錢瑛瑛　童林　王治斌

摘要：保障性住房是一項重大的民生工程，也是完善住房政策和供應體系的必然要求。上海市大型居住社區(qū)是上海市政府落實中央提出的保障性住房建設的重要模式，已經取得初步的成效，但是近年在上海市政府主導下的高速大型居住社區(qū)建設中存在著許多問題，導致居民不愿意入住大型居住社區(qū)。通過AHP模型探討居民在選擇入住大型居住社區(qū)時所主要考慮的要素，并對其進行相關分析，發(fā)現市政配套、交通狀況、社區(qū)內部情況、規(guī)劃發(fā)展等要素對居民居住選擇有著重要的影響。在大型居住社區(qū)建設中，各部門應該協(xié)同建設，共同消除不利要素，謀求更好發(fā)展。

關鍵詞：大型居住社區(qū)，保障性住房，居住選擇，AHP模型

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）04-0071-80 收稿日期：2015-03-05

1 引言

上海市委、市政府為貫徹黨中央決策部署，2008年提出加快大型居住社區(qū)建設，構建市場化和保障性“雙住房體系”。為此，在市相關部門的協(xié)調組織下，一批大型居住社區(qū)的規(guī)劃編制、土地供應、建設施工等相關工作迅速開展。

大型居住社區(qū)規(guī)劃的土地面積為5平方公里左右，人口規(guī)模為10萬人左右，由于每個社區(qū)具有自身獨特的優(yōu)劣勢，建設中出現了不同方面的問題。以往的研究更多的只是關注大型居住社區(qū)的區(qū)位交通、就業(yè)配套等問題，而很少關注社區(qū)內部等要素對居民選擇入住大型居住社區(qū)的影響。本文通過AHP模型比較分析上海市嘉定區(qū)三處正在建設的大型居住社區(qū)的居民居住選擇情況，找出影響大型居住社區(qū)居民選擇入住的要素，為大型居住社區(qū)的建設提出相應的建議。

2 文獻綜述

2.1 國外研究文獻綜述

國外對居住選擇的研究開始得較早，居住選擇（housing choice）既是家庭消費調整過程，又是城市重構和社會空間分異的基礎，作為居住選擇決策主體，個人和家庭在西方居住選擇微觀研究中是核心研究對象。傳統(tǒng)的居住選擇研究主要有兩種視角，即經濟學和社會人口統(tǒng)計學視角（Grigsby 1978）。

2.1.1 經濟學視角

經濟學研究假定住房選擇者為經濟理性人，在預算約束下通過居住選擇來達到最大化效用（Amott 1987），因此居住選擇不僅是消費決策，還是在競爭住房市場中的投資決策（Clark et a.l 1994）。亨德森等（Henderson et a.l 1983）從經濟學角度對此進行了一系列研究，認為家庭收入、財產和住房價格等是影響住房權屬轉換的重要因素。

2.1.2 社會人口統(tǒng)計學視角

地理學、規(guī)劃學和人口學研究焦點則是居住選擇與家庭特征（如年齡、家庭規(guī)模和婚姻狀態(tài)等），這個視角強調非經濟要素對住房選擇的影響；莫羅-約翰（Morrow-Jones 1988）甚至強調非經濟要素比經濟要素更重要；羅西（Rossi 1955）將居住流動與家庭生命周期（life-cycle）聯(lián)系起來，認為居住流動是家庭生命周期變化導致住房需求變化的結果，同時強調居住選擇是家庭和住房相匹配（matching）過程。公共住房方面，在英國，私人房屋租戶比社會公房租戶具有更大的流動性（Owen & Green 1992）。

2.2 國內文獻綜述

中國由于住房市場化時間比較晚，所以這方面的研究相對欠缺，而在市場經濟和傳統(tǒng)的再分配體制相互融合的中國住房市場下，住房權屬選擇影響要素比西方市場化國家更加復雜， 它不僅受個人和家庭特征影響，而且與工作單位特征密切相關。

2.2.1 住房選擇視角

黃友琴（2001）等發(fā)現除家庭和住房市場特征外，家庭成員的社會組織聯(lián)系、政府管制和工作單位性質對住房權屬選擇有重要影響。社會經濟要素如戶主年齡、家庭規(guī)模和收入及住房價格對權屬選擇影響基本與西方市場經濟國家相似，而戶主婚姻狀況和工作人數的影響則非常不同。

