蔡宗翰，王　芳，譚　俊,丁　奇

(1. 北京建筑大學(xué)，北京　100044； 2. 北京中譽(yù)威圣律師事務(wù)所，北京　100061；

3. 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，北京　100044；4. 中國(guó)人民大學(xué)，北京　100086)

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北京市住宅小區(qū)停車(chē)空間權(quán)屬與登記問(wèn)題芻議

蔡宗翰1,3，王芳2，譚俊4,丁奇1,3

(1. 北京建筑大學(xué)，北京100044； 2. 北京中譽(yù)威圣律師事務(wù)所，北京100061；

3. 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，北京100044；4. 中國(guó)人民大學(xué)，北京100086)

摘要：北京的私家車(chē)數(shù)量逐年大幅增加，而住宅小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)卻相對(duì)不足，由此衍生出停車(chē)空間權(quán)利和歸屬爭(zhēng)議問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)空間的權(quán)屬認(rèn)定雖然已有相應(yīng)的條款和司法解釋?zhuān)缥餀?quán)法第六章第七十四條關(guān)于“停車(chē)位、停車(chē)庫(kù)的建筑物專(zhuān)有”部分的規(guī)定，但未有對(duì)停車(chē)空間實(shí)際的權(quán)屬約定和相關(guān)的登記做出規(guī)定①除《物權(quán)法》第七十四條外，尚未有法律對(duì)停車(chē)場(chǎng)的權(quán)屬問(wèn)題作出明確的規(guī)定；而一些相關(guān)的行政規(guī)章和地方規(guī)章，如《停車(chē)場(chǎng)建筑和管理暫行規(guī)定》(公安部、建設(shè)部 1989 年制定)、《鄭州市停車(chē)場(chǎng)管理辦法》、《杭州市停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))建設(shè)管理規(guī)定》、《重慶市機(jī)動(dòng)車(chē)公共停車(chē)場(chǎng)管理辦法》等，則帶有濃厚的管理色彩，基本未涉及權(quán)屬問(wèn)題。參見(jiàn)柴景山：區(qū)分所有建筑附屬停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題研究[J]，載于武漢科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2005(2)。，在實(shí)踐中，住宅小區(qū)停車(chē)空間的權(quán)屬爭(zhēng)議日趨復(fù)雜，各項(xiàng)權(quán)屬爭(zhēng)議的判決形式多元多樣②例如，在“南京市星漢城市花園”一案中，南京市鼓樓區(qū)人民法院認(rèn)為，星漢城市花園的全體業(yè)主應(yīng)該享有該地下車(chē)庫(kù)的權(quán)益，判決開(kāi)發(fā)商將地下車(chē)庫(kù)移交給星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)；而在上海的“上海物權(quán)法第一案”中，上海市第二中級(jí)人民法院卻認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商系地下停車(chē)場(chǎng)的所有人，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)在未經(jīng)許可的情況下，不得為處分、收益行為。關(guān)于“南京市星漢城市花園”一案，請(qǐng)看業(yè)主委員會(huì)訴江蘇星漢置業(yè)有限公司車(chē)庫(kù)糾紛民事判決，中國(guó)裁判判決網(wǎng)，網(wǎng)址：http://www.court.gov.cn/zgcpwsw/jiangsu/jssnjszjrmfy/njsglqrmfy/ms/201501/t201501296480407.htm；關(guān)于“上海物權(quán)第一案”，請(qǐng)看搜狐新聞網(wǎng)，上?！段餀?quán)法》第一案：法無(wú)詳釋爭(zhēng)議仍存[OL/EB]，網(wǎng)址：http://news.sohu.com/20071126/n253464702.shtml。本文提出按住宅小區(qū)停車(chē)空間的類(lèi)型來(lái)確定住宅小區(qū)停車(chē)空間權(quán)屬、完善北京市住宅小區(qū)停車(chē)空間登記方式的思路來(lái)解決北京市住宅小區(qū)停車(chē)空間權(quán)屬與登記問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：北京市；住宅小區(qū)；停車(chē)空間；停車(chē)空間權(quán)屬；停車(chē)空間登記

一、 建筑物區(qū)分所有權(quán)與住宅小區(qū)停車(chē)空間所有權(quán)

(一) 建筑物區(qū)分所有權(quán)的通說(shuō)

自建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)生以來(lái)，逐步形成了幾種不同的學(xué)說(shuō)。較有影響者主要有“一元說(shuō)”、“二元說(shuō)”和“三元說(shuō)”。其中“三元說(shuō)”最早由德國(guó)學(xué)者貝爾曼提出[1]。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)由區(qū)分所有人對(duì)建筑物的專(zhuān)有部分的所有權(quán)和對(duì)共有部分的共有權(quán)，以及基于對(duì)建筑物的共同管理、修繕、整理、維護(hù)等共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)三部分所組成。由于其能夠根本地反映建筑物區(qū)分所有權(quán)所固有的本質(zhì)屬性、并涵蓋了因區(qū)分所有建筑物所產(chǎn)生的一切法律關(guān)系，因此該說(shuō)為大多數(shù)學(xué)者所接受，成為通說(shuō)，也是構(gòu)成我國(guó)區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)學(xué)說(shuō)[2]145[3][4]。

(二) 建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律規(guī)定

現(xiàn)有物權(quán)法律體系中規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專(zhuān)有所有權(quán)、共有部分持份權(quán)和基于對(duì)建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱(chēng)[5]224。從《物權(quán)法》第六章第七十條至第八十三條中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定來(lái)看，建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體是“業(yè)主”、“開(kāi)發(fā)商”、“物業(yè)管理公司”，而客體則包括區(qū)分所有建筑物中的專(zhuān)有請(qǐng)求權(quán)和共有請(qǐng)求權(quán)。

