閔杰

9月21日，上海，清潔工在外灘一棟已建成竣工正在進(jìn)行內(nèi)立面裝修的建筑物里擦玻璃。圖/CFP

高庫(kù)存已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)痛點(diǎn)?！叭?kù)存”任務(wù)，正被提升至前所未有的高度。

近一個(gè)月來，中央高層對(duì)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”密集表態(tài)。在11月10日舉行的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，國(guó)家主席習(xí)近平提出，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。

隨后，11月12日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的問題。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在12月即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”將是不可回避的議題。

高層的憂慮來自不容樂觀的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比增長(zhǎng)2%，增速較1月份至9月份回落了0.6個(gè)百分點(diǎn)。自去年1月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月下滑。

“庫(kù)存大了以后，導(dǎo)致開發(fā)商拿地積極性大幅下降，新開工面積大幅下降，造成了投資增速的迅速回落。投資回落會(huì)導(dǎo)致整個(gè)固定資產(chǎn)投資的回落，又導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)的上游企業(yè)投資的回落。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪表示，應(yīng)該清楚地看到，雖然談的是去庫(kù)存，但實(shí)際指向的問題是經(jīng)濟(jì)回落，“某種程度上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，和房地產(chǎn)庫(kù)存大密切相關(guān)?！?h3>庫(kù)存到底有多大？

當(dāng)前的房地產(chǎn)庫(kù)存到底有多少？程度有多嚴(yán)重？一直存在爭(zhēng)議。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積6.8632億平方米，比9月末增加2122萬平方米。雖然這一數(shù)據(jù)再創(chuàng)歷史新高，但由于這一口徑統(tǒng)計(jì)的只是現(xiàn)房，即已竣工仍未售出的面積，因此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)無法反映庫(kù)存全貌。

“如果光是這6億多平方米，那壓力并不大，現(xiàn)在一年的銷售面積就有十幾億平方米?！鳖櫾撇嬖V《中國(guó)新聞周刊》，很多還未竣工、但已經(jīng)可以銷售的面積，才是“大頭”，有二十多億平方米，“如果加上還未取得銷售許可證、正在施工建設(shè)的，那量就更大了”。

他認(rèn)為，如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，庫(kù)存消化周期就不是目前普遍談?wù)摰?～18個(gè)月，大多數(shù)三四線城市的消化周期可能都在2年左右，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

住建部政策研究中心研究員王玨林在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)表示，準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)他并不掌握，“據(jù)我了解大城市的庫(kù)存消化期一般在1年左右，中小城市要在2～3年時(shí)間，應(yīng)該說存量還是比較大的?！?/p>

事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)僅包含“已竣工未出售或出租”面積，這和大眾認(rèn)知中的“房地產(chǎn)庫(kù)存”并不吻合。公眾習(xí)慣于把已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品房面積統(tǒng)一定義為“待售面積”或“庫(kù)存面積”，其中絕大部分都是尚未竣工的“可預(yù)售期房”;而把直至竣工依然待售的商品房稱作“可售現(xiàn)房”，它往往是一個(gè)項(xiàng)目的“尾盤”。

因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果國(guó)家統(tǒng)計(jì)局只披露“已竣工待售面積”（現(xiàn)房或尾盤），而完全舍棄掉占據(jù)主流的“未竣工可預(yù)售面積”（期房），對(duì)測(cè)算全國(guó)商品房庫(kù)存面積和去化周期的準(zhǔn)確性和指導(dǎo)意義將會(huì)大打折扣。

12月3日，在由中國(guó)社科院剛剛發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》（以下簡(jiǎn)稱社科院《報(bào)告》）給出了另一組關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存的數(shù)據(jù)：“以2015年商品住房總庫(kù)存計(jì)算，總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，其中，期房庫(kù)存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達(dá)4.5年，現(xiàn)房待售面積方面，庫(kù)存4.26億平方米，去化周期為23個(gè)月。值得注意的是，按照最大合理庫(kù)存存銷比例，商品住房合理總庫(kù)存僅為22億平方米，其中，現(xiàn)房庫(kù)存去化周期18個(gè)月，面積為3.21億平方米，期房去化24個(gè)月，涉及15.78億平方米?！?/p>

報(bào)告的發(fā)布方之一、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛對(duì)《中國(guó)新聞周刊》解釋說，“商品住房過?？値?kù)存量高達(dá)21億平方米?，F(xiàn)房方面，去化超過18個(gè)月以后，還將過剩1億平方米。期房方面，去化超過2年以后，還有過剩面積達(dá)19.96億平方米?！?/p>

