本刊記者/鄭鈞天　王凱蕾

政策執(zhí)行后購(gòu)二套房成本能降嗎

本刊記者/鄭鈞天王凱蕾

Will Cost of Second House Purchasing Lower under New Policy?

新政策主要目的在于穩(wěn)定住房消費(fèi)，而不是大規(guī)?！熬仁小?。短期內(nèi)部分熱點(diǎn)樓市或許會(huì)迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升行情，而在庫(kù)存較高的城市，去化壓力依然難解。

2015年3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購(gòu)買首套房首付最低降至二成。同日，財(cái)政部和國(guó)稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。

市場(chǎng)人士將這次“金融+財(cái)稅”政策組合拳解讀為“穩(wěn)消費(fèi)”、促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的一劑“良藥”。政策執(zhí)行后，二套房購(gòu)買成本能降多少？樓市能否迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升行情？

能提振住房消費(fèi)嗎

這次中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40％。使用公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20％；擁有1套住房并已結(jié)清房貸的，再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30％。

市場(chǎng)人士分析稱，此次政策的最大亮點(diǎn)在于居民購(gòu)買二套房的首付比例下限降至四成。而此前，二套房購(gòu)買者需要提供至少六成首付，一線城市的購(gòu)房者更需要提供不低于七成的首付款。

“二套房首付比例過(guò)高在一定程度上會(huì)抑制住房交易，畢竟很多改善型購(gòu)房者的資金難以支撐如此高比例的首付。這次的政策力度很大，在降低首付比例后，改善型購(gòu)房需求將被釋放、快速入市，尤其對(duì)一二線城市而言，中大戶型的房源市場(chǎng)成交情況將繼續(xù)向好；從全國(guó)來(lái)看，房企可以借此良機(jī)積極去庫(kù)存。”上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)稱。

幾乎同時(shí)，財(cái)政部也發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)賣普通住房，營(yíng)業(yè)稅免征期限由以往的5年變成2年。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)研究員孫黎分析指出，新政策不但減免了滿2年不足5年的普通住宅交易稅費(fèi)，還將釋放一批存量房源。據(jù)對(duì)中原地產(chǎn)上海門店的調(diào)查，滿2年不足5年普通住宅掛牌比重不超過(guò)市場(chǎng)總量的20％。“據(jù)測(cè)算，新政策執(zhí)行后，上海全市二手住宅掛牌量增長(zhǎng)幅度在7％左右?！?/p>

改善型需求獲支撐

“我看到政策后，立即給熟識(shí)的中介打電話，但都占線，后來(lái)不得不跑到單位附近的一家房產(chǎn)中介去了解情況，那里已有不少客戶在咨詢了?！睆V州市民陳曉蕓最近一直在看房，她打算在女兒的學(xué)校附近再購(gòu)買一套住房，以方便照顧孩子起居。

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那么，執(zhí)行新政策后，二套房的購(gòu)買成本到底能降多少？據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，以一套200萬(wàn)元總價(jià)的住房為例，如果按照目前一線城市首付七成的比例計(jì)算，首付款是140萬(wàn)元，需要向銀行貸款60萬(wàn)元，如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計(jì)算，在基準(zhǔn)利率條件下，20年期等額本息的還款總額為102萬(wàn)元；而按照新政策四成的比例計(jì)算，首付款為80萬(wàn)元，需要向銀行貸款120萬(wàn)元，按照同樣的貸款條件，其還款總額為205萬(wàn)元。

簡(jiǎn)單對(duì)比來(lái)看，降低首付比例并不意味貸款成本降低了，實(shí)際還有所增加。七成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬(wàn)元+102萬(wàn)元即242萬(wàn)元；而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬(wàn)元+205萬(wàn)元即285萬(wàn)元。后者要增加43萬(wàn)元的支付成本。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“賬不能簡(jiǎn)單這樣算，在七成首付的情況下，購(gòu)房者需多繳納首付款60萬(wàn)元。如果把這筆錢拿來(lái)投資，只要年化利率不低于2.8％，20年的利息總額將超過(guò)43萬(wàn)元，所以，購(gòu)房者的成本還是降低了。”

新政策還規(guī)定，二套房貸款利率取消“1.1倍”限制，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這意味著，二套房的貸款利息支出也將有所降低。

此外，營(yíng)業(yè)稅免征“五改二”也直接關(guān)系買賣雙方的“真金白銀”。據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，以上海為例，一套普通住宅交易可減少稅費(fèi)在13萬(wàn)元至25萬(wàn)元之間。

購(gòu)房需求釋放

與廣州的陳曉蕓一樣，許多購(gòu)房者一聽(tīng)新政策出臺(tái)，害怕房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲，就立即趕往售樓處或者中介門店。政策松綁后房?jī)r(jià)會(huì)上演新一輪“上漲行情”嗎？

市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，新政策主要目的在于穩(wěn)定住房消費(fèi)，而不是大規(guī)模“救市”。短期內(nèi)部分熱點(diǎn)樓市或許會(huì)迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升行情，而在庫(kù)存較高的城市，去化壓力依然難解。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，新政策帶來(lái)的最大影響是直接的購(gòu)房需求釋放?！百?gòu)房者情緒會(huì)大大提振，進(jìn)而加快入市節(jié)奏。整體市場(chǎng)成交量將在2015 年4月快速上升，一二線城市存在房?jī)r(jià)上漲的可能性?！?/p>

“從目前情況看，二季度廣州二次置業(yè)的比例至少將提高5個(gè)百分點(diǎn)，到16％至17％；二季度二手房住宅成交量或?qū)⒚吭绿岣?000宗，而此前每月不足4300宗?！睗M堂紅置業(yè)廣州分公司研究部主任周峰說(shuō)。

但是，從全國(guó)來(lái)看，受制于庫(kù)存高企，大部分地區(qū)的樓市整體仍將復(fù)蘇乏力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年2月末，全國(guó)住宅待售面積42177萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.4％。

招商地產(chǎn)南京公司副總經(jīng)理孫海平分析，在三四線城市，新政策不會(huì)在短期內(nèi)立竿見(jiàn)影。從全國(guó)來(lái)看，新政對(duì)開(kāi)發(fā)商雖說(shuō)是利好，但直接漲價(jià)還不太現(xiàn)實(shí)，房企應(yīng)該還是去庫(kù)存以跑量為主基調(diào)。

南京仁恒投資有限公司副總經(jīng)理沈玉恩說(shuō)：“新政策背后是政府市場(chǎng)調(diào)節(jié)的導(dǎo)向，最終決定行情的還是市場(chǎng)自身。”