按照《物權(quán)法》規(guī)定的專(zhuān)有所有權(quán)的客體是指能夠明確區(qū)分建筑構(gòu)造，可獨(dú)立使用且具有排他性的能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的部分*但在《物權(quán)法》第七十條當(dāng)中，并未就專(zhuān)有部分的范圍予以具體明確，而僅以建筑物的用途為分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用例舉的方式將專(zhuān)有部分提示性表述為“建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等”。。而共有部分的范圍以專(zhuān)有部分的確定為前提*《物權(quán)法》第七十二條明確規(guī)定了需先確立業(yè)主專(zhuān)有部分，方可進(jìn)行對(duì)共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。。共有的范圍按照《物權(quán)法》第七十二條、第七十三條規(guī)定，是指在區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)除去專(zhuān)有部分的、供業(yè)主共同使用的、在建筑構(gòu)造上不具備獨(dú)立性的、在使用及功能用途上不具有私人性、排他性的建筑物部分。

綜上，我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度包括了專(zhuān)有權(quán)和共有權(quán)兩大概念，專(zhuān)有權(quán)特指能區(qū)分建筑構(gòu)造，可獨(dú)立占有、使用、收益和處分其建筑物專(zhuān)有部分的權(quán)利。但共有權(quán)的概念是相對(duì)于專(zhuān)有權(quán)而言的，僅指除去專(zhuān)有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益的權(quán)利。

(三) 小區(qū)停車(chē)空間區(qū)分所有權(quán)

1. 住宅小區(qū)停車(chē)空間的定義

住宅小區(qū)停車(chē)空間作為建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，與小區(qū)業(yè)主利益密切相關(guān)。而住宅停車(chē)空間主要是指在住宅小區(qū)內(nèi)，設(shè)置的停車(chē)場(chǎng)和附建在住宅大樓內(nèi)的各種車(chē)輛停放場(chǎng)所*按法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)新建、擴(kuò)建的居住小區(qū)應(yīng)就近設(shè)置停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))或?qū)⑼＼?chē)庫(kù)附建在住宅建筑內(nèi)。參見(jiàn)：《民用建筑設(shè)計(jì)通則(GB 50352—2005)》，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，2007，按照建筑形式的建筑規(guī)定可以將停車(chē)空間分為地面停車(chē)位、地下停車(chē)位、首層架空層停車(chē)位、屋頂平臺(tái)停車(chē)位、立體停車(chē)位、獨(dú)立車(chē)庫(kù)。從設(shè)計(jì)規(guī)劃形式來(lái)看，主要包括了汽車(chē)庫(kù)、地下汽車(chē)庫(kù)、坡道式汽車(chē)庫(kù)、敞開(kāi)式汽車(chē)庫(kù)、機(jī)械式汽車(chē)庫(kù)、停車(chē)位、兩層式機(jī)械汽車(chē)庫(kù)、豎直循環(huán)式機(jī)械汽車(chē)庫(kù)、地面停車(chē)位以及地下的車(chē)停車(chē)位、還有露天的停車(chē)場(chǎng)，同時(shí)涵蓋了停車(chē)場(chǎng)出入口、坡道、預(yù)留緩沖段、緩坡段、機(jī)械停車(chē)設(shè)備空間、以及通行的聯(lián)外道路[6]。從停車(chē)位的物理狀態(tài)和所處的立體空間位置可以把停車(chē)位分成兩類(lèi)五種形式。第一類(lèi)是地上停車(chē)空間，第二類(lèi)是地下停車(chē)空間。地上停車(chē)空間是指建立在地表之上的停車(chē)位，具體包括小區(qū)內(nèi)的地面停車(chē)位，樓房首層、頂層架空層停車(chē)位，小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建設(shè)的多層停車(chē)位;地下停車(chē)空間顯而易見(jiàn)就是建設(shè)在地表之下的停車(chē)位，主要有兩種形式，一種是利用人防工程改造的地下車(chē)位車(chē)庫(kù)，還有一種是通過(guò)利用地下空間而建造成的非人防工程性質(zhì)的車(chē)位車(chē)庫(kù)[7]。從司法解釋中以權(quán)屬視角來(lái)看，小區(qū)停車(chē)位主要分為小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位、小區(qū)地下人防車(chē)位、小區(qū)地上車(chē)位*地上車(chē)位又分兩種，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位，一種是開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃外新增車(chē)位。參見(jiàn)賴(lài)其昌：住宅小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬[N].人民法院報(bào)第七版，轉(zhuǎn)引自中國(guó)法院網(wǎng)，http://www.chinacourt.org/article/detail/2015/01/id/1534299.shtml。

綜上，本文認(rèn)為住宅小區(qū)停車(chē)空間主要指地面停車(chē)位、地下停車(chē)位、住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車(chē)空間、封閉型的停車(chē)空間以及停車(chē)附屬設(shè)施、聯(lián)外車(chē)道和出入口，其中地下停車(chē)空間又包括了人防改造的停車(chē)空間和不封閉型地下停車(chē)空間。

2. 住宅小區(qū)停車(chē)空間所有權(quán)現(xiàn)行法律規(guī)定分析

住宅小區(qū)停車(chē)空間所有權(quán)部分，考察各國(guó)法律, 除法國(guó)現(xiàn)行法將專(zhuān)有部分的要件界定為使用上的排他性外, 日本、德國(guó)、美國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣立法與學(xué)說(shuō)均將有否構(gòu)造上及利用上之獨(dú)立性作為判定建筑物各區(qū)分部分能否成為專(zhuān)有部分的標(biāo)準(zhǔn)[8]。而這一標(biāo)準(zhǔn)也被大陸學(xué)者在制定物權(quán)法的過(guò)程中廣泛接受?！段餀?quán)法》對(duì)現(xiàn)存的爭(zhēng)議進(jìn)行了部分解決，如第七十四條對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的歸屬作出了如下規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！边@一規(guī)定使得現(xiàn)階段日益增長(zhǎng)的住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位歸屬與利用的糾紛得到了暫時(shí)有效的緩解，也對(duì)《物權(quán)法》實(shí)施之前各地關(guān)于住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位歸屬不一的做法和混亂局面起到了一定的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一作用。