2.2.2 保障性住房視角

隨著國內近年來房地產市場的火熱，此類研究越來越多，但是對于我國特色的保障房的相關研究通常都集中在住房區(qū)位選擇和購房消費者行為分析兩個方向，或者研究某單一影響要素下的住宅選擇，整體研究尚處于起步階段。杜靜和趙小玲（2012）認為保障性住房的選址應當綜合土地價格、土地規(guī)劃、城市規(guī)劃以及居住社區(qū)化布局的原則進行，通過整體分析交通、就業(yè)、配套設施及其他要素等進行選址決策。張園（2014）結合居住選擇的學術研究歷史和現實行為特征，沿著“何時選房”、“何處選房”、“選何種房”三條主線，并分別選擇適宜且關聯(lián)緊密的住房需求特征，構建包含首次購房時間與住房權屬、住房權屬與建筑特征以及鄰里特征與區(qū)位特征的居住聯(lián)合選擇理論模型，從不同主線刻畫選擇主體的居住聯(lián)合選擇行為特征。

2.3 層次分析法（AHP）

通過對以上學者的研究進行分析，本文選擇層次分析法作為研究的工具。層次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）屬于系統(tǒng)分析法，是一種對復雜現象的決策思維過程進行系統(tǒng)化、模型化、數量化的方法，是由美國運籌學家T.L.Saaty（1980）教授于20世紀70到80年代提出的。在資源分配、土地資源管理、企業(yè)管理、管理信息系統(tǒng)等眾多領域被廣泛采用。應用層次分析法通常分為四個步驟：建立問題的遞階層次結構，構造兩兩比較判斷矩陣，由判斷矩陣計算被比較元素相對權重，計算各層元素的組合權重。AHP的最終結果是得到相對于總目標各決策方案的優(yōu)先順序權重，并給出這一組合排序權重所依據的整個遞階層次結構所有判斷的總的一致性指標，據此可以做出決策。

李貝（2014）等運用AHP模型，設定三級評價尺度，對我國各市保障性住房的區(qū)位優(yōu)劣度進行定量評價，分析現階段保障房用地分布相對理想的原因，建議從立法規(guī)范、居住模式、轉變觀念、豐富房源等角度進行優(yōu)化。

2.4 文獻綜述總結

通過對以往文獻的整理可以看到現有的國內對保障性住房居住選擇的研究都是以初步探索為主，而對于大型居住社區(qū)這種有特色的保障房模式入住情況的研究幾乎沒有。AHP模型是一種有效的模糊綜合評價法，能對大型居住社區(qū)居住選擇要素進行合理評判。

3 上海市大型居住社區(qū)發(fā)展與問題

1998年7月3日，國務院發(fā)布了《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設的通知》（國發(fā)〔1998〕23號），從此我國正式開始住房市場化，然而這段時間保障性住房的發(fā)展卻未受到足夠重視，直到2007年，住房和城鄉(xiāng)建設部專門成立了住房保障司，負責保障性住房的全面建設工作。2011年，我國保障房建設進入了快速的突擊階段，在中央政府計劃建設具有20%覆蓋面的保障性住房體系。

3.1 上海市及嘉定區(qū)大型居住社區(qū)建設發(fā)展概況

3.1.1 大型居住社區(qū)歷史

2008年1月上海市政府頒布了《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃》，該規(guī)劃指出在中央加強保障性住房建設的領導下，上海要在五年內要完成2000萬平方米的經濟適用房建設，選址上盡量鄰近已建或在建的軌交線路以及發(fā)展較為成熟的郊區(qū)新市鎮(zhèn)，以謀求更好的交通可達性。2010年，為了進一步深化新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，上海市政府加大以保障性住房為重點的大型居住社區(qū)建設力度，建設中政府提出了五條準則，聚焦新城、公交優(yōu)先、突出功能、產城融合、便于啟動。

