李翠萍

(青海民族大學(xué) 法學(xué)院，青海 西寧 810007)

房屋預(yù)售合同法律問(wèn)題調(diào)查報(bào)告
——以菏澤市L公司為例

李翠萍

(青海民族大學(xué) 法學(xué)院，青海 西寧 810007)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，預(yù)約合同悄然興起，尤其在商品房買賣方面。但在現(xiàn)實(shí)生活中，商品房預(yù)售合同法律問(wèn)題不斷遞增，商品房預(yù)售合同在實(shí)際操作過(guò)程中存在許多不規(guī)范的地方，導(dǎo)致購(gòu)房者和開發(fā)商間的糾紛難以解決，再加上各地司法實(shí)踐中沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可循。因此，有必要對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行分析和探討，希望能為我國(guó)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范貢獻(xiàn)一分力量。

房屋預(yù)售合同；法律問(wèn)題；預(yù)售廣告

一、菏澤市L公司房屋預(yù)售合同現(xiàn)狀調(diào)研

近幾年，隨著我國(guó)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，“公民對(duì)各種商品房的需求呈現(xiàn)不斷增加的趨勢(shì)，使商品房買賣市場(chǎng)逐步興起并快速發(fā)展起來(lái)”[1]75。然而諸多問(wèn)題仍存在，首先，由于我國(guó)商品房市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，沒有與之配套的制度措施和健全的法律法規(guī)；其次，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響比較明顯，甚至商品房市場(chǎng)自身也不健全，從而不可避免地在商品房預(yù)售過(guò)程中出現(xiàn)了一系列糾紛。筆者于2014年9月至10月向菏澤市L公司售樓處工作人員及其購(gòu)房人員的100份調(diào)查問(wèn)卷發(fā)現(xiàn)：50%的預(yù)購(gòu)者是首次購(gòu)買住宅房，他們購(gòu)房的目的更多的關(guān)注是房子周圍的學(xué)校設(shè)施是否有名氣；20%的預(yù)購(gòu)者是購(gòu)買養(yǎng)老房，他們關(guān)注的小區(qū)內(nèi)的健身、醫(yī)療、旅游等設(shè)施是否齊全；而20%的預(yù)購(gòu)者是購(gòu)買婚房，他們關(guān)注是房子的位置、質(zhì)量、交付期限是否可靠；其余10%的預(yù)購(gòu)者是投資房，他們更加看重房子的升值空間。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，預(yù)售商品房糾紛案件從2007年開始出現(xiàn)，2007年受理1件，2008年受理2件，2009年受理4件，2010年受理7件，2011年受理9件，2012年受理10件，2013年受理12件，2014年受理20多件。在審結(jié)的案件中，以調(diào)解方式結(jié)案6件；判決后，當(dāng)事人不服判決上訴30多件。

二、菏澤市L公司房屋預(yù)售合同存在的問(wèn)題

(一)房屋預(yù)售合同法律性質(zhì)的界定

有學(xué)者認(rèn)為，房屋預(yù)售合同就是商品房預(yù)售合同，二者之間沒有明顯的界線，關(guān)鍵在于合同當(dāng)事人雙方對(duì)合同方面主要條款的認(rèn)定；也有學(xué)者認(rèn)為，“房屋預(yù)售合同是商品房預(yù)售合同的上位概念，包括公用房、廉租房、商品房等房屋類型的合同”[2]95-100；還有的學(xué)者認(rèn)為房屋預(yù)售合同就是在房屋還沒有竣工之前，開發(fā)商與購(gòu)房人提前就房屋的價(jià)格、面積、戶型、位置及配套設(shè)施等方面所達(dá)成的合意，即房屋買賣合同?；诠P者對(duì)房屋預(yù)售合同有關(guān)問(wèn)題的調(diào)查和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，筆者更傾向于最后的學(xué)者的觀點(diǎn)。

正是由于不同的人會(huì)對(duì)房屋預(yù)售合同有著不同的認(rèn)定，所以在房屋預(yù)售合同的履行過(guò)程中常常會(huì)涉及對(duì)房屋預(yù)售合同法律性質(zhì)的界定問(wèn)題。也許基于“人不為己，天誅地滅”的思想指引，房屋預(yù)售合同的預(yù)售人往往站在自己的利益去考慮，認(rèn)為“房屋預(yù)售合同根本不是真正的購(gòu)房合同，而是雙方的一種口頭約定或者協(xié)議”[3]25-28，因此對(duì)自身也就沒有法律拘束力。然而房屋預(yù)售合同的另一方當(dāng)事人，也就是預(yù)購(gòu)者卻確認(rèn)為房屋預(yù)售合同的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，開發(fā)商理應(yīng)按照房屋預(yù)售合同的約定和誠(chéng)實(shí)信用的原則履行交付房屋的義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。所以房屋預(yù)售合同雙方從各自的立場(chǎng)出發(fā)，各執(zhí)一詞，互不相讓，也就導(dǎo)致了實(shí)踐中大量的房屋預(yù)售合同糾紛；同時(shí)法院審理此類案件還必須注重裁判的社會(huì)效果與法律效果的統(tǒng)一，增加了此類案件的審理難度。