綜上，物權(quán)法雖對(duì)如何判斷構(gòu)造和利用上的住宅停車(chē)空間的所有權(quán)獨(dú)立性和區(qū)分性進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定,但立法的缺憾造成住宅小區(qū)停車(chē)空間權(quán)利歸屬和登記程序存在若干爭(zhēng)議。如，《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定的停車(chē)空間專(zhuān)有權(quán)僅限于車(chē)庫(kù)內(nèi)和地下停車(chē)位本身，而小區(qū)聯(lián)外道路中的車(chē)位屬于共同共有部分，但地下停車(chē)場(chǎng)緩坡區(qū)、地面建設(shè)紅線范圍外的自設(shè)車(chē)位、機(jī)械設(shè)施空間、首層架空層和半地下室停車(chē)空間并未納入?yún)^(qū)分所有權(quán)的范圍。這導(dǎo)致了實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議頻發(fā)，也是本文研究的主要內(nèi)容。

二、 基于現(xiàn)有法律框架下的住宅停車(chē)空間權(quán)屬與登記原則

(一) 基于《物權(quán)法》和北京市地方行政法規(guī)之住宅停車(chē)空間規(guī)定的原則屬性

1. “契約決定歸屬”原則應(yīng)成為住宅停車(chē)空間權(quán)屬與登記首要原則

民事基本原則中的自治原則要求“當(dāng)事人之間的權(quán)屬安排應(yīng)該由當(dāng)事人自己決定，國(guó)家應(yīng)該盡量不予干涉”[9]。私法領(lǐng)域中奉行的基本原則是當(dāng)事人自治原則，因?yàn)橹挥挟?dāng)事人才是自身利益的最佳判斷者，即使是法律也不能越俎代庖替當(dāng)事人行使選擇權(quán)[10]。《物權(quán)法》將住宅小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬讓渡由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主進(jìn)行約定，這就是說(shuō)，“法律上給予了開(kāi)發(fā)商或業(yè)主通過(guò)約定保留車(chē)庫(kù)、車(chē)位所有權(quán)的可能性”[11]76，這實(shí)際上是利用了當(dāng)事的意思自治，給予開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙向選擇的權(quán)利，最后通過(guò)意思表示一致的“契約”文書(shū)來(lái)固化歸屬的方式，既保護(hù)了業(yè)主享有可選擇使用車(chē)庫(kù)車(chē)位的權(quán)利，又保證開(kāi)發(fā)商在滿足業(yè)主使用的基礎(chǔ)上，亦可通過(guò) “出售”、“出租”的自治方式獲利，這有利于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商通過(guò)平等協(xié)商來(lái)體現(xiàn)自己的利益和意志，同時(shí)也有利于爭(zhēng)議的解決[5]238。

2. “交易決定歸屬”原則應(yīng)成為住宅停車(chē)空間權(quán)屬與登記次要原則

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)市場(chǎng)交易可以在車(chē)庫(kù)、車(chē)位歸屬上實(shí)現(xiàn)各方利益最大化?！敖灰讱w屬”原則的建立有利于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)持有則修建更多的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，有利于對(duì)地下空間的利用和社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。通過(guò)自由交易行為來(lái)解決歸屬問(wèn)題，實(shí)際上也是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決糾紛，使有限的空間得到最大化的利用。當(dāng)然市場(chǎng)的交易風(fēng)險(xiǎn)依舊存在，如開(kāi)發(fā)商極有可能通過(guò)隱瞞或隱藏條款的方式保留車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)。這類(lèi)問(wèn)題很大程度上由房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)決定，其解決有待于市場(chǎng)秩序和房地產(chǎn)法律法規(guī)的進(jìn)一步發(fā)展和完善[5]238。

3. “類(lèi)型決定權(quán)屬登記”原則應(yīng)成為住宅停車(chē)空間權(quán)屬與登記原則之一

所謂車(chē)庫(kù)，指具有獨(dú)立的空間、以存放車(chē)輛為目的的附屬建筑物或是在建筑空間中單獨(dú)的機(jī)動(dòng)車(chē)存放地點(diǎn)；而車(chē)位，則是指車(chē)庫(kù)中的停車(chē)位，以及規(guī)劃用于停車(chē)的具體地點(diǎn)[12]。兩者的主要差異就在于，從法律法規(guī)來(lái)看,停車(chē)空間登記規(guī)則中的車(chē)庫(kù)應(yīng)具有單獨(dú)、封閉的場(chǎng)所，具有一定獨(dú)立建筑物的特征，開(kāi)發(fā)的成本較高，其占用的建造成本一般不分?jǐn)偟叫^(qū)的建造成本中；而車(chē)位則是隨處可設(shè)，并不一定是建筑物，同時(shí)開(kāi)發(fā)成本相對(duì)于車(chē)庫(kù)低，其占用的建造成本已經(jīng)分?jǐn)偟叫^(qū)的建造成本中。因此，對(duì)車(chē)庫(kù)與車(chē)位應(yīng)采取不同的權(quán)屬登記原則。

4. “按停車(chē)位個(gè)數(shù)決定歸屬原則”亦為住宅停車(chē)空間權(quán)屬與登記的主要原則

根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位銷(xiāo)售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位的銷(xiāo)售應(yīng)以“個(gè)”為計(jì)價(jià)單位，銷(xiāo)售的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買(mǎi)的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。

(二) 現(xiàn)行法律規(guī)定對(duì)北京市住宅停車(chē)空間權(quán)利與登記的缺陷

不可否認(rèn)，《物權(quán)法》的規(guī)定為解決住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位歸屬的糾紛提供了法律依據(jù)，無(wú)論是從理論上還是實(shí)踐上都產(chǎn)生了積極意義。但也應(yīng)注意到，這些條款的制度安排存在一定的缺陷。

