王丹，方斌，王海玫，王亞華

(1.揚(yáng)州市職業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境工程學(xué)院，江蘇揚(yáng)州225009;2.南京師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院，南京210046;3.江蘇省物質(zhì)循環(huán)與污染控制重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，南京210023;4.南京師范大學(xué)新型城鎮(zhèn)化與土地問(wèn)題研究中心，南京210023)

0 引言

自2001年《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T 18507—2001)與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508—2001)2個(gè)技術(shù)規(guī)范頒布以來(lái)，全國(guó)99%以上的城市、85%以上的縣城和70%以上的建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作已全面完成［1］。在10多年的技術(shù)演變過(guò)程中，一些發(fā)達(dá)地區(qū)由于土地市場(chǎng)化較高，城市功能分區(qū)明確，逐步采用了“以價(jià)定級(jí)”的思路開(kāi)展該項(xiàng)工作?！耙詢r(jià)定級(jí)”本質(zhì)是以城市各類土地市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ)，統(tǒng)一樣點(diǎn)地價(jià)內(nèi)涵，建立地價(jià)單元，劃分均質(zhì)區(qū)域，求取區(qū)域平均價(jià)，確定地價(jià)級(jí)別［2］。不足之處在于地價(jià)區(qū)段劃分主要依靠交易樣點(diǎn)進(jìn)行定性分析，人為因素多，且在非繁華區(qū)、城市邊緣區(qū)難以獲得有效地價(jià)樣點(diǎn)［3］。《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范(2007年版)》中，地價(jià)區(qū)段劃分采用經(jīng)驗(yàn)判別法和地價(jià)等值線法，經(jīng)驗(yàn)判別法完全依靠主觀判斷;而地價(jià)等值線法雖采用了空間插值等數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，但由于地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)、交易案例選擇及后期區(qū)段調(diào)整仍有非常大的主觀性，且價(jià)格本身就帶有預(yù)期成分，難以做到“質(zhì)價(jià)相符”［4］。為了克服上述的主觀性，本研究以揚(yáng)州市區(qū)商業(yè)地價(jià)區(qū)段劃分為例，利用人流量這一客觀尺度，通過(guò)地統(tǒng)計(jì)與GIS相結(jié)合的方法對(duì)原有地價(jià)區(qū)段進(jìn)行修正，建立商業(yè)地價(jià)區(qū)段劃分的新技術(shù)路徑。

1 研究區(qū)與數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

1.1 研究區(qū)概況

揚(yáng)州市位于江蘇省中部，長(zhǎng)江北岸、江淮平原南端，現(xiàn)轄四區(qū)(廣陵區(qū)、邗江區(qū)、江都區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū))兩市(儀征市、高郵市)一縣(寶應(yīng)縣)，市域總面積6 591.21 km2。揚(yáng)州市區(qū)位于市域南部，土地總面積2 350.74km2。選取市區(qū)人口最集中、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最頻繁的核心區(qū)作為研究區(qū)，具體范圍為:東至京杭運(yùn)河，南至開(kāi)發(fā)路，西至潤(rùn)揚(yáng)路，北至平山堂路至邗溝路一線，面積共計(jì)57.40 km2(圖1)。

圖1 研究區(qū)范圍及監(jiān)測(cè)斷面分布Fig.1 Research region and distribution range of monitoring section

1.2 數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

數(shù)據(jù)包括2008—2013年揚(yáng)州市區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新資料和研究區(qū)監(jiān)測(cè)斷面人流量統(tǒng)計(jì)資料。

1.2.1 調(diào)查時(shí)間與調(diào)查內(nèi)容。調(diào)查時(shí)間為2013年6月下旬9:00—17:00。調(diào)查內(nèi)容為研究區(qū)內(nèi)136個(gè)監(jiān)測(cè)斷面，具體流量包括公交車流量、行人流量(含非機(jī)動(dòng)車)和機(jī)動(dòng)車流量(不含公交車)。