3.1.2 大型居住社區(qū)建設模式

大型居住社區(qū)建設采取了集中建設保障性住房基地模式，引入具有市場活力的房地產企業(yè)作為保障房建設的主要力量，由上海市規(guī)劃和國土資源管理局統(tǒng)一規(guī)劃，根據相關原則對大型居住社區(qū)進行選址，然后對不同功能地塊進行劃分，主要分為商品房、經濟適用房、動遷安置房三個部分。

3.1.3 大型居住社區(qū)的居民來源

大型居住社區(qū)中的經濟適用房分配銷售由上海市住房保障和房屋管理局統(tǒng)一負責管理，而建造部分則由房地產開發(fā)商負責。動遷安置房主要分為市屬動遷安置房和區(qū)屬動遷安置房兩個部分，市屬動遷安置房方面，由其他區(qū)域動拆遷居民選擇性進入，由上海市住房保障和房屋管理局協(xié)調安排。區(qū)屬動遷安置房的居民安置的整個流程則由區(qū)政府統(tǒng)一管理。

3.2 嘉定區(qū)大型居住社區(qū)概況

嘉定區(qū)作為近年來上海發(fā)展最快的周邊區(qū)域之一，保障性住房建設進展良好。到目前為止，嘉定區(qū)有兩個已經建成并取得初步成效的大型居住社區(qū)，分別是江橋、云翔大型居住社區(qū)，以及三個正在建設的云翔拓展、嘉定北、黃渡大型居住社區(qū)。目前正在建設的這三個大型居住社區(qū)遇到了居民不愿意選擇而導致的住宅空置問題。表1為這三個大型居住社區(qū)的基本情況。

3.3 居民選擇大型居住社區(qū)出現的問題

目前上海各區(qū)的大型居住社區(qū)建設均出現了不同程度的問題，以嘉定區(qū)大型居住社區(qū)為例，保障性住房的空置是當地政府面臨的最大困境，此外，大型居住社區(qū)建設企業(yè)的資金壓力、公共設施建設進度緩慢等問題也需要給予關注。

3.3.1 居民選擇大型居住社區(qū)出現問題的表現

本文通過調研發(fā)現大型居住社區(qū)中影響最大的是保障房空置問題，空置問題會造成社會資源的巨大浪費。大型居住社區(qū)不同類型的住房空置問題各不相同，經濟適用房在上海市一直處于供不應求的狀態(tài)，區(qū)屬動遷安置房由區(qū)政府統(tǒng)一安排，這兩類住房空置現象并不嚴重。市屬動遷安置房則是住房空置發(fā)生的主要部分，從其他區(qū)遷來的動遷安置居民擁有其他的居住選擇，所以居民可以選擇進入其他的大型居住社區(qū)，這種情況下，大型居住社區(qū)的條件就會被居民進行比較，綜合較差的社區(qū)就容易出現居民不愿意選擇居住導致的空置現象。嘉定區(qū)正在建設的三個大型居住社區(qū)目前都出現了一定程度的住房空置問題，尤其是嘉定北大型居住社區(qū)，市屬動遷安置房有一半以上出現了空置現象。

3.3.2 居民選擇大型居住社區(qū)出現問題的后果

保障性住房的空置問題是近年保障性住房建設中最嚴重的問題，會造成社會資源的巨大浪費。這些空置住房制約了企業(yè)發(fā)展，因其不能及時的進行資金周轉，而給企業(yè)帶來了極大的負擔，也給銀行帶來了大量潛在風險。

4 嘉定區(qū)大型居住社區(qū)的居住選擇分析

4.1 嘉定區(qū)大型居住社區(qū)影響要素分類

嘉定區(qū)正在建設的三個大型居住社區(qū)都是上海市市級的大型居住社區(qū)，同時也是嘉定區(qū)主要承擔保障性住房建設的基地，都依托旁邊已經發(fā)展起來的城鎮(zhèn)，讓居民能有更好的公共服務設施以及就業(yè)的選擇，然而由于這三處大型居住社區(qū)的具體情況有著很大差異，從而導致居民居住選擇有著很大的差距。以往學者的研究中，影響住房選擇的要素有很多，例如稅收政策和信貸政策、政府的經濟補助政策、住房特征、住區(qū)特征、房價租金比、家庭人口特征、家庭經濟特征等。然而大型居住社區(qū)這種中國獨特的保障性住房模式與一般的住房選擇有很大的差異，本文結合實際調研，著重選取了市政配套、交通狀況、社區(qū)內部情況、規(guī)劃發(fā)展等幾個最重要的要素進行研究，模型的計算層次如圖1所示。本文認為其他要素由于在大型居住社區(qū)中基本相同，不予詳細研究。