1. 對(duì)于業(yè)主的界定模糊不清，造成后續(xù)登記程序中的主體混亂

物權(quán)法與相關(guān)法律規(guī)定中對(duì)于“業(yè)主”界定不清，究竟是指小區(qū)全體業(yè)主，還是僅指需要停車(chē)空間之業(yè)主？如果理解為需要停車(chē)空間之業(yè)主，那么不需要停車(chē)空間之業(yè)主是否就此失權(quán)。由于此處沒(méi)有明確“業(yè)主”的含義，也可能會(huì)造成部分業(yè)主甚至一個(gè)業(yè)主就可以擁有小區(qū)全部的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，房地產(chǎn)商就可以通過(guò)保留一套房產(chǎn)而擁有業(yè)主的身份，然后達(dá)到擁有全部車(chē)庫(kù)、車(chē)位的目的；購(gòu)房的業(yè)主，是否仍然也享有優(yōu)先權(quán)[13]。

實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)于車(chē)庫(kù)、車(chē)位的售賣(mài)并未在銷(xiāo)售住宅過(guò)程中說(shuō)明，多半是購(gòu)買(mǎi)者詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商才加以說(shuō)明，通常情況下如果業(yè)主未詢問(wèn)車(chē)位購(gòu)置或是車(chē)位歸屬相關(guān)情況，業(yè)主就自動(dòng)喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和知情權(quán)，開(kāi)發(fā)商多半逕行將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出售、出租給業(yè)主以外的第三人。即使開(kāi)發(fā)商給予業(yè)主充分的知情權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，亦伴隨著高于市場(chǎng)價(jià)格迫使業(yè)主在購(gòu)房時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)權(quán)或承租車(chē)庫(kù)、車(chē)位的權(quán)利。如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商就可以以此作為理由將其出售或出租給業(yè)主以外的第三人使用，這極大地?fù)p害了業(yè)主的利益。

2. 條文中的業(yè)主“優(yōu)先”請(qǐng)求權(quán)范圍界定不清，造成后續(xù)權(quán)利實(shí)踐的混亂

首先從物權(quán)法第七十四條規(guī)定的“首先滿足業(yè)主的需要”，應(yīng)該如何界定其優(yōu)先權(quán)的概念究竟是應(yīng)該滿足業(yè)主停車(chē)的需要，還是僅僅滿足其所有的需要？是滿足業(yè)主基本的停車(chē)需要，還是全部滿足業(yè)主多輛車(chē)的需求，雖然從北京現(xiàn)行實(shí)施的城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則以及相關(guān)的行政法規(guī)來(lái)看，現(xiàn)商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)中每戶配比0.8個(gè)車(chē)位，限購(gòu)房則每戶配比0.1個(gè)車(chē)位[14][15][16][17]，并預(yù)留未來(lái)可開(kāi)發(fā)的停車(chē)空間，但從北京市的實(shí)務(wù)來(lái)看，現(xiàn)有的住宅停車(chē)空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于使用，所以滿足業(yè)主需求成為了空話*截止至2015年1月，從北京市政府交通委員會(huì)公布的資料來(lái)看，全市約有車(chē)輛561萬(wàn)輛，而登記在冊(cè)的停車(chē)位僅不到290萬(wàn)個(gè)，停車(chē)位缺口近270萬(wàn)個(gè)，造成北京停車(chē)難、亂停車(chē)的現(xiàn)象處處發(fā)生。參見(jiàn)：“關(guān)注北京停車(chē)難北京：停車(chē)位缺口二百多萬(wàn)停車(chē)難停車(chē)亂突出”[EB/OL]，央視網(wǎng)：http://jingji.cntv.cn/2015/04/18/VIDE1429366499642302.shtml。再者，“首先滿足業(yè)主需要”的“首先”是不是一種優(yōu)先權(quán)？“首先”的適用條件與范圍又是什么呢？按照民法的一般原則進(jìn)行推斷，優(yōu)先權(quán)是一種法定的權(quán)利，性質(zhì)上為形成權(quán)，這種優(yōu)先權(quán)只能是“同等條件”的權(quán)利人才享有，但后續(xù)購(gòu)買(mǎi)二手房或在小區(qū)建成后再購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主是否就不具有優(yōu)先權(quán)？此外，“首先”的權(quán)利的時(shí)間界定應(yīng)該是多長(zhǎng)時(shí)間，權(quán)利的范圍界定是保留全部車(chē)庫(kù)、車(chē)位的優(yōu)先權(quán)，還是保留一定比例車(chē)庫(kù)、車(chē)位的優(yōu)先權(quán)。在業(yè)主二次轉(zhuǎn)售專(zhuān)有部分時(shí)，小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的再次出售是否也應(yīng)當(dāng)遵循此規(guī)定即首先滿足本小區(qū)內(nèi)業(yè)主需要？對(duì)于后來(lái)購(gòu)房的業(yè)主，是否仍然也享有優(yōu)先權(quán)？

3. “建筑區(qū)劃”的含義比較模糊

該款解決的只是在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬問(wèn)題，而在實(shí)踐中，大量舊的住宅小區(qū)建設(shè)時(shí)并沒(méi)有規(guī)劃停車(chē)用的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，此類(lèi)的糾紛應(yīng)該如何解決？如果按照司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位。”，因此，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商所有；建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外新增的車(chē)位，且占用了公共土地，則屬于小區(qū)業(yè)主共有[18],但此款在實(shí)踐中規(guī)定的過(guò)于理想化，沒(méi)有規(guī)定當(dāng)開(kāi)發(fā)商不遵守此款時(shí)的法律后果，同時(shí)該款規(guī)定要求車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬要通過(guò)約定的方式，雖然是對(duì)當(dāng)事人雙方意思自治的尊重，但是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在締約能力和締約機(jī)會(huì)上存在重大差異的情況下，此時(shí)尊重當(dāng)事人的意思自治而又沒(méi)有相關(guān)的配套措施，遵循形式意義上的“私法自治”有何意義？如果在沒(méi)有約定的情況下，車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬又如何確定？這就為司法實(shí)踐留下“隱患”，又回到了關(guān)于小區(qū)車(chē)庫(kù)歸屬的選擇問(wèn)題上[19]。