1.2.2 監(jiān)測(cè)斷面空間布局。為保證外業(yè)調(diào)查結(jié)果真實(shí)可靠，對(duì)斷面空間布局按照均勻性、重要性、可識(shí)別性、相關(guān)性原則進(jìn)行設(shè)置(圖1)。①重要性。將研究區(qū)道路分為主干路和支路兩類，其中主干路指人流量大、重要性高、商服設(shè)施分布密集的道路。這些道路形態(tài)上橫貫或縱貫市區(qū)，承擔(dān)著市內(nèi)主要交通職能。按照上述原則，共確定東西向主干路10條，南北向主干路12條。同時(shí)在區(qū)域內(nèi)主干路較為稀疏的外圍區(qū)域選取支路8條，作為主干路的補(bǔ)充。②均布性。在確定主干路和支路后，將研究區(qū)按主干路進(jìn)行分割，形成近似方格網(wǎng)，其中東西向?yàn)闄M一至橫十，南北向?yàn)榭v一至縱十二，合計(jì)218個(gè)線段，去除斷頭路段，剩余124個(gè)路段，在每個(gè)路段內(nèi)選取一個(gè)監(jiān)測(cè)斷面;由于部分路段主干路網(wǎng)較為稀疏，可通過(guò)增加支路監(jiān)測(cè)斷面的方式加大分布密度。最終共設(shè)置監(jiān)測(cè)路段136個(gè)。③可識(shí)別性:在確定136個(gè)監(jiān)測(cè)路段后，按照可識(shí)別性原則，設(shè)置具體監(jiān)測(cè)斷面。所謂可識(shí)別性是指監(jiān)測(cè)斷面穩(wěn)定性強(qiáng)，不易滅失;可辨識(shí)性強(qiáng)，便于數(shù)據(jù)驗(yàn)證;監(jiān)測(cè)斷面流量具有代表性，對(duì)于提高區(qū)段內(nèi)商業(yè)地價(jià)具有明顯帶動(dòng)作用;監(jiān)測(cè)斷面與原有地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)盡量重合。④相關(guān)性。指調(diào)查時(shí)段內(nèi)人流量與商業(yè)用地經(jīng)濟(jì)效益及商業(yè)地價(jià)有明顯相關(guān)性。根據(jù)前期調(diào)查，研究區(qū)商業(yè)活動(dòng)主要集中于9:00—21:00。其中，17:00—19:00為下班高峰，道路主要起通勤作用，對(duì)提升商業(yè)地價(jià)作用不大，因此予以忽略。19:00—21:00，研究區(qū)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)范圍急劇縮小至文昌路一線，為提高數(shù)據(jù)的對(duì)比度，該時(shí)間段未納入統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。

1.3 斷面人流量統(tǒng)計(jì)

每小時(shí)隨機(jī)抽取5分鐘統(tǒng)計(jì)人流量，作為小時(shí)樣本斷面人流量，記為fij。i為人流量類型，i=1，2，3分別代表非機(jī)動(dòng)車、公交車和其他非機(jī)動(dòng)車;j為時(shí)間，j=9，10，…，15，16，17。根據(jù)前期研究，在3種人流量類型中，非機(jī)動(dòng)車對(duì)商業(yè)用地地價(jià)影響最大，因此，僅采用非機(jī)動(dòng)車人流量作為監(jiān)測(cè)斷面的人流量(F)數(shù)據(jù)，公式如下:

2 人流量與商業(yè)用地地價(jià)相關(guān)關(guān)系

按照?qǐng)?bào)酬資本化法基本原理，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)凈收益成正比，而商業(yè)用地凈收益與可達(dá)性緊密相關(guān)，可達(dá)性越好，收益越高。同時(shí)，人流量大小是可達(dá)性的最客觀測(cè)量尺度，因?yàn)槿肆髁看蟮牡貐^(qū)商業(yè)活動(dòng)有較大的成交概率，因此收益偏高。通過(guò)對(duì)人流量進(jìn)行斷面監(jiān)測(cè)，就可從直觀上分析斷面及斷面附近地區(qū)商業(yè)收益潛力。

參照揚(yáng)州市2011年地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果，選取了共計(jì)29個(gè)商業(yè)區(qū)段，同時(shí)，與監(jiān)測(cè)斷面進(jìn)行空間匹配。由于9個(gè)地價(jià)區(qū)段在研究區(qū)外，因此，對(duì)剩余20個(gè)地價(jià)區(qū)段與監(jiān)測(cè)斷面進(jìn)行數(shù)據(jù)相關(guān)性檢驗(yàn)。

