王崧

【摘 要】 結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與相關(guān)法規(guī)制度，比較分析了我國(guó)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的兩種模式。結(jié)果表明：我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然允許企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值模式或成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值模式的指引、規(guī)定模糊不清，且我國(guó)樓市前景未明朗，因此建議各企業(yè)暫緩?fù)顿Y性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 后續(xù)計(jì)量； 公允價(jià)值模式

中圖分類號(hào)：F233；F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2015）09-0041-03

一、引言

為加強(qiáng)改革完善我國(guó)會(huì)計(jì)制度以實(shí)現(xiàn)與國(guó)際等效，財(cái)政部于2006年出臺(tái)了新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，準(zhǔn)則第3號(hào)規(guī)定我國(guó)企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以選用兩種不同的模式——成本模式和公允價(jià)值模式。2007—2011年相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)僅有2.86%～3.43%的上市公司對(duì)其相關(guān)資產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。筆者認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境、法制環(huán)境均不足以支撐公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的運(yùn)用，因此建議各企業(yè)暫緩后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，謹(jǐn)慎觀望市場(chǎng)環(huán)境與相關(guān)政策，待條件成熟時(shí)再考慮后續(xù)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換的可行性。

二、后續(xù)計(jì)量模式概覽

我國(guó)現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，對(duì)于企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理，一般應(yīng)運(yùn)用成本模式，但如果有明顯證據(jù)證明可以持續(xù)并且可靠獲取該項(xiàng)資產(chǎn)公允價(jià)值的，企業(yè)在其后續(xù)會(huì)計(jì)處理上，可以選擇使用公允價(jià)值模式。準(zhǔn)則要求企業(yè)不得隨意變更其對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的后續(xù)會(huì)計(jì)處理模式；已對(duì)本企業(yè)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量的，禁止轉(zhuǎn)換為成本模式；企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換應(yīng)當(dāng)視為會(huì)計(jì)政策變更。這些規(guī)定表明，在同一時(shí)間企業(yè)內(nèi)部只能存在一種后續(xù)計(jì)量模式。

（一）成本模式

選取成本模式對(duì)企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)固定資產(chǎn)以及無(wú)形資產(chǎn)的要求，正常對(duì)其進(jìn)行折舊、攤銷；同時(shí)，若在資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行減值測(cè)試后發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值，還應(yīng)對(duì)其計(jì)提減值準(zhǔn)備，且該減值準(zhǔn)備日后不能轉(zhuǎn)回。

（二）公允價(jià)值模式

若投資性房地產(chǎn)滿足以下條件：該資產(chǎn)所在地交易市場(chǎng)活躍；企業(yè)能較容易地從市場(chǎng)上獲取相似資產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格以準(zhǔn)確可靠地估計(jì)資產(chǎn)自身的公允價(jià)值，則該企業(yè)在對(duì)相關(guān)資產(chǎn)后續(xù)會(huì)計(jì)處理時(shí)，可以選用公允價(jià)值模式。當(dāng)采用該模式時(shí)，應(yīng)在每個(gè)年度結(jié)賬日根據(jù)該資產(chǎn)的公允價(jià)值更新賬面價(jià)值，相差的數(shù)額最終進(jìn)入當(dāng)年利潤(rùn)。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》要求企業(yè)必須運(yùn)用成本模式或公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但并沒(méi)有對(duì)企業(yè)采取何種計(jì)量模式進(jìn)行強(qiáng)制性的規(guī)定，企業(yè)完全可以在權(quán)衡兩種不同會(huì)計(jì)處理方法的利弊后，根據(jù)自身的需求作出決定。

三、公允價(jià)值模式的弊端

從我國(guó)新版《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》實(shí)施至今，已有眾多研究人員針對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)會(huì)計(jì)處理方法中的兩種模式進(jìn)行過(guò)探討，但觀點(diǎn)不一。毫不例外，眾學(xué)者均認(rèn)為目前我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值模式運(yùn)用還存在各種弊端。