4. 業(yè)主共有部分的界定模糊造成登記無(wú)所適從

占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)雜的權(quán)利形態(tài)，是關(guān)于專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)之間的相互融合。但是此款規(guī)定的“業(yè)主共有”過(guò)于籠統(tǒng)，操作起來(lái)比較困難，如實(shí)現(xiàn)共有的路徑為何？客體是什么？以及對(duì)“其他場(chǎng)地”也沒(méi)有做出明確的規(guī)定，特別是首層架空或地下空間中房屋層高在2.2米以下涉及的停車(chē)空間和老舊小區(qū)的未做劃分的停車(chē)空間的權(quán)利歸屬和使用權(quán)益上，很容易引起業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)之間的糾紛與沖突。這款規(guī)定的主要依據(jù)是地面停車(chē)位的開(kāi)發(fā)幾乎不需要成本，其占用的土地使用費(fèi)已經(jīng)分?jǐn)傇谛^(qū)建造的整體成本中，而且其占用的道路或其他公共場(chǎng)地屬于全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。然而，這條規(guī)定并未考慮到開(kāi)發(fā)商占用“公共場(chǎng)地”如道路紅線和建設(shè)紅線交界處建造停車(chē)位的情形。從另一方面來(lái)說(shuō)，由于停車(chē)空間的建設(shè)同樣需要成本，如果依照規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有則對(duì)于投入成本的開(kāi)發(fā)商顯得不公平，在目前車(chē)位缺乏的情形下，也不利于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)更多的車(chē)位[2]236。

5. 我國(guó)停車(chē)空間的登記程序還很不完善

目前，在房地產(chǎn)初始登記的實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》外，對(duì)于共有的部分，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是不辦理登記的，小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證上。這種回避的態(tài)度，使糾紛變得更加復(fù)雜。不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書(shū)作為公示的基本載體，在小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位歸屬上并未發(fā)揮其應(yīng)有的作用。在登記制度不完善的情況下，對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬由當(dāng)事人約定勢(shì)必會(huì)對(duì)業(yè)主的利益造成損害。

6. 停車(chē)空間的面積計(jì)算方式模糊，造成業(yè)主實(shí)際使用空間受阻

根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位銷(xiāo)售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，“室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位的面積，可按停車(chē)位實(shí)際占用面積的方式計(jì)算，也可以按實(shí)際占用面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的方式計(jì)算，但每一幢樓房只能選擇一種計(jì)算方式。產(chǎn)權(quán)登記面積，由測(cè)繪單位根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的銷(xiāo)售(預(yù)售)合同中約定的計(jì)算方式進(jìn)行測(cè)量。買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位面積計(jì)算方式未作約定的，開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的測(cè)量面積，應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方簽定補(bǔ)充合同進(jìn)行確認(rèn)，未經(jīng)確認(rèn)不能作為產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)，室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位面積計(jì)算方式、面積若未經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)，交易、登記部門(mén)不得辦理交易、登記手續(xù)”。在實(shí)務(wù)過(guò)程中，雖然法律法規(guī)約定了停車(chē)空間不得列入業(yè)主共有面積進(jìn)行登記，但購(gòu)置停車(chē)位時(shí)停車(chē)面積的計(jì)算方式，都是由開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃報(bào)建時(shí)確立，而買(mǎi)受人沒(méi)有談判約定面積計(jì)算方式的可行性，造成停車(chē)位空間的面積由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，同時(shí)由于計(jì)算公式的混亂，也造成未購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主，無(wú)故侵占了大量的共有空間*依照北京市《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的通知(京國(guó)土房管權(quán)字[2000]第369號(hào))中第七條第2款規(guī)定，機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道應(yīng)不可列入共有面積，但實(shí)踐過(guò)程中由于開(kāi)發(fā)商掌握面積計(jì)算的公式，則大量業(yè)主共有面積被少量停車(chē)位業(yè)主共有制。。

7. 住宅停車(chē)空間中涉及人防空間改造的權(quán)屬不明確，導(dǎo)致了爭(zhēng)議頻頻發(fā)生

根據(jù)國(guó)家國(guó)防動(dòng)員委員會(huì)、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》，一至三類(lèi)防空重點(diǎn)城市和其他城市(含縣城)新建民用建筑須按建筑面積的 2%～5%配建地下人防工程，但由于人防空間并未長(zhǎng)期使用僅在緊急避難時(shí)利用，為了避免設(shè)施浪費(fèi)，《人民防空法》中規(guī)定，鼓勵(lì)在未利用時(shí)間，由投資者負(fù)責(zé)使用、收益*參見(jiàn)《人民防空法》第 5 條規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)單位組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。。這就導(dǎo)致了其作為地下停車(chē)位來(lái)使用的時(shí)候，關(guān)于其歸屬的問(wèn)題也是不確定的。有的實(shí)務(wù)判例主張屬于開(kāi)發(fā)商所有*參見(jiàn)：沈陽(yáng)市大東區(qū)新華壹品小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與沈陽(yáng)樺海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、沈陽(yáng)金香玉餐飲管理機(jī)構(gòu)有限公司、張崗松建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，沈陽(yáng)中院2013年度優(yōu)秀案例，轉(zhuǎn)引自遼寧法制網(wǎng)，http://www.lnfzb.com/news_view.aspx?id=20140523104426248；，有的主張由國(guó)家享有所有權(quán)，由開(kāi)發(fā)商來(lái)經(jīng)營(yíng)管理[20]。此處只是規(guī)定了由投資者使用管理，收益歸投資者所有，并沒(méi)有界定人防工事的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。相反，在沒(méi)有界定所有權(quán)歸屬的情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)為投資者就是所有者。第二，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，界定產(chǎn)權(quán)最基本的仍然是投資者享有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于商品房小區(qū)的地下人防工程，國(guó)家沒(méi)有作出任何投資，因此就不存在法律上主張產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。投資人通過(guò)投資依法使自己的一種財(cái)產(chǎn)形態(tài)物化為人防工程這樣一種不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)，其財(cái)產(chǎn)歸屬性沒(méi)有改變。第三，如果地下人防工程屬于國(guó)家所有，政府就應(yīng)該承擔(dān)管理和維護(hù)的義務(wù)，但事實(shí)上該義務(wù)是由開(kāi)發(fā)商或小區(qū)業(yè)主承擔(dān)的。