4.2 嘉定區(qū)大型居住社區(qū)影響要素分析

4.2.1 市政配套

作為大型居住社區(qū)，居民需要依靠附近公共設施來滿足基本的生活需求，附近的學校、醫(yī)院、商業(yè)等公共服務設施要素極大地影響家庭的生活質量，是居民入住重點考慮的要素，所以選取大型居住社區(qū)附近商業(yè)、醫(yī)院、學校作為分析要素。表2為這三個大型居住社區(qū)的市政配套要素概況。

4.2.2 交通狀況

由于三處大型居住社區(qū)均處于郊區(qū)，交通狀況對居民的生活有極大的影響，本文選取了地鐵交通和公路交通兩種居民出行最常用的交通模式進行分析。地鐵作為大型居住社區(qū)居民最主要的通行工具，居民入住選擇時會重點考慮。居民通常傾向選擇周邊有步行可達性地鐵站的居住社區(qū)，如果地鐵站距離大型居住社區(qū)過遠，或者需要轉乘其他交通工具才能到達，居民對選擇此居住社區(qū)的意愿將大幅下降。

此外，居民需要短途出行時，主要選擇是公路交通，影響公路交通的關鍵要素是公路的等級與建設情況以及公交站的設置等要素。表3為這三個大型居住社區(qū)的交通要素概況。

4.2.3 社區(qū)內部情況

過去的研究很少考慮社區(qū)內部情況，但是由于大型居住社區(qū)的獨特的規(guī)劃與建造模式，社區(qū)中一些要素會直接地影響居民選擇的意愿。例如嘉定城北大型居住社區(qū)中心有一處火葬場，雖然在規(guī)劃中會被拆遷并建設其他建筑，但這種情況依然嚴重影響到了居民的選擇。針對這類情況，本文選擇了空氣質量、噪音影響、污染物影響等常規(guī)的社區(qū)內部影響要素，同時關注了特殊的影響因子，對社區(qū)內部情況進行分析。表4為這三個大型居住社區(qū)的社區(qū)內部要素概況。

4.2.4 規(guī)劃發(fā)展

規(guī)劃發(fā)展雖然和目前地段情況沒有直接關系，但是會在未來影響居民的生活質量。居民在選擇大型居住社區(qū)時，工程通常并沒有完全竣工，所以大型居住未來的規(guī)劃發(fā)展是居民入住選擇的重要參考依據，本文選出了未來公共設施、未來交通狀況、未來小區(qū)環(huán)境等三個最能影響居民入住選擇的規(guī)劃發(fā)展要素進行分析。表5為這三個大型居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展要素概況。

4.3 AHP模型計算

4.3.1 模型要素量化

大型居住社區(qū)資料量化通過借鑒之前學者的研究成果并邀請相關的專家對影響大型居住社區(qū)選擇入住的要素進行評分，評分采用1-9分的評判方式，見表6。通過對專家評分進行綜合評判，計算出其中的加權平均值。將所計算出的數值代入AHP模型進行計算。

4.3.2 模型計算結果

本文計算的前提條件是認為除了上述表格中的影響要素，其他條件對大型居住社區(qū)的影響一致。通過AHP模型的計算，對嘉定三處同樣正在處于建設時期的大型居住社區(qū)進行分析，模型計算結果表現了居民居住選擇的相關狀況，優(yōu)先級依次為云翔拓展大型居住社區(qū)（0.3896）、嘉定北大型居住社區(qū)（0.3154）、黃渡大型居住社區(qū)（0.2905）。云翔拓展大型居住社區(qū)發(fā)展比其他兩個大型居住社區(qū)好，嘉定北大型居住社區(qū)與黃渡大型居住社區(qū)均面臨較為嚴重的保障性住房空置問題，實際調研的情況與模型計算結果一致。

