺、供應(yīng)房源缺口大。隨著我國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市建設(shè)用地供求矛盾日益突出。土地出讓金作為地方政府的重要財(cái)政收入來源，地方政府新增建設(shè)用地?cái)?shù)量不僅受到用地總量控制指標(biāo)的嚴(yán)格控制，在用地規(guī)劃上更傾向于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)，而用于保障性安居工程的用地?cái)?shù)量則很少，由政府主導(dǎo)建設(shè)的保障性住房房源供應(yīng)量缺口也大。另一方面，利用舊城改造建設(shè)保障性住房的過程中，存在著房屋拆遷實(shí)施難、征地和用地手續(xù)復(fù)雜等問題也影響著保障性安居工程的土地供應(yīng)。另外，因經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地收益高，保障性住房建設(shè)項(xiàng)目用地土地出讓金低或沒有，導(dǎo)致地方政府將保障性住房建設(shè)項(xiàng)目安排在城市邊緣、公共設(shè)施不完備的郊區(qū)。

2.商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在的問題

一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是由租、售兩個(gè)部分組成。目前，我國(guó)商品房市場(chǎng)存在出售型住房供應(yīng)多，租賃型住房供應(yīng)不足的現(xiàn)象。由于住房新建市場(chǎng)比重過大且?guī)齑媪看?，而存量房市?chǎng)嚴(yán)重不足，則導(dǎo)致存量房市場(chǎng)過濾不暢。隨著家庭收入的增長(zhǎng)或者住房質(zhì)量水平的下降，許多城鎮(zhèn)居民想要購(gòu)買或者租賃質(zhì)量更好、戶型更大的住房，但因?yàn)榇媪糠渴袌?chǎng)的過濾不暢，商品房市場(chǎng)便會(huì)陷入“新建住房支付能力不足”與“找不到合適存量房”的雙重困境。

我國(guó)已形成了以售為主的住房供應(yīng)模式，住房租賃的發(fā)展嚴(yán)重滯后于住房買賣市場(chǎng)。當(dāng)前，我國(guó)處于快速城鎮(zhèn)化階段，每年都有大量的新進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)的青年人和從農(nóng)村流入的外來務(wù)工人員，這些人購(gòu)房能力顯著不足，過渡性租房需求巨大。但在城鎮(zhèn)國(guó)有土地上，商品房供應(yīng)基本以開發(fā)銷售為主。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房自有率在75%左右。而德國(guó)住房自有率約為43%，一半以上的家庭租住房屋；美國(guó)住房自有率長(zhǎng)期保持在65%左右，約1/3的家庭租住房屋。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)住房的自有率較高，租住率較低。

另外，我國(guó)住房中介服務(wù)市場(chǎng)尚不成熟。住房市場(chǎng)過濾的順利實(shí)現(xiàn)同樣有賴于住房中介市場(chǎng)的繁榮。目前，中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)尚不成熟，主要體現(xiàn)在相關(guān)法律不健全、透明度低、專業(yè)性不強(qiáng)等方面，因而不能為住房市場(chǎng)利益相關(guān)者提供更為全面的咨詢與決策支持。

四、協(xié)調(diào)保障性住房供應(yīng)與商品住房供應(yīng)的舉措

（一）住房供應(yīng)體系明確分層次，保障性住房供應(yīng)與商品住房供應(yīng)相連接

保障性住房的性質(zhì)是社會(huì)福利，關(guān)乎民生。保障性住房的供應(yīng)需優(yōu)先保障特困群體的住房需求，然后再擴(kuò)大保障覆蓋面，向低收入群體、中等收入群體擴(kuò)展。我國(guó)商品房市場(chǎng)有深刻的“市場(chǎng)化”痕跡，交易行為受到市場(chǎng)規(guī)則的制約。因此，商品住房供應(yīng)自發(fā)地優(yōu)先滿足最高收入群體的住房需求，然后向中高收入群體、中等收入群體以及更低收入群體擴(kuò)展。同時(shí)，商品住房產(chǎn)品隨著住房需求向更高、更舒適動(dòng)態(tài)變化，在不同收入群體之間過濾，從而滿足不同層次家庭的住房需求。

從住房消費(fèi)者的多層次收入水平和住房消費(fèi)偏好視角出發(fā)，不同層次市場(chǎng)價(jià)格和質(zhì)量水平的住房需求是動(dòng)態(tài)變化的，同時(shí)，不同區(qū)域或城市也會(huì)有差異。因此，考慮我國(guó)現(xiàn)有商品房市場(chǎng)行情，我國(guó)住房供應(yīng)體系在今后一段時(shí)期內(nèi)應(yīng)該從新建住房為主向長(zhǎng)期盤活存量房為主轉(zhuǎn)變，以實(shí)現(xiàn)不同收入群體的梯度住房消費(fèi)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步，基于住房過濾理論，商品住房在住房過濾過程中理應(yīng)主動(dòng)實(shí)現(xiàn)中低收入群體的住房保障，但由于存在著過濾阻隔，這些房源“沉積”著，需要政府主動(dòng)激活這些“沉積”的房源，來實(shí)現(xiàn)商品住房市場(chǎng)供應(yīng)體系與住房保障供應(yīng)系統(tǒng)相連接。如2014年12月底，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上指出，政府出錢，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要“盤活存量房”。這將為尋求保障性住房與商品住房供應(yīng)均衡打開新的局面。

