劉德炳

數(shù)據(jù)顯示，2014年北京寫字樓市場新增供應套數(shù)4994套，新增供應面積165.2萬平方米，成交3720套，成交面積為127.74萬平方米，成交均價為18049元/平方米。同比2013年，上述各項數(shù)據(jù)均有回落。其中成交套數(shù)下滑超五成。面對低迷的市場，作為央企中鐵建工旗下的北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“諾德地產(chǎn)”）去年10月卻以25.8億元的高價逆勢在北京豐臺區(qū)拿下京南“地王”。

多位分析人士認為，諾德地產(chǎn)之所以敢豪擲巨資逆勢拿下京西南板塊，在于其對北京商業(yè)地產(chǎn)的樂觀預期以及對其產(chǎn)品稀缺性的自信。同時，央企雄厚的資金實力亦是其整體項目順利運行的保證。

逆勢出手

2014年10月13日，北京市豐臺區(qū)科技園區(qū)東區(qū)三期1516-62、63、64、65號其他類多功能用地進行掛牌出讓。這次拍賣共吸引中鐵建工、華潤、方興、龍湖、華夏幸福基業(yè)5家房企競拍。經(jīng)過多輪競拍，該宗地由中鐵建工旗下的諾德地產(chǎn)以25.8億元收入囊中，溢價率達56%，折合樓面價為15718元/平方米。該宗地位于西南四環(huán)外，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊，此地塊以“七通一平”形式供地。地塊面積5.47萬平方米，總建筑面積高達16.41萬平方米，掛牌出讓起始價為16.50億元，競買保證金為5億元。

諾德地產(chǎn)董事長王景明評論說，“從最近拍地情況來看，我們已感受到房企拿地熱情開始回暖。此次競拍也預料到會遇到強有力的競爭對手。但我們有志在必得的決心?！?/p>

王景明表示，目前中鐵建工集團總部及項目公司都在豐臺，所以拿地還是以豐臺為落腳點。近幾年豐臺科技園區(qū)快速發(fā)展，諾德一二期已經(jīng)為科技園區(qū)東三期的啟動打下了堅實基礎，本次取得地塊將再為園區(qū)發(fā)展貢獻力量。中鐵建工集團關注豐臺已久，會持續(xù)在豐臺拿地發(fā)展。

分析人士認為，央企在土地市場上的活躍表現(xiàn)，主要因其對未來商業(yè)地產(chǎn)的樂觀預期。這位分析人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“央企本身在房地產(chǎn)市場上的話語權較重，對于土地市場的把握較為準確。諾德的產(chǎn)品線已經(jīng)覆蓋了中國多個大型城市。”

來自戴德梁行最新的數(shù)據(jù)顯示，2014年四季度北京甲級寫字樓整體市場平均租金較為穩(wěn)定，環(huán)比上漲0.41%，至每月每平方米389.20元（63.28美元），同比上漲幅度為2.26%。

專家認為，北京是過去4年間唯一一個可租賃面積始終稀缺、總體空置率低于4%的城市。這主要是由于過去幾年間，金融機構、TMT（科技、媒體和通信）類企業(yè)和專業(yè)服務機構的持續(xù)高速擴張，使得新入市的高端寫字樓項目吸納速度較快。

諾德地產(chǎn)在北京所打造的諾德中心就是京西南區(qū)域的高端寫字樓綜合項目。公開資料顯示，10多年來，諾德地產(chǎn)已孵化出眾多地產(chǎn)項目，并向華南、華北、西南、西北、東北、海外等區(qū)域拓展。目前，諾德地產(chǎn)擁有北京諾德中心、天津諾德中心、上海諾德國際中心、上海諾德國際廣場、成都西南總部基地、深圳諾德中心、廣州諾德中心等高端商務寫字樓、地標性商業(yè)建筑。目前，公司在建項目開發(fā)面積超過270萬平方米，資產(chǎn)總額150億元。

三期的優(yōu)勢

近年來，諾德地產(chǎn)試圖通過其項目在豐臺科技園區(qū)東三期項目的擴張，打造北京南城商業(yè)地標，提升整個區(qū)域的形象。諾德三期依然如此。

據(jù)公開資料顯示，豐臺科技園東三期，秉承城市規(guī)劃設計導則，強化區(qū)域三維空間形態(tài)，充分利用區(qū)域地下空間，打造城市活力商業(yè)帶，串聯(lián)總部經(jīng)濟區(qū)建成區(qū)與東區(qū)，在與東區(qū)“兩軸”的交會處形成“商務會展中心”及“活力商務中心”。整個園區(qū)規(guī)劃以大型購物中心、特色商業(yè)、體驗式休閑商街為主，有效結合綜合性商務服務及立體化地下空間建設，形成總體量約50萬平米的商業(yè)活力帶，打造北京南部功能豐富、最具活力和魅力的商業(yè)核心。

面對2015年即將面市的北京諾德中心三期產(chǎn)品，諾德地產(chǎn)寄予了較高期望。諾德地產(chǎn)總經(jīng)理楊志強表示，在諾德中心三期的規(guī)劃建設中，將有效地吸取前期產(chǎn)品的經(jīng)驗，憑借其核心的區(qū)位、高端的配置、頂級的配套、雄厚的品牌實力，使得三期項目更進一步，使其能夠真正與前兩期產(chǎn)品形成合力之勢。有一期二期產(chǎn)品的熱銷在前，北京諾德中心三期產(chǎn)品必將會受到市場的熱捧。