還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，真正的房地產(chǎn)庫(kù)存，應(yīng)該等于已獲取未開工的土地儲(chǔ)備+正在興建尚未銷售的在建商品房+已經(jīng)完工但未銷售的商品房（但不應(yīng)包含空置房和待售的二手商品房）。

不過，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭近日撰文指出，用房屋施工面積來佐證中國(guó)的房屋庫(kù)規(guī)模，也有不妥。

“2015年前10個(gè)月，全國(guó)開發(fā)企業(yè)的商品住宅施工面積為49.3億平方米，這其中包括4.5億平米竣工面積和8.8億平方米新開工面積。從狹義上看，這兩類其實(shí)都不能算商品房庫(kù)存，所謂房屋施工面積，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工后又停緩建的房屋面積。竣工面積即現(xiàn)房，如沒賣出，則已體現(xiàn)在6.8億平米的商品房待售面積中了;當(dāng)年新開工一般難以達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，還沒拿到預(yù)售證，怎么知道賣不出去？因此，除去這兩塊，真正的樓市庫(kù)存其實(shí)還剩36億萬平米?！?/p>

楊紅旭認(rèn)為，“這其中還應(yīng)剔除已經(jīng)預(yù)售掉的部分。2015年前10月，全國(guó)商品房期房銷售面積為7.3億;由于從預(yù)售至竣工，需要1-2年，就按1.5年計(jì)算，則2015年前10個(gè)月的施工面積中，再加8個(gè)月，共約13.1億平方米。上述的施工面積36億平方米，再減去應(yīng)當(dāng)被剔除的13.1億平方米，則實(shí)際上還剩22.9億平方米?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，目前統(tǒng)計(jì)數(shù)字的另一個(gè)問題，是沒有說清楚分化的特點(diǎn)?！艾F(xiàn)在一線城市供不應(yīng)求，三四線城市庫(kù)存嚴(yán)重。如果不分清楚城市，不分清楚區(qū)域，籠統(tǒng)地出一個(gè)庫(kù)存數(shù)字，沒有太大意義”。

此前房地產(chǎn)泡沫化嚴(yán)重的三四線城市，成為當(dāng)前庫(kù)存的重災(zāi)區(qū)。在2015年上半年，基于供求比、商品住宅現(xiàn)貨存銷比、商品房潛在存銷比和商品住宅潛在存銷比4個(gè)指標(biāo)，上海易居研究院測(cè)算出樓市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的綜合指標(biāo)數(shù)值，在被監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市中，排在前三位的分別是呼和浩特、烏魯木齊、蘭州。

以呼和浩特為例，根據(jù)呼和浩特市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年上半年累計(jì)可售商品房面積1600.9萬平方米，其中住宅999.36萬平方米。而在1～9月，整個(gè)呼市商品房總銷售面積213.7萬平方米，其中住宅銷售177.7萬平方米。即使按照這個(gè)最保守的庫(kù)存統(tǒng)計(jì)口徑和當(dāng)前的消化速度，消化完這些待售商品房也需要67個(gè)月。

在2014年，呼和浩特第一個(gè)宣布公開取消限購(gòu)，引發(fā)了多地效仿跟風(fēng)。有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，呼和浩特許多中小開發(fā)商由于資金鏈緊張，普遍存在延期交房以及拖欠工程款的情況，停工樓盤不斷涌現(xiàn)，且有愈演愈烈之勢(shì)。鄂爾多斯樓市崩盤后，呼市隨即受到波及，部分開發(fā)商資金鏈緊張，無奈只能拿房產(chǎn)、豪車抵債。

“現(xiàn)在的一個(gè)誤區(qū)是，盡管大家都在談庫(kù)存，但還沒真正認(rèn)識(shí)到庫(kù)存是什么，庫(kù)存有多少，哪些地方庫(kù)存嚴(yán)重?！睆埓髠フJ(rèn)為，連這些基本信息都沒有厘清的時(shí)候，盲目出臺(tái)政策就會(huì)缺乏針對(duì)性。

拖累經(jīng)濟(jì)增速

在衡量當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的投資趨勢(shì)時(shí)，社科院《報(bào)告》用了“投資增速呈現(xiàn)俯沖式下降”的描述。

從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見，商品房投資增速?gòu)?014年的10.5%到2015年1～10月份的2%。商品房投資增速?gòu)?014年的9.2%到2015年1-10月份的1.3%。投資增速一路下滑，已經(jīng)超過半年在個(gè)位數(shù)徘徊。

分地區(qū)來看，東中西部存在一定差異。西部地區(qū)表現(xiàn)最弱，前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)2.1%，住宅投資下降0.3%。而東部地區(qū)表現(xiàn)相對(duì)較好，這主要由于東部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況明顯好于中西部地區(qū)。