(二)房屋預(yù)售合同中廣告宣傳的定性問(wèn)題

也許我們每一人對(duì)于“廣告宣傳”一詞并不感到陌生，因?yàn)榇罅康膹V告宣傳每時(shí)每刻都在沖擊著我們的日常生活，比如我們的手機(jī)會(huì)經(jīng)常收到某某商場(chǎng)搞優(yōu)惠活動(dòng)的促銷廣告；或者電視劇中插入的有關(guān)宣傳的各種類型的廣告，甚至有時(shí)候搞得我們分不清楚那些廣告是有益于我們的。正是基于廣告宣傳在日益激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮著巨大的作用和網(wǎng)絡(luò)的大量普及。而許多在利益的驅(qū)動(dòng)下，“開發(fā)商為了加大促銷夸大宣傳力度，回籠資金，往往在預(yù)售廣告的宣傳資料中對(duì)房屋預(yù)售的有關(guān)情況進(jìn)行虛假宣傳”[4]55-66，比如開盤當(dāng)天預(yù)交1萬(wàn)元定金可享受反饋5 000元的好禮優(yōu)惠或者預(yù)交50%的購(gòu)房款可以享受免費(fèi)贈(zèng)送地下室一套或免交物業(yè)管理費(fèi)一年等各式各樣的宣傳活動(dòng)，來(lái)誘導(dǎo)購(gòu)房者做出不真實(shí)的選擇，導(dǎo)致在交付房屋時(shí)購(gòu)房者卻發(fā)現(xiàn)與當(dāng)時(shí)的宣傳描述相去很遠(yuǎn)便會(huì)引發(fā)矛盾，進(jìn)而產(chǎn)生糾紛。

(三)房屋預(yù)售合同中預(yù)購(gòu)人購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)

一方面，雙方在簽訂《房屋預(yù)售合同》之前，有些開發(fā)商為了賺取巨大的經(jīng)濟(jì)利益，往往向預(yù)購(gòu)者隱瞞一些有關(guān)房屋的室內(nèi)面積、相關(guān)配套設(shè)施等方面的重大事實(shí)。例如，有的開發(fā)商沒有告訴購(gòu)房者自己根本沒有獲得房地產(chǎn)開發(fā)資格或者房屋預(yù)售許可證的事實(shí)；“有的開發(fā)商沒有告訴購(gòu)房者其并沒有取得土地使用權(quán)證或者沒有付清土地使用權(quán)出讓金的事實(shí)”[5]99-106；有的開發(fā)商沒有告訴購(gòu)房者自己把已經(jīng)建設(shè)房屋的有關(guān)項(xiàng)目設(shè)定抵押的事實(shí)或者與購(gòu)房者簽訂房屋預(yù)售合同后未經(jīng)購(gòu)房者的同意又設(shè)定抵押的情況；另一方面，在簽訂《房屋預(yù)售合同》之后，由于受到多方面因素的影響，有些開發(fā)商明明知道自己并不能按照房屋預(yù)售合同的約定按時(shí)交房或者辦理房屋所有權(quán)證書，卻在未取得行政管理部門或者預(yù)購(gòu)者同意的情況下，就擅自改變房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)及其房屋內(nèi)部的構(gòu)造，結(jié)果便因房屋的質(zhì)量瑕疵而導(dǎo)致的大量糾紛不斷發(fā)生。