2.1 相關(guān)系數(shù)計(jì)算及模型建立

對(duì)地價(jià)區(qū)段價(jià)格和監(jiān)測(cè)斷面人流量進(jìn)行Kolmogorov-Smirnov檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)兩數(shù)據(jù)集都呈正態(tài)分布，可采用Pearson相關(guān)系數(shù)，二者相關(guān)系數(shù)為0.835。因此，監(jiān)測(cè)斷面人流量對(duì)商業(yè)地價(jià)區(qū)段價(jià)格具有顯著影響，同時(shí)推斷出研究區(qū)商業(yè)地價(jià)區(qū)段價(jià)格的空間分布規(guī)律［5］。

在計(jì)算相關(guān)系數(shù)的基礎(chǔ)上，建立商業(yè)區(qū)段地價(jià)與監(jiān)測(cè)斷面人流量之間的線性回歸方程，該模型為［6］:

式中:V為商業(yè)區(qū)段地價(jià);F為監(jiān)測(cè)斷面人流量。

2.2 結(jié)果分析

在計(jì)算相關(guān)系數(shù)和回歸模型的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析模型，建立散點(diǎn)圖及模型圖像(圖2)。圖像中，斜線表示回歸方程，若散點(diǎn)位于斜線上則表示商業(yè)區(qū)段地價(jià)完全為監(jiān)測(cè)斷面人流量所解釋;高于斜線表明商業(yè)區(qū)段地價(jià)大于基于監(jiān)測(cè)斷面人流量的預(yù)測(cè)值，商業(yè)區(qū)段地價(jià)可能有所高估;反之亦然(表1)。

圖2 商業(yè)區(qū)段地價(jià)與監(jiān)測(cè)斷面人流量散點(diǎn)圖Fig.2 Scatter diagram of block price of commercial land and population flow of monitoring section

商業(yè)區(qū)段地價(jià)與回歸方程預(yù)測(cè)值基本吻合的區(qū)段共計(jì)9個(gè)，占統(tǒng)計(jì)數(shù)量的45%，商業(yè)區(qū)段地價(jià)大于回歸方程預(yù)測(cè)值的區(qū)段共計(jì)4個(gè)，占統(tǒng)計(jì)數(shù)量的20%，商業(yè)區(qū)段地價(jià)小于回歸方程預(yù)測(cè)值的區(qū)段共計(jì)7個(gè)，占統(tǒng)計(jì)數(shù)量的35%。

2.2.1 商業(yè)區(qū)段地價(jià)大于回歸方程預(yù)測(cè)值。包括世紀(jì)聯(lián)華、廉政廣場(chǎng)、解放南路和廣陵醫(yī)院。①世紀(jì)聯(lián)華之所以地價(jià)偏高，原因在于世紀(jì)聯(lián)華是揚(yáng)州市主城核心區(qū)內(nèi)唯一的大型超市，該地域?yàn)閭鹘y(tǒng)商業(yè)中心，可能包含歷史慣性因素和壟斷地租成分。②廉政廣場(chǎng)臨近揚(yáng)州市政務(wù)中心，附近有揚(yáng)州市人民政府和揚(yáng)州行政服務(wù)中心，公務(wù)消費(fèi)活動(dòng)較多，人流量雖一般但消費(fèi)水平較高，因此，帶動(dòng)了地價(jià)租金的上漲。③解放南路地價(jià)偏高，凱運(yùn)天地為揚(yáng)州市高檔小區(qū)之一，人流量雖一般，但消費(fèi)水平較高;且該地區(qū)臨近古運(yùn)河，經(jīng)多次改造之后，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光獨(dú)特，具有其他地域不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。④廣陵醫(yī)院地價(jià)之所以偏高，主要原因在于斷面人流量統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)了偏差，由于道路維修，廣陵路人流量暫時(shí)性急劇減少，但這種減少并不會(huì)很快影響到地價(jià)水平。

表1 商業(yè)區(qū)段地價(jià)與監(jiān)測(cè)斷面人流量關(guān)系類型Tab.1 Type of relationship between block price of commercial land and population flow of monitoring section