三、 關(guān)于北京市停車(chē)空間的權(quán)利與登記思路

不論法律對(duì)于停車(chē)空間的專(zhuān)有部分和共有部分如何劃分，區(qū)分所有人的共有部分持分權(quán)主要是基于共有部分對(duì)于專(zhuān)有部分(停車(chē)空間等)的使用有輔助性的不能分割的功效而產(chǎn)生的，雖然現(xiàn)存法律不盡完善，但本人建議至少應(yīng)從住宅停車(chē)空間的類(lèi)型來(lái)進(jìn)行設(shè)定登記。

(一) 按住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的分類(lèi)明確歸屬登記

住宅小區(qū)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位因其類(lèi)型比較多，出現(xiàn)的問(wèn)題也種類(lèi)繁多，十分復(fù)雜，因此對(duì)此歸屬的確定不能一概而論，應(yīng)按照不同類(lèi)型進(jìn)行分析，分門(mén)別類(lèi)解決住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬。

1. 住宅小區(qū)封閉的獨(dú)立車(chē)庫(kù)應(yīng)直接進(jìn)行專(zhuān)有權(quán)登記

所謂獨(dú)立車(chē)庫(kù)，是指在小區(qū)內(nèi)建造的專(zhuān)門(mén)的停車(chē)設(shè)施，其相互間由墻壁隔開(kāi)，四周范圍明確，具有獨(dú)立的入口，己成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物[21]。

這種車(chē)庫(kù)具有四周封閉的空間，符合建筑物區(qū)分所有之專(zhuān)有部分的特征，具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性。在構(gòu)造上范圍明確，有獨(dú)立的入口，在使用上一般不會(huì)對(duì)其他區(qū)分所有物施予影響，因此也具有一定的獨(dú)立性, 應(yīng)將以車(chē)位為單位，設(shè)定車(chē)位為基礎(chǔ)的專(zhuān)有權(quán)登記，而緩坡區(qū)和外聯(lián)出入口、內(nèi)部車(chē)行道、附屬設(shè)施用房進(jìn)行以“車(chē)位業(yè)主”的共同共有形式進(jìn)行登記。

2. 住宅小區(qū)地面停車(chē)位應(yīng)采取業(yè)主共有權(quán)進(jìn)行登記

地面停車(chē)位，是指直接設(shè)置于地面、以劃線分割方式標(biāo)明的停車(chē)設(shè)施。在實(shí)踐中，對(duì)地面停車(chē)位的歸屬爭(zhēng)論也不大。因?yàn)榈孛嫱＼?chē)位一般是開(kāi)發(fā)商經(jīng)政府批準(zhǔn)，在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，直接設(shè)置在商品房住宅小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車(chē)設(shè)施[22]。通常來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記后，房屋所有人(即建筑物區(qū)分所有權(quán)人)即按份共同擁有了該小區(qū)的全部土地使用權(quán)。這種公共停車(chē)位，應(yīng)為小區(qū)業(yè)主全體共有，區(qū)分所有權(quán)人按照業(yè)主公約的約定使用該車(chē)位。因?yàn)榈孛嫱＼?chē)位是直接設(shè)置在業(yè)主共同擁有使用權(quán)的土地表面上，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)這種車(chē)位幾乎不需要成本，只是通過(guò)劃線分割而成，并不具備建筑物所要求的封閉性，即不具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性，依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)原理不能夠成為專(zhuān)有部分的客體，而只能成為共有部分的客體。而且地面停車(chē)位也不可能獲得房地產(chǎn)的初始登記和房地產(chǎn)權(quán)證。該類(lèi)停車(chē)位還包括了許多早期的小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)，沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到業(yè)主所擁有的汽車(chē)數(shù)量的迅速增加，導(dǎo)致最初修建的停車(chē)場(chǎng)所遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足業(yè)主的停車(chē)需要。于是，業(yè)主的汽車(chē)一般都停放在小區(qū)道路邊或者樓房前后的空地及公共的綠地上。這種停車(chē)位從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)也是一種地面停車(chē)位，只不過(guò)是一種臨時(shí)性的地面停車(chē)位。由于開(kāi)發(fā)商對(duì)這種臨時(shí)性的停車(chē)位投資成本比較低，并且其土地使用權(quán)分?jǐn)傇谟?jì)算建筑容積率的建筑物上，其應(yīng)為計(jì)算建筑容積率的建筑物所有權(quán)人即小區(qū)全體或部分業(yè)主共有[23]。

因此，地面停車(chē)位和車(chē)輛聯(lián)外道路的應(yīng)歸屬于小區(qū)全體業(yè)主共有[24]。結(jié)合北京實(shí)際，應(yīng)當(dāng)由地面停車(chē)位的使用人向業(yè)主委員會(huì)繳納使用費(fèi)或租金，并同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司繳納看管費(fèi)用[25]。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)置停車(chē)位，而必須得到業(yè)主大會(huì)的許可并對(duì)有關(guān)收益分配做出具體約定的，才能設(shè)立、運(yùn)營(yíng)這種地面停車(chē)位，否則對(duì)小區(qū)全體業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)。業(yè)主可以依法追究開(kāi)發(fā)商的侵權(quán)責(zé)任，并可以要求買(mǎi)受人返還該停車(chē)位。