4.4 計算結果分析

4.4.1 市政配套分析

三個大型居住社區(qū)都位于嘉定區(qū)，離市中心都有一定的距離，周圍的公共配套設施也較為接近，由于三處大型居住社區(qū)依托的城鎮(zhèn)基礎設施有差別，其相關的公共設施目前存在一定的差距。但是，三處大型居住社區(qū)附近的公共設施都處于快速的建設進程中，這些影響要素的差距在未來能有效減少。

4.4.2 交通狀況分析

交通狀況是影響居民對大型居住社區(qū)進行選擇的重要要素。大型居住社區(qū)的公路建設狀況較為類似，都依托原有的城鎮(zhèn)進行建設，周邊區(qū)域有一定的公路建設基礎。大型居住社區(qū)規(guī)劃的公路則由政府支持的企業(yè)進行開發(fā)，能有效得到政府的支持和監(jiān)督，公路的建設效率較高，三個大型居住社區(qū)的公路建設情況僅僅因為原先基礎不同而略有差別。地鐵建設中，最有影響力的是地鐵站的規(guī)劃與建設，大型居住社區(qū)都是依托地鐵站規(guī)劃的，所以宏觀層面上地鐵站對大型居住社區(qū)的影響是類似的，但是居民步行可達性的范圍有限，所以選擇大型居住社區(qū)的時候，地鐵站的設置就顯得比較重要，如果地鐵站設置在居民居住的可達性范圍內，那么就會極大地影響居民對這片大型居住社區(qū)的選擇，如果到達地鐵還需要轉乘其他交通工具，則會對居民選擇產生負面影響。嘉定北大型居住社區(qū)的內部中心區(qū)域就有地鐵站，讓整個居住社區(qū)內的居民都能方便地到達地鐵站，這種條件能為居民入住提供較大的影響。而黃渡大型居住社區(qū)附近則沒有地鐵站，雖然地鐵線路離黃渡大型居住社區(qū)并不遠，同時也存在相關的地面公交車系統(tǒng)，但是依然嚴重地影響居民入住的意愿。

4.4.3 社區(qū)內部情況分析

云翔拓展、黃渡、嘉定北大型居住社區(qū)內部的條件各不相同，對這三個大型居住社區(qū)入住選擇產生較大影響，云翔拓展大型居住社區(qū)和黃渡大型居住社區(qū)內用地情況主要都以輕工業(yè)和空地為主，沒有特殊的地塊影響因子。輕工業(yè)雖然會制造一些噪音、空氣污染和工業(yè)污染物等，但是在之后的大型居住社區(qū)建設之中，這些工廠都會被搬遷出去，所以對居民的居住選擇并不會造成太大的負面影響。而嘉定北大型居住社區(qū)的中心地塊區(qū)域內有一處火葬場，在調研結果和模型結果中都可以看出，地區(qū)中的火葬場無論是在噪音影響還是污染物影響方面，均對居民產生了較大的負面作用，此外，該要素還對居民的心理預期產生了極大影響，屬于非常特殊的要素，需要引起相關部門的注意。

4.4.4 規(guī)劃發(fā)展分析

規(guī)劃發(fā)展也是居民選擇大型居住社區(qū)的重要要素。居民選擇大型居住社區(qū)時，大型居住社區(qū)并沒有完全竣工，周邊的各類公共設施也處于建設之中，所以居民會對今后居住的環(huán)境有預期評判，未來公共設施、交通狀況、小區(qū)環(huán)境這三個要素是居民關注度最高的。規(guī)劃發(fā)展過程中的很多過程會影響居民的居住選擇，例如說有污染的單位搬遷緩慢，交通發(fā)展遲緩等要素都會影響居民對未來的期望。

5 小結

5.1 全文總結

本文通過AHP模型對影響上海市大型居住社區(qū)居民入住選擇的要素進行分析后發(fā)現，市政配套、交通狀況、社區(qū)內部情況、規(guī)劃發(fā)展等相關的要素對居民的居住選擇產生較大影響。