2.2.2 商業(yè)區(qū)段地價(jià)小于回歸方程預(yù)測(cè)值。包括揚(yáng)州大學(xué)、大潤(rùn)發(fā)匯好數(shù)碼廣場(chǎng)、新世紀(jì)大酒店、駿和天城、海德公園、副食品城。究其原因可分為三類:①交通因素。雖然人流量大，但道路為交通型主干道，對(duì)商業(yè)地價(jià)提升并不明顯，主要有新世紀(jì)大酒店(江陽(yáng)西路)、海德公園(潤(rùn)揚(yáng)北路)、新港名興花園(開(kāi)發(fā)西路)，副食品城(開(kāi)發(fā)東路)。②環(huán)境因素。揚(yáng)州大學(xué)路段之所以會(huì)出現(xiàn)區(qū)段地價(jià)小于回歸模型預(yù)測(cè)值，主要原因在于附近商鋪由城中村民居改造而來(lái)，相對(duì)低劣的房屋質(zhì)量和購(gòu)物環(huán)境影響了區(qū)域地價(jià)。③商業(yè)結(jié)構(gòu)因素。大潤(rùn)發(fā)匯好數(shù)碼廣場(chǎng)之所以地價(jià)偏低，主要由于附近商業(yè)配套一般，位于商業(yè)中心的人流量?jī)?yōu)勢(shì)并沒(méi)有得到充分發(fā)揮。

3 區(qū)段劃分

3.1 空間插值

地價(jià)等值線是具有相同地價(jià)的點(diǎn)連接成線，選擇合適的地價(jià)等值線可為地價(jià)區(qū)段的劃分提供定量依據(jù)。地價(jià)等值線可直接由數(shù)字地價(jià)模型生成。監(jiān)測(cè)斷面人流量與商業(yè)區(qū)段地價(jià)存在高度相關(guān)關(guān)系，通過(guò)生成監(jiān)測(cè)斷面人流量模型可近似對(duì)商業(yè)區(qū)段地價(jià)進(jìn)行模擬［7］。

分別采用克里金插值法、距離倒數(shù)插值法、徑向基數(shù)插值3種方法，對(duì)研究區(qū)監(jiān)測(cè)斷面人流量進(jìn)行插值對(duì)比分析(圖3)，并進(jìn)行插值結(jié)果檢驗(yàn)，從定量角度對(duì)比各種插值方法的優(yōu)劣。其中克立金插值法(圖3a)采用了球狀、高斯、圓形3種模型分別進(jìn)行插值;距離倒數(shù)插值法(圖3b)分別設(shè)定權(quán)重值為1，2進(jìn)行插值計(jì)算;徑向基數(shù)插值(圖3c)采用RBF規(guī)則樣條函數(shù)，張力樣條函數(shù)和高次曲面函數(shù)3種方法［8］。

圖3 克里金插值、距離倒數(shù)插值、徑向基數(shù)插值結(jié)果Fig.3 Results of Kriging，inverse distance weighting and radial basis function methods

3.2 模型比較確定

在確定模型的具體參數(shù)后，將模型進(jìn)行對(duì)比，以確定區(qū)段地價(jià)模型。1)圖像分析。克里金插值法結(jié)果等值線較為光滑，其次是距離倒數(shù)法，樣條函數(shù)法等值線則較為曲折;但距離倒數(shù)法圖像中可明顯看到由于個(gè)別監(jiān)測(cè)斷面處的人流量過(guò)高或過(guò)低形成的“鴨蛋”，造成部分區(qū)域地價(jià)變速過(guò)快。因此，選擇克里金方法作為圖像分析的結(jié)果［9］。2)參數(shù)分析。將3類模型的驗(yàn)證參數(shù)進(jìn)行對(duì)比(表2)，主要指標(biāo)為平均值與均方根，3種方法各有優(yōu)劣，距離倒數(shù)插值方法均方根最小，克里金插值方法平均值最小，徑向基數(shù)插值方法居中。根據(jù)地統(tǒng)計(jì)分析相關(guān)原理，在模型比選優(yōu)選平均值指標(biāo)作為關(guān)鍵指標(biāo)，因此，選擇克里金方法作為參數(shù)分析的結(jié)果［10］。綜上，選擇克里金方法作為商業(yè)區(qū)段地價(jià)模型的具體插值方法。

表2 地價(jià)區(qū)段模型驗(yàn)證參數(shù)對(duì)比表Tab.2 Verification parameters of block price of commercial land model

3.3 區(qū)段劃分

通過(guò)數(shù)理分析，以每3 000人流量間隔生成區(qū)段地價(jià)等值線(圖4)。將斷面人流量等值線與現(xiàn)有商業(yè)地價(jià)區(qū)段進(jìn)行對(duì)比，并進(jìn)行調(diào)整。