3. 住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車(chē)空間權(quán)屬登記

樓房首層架空停車(chē)位，是指將建筑物地面上第一層用墻、柱架空，依附于樓房而形成的停車(chē)位。這種車(chē)位可供多人使用，具有開(kāi)放性的特點(diǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，有的開(kāi)發(fā)商將樓房首層架空層停車(chē)位予以出售，有的物業(yè)公司利用業(yè)主對(duì)該停車(chē)位歸屬不了解的情形下進(jìn)行有償租賃，這些行為其實(shí)都已經(jīng)侵害了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》有關(guān)規(guī)定，層高 2.2 米以下的房屋和地下室不計(jì)入建筑面積，層高在 2.2 米以上的，則應(yīng)計(jì)入建筑面積。而我們討論的首層架空層停車(chē)位是指舊式小區(qū)停車(chē)空間層高在 2.2 米以下的架空層*由于住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50096-2011》第六章第九條第二款規(guī)定，從2011年開(kāi)始，新建小區(qū)當(dāng)住宅的地上架空層及半地下室做機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位時(shí)，其凈高不應(yīng)低于2.20m由于按照首層架空層和半地下室的層高在 2.2 米以上的可以直接計(jì)算建筑面積，參與計(jì)算建筑容積率，參與分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，也就當(dāng)然成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分的客體，可以依法辦理權(quán)利的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，也就可以單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)，其權(quán)利應(yīng)歸屬于取得產(chǎn)權(quán)證明的人所有。故本文討論的為老舊小區(qū)的架空層和半地下室。。由于樓房首層架空層、半地下室停車(chē)位位于建筑物的底部，是整棟建筑物的結(jié)構(gòu)支撐，是與建筑物不可分割的一部分，只是由于層高較低，其建筑面積是不計(jì)算容積率的，因此，初始登記時(shí)，樓房首層架空層停車(chē)位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑面積，在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不能取得房地產(chǎn)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得房地產(chǎn)證的建筑物。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，樓房架空層停車(chē)位不能從計(jì)算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車(chē)位的歸屬約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)應(yīng)依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移?？梢?jiàn)，首層樓房架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人共同所有[26]。

4. 地下停車(chē)空間

這種形式的停車(chē)空間是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)利用地下空間而建造的車(chē)庫(kù)，其內(nèi)部用油漆或標(biāo)示劃線等方式劃分為若干區(qū)域，但區(qū)域間并無(wú)立體的分隔物(如墻體)隔離。此類(lèi)停車(chē)空間的歸屬問(wèn)題在法律理論和實(shí)務(wù)操作中爭(zhēng)議較大，一般來(lái)說(shuō)包括兩種類(lèi)型的車(chē)庫(kù)：人防工程性質(zhì)的地下車(chē)庫(kù)和非人防工程性質(zhì)的地下車(chē)庫(kù)。

(1) 人防工程性質(zhì)的地下車(chē)庫(kù)

有關(guān)地下人防工程作地下停車(chē)位的歸屬，應(yīng)該屬于《人民防空法》第 5條所規(guī)定的“投資人”所有。需要指出的是，這里的投資人不僅僅指的是該地下人防工程的投資建設(shè)人，而應(yīng)作廣義理解，并以以下兩點(diǎn)作為共同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。一是最后出資的人，即最后投資興建該地下人防工程并轉(zhuǎn)作地下停車(chē)位的人或最后實(shí)際出資購(gòu)買(mǎi)該停車(chē)位的人；二是實(shí)際占有、使用該停車(chē)位或依其取得收益。按此標(biāo)準(zhǔn)，該“投資人”有可能是開(kāi)發(fā)商，也有可能是小區(qū)業(yè)主，關(guān)鍵看是何人最后出資并實(shí)際占有、使用或取得收益。但本文認(rèn)為以人防空間改造的停車(chē)空間應(yīng)登記于國(guó)家所有，而由實(shí)際出資者(開(kāi)發(fā)商或是業(yè)主)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)*理由如下：首先，從法律規(guī)定來(lái)看，依據(jù)《人民防空法》第二條“人民防空是國(guó)防的組成部分”以及《物權(quán)法》第五十二條“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有”等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，人防資產(chǎn)作為國(guó)防資產(chǎn)的組成部分，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)為國(guó)家所有。再者盡管人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國(guó)家所有，但并不影響投資人的使用收益權(quán)的行使，并不違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法治中“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的損益相抵私法精神。依據(jù)《人民防空法》第五條規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！币虼耍?jīng)人防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，人防工程投資者可以就利用人防工程建成的地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理并取得收益。參見(jiàn)翟國(guó)徽，“小區(qū)人防工程地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)該歸誰(shuí)？”，中國(guó)國(guó)土資源報(bào)，http://www.gtzyb.com/shiwucuoshi/20140617_66582.shtml。

(2) 不封閉型地下停車(chē)空間

不封閉型地下停車(chē)空間，在北京實(shí)務(wù)界是最為常見(jiàn)的，本文認(rèn)為這部分停車(chē)位與建筑物之間的關(guān)系取決于停車(chē)位是否具有獨(dú)立性。如果停車(chē)位劃線可與其他部分相區(qū)別，能使車(chē)輛自由無(wú)礙地出入和停放，在技術(shù)上可用占有或登記的方式進(jìn)行公示。此外，停車(chē)位功能是否獨(dú)立還可依法定規(guī)劃來(lái)判斷，如屬規(guī)劃配建，若其功能目的在于為物業(yè)提供泊車(chē)服務(wù)和完善物業(yè)的應(yīng)用，且該功能不以建設(shè)單位或業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移，則不屬于獨(dú)立利用，不符合專(zhuān)有使用的構(gòu)成要件，因而應(yīng)計(jì)入共有建筑面積；如有超過(guò)報(bào)批規(guī)劃的額外增建，則該停車(chē)位不存在規(guī)劃上必須配套使用的義務(wù)，由建設(shè)單位可以在申報(bào)規(guī)劃調(diào)整時(shí)，自行定義其功能，即可另行約束作為專(zhuān)有部分進(jìn)行處分。