市政配套方面，由于大型居住社區(qū)發(fā)展的原則是依托已成熟的區(qū)鎮(zhèn)進行建設，差距并不是很大。但是作為市郊的大型居住社區(qū)，附近的市政設施和市中心依然存在較大的差距，加快建設步伐縮小差距是目前市政配套建設的主要任務；交通狀況方面，由于每個地塊的具體情況不同，大型居住社區(qū)內的公路建設目前基本行成體系，但有待完善，而各個社區(qū)的地鐵建設情況卻不盡相同，地鐵這樣的大型工程由市政府進行統(tǒng)一規(guī)劃，各大區(qū)目前只能各自努力與地鐵建設協(xié)同；社區(qū)內部情況也存在較大差異，部分特殊的內部情況會嚴重影響居民的生活質量，這部分要素目前并未引起相關部門重視；規(guī)劃發(fā)展方面，主要和建設單位密切相關，具有良好執(zhí)行力的單位是建設穩(wěn)步推進的保證，由于大型居住社區(qū)的建設與知名大型國有房地產公司合作，所以整體情況良好，但是由于大型居住社區(qū)分區(qū)塊建設，區(qū)塊內部一些潛在的問題依然影響了居民對大型居住社區(qū)建設的預期。

因為這些不同要素的影響，居民選擇大型居住社區(qū)的意愿各不相同，從而導致大型居住社區(qū)住房空置現象發(fā)生。住房空置是一種極大的資源浪費，所以，大型居住社區(qū)在建設時必須努力消除相關的不利要素。

5.2 發(fā)展對策

為了減少大型居住社區(qū)發(fā)展中住房空置問題的發(fā)生，在大型居住社區(qū)建設中應該注意以下問題。首先，交通規(guī)劃必須和大型居住社區(qū)協(xié)同發(fā)展，大型居住社區(qū)由于面向中低收入人群，他們出行主要依靠的就是公共交通，交通規(guī)劃如果不能和大型居住社區(qū)協(xié)調發(fā)展，居民在入住大型社區(qū)之后將很難出行，這將降低其生活質量，從而導致居民的居住意愿大幅降低。

其次，需要控制大型居住社區(qū)整體建設的進度，市政配套要跟上社區(qū)的建設速度，同時社區(qū)內部情況必須引起重視。雖然在規(guī)劃發(fā)展中，大型居住社區(qū)是有機統(tǒng)一的，但是，由于社區(qū)內部不同區(qū)域由不同的開發(fā)商來承擔建設工作，所以建設的進度各不相同。先建設好的住宅居民在入住之后仍然會受到原先的地塊條件影響，后選擇的居民的心理預期也會受到建設方和先入住居民的影響。在這種情況下，政府出面控制整體建設進度，優(yōu)先拆除地塊內部的不利要素，加強建設管理和監(jiān)督能有效的提升居民對大型居住社區(qū)的信心。

最后，政府必須對不同的大型居住社區(qū)區(qū)別對待，針對問題分別解決，對于部分特殊的問題也需要積極對待。目前的模式下，大型居住社區(qū)的建設已經出現了一些問題，居民對部分大型居住社區(qū)的居住意愿較低。針對這種狀況，政府需要針對每片社區(qū)最嚴重的問題進行集中整治，優(yōu)化大型居住社區(qū)的條件。

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作者簡介：

錢瑛瑛，同濟大學經濟與管理學院，建設管理與房地產系副教授、管理學博士，土地資源管理碩導，主要研究方向住房經濟與住房保障。

童林，同濟大學經濟與管理學院土地資源管理專業(yè)在讀研究生。

王治斌，上海市嘉定區(qū)住宅發(fā)展中心配套科科長，同濟大學在讀MPA。

Abstract：Affordable public housing is an important livelihood project，which is the inevitable requirement of housing policy and supply system.Shanghai large residential community（SLRC）is an important mode which Shanghai government put forward to implement the task of the affordable public housing construction.While SLRC achieved initial results， there are still many problems about housing option of residents in the SLRC with the high speed construction of SLRC led by Shanghai municipal government.

In this paper，with the AHP model，we discussed and analyzed the factors which can affect the housing option of the residents in SLRC.We found factors such as municipal facilities，traffic conditions，conditions in SLRC，planning and development have an important impact on housing option. During the construction of SLRC，we should construction coordinately，eliminate the negative factors and seek for better development.

Keywords：Large residential community，Public housing，Housing option，AHP model

王春敏/責任編輯