圖4 斷面人流量等值線圖Fig.4 Contour map of population flow of monitoring section

3.3.1 均衡性原則。若現(xiàn)有商業(yè)地價(jià)區(qū)段跨3個(gè)或3個(gè)以上人流量等值線則予以調(diào)整，可按突變點(diǎn)進(jìn)行分割處理(表3)。研究區(qū)商業(yè)區(qū)段中，汶河南路、文昌西路—大學(xué)北路、邗溝路、邗江中路—江陽(yáng)西路4個(gè)區(qū)段未跨人流量等值線，廣陵路、江陽(yáng)中路跨3條等值線;其余均跨2條等值線。因此，可將廣陵路和江陽(yáng)中路2個(gè)區(qū)段進(jìn)行進(jìn)一步分割。

3.3.2 完整性原則。廣陵路區(qū)段東至躍進(jìn)橋、西至淮海路，其間3個(gè)間斷點(diǎn)分別為人民商場(chǎng)、廣陵小學(xué)和徐凝門路，由于廣陵小學(xué)、徐凝門兩間斷點(diǎn)并不位于主干路之上，為保證區(qū)段完整性，予以舍棄，而人民商場(chǎng)間斷點(diǎn)位于國(guó)慶路主干路，該點(diǎn)可成為分割該區(qū)段的分界點(diǎn);同理，江陽(yáng)中路商業(yè)區(qū)段東至通揚(yáng)橋，西至新世紀(jì)大酒店，其間間斷點(diǎn)有新城河路、揚(yáng)子江路和汶河南路，其中揚(yáng)子江路為交通型主干道，可將其作為區(qū)段的分界點(diǎn)。

表3 商業(yè)地價(jià)區(qū)段人流量間斷點(diǎn)Tab.3 Discontinuity point of block of commercial land price

3.3.3 長(zhǎng)度適中原則。目前揚(yáng)州市地價(jià)區(qū)段平均長(zhǎng)度約為1 km，超過(guò)此長(zhǎng)度，人流量會(huì)發(fā)生明顯變化，因此，可將某些過(guò)長(zhǎng)的商業(yè)區(qū)段予以分割。其中，以江陽(yáng)東路區(qū)段最為典型。江陽(yáng)東路區(qū)段東至躍進(jìn)橋，西至通揚(yáng)橋，長(zhǎng)度為3.2 km，其間間斷點(diǎn)有2個(gè)，分別為徐凝門路和渡江南路，其中，渡江南路道路等級(jí)高于徐凝門路，因此，可將渡江南路作為該區(qū)段的分界點(diǎn)。

綜上，在保證揚(yáng)州市商業(yè)區(qū)段總體不變的情況下，將上述3個(gè)區(qū)段進(jìn)行了微調(diào)，具體結(jié)果見(jiàn)圖5。

4 結(jié)論

人流量斷面統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與商業(yè)區(qū)段地價(jià)具有明顯相關(guān)性，采用人流量斷面數(shù)據(jù)修正商業(yè)地價(jià)區(qū)段，數(shù)理依據(jù)充分，結(jié)論相對(duì)客觀，成本較低，還可實(shí)現(xiàn)在非繁華區(qū)、城市邊緣區(qū)的商業(yè)區(qū)段劃分?？死锝鸩逯捣?、距離倒數(shù)插值法、徑向基數(shù)插值3種方法建立的商業(yè)區(qū)段地價(jià)模型各有優(yōu)劣。在選擇模型時(shí)，需將圖像分析與參數(shù)分析相結(jié)合，選擇等值線光滑、誤差平均值較小的插值方法，從研究區(qū)實(shí)踐看，以克里金方法為最優(yōu)。突變點(diǎn)確定是商業(yè)區(qū)段劃分的核心環(huán)節(jié)。從研究區(qū)結(jié)論看，突變點(diǎn)形成既有人為原因也有自然原因，其中交通型主干道和河流對(duì)于商業(yè)輻射的阻隔作用非常明顯［11］。

圖5 商業(yè)區(qū)段調(diào)整示意圖Fig.5 The schematic diagram of adjustment of block of commercial land

由于人流量斷面數(shù)據(jù)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)等資料的有限性，本研究只考慮人流量這一因素，進(jìn)而對(duì)商業(yè)區(qū)段劃分進(jìn)行了分析探討，其他如商業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)形態(tài)、歷史因素對(duì)商業(yè)區(qū)段劃分的影響也非常明顯［12］，如何對(duì)這些因素進(jìn)行定量化測(cè)度并與人流量因素相結(jié)合以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地價(jià)區(qū)段的劃分是今后進(jìn)一步深入研究的方向。

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