因此，不封閉型地下停車(chē)空間在不計(jì)容積率的部分不能取得房屋所有權(quán)，只能作為從物依附于地上建筑物，由主建筑物的所有人即各區(qū)分所有人共有；計(jì)算容積率的部分如屬規(guī)劃外另批增建，則可成為專(zhuān)有所有權(quán)的客體，除此外就應(yīng)計(jì)入共有建筑面積，由各區(qū)分所有人共同所有。

(二) 完善小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位歸屬的登記制度

住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬直接關(guān)系到車(chē)庫(kù)、車(chē)位交易的進(jìn)行，因此其登記制度也很重要。《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一的登記制度，但是這也只停留在原則性規(guī)定層面，并未對(duì)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬登記做明確的規(guī)定，具體到車(chē)庫(kù)車(chē)位歸屬登記時(shí)仍然是很模糊的。

1. 初始登記的完善

依據(jù)《房屋登記辦法》第31 條的規(guī)定：“對(duì)于公用設(shè)施、公共場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)與房屋一并進(jìn)行初始登記。”這在法無(wú)明文規(guī)定的情況下提供了一種對(duì)車(chē)庫(kù)、車(chē)位進(jìn)行初始登記的可能性。

(1) 小區(qū)地面停車(chē)空間的登記

按法律規(guī)定，小區(qū)地面停車(chē)空間其使用權(quán)應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主共有。小區(qū)地面停車(chē)位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主所取得的土地使用證上加以注明。這樣可以表明地面停車(chē)空間與土地使用權(quán)之間的關(guān)系，使得其歸屬問(wèn)題更加清晰化。

(2) 住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車(chē)空間的登記

其權(quán)利應(yīng)歸屬于本單元所有建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同所有。在登記制度上，可以在房產(chǎn)證明上附上住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車(chē)空間的圖紙證明的方式。住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車(chē)空間應(yīng)采取在房產(chǎn)證明上附上產(chǎn)權(quán)證明的做法，是因?yàn)樽≌^(qū)樓房首層架空層和半地下室停車(chē)空間其本身是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，其權(quán)利依附于業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)而存在。這樣注明，亦可以表明車(chē)位與房屋的從物與主物的關(guān)系，使其權(quán)利的產(chǎn)生有了依據(jù)。

(3) 地下人防工程停車(chē)空間的登記

地下人防工程停車(chē)空間在登記制度上，應(yīng)登記于國(guó)家所有，但在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中采取地役權(quán)設(shè)定的方式加以注明的方式予以公示[27]。

(4) 地下未封閉停車(chē)空間、小區(qū)封閉的獨(dú)立車(chē)庫(kù)的登記

地下未封閉停車(chē)空間、小區(qū)封閉的獨(dú)立車(chē)庫(kù)的登記制度最為簡(jiǎn)單。因?yàn)榈叵挛捶忾]停車(chē)空間、小區(qū)封閉的獨(dú)立車(chē)庫(kù)結(jié)構(gòu)上具有一般建筑物的特征，因此其作為區(qū)分所有建筑物之專(zhuān)有部分可以自由出售或出租，其公示方式也可以體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證書(shū)上。

2. 再次交易登記主體的限制

小區(qū)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位是為了小區(qū)居民居住的便利而建造的，也是小區(qū)整體建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境的重要組成部分，應(yīng)服從于小區(qū)的購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)有部分的利用，同時(shí)也是整個(gè)小區(qū)成員權(quán)利的組成內(nèi)容[11]85。對(duì)于車(chē)庫(kù)、車(chē)位的轉(zhuǎn)讓行為也應(yīng)該在按照優(yōu)先權(quán)配置的框架下進(jìn)行嚴(yán)格的限制，即便開(kāi)發(fā)商擁有對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的自由，也應(yīng)當(dāng)充分尊重小區(qū)內(nèi)所有住戶享有居住環(huán)境和停車(chē)空間的優(yōu)先權(quán)益。即車(chē)庫(kù)、車(chē)位可以在小區(qū)業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)窃谖唇?jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)同意下，不能向小區(qū)以外的第三人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記。

四、 結(jié)語(yǔ)

《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，為小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位歸屬糾紛的解決提供了法律條文的支持，讓人們看到了解決這一難題的希望，但是由于其過(guò)于原則化，不具有可操作性，實(shí)踐中其作用有限，有關(guān)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間因小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位歸屬的糾紛愈演愈烈，如何完善《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定成為很多學(xué)者和專(zhuān)家研究的重要課題。

住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的歸屬關(guān)系著廣大小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，也關(guān)系著整個(gè)住宅小區(qū)的和諧?！段餀?quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》還需要很多制度與其配套，這需要學(xué)理界和實(shí)務(wù)界進(jìn)行更加深入的研究。唯有從法律上明確小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位的歸屬，才能有效減少糾紛，規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，保護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

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王芳，女,Msc,北京中譽(yù)威圣律師事務(wù)所專(zhuān)利律師；

譚峻，男,管理學(xué)博士,中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授,中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)信息中心主任；

丁奇，男，博士，北京建筑大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院副教授，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全國(guó)村莊規(guī)劃研究中心(北方)主任。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009-105X(2015)04-0037-08

作者簡(jiǎn)介：蔡宗翰，男，法學(xué)博士，北京建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院房地產(chǎn)法律研究所副教授，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全國(guó)村莊規(guī)劃研究中心(北方)村莊土地政策與管理研究所所長(zhǎng)，研究方向：村莊規(guī)劃政策、土地政策、房地產(chǎn)政策；