三、菏澤市L公司房屋預(yù)售合同存在問(wèn)題的原因分析

(一)法制不健全

眾所周知，我國(guó)的《合同法》及相關(guān)法律法規(guī)并沒有明確的法條是關(guān)于如何處理房屋預(yù)售合同糾紛的，因而房屋預(yù)售合同的簽訂沒有統(tǒng)一的規(guī)章制度而引發(fā)的不規(guī)范操作是糾紛產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)原因。雖然國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的司法解釋和指導(dǎo)性案例，但是房屋的預(yù)售合同制度并沒有寫到《合同法》之內(nèi)，雖然有《商品房買賣管理辦法》及其最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱法釋〔2003〕7 號(hào))第 5 條對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書向商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)化做出規(guī)定，但是怎么認(rèn)定“涵蓋了合同主要內(nèi)容”成為現(xiàn)實(shí)操作中的難點(diǎn)所在，因?yàn)椴煌姆课蓊A(yù)售合同的當(dāng)事人會(huì)對(duì)“涵蓋合同主要內(nèi)容”這一模糊的規(guī)定有不同的理解，甚至有的條款一些當(dāng)事人會(huì)認(rèn)為是主要條款，“而另外的當(dāng)事人則會(huì)認(rèn)為不是主要條款，這是房屋預(yù)售合同糾紛發(fā)生的主觀原因”[6]66-68；況且房屋預(yù)售合同實(shí)行的是預(yù)售模式，其主要特點(diǎn)是在房屋沒有竣工驗(yàn)收之前，如果開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》，就可以對(duì)房屋進(jìn)行銷售。即我們通常所說(shuō)的期房銷售，即使房屋還沒有獲得房屋驗(yàn)收合格證，預(yù)購(gòu)者只有先交納首付款或者一定數(shù)量的定金的情況下才可以簽訂房屋預(yù)售合同。基于此，由于相關(guān)行政部門缺乏有效與全面的監(jiān)管, 加上開發(fā)商對(duì)利益的追逐，導(dǎo)致大量的開發(fā)商最后交付的房屋面積、綠地、相關(guān)配套設(shè)施都不規(guī)范的現(xiàn)象發(fā)生。

(二)合同自身原因

我們知道一般的買賣合同成立之后，如果標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)且履行周期短則可以現(xiàn)實(shí)交付或者指示交付的方式來(lái)完成，也就是我們所謂的一手交錢一手交貨，這樣的糾紛往往能夠即時(shí)解決。但是房屋預(yù)售合同的標(biāo)的物在房屋預(yù)售合同簽訂時(shí)還沒有竣工，房屋預(yù)購(gòu)人常常根據(jù)開發(fā)商提供的預(yù)售廣告、宣傳資料來(lái)了解在建的房屋，但是開發(fā)商提交的廣告、宣傳資料中僅提供設(shè)計(jì)圖紙、戶型、大致位置、相關(guān)配套設(shè)施等，其建成和交付須經(jīng)過(guò)三年五載甚至更長(zhǎng)時(shí)間；同時(shí)在房屋建造過(guò)程中，“有些開發(fā)商的履約能力也會(huì)隨著外界因素的變化而不斷變化”[7]33-36；另一方面我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈及國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的朝令夕改。這樣就很容易導(dǎo)致房屋預(yù)售合同的內(nèi)容發(fā)生很大變化。還有些開發(fā)商在訂立房屋預(yù)售合同之后，往往基于某方面的原因，要么擅自變更設(shè)計(jì)圖紙、更換建筑材料，要么一房二賣、一房多次抵押等不誠(chéng)信行為導(dǎo)致房屋預(yù)售合同的標(biāo)的物和實(shí)際交付房屋之間存在差異，從而產(chǎn)生糾紛。

四、完善我國(guó)房屋預(yù)售合同的建議

鑒于住房是人們生活中不可或缺的重大消費(fèi)品，房屋預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益能否獲得充分保護(hù)，“不但直接關(guān)系著千家萬(wàn)戶的安居狀況，而且關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展”[8]35-38。因此，筆者認(rèn)為，必須妥善處理好如此眾多的房屋預(yù)售合同糾紛，盡量使開發(fā)商和預(yù)購(gòu)者的利益達(dá)到平衡。

(一)完善立法，增強(qiáng)可操作性。

妥善處理商品房預(yù)售合同法律問(wèn)題應(yīng)當(dāng)依照以下標(biāo)準(zhǔn)：第一，如果我國(guó)的有關(guān)法律中對(duì)房屋預(yù)售合同糾紛有明文規(guī)定的則依該法律規(guī)定處理；第二，如果我國(guó)的相關(guān)法律中沒有對(duì)房屋預(yù)售合同糾紛如何處理有明文規(guī)定或者雖有規(guī)定但已被修改的，則應(yīng)當(dāng)適用最新的有關(guān)房地產(chǎn)政策甚至有關(guān)的司法解釋；第三，如果對(duì)于房屋預(yù)售合同糾紛如何處理既無(wú)法律規(guī)定又沒有明確司法解釋的話，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)則和《民法》《合同法》《物權(quán)法》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《房地產(chǎn)法》等法律的基本原則，乃至公認(rèn)的學(xué)理，結(jié)合具體糾紛的實(shí)際情況，合理地加以處理。