（二）突破商品住房“市場(chǎng)化過度”與保障性住房建設(shè)“市場(chǎng)化不足”并存的局面

自住房制度改革以來，我國(guó)住房政策逐漸“市場(chǎng)化”，住房供應(yīng)體系形成了以商品住房為主，保障性住房為補(bǔ)充的現(xiàn)狀。有學(xué)者指出，政府試圖從商品房市場(chǎng)尋求住房保障，是造成保障性住房供給缺失的根源。同時(shí)，放任商品住房市場(chǎng)自由市場(chǎng)化的行為，是養(yǎng)成房地產(chǎn)泡沫的催化劑。

目前，商品住房“市場(chǎng)化過度”與保障性住房建設(shè)“市場(chǎng)化不足”的局面并存，存在商品住房市場(chǎng)呈現(xiàn)庫(kù)存量大、供給結(jié)構(gòu)失衡、房?jī)r(jià)虛高等現(xiàn)象。保障性住房建設(shè)“市場(chǎng)化不足”是指保障性住房領(lǐng)域缺乏多元供給主體，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制缺失，導(dǎo)致保障性住房領(lǐng)域供給效率低下。參考2009年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者——埃莉諾·奧斯特羅姆提出的“多中心治理”理論，保障性住房這一公共產(chǎn)品因由政府主導(dǎo)，但并不意味著全由政府承擔(dān)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理。為使住房保障安居工程可持續(xù)發(fā)展，保障性住房建設(shè)應(yīng)引入多元主體參與其中。尤其是保障性住房供給，需要引進(jìn)多元主體（包括房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、住房合作社（非營(yíng)利住房組織）等），引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)保障性住房領(lǐng)域運(yùn)營(yíng)機(jī)制市場(chǎng)化。對(duì)于商品住房“市場(chǎng)化過度”，解決途徑之一是促進(jìn)市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的良性循環(huán)；二是嚴(yán)格依法管理市場(chǎng)行為，推進(jìn)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，完善房地產(chǎn)信息采集和披露制度等。同時(shí)在商品住房供應(yīng)方面，不僅要促進(jìn)商品住房供應(yīng)層次化，以滿足居民多層次的住房需求，還應(yīng)積極拓寬與保障性住房房源供應(yīng)相溝通的渠道，以消化部分存量房。

（三）以盤活存量房為手段，大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，促進(jìn)住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)均衡

對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)保障性住房與商品住房都存在的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題，為完善符合我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，急需發(fā)展和完善的是住房租賃市場(chǎng)。根據(jù)各地方房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、財(cái)力狀況等因素，政府通過購(gòu)買或長(zhǎng)期租賃戶型合適的存量商品房作為保障性住房房源，以打通商品房與保障性住房轉(zhuǎn)換通道，成為推動(dòng)住房保障工作和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的新思路。

目前，在房地產(chǎn)庫(kù)存高企、保障性住房建設(shè)任務(wù)艱巨的背景下，福州、四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省市實(shí)施試點(diǎn)收儲(chǔ)商品房，作為保障性住房房源。所謂貨幣化安置，包括由政府收購(gòu)房源安置，政府搭橋居民團(tuán)購(gòu)商品房安置，居民自由支配補(bǔ)償款采購(gòu)住房安置等多種形式。2015年1月6日出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購(gòu)商品房之后，收儲(chǔ)商品房的政策門已經(jīng)打開。1月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三、四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。同時(shí)有學(xué)者提出，政府收儲(chǔ)商品房可能更適用于三、四線城市，尤其是庫(kù)存高企的城市。

對(duì)于商品住房市場(chǎng)，消化庫(kù)存是2015年市場(chǎng)的主基調(diào)，同時(shí)激活租賃住房市場(chǎng)成為商品住房市場(chǎng)健康發(fā)展的必要之舉。瑞典學(xué)者吉姆·凱梅尼曾指出，歐洲住房租賃市場(chǎng)之所以發(fā)達(dá)，很多居民愿意選擇租賃為居住方式的重要原因之一就是其房屋租金水平整體偏低且穩(wěn)定。瑞典房屋自有率為40%，其余構(gòu)成為60%的房屋租賃市場(chǎng)，租賃私有住房的占20%，政府提供的成本型租賃住房為23%，自有和租賃兼有的住房合作社住房17%。鑒于我國(guó)當(dāng)前人口基數(shù)大，收入結(jié)構(gòu)為金字塔型，短期內(nèi)難以快速提升居民的收入水平，為應(yīng)對(duì)未來人口城市化帶來的大量相對(duì)低支付能力居住需求壓力，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)十分必要。同時(shí)，為健全租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系，應(yīng)鼓勵(lì)利用收儲(chǔ)商品住房和閑置住房由售轉(zhuǎn)租等政策手段盤活閑置房源，擴(kuò)大租賃房的建設(shè)和供給，提高住房租賃市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)水平，規(guī)范中介服務(wù)市場(chǎng)。