楊志強預計，未來隨著眾多高端企業(yè)的入駐，北京諾德中心憑借其超大的體量，高端的商務辦公氛圍，必將升級總部經(jīng)濟區(qū)，成就京西南商務之巔，使得諾德中心真正成為整個豐臺科技園乃至京南商務地產(chǎn)的代表。

數(shù)據(jù)顯示，北京的寫字樓市場依舊是全國最為暢銷的板塊。高力國際研究部中國區(qū)董事謝靖宇表示：“2014年北京經(jīng)濟增速盡管小幅放緩，但大致保持平穩(wěn)。北京寫字樓市場空置率保持低位徘徊，空置率維持在5%以下，全國最低。租金方面，盡管北京市場租金自2013年第一季度上至最高點之后，已歷經(jīng)連續(xù)7個季度的調(diào)整，但仍為全國最高。”

高力國際預計，受益于北京市場穩(wěn)固的基本面，高租金水平和資本值的增長潛力，北京寫字樓投資市場將在2015年繼續(xù)受到青睞。然而，有限的投資機會或?qū)е乱恍╋L險容忍度較高的投資者在新興寫字樓市場中尋找機會，比如位于豐臺區(qū)和通州新城的項目等。資產(chǎn)表現(xiàn)或保持相對平穩(wěn)，資本值穩(wěn)中有升，回報率小幅萎縮。

楊志強認為，在平穩(wěn)積極的宏觀大勢下，憑借北京諾德一期和二期良好的銷售基礎、商業(yè)氛圍及區(qū)域優(yōu)勢，諾德三期定會有意想不到的市場突破。

深耕京西南

諾德地產(chǎn)早已將京西南區(qū)域視為深耕要地。隨著諾德中心自身產(chǎn)品的升級，豐臺區(qū)域的土地市場亦不斷水漲船高。據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，1月7日，北京迎來新年的第二場土拍會，豐臺區(qū)域共有3個地塊掛牌競價，總起始價達75.15億元。

市場的熱捧對諾德中心起到了積極的推動。反過來，諾德中心又提升了區(qū)域發(fā)展。

如今，北京諾德中心一期業(yè)態(tài)已經(jīng)售罄并已全面啟用;其二期位于北京汽車博物館南側，建筑面積21萬平方米，包括一棟200米高的區(qū)域第一高寫字樓、4棟總部獨棟寫字樓以及兩棟總裁行政公寓。目前，二期項目僅剩超高寫字樓和商業(yè)在售。

2015年，隨著北京諾德中心一、二期全面啟用，將有效地完善豐臺科技園區(qū)商務辦公環(huán)境，真正成為升級總部經(jīng)濟區(qū)的地標綜合體。

從2011年底起，北京諾德中心一入市就掀起了北京寫字樓市場的熱潮，其銷售業(yè)績更是不斷刷新北京寫字樓市場的紀錄，熱銷、大單簽約、企業(yè)爭購不斷，使得項目連續(xù)三年蟬聯(lián)北京寫字樓市場銷售桂冠。

北京諾德中心項目總經(jīng)理黎生偉對《中國經(jīng)濟周刊》表示：“隨著諾德中心一、二期的全面啟用，再造區(qū)域中心目標已經(jīng)初步實現(xiàn)。如今再造諾德中心三期，就是希望能夠一直不斷地深耕這個區(qū)域，通過我們的努力將這個區(qū)域進一步提升，讓整個東三期成為北京商務市場上‘產(chǎn)城一體化’發(fā)展的典范?！?/p>

2014年7月，北京市政府辦公廳發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》，規(guī)定城市功能拓展區(qū)，東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目（高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)除外）。

而緊鄰南四環(huán)的諾德中心則變得更加炙手可熱。也正是因為諾德中心項目取得的成功，讓諾德地產(chǎn)更加看好豐臺科技園這個正在不斷完善的總部商務區(qū)。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示：“諾德中心三期項目的入市將為京西南提供更加充足的產(chǎn)品供給，以滿足該區(qū)域投資和自用的辦公需求。”

據(jù)了解，經(jīng)過20余年的發(fā)展，豐臺科技園已成為北京發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的重要基地和全國知名的總部經(jīng)濟聚集區(qū)。園區(qū)擁有5000家左右的企業(yè)，總部經(jīng)濟特征明顯，發(fā)展勢頭強勁，是南城發(fā)展的重要引擎。

北京諾德中心項目黨委書記劉巍對《中國經(jīng)濟周刊》說：“隨著豐臺科技園的不斷完善，相信在不久的將來，這里將成為京城世界級商務區(qū)的又一代表。而諾德在此再拿新地塊，意味著我們的項目將成為區(qū)域內(nèi)體量最大、配置最高、企業(yè)最多、位置最佳的地標級項目。我們希望通過不斷深耕這一區(qū)域，在實現(xiàn)企業(yè)效益的同時，也讓關注多年的豐臺科技園能夠更好地成長?！?/p>