(二)提高房屋預(yù)售合同的購(gòu)房者的法律意識(shí)

房屋預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人需要不斷地提升維權(quán)意識(shí)。具體而言，有以下幾個(gè)方面：首先，房屋預(yù)購(gòu)人需要盡自己最大努力去了解我國(guó)《合同法》房地產(chǎn)方面的相關(guān)法律法規(guī)，并盡可能了解開發(fā)商和樓盤的有關(guān)情況；其次，在訂立合同時(shí)，房屋預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售人給出的格式合同需要詳細(xì)考慮日后可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題，把對(duì)自己有利的條款增加在房屋預(yù)售合同中或者委托經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)房地產(chǎn)律師來(lái)簽訂房屋預(yù)售合同；最后，“預(yù)購(gòu)人不僅要有法律意識(shí)，更要有維權(quán)意識(shí)，在預(yù)售人違反房屋預(yù)售合同義務(wù)時(shí)，根據(jù)房屋預(yù)售合同的約定或者相關(guān)法律規(guī)定，積極追究房屋預(yù)售人的法律責(zé)任”[9]55-56。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要爭(zhēng)強(qiáng)自律

為了更好地維護(hù)房屋預(yù)售合同購(gòu)房者的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開發(fā)商需要做到以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)開發(fā)商需要努力加強(qiáng)自身的行為規(guī)范，“按照法律規(guī)定取得房屋預(yù)售合同所需要的各種相關(guān)證件并向房屋預(yù)購(gòu)人如實(shí)地介紹樓盤的有關(guān)情況和相關(guān)的優(yōu)惠活動(dòng)，使預(yù)購(gòu)人對(duì)將要發(fā)生的交易有詳盡的了解”[10]45-46；其次，房地產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)該遵守法律中的誠(chéng)實(shí)信用原則，而不能利用自己的優(yōu)勢(shì)地位欺詐房屋預(yù)購(gòu)人，應(yīng)該按照房屋預(yù)售合同如實(shí)的履行合同內(nèi)容，如果突然遇到重大政策調(diào)整或者不可預(yù)見的情況發(fā)生時(shí)，需要及時(shí)履行告知房屋預(yù)購(gòu)人的后合同義務(wù)，與房屋預(yù)售合同的另一方當(dāng)事人協(xié)商變更相關(guān)事項(xiàng)，或者采取其他的有效措施來(lái)解決相關(guān)問(wèn)題。

[1] 劉武元.房地產(chǎn)交易法律問(wèn)題研究[M].北京：法律出版社,2002.

[2] 陳耀東.商品房買賣法律問(wèn)題專論[M].北京：法律出版社,2003.

[3] 李仁玉.合同效力研究[M].北京：北京大學(xué)出版社,2006.

[4] 孫憲忠.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記[J].中國(guó)法學(xué)，1996,5(2).

[5] 吳清旺.房地產(chǎn)開發(fā)中的利益沖突與衡平[D].重慶：西南政法大學(xué),2004.

[6] 萬(wàn)靈娟,謝 穎.商品房預(yù)售合同的法律問(wèn)題研究[J].法制與社會(huì)，2010，(2).

[7] 王麗娟.誠(chéng)實(shí)信用原則的立法演進(jìn)與司法實(shí)踐[J].行政與法，2007(2).

[8] 杭雪芳.論合同解除權(quán)的行使規(guī)則[D].蘇州：蘇州大學(xué)，2011.

[9] 張華剛.商品房預(yù)售合同中期待權(quán)法律制度研究[D].大連：大連海事大學(xué),2007.

[10] 楊佳佳.商品房預(yù)售制度中的利益沖突與利益平衡[D].武漢：華中師范大學(xué)，2011.

[責(zé)任編輯 樂(lè) 知]

Housing Sale Contract Legal Investigation Report: a Case Study in Heze City L Company

LI Cuiping

(SchoolofLaw,QinghaiUniversityforNationalities,Xingning810007,China)

At present, with the development of market economy, the booking contract quietly rises, especially in the field of real estate sale. But in real life, real estate sale contract emerges legal issues, controversies and irregularities at the real estate sale contract in the actual operation, which result in disputes between buyers and developers. Moreover, there is not uniform throughout the judicial practices. Therefore, it is necessary to analyze and study on this issue, hoping to contribute to the estate sale market norms.

house sale contracts; legal issues; pre-sale advertising

2014-11-12

李翠萍(1982— )，女，山東濟(jì)南人，青海民族大學(xué)在讀研究生，主要從事民商法研究。

D923;D922.181

A

1671-8127(2015)01-0023-03