（一）公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量相對(duì)困難

1978年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制經(jīng)過(guò)不斷地改革創(chuàng)新，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重逐漸加大，現(xiàn)今已占我國(guó)經(jīng)濟(jì)主體地位，但相較于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)間僅有三十余年，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)因素顯著存在。在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，還有很多方面有待改進(jìn)，企業(yè)間的非貨幣性交易不規(guī)范，金融市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)等并沒(méi)有完全成熟，價(jià)格受到其他因素的影響較大，難以反映出價(jià)值。我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度差異很大，總體與發(fā)展成熟還有一段很大的差距，在評(píng)估業(yè)還沒(méi)有很好地建立起來(lái)的地區(qū)，房地產(chǎn)的公允價(jià)值根本無(wú)法取得。此時(shí)若不顧實(shí)際情況，對(duì)企業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)選用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式，會(huì)計(jì)信息顯然不可靠。我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并沒(méi)有針對(duì)公允價(jià)值計(jì)量方法作出限定，導(dǎo)致企業(yè)可以在不同方法中自由選取，如企業(yè)內(nèi)部評(píng)估價(jià)格、參考當(dāng)?shù)叵嗨瀑Y產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告等。出于利己性，企業(yè)在擁有如此大選擇權(quán)的情況下，可以想象其必然會(huì)選取對(duì)企業(yè)自身最有利的確認(rèn)與計(jì)量方法。盡管我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》要求，企業(yè)如果選擇公允價(jià)值模式就必須在其財(cái)務(wù)報(bào)表上披露其計(jì)量的詳盡信息，但在實(shí)際操作中，絕大部分企業(yè)對(duì)自身相關(guān)信息披露的缺失導(dǎo)致報(bào)表使用者難以獲取企業(yè)主要投資性房地產(chǎn)的具體信息，以致無(wú)法基于準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)整體情況作出有利于自己的決策，也勿論運(yùn)用不同計(jì)量方法得出來(lái)的數(shù)據(jù)之間，以及相對(duì)于絕大部分選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上市公司而言的可比性問(wèn)題。

（二） 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)公允價(jià)值模式的要求不甚合理

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解》（2010）對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)會(huì)計(jì)處理方法的選用作出了明確的限定：企業(yè)若選取公允價(jià)值模式對(duì)其相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則該會(huì)計(jì)政策就必須覆蓋至企業(yè)的其他所有投資性房地產(chǎn)，兩種計(jì)量模式不得并用。該項(xiàng)規(guī)定無(wú)疑暗含“公允價(jià)值不宜隨意使用”的信息。大型企業(yè)可能同時(shí)擁有多個(gè)地區(qū)的投資性房地產(chǎn)，而我國(guó)目前除了極少數(shù)特大型城市和地區(qū)具有比較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以外，大多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)的公允價(jià)值根本無(wú)法獲得。此類企業(yè)礙于該項(xiàng)規(guī)定，對(duì)于相關(guān)資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換必然采取觀望態(tài)度，甚至相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)均無(wú)法考慮該項(xiàng)會(huì)計(jì)政策的變更。對(duì)比我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在中國(guó)香港，其會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然允許企業(yè)運(yùn)用兩種不同的后續(xù)計(jì)量模式，但若選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在報(bào)表附注中披露相關(guān)資產(chǎn)的公允價(jià)值及其確認(rèn)方式等相關(guān)信息。國(guó)際上更是推崇公允價(jià)值模式的運(yùn)用，其要求企業(yè)應(yīng)首選該模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并披露其確認(rèn)方式等相關(guān)信息，對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)量其公允價(jià)值的投資性房地產(chǎn)才允許運(yùn)用成本模式進(jìn)行計(jì)量，但也應(yīng)予以說(shuō)明，并給出其公允價(jià)值準(zhǔn)確的范圍。同時(shí)，對(duì)于投資增值與賺取租金的投資性房地產(chǎn)運(yùn)用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)顯然不恰當(dāng)。以賺取價(jià)格差額為目的的相關(guān)資產(chǎn)，與其公允價(jià)值聯(lián)系十分緊密，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量揭示出了該項(xiàng)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵；而以租賃、賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)在可以預(yù)見的時(shí)期內(nèi)并無(wú)將其出售的意愿，與前者相比公允價(jià)值與其關(guān)聯(lián)性較弱，運(yùn)用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式無(wú)法揭示其經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵，而且違背成本效益原則。

（三）公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)利潤(rùn)存在較大的負(fù)面影響

首先，采用成本模式對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，由于折舊、攤銷費(fèi)用的“稅盾”效果，可以減少企業(yè)當(dāng)期的所得稅費(fèi)用。相反，在公允價(jià)值模式下，該項(xiàng)資產(chǎn)以每年結(jié)賬日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)更新賬面余額，盈虧進(jìn)入當(dāng)年利潤(rùn)，也就不存在稅前扣除效應(yīng)。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，若企業(yè)運(yùn)用的是公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式，相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值變動(dòng)以公允價(jià)值變動(dòng)損益的形式進(jìn)入當(dāng)年利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期處于高利潤(rùn)狀態(tài)，相對(duì)于成本模式計(jì)量而言，每年會(huì)多繳納一筆不菲的所得稅，使得企業(yè)的現(xiàn)金大量流出。高額利潤(rùn)雖然給予外界一種正面的形象以及投資者良好的信心，但是這種虛高的利潤(rùn)同時(shí)也會(huì)使股東對(duì)企業(yè)施加發(fā)放現(xiàn)金股利的壓力，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出加劇。與此同時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)損益屬于未實(shí)現(xiàn)損益，真正的現(xiàn)金流入必須等到該筆資產(chǎn)被處置時(shí)才能取得，現(xiàn)金流時(shí)間上的不對(duì)等會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張?？傮w而言，公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式增加了企業(yè)籌資的壓力，也要求企業(yè)負(fù)荷更高的資金成本。企業(yè)資金鏈一旦無(wú)法銜接，后果將難以承受。