房屋新開工面積從2014年以來持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。在9月份，房屋及住宅新開工面積降幅曾出現(xiàn)收窄，分別減少4.2個(gè)百分點(diǎn)及4.4個(gè)百分點(diǎn)，讓新開工數(shù)據(jù)成為9月房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的唯一積極信號(hào)。不過，這種積極趨勢(shì)并沒有延續(xù)。10月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房屋新開工面積下降13.9%。其中住宅新開工面積下降14.7%，降幅在繼續(xù)擴(kuò)大。

社科院《報(bào)告》分析發(fā)現(xiàn)，2014～2015年，商品住房銷售同比增長(zhǎng)經(jīng)歷V型變化。銷售面積2015年2月份同比跌幅最大，6月份由負(fù)變正，1～10月份增長(zhǎng)7.9%;商品住房?jī)r(jià)格從下降減緩到明顯上升。

這樣的銷售變化，得益于自2014年四季度以來，中央采取一系列針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀政策措施。2015年實(shí)施5次降準(zhǔn)，5次降息，實(shí)行個(gè)人將購(gòu)買兩年及以上的住房出售免征營(yíng)業(yè)稅，除一線城市外，取消住房限購(gòu)等。

不過，社科院《報(bào)告》認(rèn)為，金融市場(chǎng)資金供給呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不均衡的特點(diǎn)，即居民住房抵押貸款快速增長(zhǎng)，同比增幅高達(dá)19.9%;開發(fā)商銀行貸款同比下降3.6%，自籌資金同比下降4%，企業(yè)資金來源總體增長(zhǎng)僅1.3%。銷售分布也極為不均衡，庫(kù)存較低的一線城市銷售及價(jià)格大幅增加，庫(kù)存較多的三、四線城市形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

倪鵬飛告訴《中國(guó)新聞周刊》，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和預(yù)期影響下，金融機(jī)構(gòu)資金供給結(jié)構(gòu)的不均衡，是導(dǎo)致“銷售增加，庫(kù)存增幅減低，但價(jià)格明顯回升，投資增幅劇降”的主要原因。

在他看來，在今年三季度中國(guó)GDP增速僅為6.9%的情況下，房地產(chǎn)投資下降已經(jīng)事實(shí)上在拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。社科院《報(bào)告》初步測(cè)算，2015年前三季度房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率已經(jīng)降至0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負(fù)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率軌道。

“由于房地產(chǎn)投資與水泥、建材等上游行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，房地產(chǎn)投資的下降對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綜合負(fù)面影響會(huì)更明顯。”倪鵬飛分析，在艱難的行情下，行業(yè)本身的問題也逐漸顯性化，“目前房企存在的問題主要包括盈利水平持續(xù)下降，成本控制能力面臨考驗(yàn);發(fā)債數(shù)量巨大致使負(fù)債水平居高不下，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)不容忽視;三、四線城市庫(kù)存去化壓力大，房企周轉(zhuǎn)速率有待提升;一線城市土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，聯(lián)合拿地模式存在合作破裂的隱憂?！?/p>

倪鵬飛判斷，除對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯減輕外，房地產(chǎn)直接投資增速接連下降也將影響到房企格局，“隨著住房市場(chǎng)需求逐漸飽和、產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步成熟和企業(yè)集中度的穩(wěn)步提升，可以預(yù)見房企數(shù)量在近期內(nèi)會(huì)達(dá)到峰值，并在之后的數(shù)年時(shí)間內(nèi)迅速減少，最終達(dá)到穩(wěn)定?！?/p>

不過，受訪的多位專家都表示，去庫(kù)存只是階段性工作，房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常重要的一個(gè)行業(yè)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)在很長(zhǎng)一段時(shí)間還將占據(jù)很大的比重。

王玨林對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，暫時(shí)的市場(chǎng)低迷，是多種原因造成的，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定是有條件的，只要經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)穩(wěn)定;只要城市發(fā)展，就需要房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?！叭?kù)存解決得好，會(huì)提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資和消費(fèi)者的信心，房地產(chǎn)投資會(huì)有所改善?！?h3>政策打開松綁通道

近期高層頻頻就去庫(kù)存表態(tài)，被一些輿論解讀為，或?qū)⒂绊懡衲昴甑椎闹醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議，為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策再次釋放調(diào)整信號(hào)。

有接近住建部的知情人士對(duì)媒體表示，對(duì)于樓市去庫(kù)存的相關(guān)政策，目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項(xiàng)具體政策的調(diào)整思路，預(yù)計(jì)在年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后會(huì)分層次出臺(tái)。

地方政府也開始果斷出手。11月19日，山西省政府公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》，明確取消商品房購(gòu)房限制。山西由此成為中國(guó)第四個(gè)取消樓市限購(gòu)的省份，也是本輪高層提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存之后，第一個(gè)采取行動(dòng)的地方政府。

