劉學(xué)敏

摘要：隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)公司迅猛增長，但因為房地產(chǎn)融資難、資金周轉(zhuǎn)時間長的特性，很多房地產(chǎn)公司面臨債務(wù)和資金運行困難的問題。要想運營好房地產(chǎn)公司，必須從財務(wù)管理問題上著手，重視和加強財務(wù)的管理和制度，保證公司的穩(wěn)步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 財務(wù)管理問題 解決對策

財務(wù)管理是房地產(chǎn)公司在企業(yè)內(nèi)部實施的財務(wù)活動，通過財務(wù)核算、協(xié)調(diào)、分析和控制公司資金經(jīng)濟，最終實現(xiàn)公司經(jīng)濟最大化效益的過程。房地產(chǎn)公司利潤豐厚，在宏觀調(diào)控下，怎么提升公司競爭力和實現(xiàn)公司的經(jīng)濟利益化，必須從公司的核心財務(wù)管理上進行分析研究。

1 房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的作用

房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的作用主要表現(xiàn)在兩方面：第一，促進資金的循環(huán)使用率，好的財務(wù)管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優(yōu)化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競爭力，實現(xiàn)企業(yè)資金的最大化作用。第二，有效的控制項目的成本，財務(wù)管理可以根據(jù)工程預(yù)算的控制和調(diào)整，找出適合投資項目的上限和范圍，對公司的投資做到有效的成本控制。

2 房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的問題

2.1 資金投入周期長，風(fēng)險大。房地產(chǎn)的利潤豐厚但投入資金和風(fēng)險性大，從土地開發(fā)到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風(fēng)險因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費用和物業(yè)的聯(lián)系費用，更加重房地產(chǎn)

公司的資金周轉(zhuǎn)運行。而在長期工程周期中，會引發(fā)很

多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風(fēng)險。

2.2 不夠重視成本和費用管理。在房地產(chǎn)公司中所指的成本和費用管理是指對經(jīng)營費用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制、分析和計劃的管理活動。主要作用是挖掘出房地產(chǎn)公司的資金潛力，實施節(jié)約目標(biāo)，有效控制各項費用的用途和支出，保證公司的競爭力。但實際的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中，沒有做到全過程的費用控制管理，甚至有些擅自增減調(diào)整預(yù)算，導(dǎo)致各部門的最初預(yù)算和最終決算出現(xiàn)差異，打亂整個財務(wù)計劃性的管理。

2.3 財務(wù)管理體系復(fù)雜。房地產(chǎn)公司的財務(wù)體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財務(wù)管理主體對象是業(yè)主，很少有對各方投資成本的管理，而房地產(chǎn)公司包含了土地征用費、安撫費、工程費用和后期的基礎(chǔ)設(shè)施費、物業(yè)費及安裝費用，這些費用的主體對象不同，財務(wù)關(guān)系表現(xiàn)也不同，例如前期與土地?fù)碛姓叩年P(guān)系，工程建設(shè)中與設(shè)計方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關(guān)系，后期與工商部門及買房者的關(guān)系，財務(wù)體系龐大關(guān)系復(fù)雜。而房地產(chǎn)公司又因投入過大，常常出現(xiàn)邊建設(shè)邊銷售的情況，增加了財務(wù)的債權(quán)管理。

3 房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的解決對策

3.1 降低資金成本。房地產(chǎn)公司的周期長，資金需求量大，常常采用融資進行資金的周轉(zhuǎn)，融資能使公司的資金周轉(zhuǎn)方便，但是通過借債進行，債務(wù)風(fēng)險較大，而貸款會產(chǎn)生利息增加財務(wù)的風(fēng)險。所以在進行工程的成本預(yù)算方面，應(yīng)經(jīng)過詳細(xì)的研究和分析，科學(xué)合理的進行成本控制，針對不同的承包商采用不同的財務(wù)管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財務(wù)人員必須熟練掌握核算和結(jié)算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務(wù)風(fēng)險，合理配置公司資本。

3.2 創(chuàng)立財務(wù)制度。我國的房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競爭力必須加強內(nèi)部的財務(wù)管理，財務(wù)人員必須做到對項目資金的分析和研究，對風(fēng)險不僅能預(yù)測，還能做到有效的降低；建立財務(wù)監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經(jīng)營活動，對籌集資金和降低資本進行合理有效的分配；完善公司財務(wù)部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴(yán)格執(zhí)行。

3.3 優(yōu)化融資，重視信用。房地產(chǎn)公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產(chǎn)公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風(fēng)險。第二，統(tǒng)一管理資金，財務(wù)管理中應(yīng)注重公司總部和分部的資金均勻情況，對閑置資金要充分利用，實現(xiàn)資金的最大化效益。在公司方面應(yīng)注重企業(yè)信譽，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運營和資金運轉(zhuǎn)。

3.4 協(xié)調(diào)關(guān)系，加強財務(wù)檢查。財務(wù)預(yù)算工作是依靠公司全員進行的，所以財務(wù)管理部門應(yīng)處理好與各部門的關(guān)系，使其積極配合，順利完成財務(wù)預(yù)算工作。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)層也需重視和支持財務(wù)預(yù)算工作，可單獨設(shè)置預(yù)算執(zhí)行和審計部門，協(xié)助財務(wù)預(yù)算的順利開展。財務(wù)管理中還應(yīng)定期進行檢查和考核，對階段性的資金投入進行重點管理，對有問題的資金應(yīng)立即匯報領(lǐng)導(dǎo)，加強回收資金的銜接使用，分析研究新項目的投資風(fēng)險，做好資金的項目運行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費用，提高公司的經(jīng)濟效益。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)公司中的財務(wù)管理屬于公司的重點之一，對資金的管理和公司的運營起到了保障作用。好的財務(wù)管理體系能使公司降低成本，減少債務(wù)，發(fā)揮資金籌集和投資的最大效益化，以提高公司競爭力，保證公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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