（四）以鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)貼政策，消化商品房庫(kù)存為立足點(diǎn)，建立“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的三元住房供應(yīng)體系

2015年，自上而下的城市棚改運(yùn)動(dòng)如今正在經(jīng)歷微妙的變化——貨幣化補(bǔ)償逐漸被住建部推向棚改安置方式的第一線。據(jù)統(tǒng)計(jì)，不少地方政府已經(jīng)開始提高城市棚戶區(qū)改造過程中貨幣化安置補(bǔ)償?shù)谋壤?。這些省份包括陜西、四川、湖南等省。陜西的貨幣安置補(bǔ)償戶，已從最初的比例不足3%提高到目前的34.9%；四川成都中心城區(qū)棚改居民選擇貨幣化安置比例，已從2012年的53%提高到去年的70%以上；湖南湘潭的棚改貨幣安置率則高達(dá)80%。

同時(shí)，貨幣補(bǔ)償不僅是市場(chǎng)化手段解決棚改的方向，也成為多地共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的新思路。2015年多個(gè)城市積極推行經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼政策，政府以貨幣補(bǔ)貼的方式直接支持住房困難家庭從市場(chǎng)上購(gòu)買商品房。即以共有產(chǎn)權(quán)住房協(xié)調(diào)保障性住房與商品房，重點(diǎn)滿足“夾心層”群體的住房需求，形成“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的三元住房供應(yīng)格局。

三元住房供應(yīng)模式是指“滿足中低收入群體的保障性住房+滿足夾心層群體的共有產(chǎn)權(quán)住房+滿足中高收入群體的商品房”的“三元”住房供應(yīng)模式。它是一種涵蓋全體居民住房需求、相互配合銜接的住房供應(yīng)模式，并以“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，將住房供應(yīng)分成三個(gè)層面：

一是以公租房為主的保障性住房體系，主要滿足城鎮(zhèn)低的住房需求。為實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，秉持“能租則租，能購(gòu)則購(gòu)”的原則，充分發(fā)揮政府托底保障的功能。

二是共有產(chǎn)權(quán)住房制度體系，主要滿足“夾心層”群體的住房需求。2014年3月19日，住建部副部長(zhǎng)齊驥提出，未來對(duì)于一些既不屬于保障對(duì)象，又確實(shí)買不起商品房的“夾心層”群體，要建設(shè)供應(yīng)政策性商品住房，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

三是商品房市場(chǎng)體系，主要滿足中高收入群體的住房需求。重點(diǎn)通過實(shí)施房產(chǎn)稅政策調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為，同時(shí)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)制度改革，構(gòu)建以不動(dòng)產(chǎn)登記、個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)為主的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在“保障性住房+共有產(chǎn)權(quán)住房+商品房”的“三元制”住房供應(yīng)模式中，共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)揮著協(xié)調(diào)保障性住房供應(yīng)和商品住房供應(yīng)的重要作用。首先，共有產(chǎn)權(quán)住房不同于公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房等保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)住房具有商品與社會(huì)保障產(chǎn)品雙重屬性。商品以交易為目的，以生產(chǎn)效率為導(dǎo)向，而社會(huì)保障產(chǎn)品以保障最低消費(fèi)者為準(zhǔn)則，以滿足社會(huì)公平為目的。雖然商品房和保障性住房本質(zhì)上有區(qū)別，但共有產(chǎn)權(quán)住房將兩者相結(jié)合，即共有產(chǎn)權(quán)包含：個(gè)人持有部分屬于商品房性質(zhì)，政府持有的另一部分則屬于保障性住房性質(zhì)。其次，共有產(chǎn)權(quán)住房的本質(zhì)是政府公共政策在商品住房領(lǐng)域的體現(xiàn)，作為住房保障和供應(yīng)體系的一部分，共有產(chǎn)權(quán)住房體現(xiàn)了社會(huì)公平性。共有產(chǎn)權(quán)住房一方面提供了相對(duì)較低價(jià)位的普通商品房，使“夾心層”群體買得起，住得上商品房；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點(diǎn)城市商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在一線和熱點(diǎn)二線城市，共有產(chǎn)權(quán)住房在一定程度上能夠平抑房?jī)r(jià)，疏解高房?jī)r(jià)的困擾。而在一些三線、四線庫(kù)存大的城市，通過收儲(chǔ)普通商品房，既可減輕政府興建的壓力，又可消化一部分商品房庫(kù)存，促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展，這將是共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展趨勢(shì)之一。

責(zé)編：魯雪峰