其次，為保證公允價(jià)值的可靠性，企業(yè)很可能外聘獨(dú)立機(jī)構(gòu)出具調(diào)查評(píng)估報(bào)告，而外部獨(dú)立機(jī)構(gòu)向企業(yè)收取的評(píng)估費(fèi)用數(shù)額較大，無(wú)法忽略，這筆支出理所當(dāng)然會(huì)增加企業(yè)的管理費(fèi)用。

最后，相較于歷史成本以其穩(wěn)健性可平滑企業(yè)利潤(rùn)，公允價(jià)值的波動(dòng)更加劇烈。自2009年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，價(jià)格不斷攀升，各地興起“炒樓”熱潮，證明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，房地產(chǎn)價(jià)格還不甚穩(wěn)定。短期內(nèi)企業(yè)可以借著這個(gè)“浪潮”不斷地獲得較高的利潤(rùn)，但根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期理論，房?jī)r(jià)是不可能永遠(yuǎn)上漲的，隨著“炒樓熱”的冷卻，房?jī)r(jià)必然下跌，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，此時(shí)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的企業(yè)必然將前期未實(shí)現(xiàn)的損益在短時(shí)期內(nèi)完全沖減，這很可能導(dǎo)致當(dāng)年企業(yè)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)一個(gè)相當(dāng)大的“跳水”。一旦企業(yè)業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，不僅會(huì)引起債權(quán)人、投資者的質(zhì)疑，同時(shí)可能誤導(dǎo)其他利益相關(guān)者，使企業(yè)的形象受到影響，也加劇了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

（四）公允價(jià)值模式容易導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾

第一，與其他商品不同，投資性房地產(chǎn)是獨(dú)一無(wú)二的，不存在兩項(xiàng)環(huán)境、地段、樓層、采光等都相同的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的價(jià)值大、價(jià)格高，其每一次成交的最終價(jià)格將經(jīng)過(guò)重要的談判。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值更多是企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員在參考資產(chǎn)所在地交易市場(chǎng)的價(jià)格上，以自身的判斷得出的結(jié)果。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有對(duì)公允價(jià)值模式下的計(jì)量方法作出任何指示與限定、公司治理結(jié)構(gòu)存在缺陷、執(zhí)法人員執(zhí)法不嚴(yán)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所與被審單位存在雇傭關(guān)系、企業(yè)自身存在利己性和公允價(jià)值對(duì)主觀判斷的依賴性等多重因素，為公司高層指示、強(qiáng)迫會(huì)計(jì)人員進(jìn)行盈余管理、粉飾報(bào)表提供了便利。

第二，企業(yè)可以通過(guò)資產(chǎn)交換規(guī)避因房地產(chǎn)公允價(jià)值波動(dòng)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)造成的損失。若企業(yè)看好其所持有的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，則企業(yè)將其作為投資性房地產(chǎn)擁有可提高企業(yè)利潤(rùn)；當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格處于下跌階段時(shí)，雖然我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定已采用公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)的企業(yè)禁止更改計(jì)量模式，但企業(yè)完全可以通過(guò)資產(chǎn)交換（特別是關(guān)聯(lián)方交易和互利性交易）將其轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)，以此防止市場(chǎng)價(jià)格下降導(dǎo)致的企業(yè)價(jià)值損失。

四、結(jié)語(yǔ)

雖然我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采取兩種不同的后續(xù)計(jì)量模式，但是準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的規(guī)定模糊，在沒(méi)有明確的指引下得出的房地產(chǎn)公允價(jià)值無(wú)法令人完全信服。我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、前景未明朗，采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量將導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)波動(dòng)加劇，且不具有預(yù)見性。攤余成本因其穩(wěn)健性和客觀性，可以平滑企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，為報(bào)表使用者提供了更具可比性的計(jì)量結(jié)果。因此，本文認(rèn)為在現(xiàn)行情況下，企業(yè)不應(yīng)盲目“改制”，宜持觀望態(tài)度，待市場(chǎng)成熟，具體規(guī)范明確后，再進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換。

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