在業(yè)內(nèi)人士看來，對(duì)于地方政府來說，一定會(huì)抓住目前政策窗口期，在公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)減免方面實(shí)現(xiàn)更大的寬松。

12月1日，有關(guān)“房貸利息抵扣個(gè)稅”的消息，在市場(chǎng)流傳，房地產(chǎn)板塊受此刺激大幅上漲。而這一消息也并非空穴來風(fēng)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，個(gè)稅改革方案有望加速出臺(tái)。改革的方向?qū)⑹蔷C合計(jì)征，意味著房貸、贍養(yǎng)人口等，都有可能納入個(gè)人所得稅抵扣范疇。

但倪鵬飛持對(duì)此有不同意見。他認(rèn)為，政策一旦落地可能會(huì)加劇目前樓市分化局面，因?yàn)樽》抠J款利息抵扣個(gè)稅對(duì)于房?jī)r(jià)較高且人均收入較高的一、二線城市是明顯利好，而對(duì)三、四線城市去化幫助不那么明顯。

張大偉告訴《中國(guó)新聞周刊》，過去一年，事實(shí)上已經(jīng)推進(jìn)了幾輪調(diào)控政策，比如各地的松綁限購(gòu)政策，各地紛紛發(fā)布的購(gòu)房補(bǔ)貼，全國(guó)針對(duì)二套公積金政策松綁，非限購(gòu)城市（即四大一線以外城市）首套房首付比由30%降至25%，“降息通道已經(jīng)全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購(gòu)房按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬貸款20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬?！?/p>

顧云昌認(rèn)為這一系列政策對(duì)樓市松綁有好處，但目前政策的力度僅是松綁，而不是刺激?！斑€沒有完全松綁，也沒有完全放開手腳，比如一線城市的限購(gòu)，比如首付款三成，還可以進(jìn)一步降低?！痹谒磥恚瑯鞘姓叩倪M(jìn)一步松綁仍有空間和可能，比如，在一線城市可以進(jìn)一步放開豪宅市場(chǎng)，進(jìn)一步搞活二手房市場(chǎng)，加快交易，對(duì)化解庫(kù)存也有好處。

“化解房地產(chǎn)庫(kù)存主要辦法：一是支持消費(fèi)，二是盤活市場(chǎng)，三是減少開發(fā)量。這三方面在政策上都應(yīng)當(dāng)有所體現(xiàn)?！蓖醌k林告訴《中國(guó)新聞周刊》，從具體措施來看：一是要合理規(guī)劃住宅用地，其次要降低購(gòu)房入市門檻和降低成本，三是保障房、拆遷用房、棚戶區(qū)改造周轉(zhuǎn)房等與市場(chǎng)相融合。

社科院《報(bào)告》則建議，2016-2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)鎖定三大目標(biāo)：去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)銷售大幅增長(zhǎng);防風(fēng)險(xiǎn)，保持房?jī)r(jià)增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風(fēng)險(xiǎn);促投資，房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平。

同時(shí)，報(bào)告建議從需求端和供給端同時(shí)調(diào)整和發(fā)力：需求端，借調(diào)原需求，實(shí)施貨幣化棚戶區(qū)改造;開辟新需求，支持農(nóng)民工購(gòu)房;擴(kuò)大原增量，刺激改善型需求。供給端，轉(zhuǎn)型升級(jí)，減少開工;融通資金，加快施工;并購(gòu)重組，減少爛尾。

盡管在業(yè)內(nèi)人士看來，短期內(nèi)的去庫(kù)存政策還將以市場(chǎng)刺激為主，但需求端和供給端的結(jié)構(gòu)性調(diào)整也會(huì)加快。

在高庫(kù)存的壓力下，社科院《報(bào)告》對(duì)2016年的房地差形勢(shì)給出了一個(gè)不容樂觀的預(yù)計(jì)：從2016年第二季度開始，中國(guó)房?jī)r(jià)面臨一定的下行壓力，2016年第三季度很有可能會(huì)出現(xiàn)同比快速下跌的情形。

不過，在顧云昌看來，在多管齊下的政策背景下，2016年的房地產(chǎn)形勢(shì)不會(huì)這么悲觀，“從今年5月開始，房地產(chǎn)的銷售在明顯增長(zhǎng)，價(jià)格在回升，已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比在回升，這樣的勢(shì)頭還會(huì)繼續(xù)下去，起碼會(huì)持續(xù)到明年年中。”他認(rèn)為，總體來看，明年上半年會(huì)延續(xù)穩(wěn)中有升，下半年會(huì)趨于穩(wěn)定，“不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下降”。