□董 巍

一、產(chǎn)生不動產(chǎn)登記錯誤的原因分析

產(chǎn)生不動產(chǎn)登記錯誤的根本原因在于我國從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡的過程中，兩種經(jīng)濟體制對不動產(chǎn)的不同認識和處理。在計劃經(jīng)濟的環(huán)境下，我國并未進行過不動產(chǎn)的確權和登記，而進行經(jīng)濟體制改革后，市場經(jīng)濟的發(fā)展需要對不動產(chǎn)的權利進行確認，由于過去計劃經(jīng)濟的體制造成在當前的確權過程中存在大量產(chǎn)權有爭議的標的物，從而導致了不動產(chǎn)登記的錯誤。除此之外，產(chǎn)生不動產(chǎn)登記錯誤的原因還有制度原因和直接原因，制度原因主要是由于不同的不動產(chǎn)在登記時的法律依據(jù)、登記效力以及登記機關的不統(tǒng)一造成不動產(chǎn)登記的錯誤;而產(chǎn)生不動產(chǎn)登記錯誤的直接原因主要是登記機關、當事人或者第三人在登記的過程中存在不當?shù)男袨?，從而直接導致了不動產(chǎn)登記的錯誤。

二、不動產(chǎn)登記錯誤的防范和救濟措施

不動產(chǎn)登記錯誤會引起一定的法律后果，會使所登記的不動產(chǎn)標的物的所有人失去其應有的不動產(chǎn)權利，從而造成產(chǎn)權的權利和義務歸屬不清問題，引起不必要的經(jīng)濟糾紛，不利于社會主義和諧社會的建設也不利于經(jīng)濟的建設，為此，為了避免不動產(chǎn)登記錯誤造成不良的經(jīng)濟和社會影響，可以從以下三個方面對不動產(chǎn)登記錯誤進行防范和救濟。

(一)行政救濟。產(chǎn)生不動產(chǎn)登記錯誤的一個重要原因在于制度上的不完善，為了防范不動產(chǎn)登記錯誤并對不動產(chǎn)登記錯誤進行救濟，一是應當完善不動產(chǎn)登記錯誤的行政訴訟制度，允許相關當事人向登記機構提起行政訴訟來主張自己的權益;二是進一步完善不動產(chǎn)的異議登記制度，以便對相關不動產(chǎn)標的有異議的當事人能夠?qū)ο嚓P不動產(chǎn)提出登記異議，并在異議登記期間能保證相關標的物權不受侵害，以維護異議登記相關當事人的權益不受損害;三是進一步完善不動產(chǎn)的更正登記制度。在進行不動產(chǎn)物權登記的過程中出現(xiàn)錯誤在所難免，更正登記制度為相關當事人或者登記機關的錯誤登記提供了有效的救濟，為更正錯誤提供了可能。在相關當事人發(fā)現(xiàn)所登記的事項與其實際擁有的不動產(chǎn)物權存在差異時，即不動產(chǎn)登記可能存在錯誤時，相關當事人可以通過行政救濟措施向不動產(chǎn)登記機關申請變更登記，如果因為所需進行變更登記的標的物還存在其他權利人的物權主張則應當申請異議登記，并采取后續(xù)的有效措施進行確權。

(二)民事訴訟救濟。在建立不動產(chǎn)錯誤登記的民事訴訟救濟制度后，對不動產(chǎn)的物權進行確權的過程中，發(fā)生不動產(chǎn)登記的錯誤時，相關當事人在進行變更登記失敗并申請異議登記后，除了與相關主張不動產(chǎn)權利的當事人進行協(xié)商外，還可以通過向相關當事人發(fā)起民事訴訟的方式進行解決權利的歸屬問題。建立不動產(chǎn)錯誤登記的民事訴訟救濟制度，有效避免了在出現(xiàn)異議登記后雙方當事人協(xié)商無果的情況下向不動產(chǎn)權利登記機關發(fā)起行政訴訟，而造成不動產(chǎn)登記機關資源的不必要浪費，不動產(chǎn)登記機關可以根據(jù)相關當事人的民事訴訟結果處理相關的異議登記事項。

(三)損害賠償。不動產(chǎn)登記中發(fā)生錯誤都有相關的過失方，完善損害賠償制度可以明確不動產(chǎn)登記的責任方，對不動產(chǎn)登記中出現(xiàn)過錯的相關當事人的損害進行補償。在完善不動產(chǎn)登記的損害賠償救濟措施時，應當根據(jù)不同的過錯方確認損害賠償?shù)呢熑畏?。由此，可以從以下幾方面完善不動產(chǎn)登記的損害賠償責任制度:一是完善國家賠償責任制度，以應對在不動產(chǎn)登記中出現(xiàn)的由于制度原因造成的不動產(chǎn)登記錯誤給相關當事人造成的損害;二是完善當事人賠償責任制度，以應對由于相關當事人的過錯而引起的不動產(chǎn)登記錯誤給相關當事人造成的損失;三是完善登記機構損害賠償制度。在進行不動產(chǎn)登記的過程中，如果是由于登記機構的工作失誤而產(chǎn)生登記錯誤，并給相關當事人造成損害的，應當由相關登記機關負責賠償責任。

三、結語

不動產(chǎn)登記中的錯誤會造成不良的經(jīng)濟和社會影響，針對產(chǎn)生不動產(chǎn)登記錯誤的原因，應當從行政訴訟、異議登記以及更正登記等三個方面進一步完善行政救濟制度，同時完善民事訴訟的不動產(chǎn)錯誤登記救濟制度，并從國家賠償責任、當事人賠償責任、登記機構賠償責任等方面完善損害賠償機制，從制度上防范不動產(chǎn)登記錯誤并建立有效的救濟措施。

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