謝華　方第明

【摘要】首先，本文對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境進(jìn)行了一定程度的探索，指出目前公允價(jià)值的應(yīng)用面臨著市場(chǎng)條件不完善及投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則限制條件嚴(yán)格的困境；接下來(lái)，又對(duì)推廣公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的相關(guān)建議提出了一定看法，包括準(zhǔn)則恰當(dāng)引導(dǎo)公允價(jià)值模式使用：提高相關(guān)性及補(bǔ)充和完善應(yīng)用指南：提高可操作性這兩個(gè)方面。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 公允價(jià)值 計(jì)量模式

一、前言

在房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)處理上，目前普遍應(yīng)用的是公允價(jià)值計(jì)量模式，這種計(jì)量模式為房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展起到了積極的作用。但在經(jīng)過(guò)了金融危機(jī)之后，我們發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量模式并不總是可靠的，而是存在一些不可回避的問(wèn)題，但這些問(wèn)題的存在不應(yīng)成為公允價(jià)值一無(wú)是處的理由。因此，我國(guó)的投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該在沿用公允價(jià)值計(jì)量模式的同時(shí)，對(duì)其不完善之處進(jìn)行改進(jìn)，從而更好地迎接經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境

（一）市場(chǎng)條件不完善

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不成熟的條件下，很難形成公平價(jià)格的運(yùn)作機(jī)制，這給投資性房地產(chǎn)行業(yè)的理性價(jià)值判斷帶來(lái)了極大的阻礙。在這樣的現(xiàn)實(shí)情況下，我們?cè)谝牍蕛r(jià)值的時(shí)候應(yīng)采取適度的原則。以投資性房地產(chǎn)的投資實(shí)踐及走向國(guó)際的需要為前提，對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值加以靈活運(yùn)用，而對(duì)其運(yùn)用的限制則與資本市場(chǎng)的規(guī)范化內(nèi)在需要及我國(guó)國(guó)情密切相關(guān)[1]。其中，制約著我國(guó)投資性房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的最大因素就是市場(chǎng)環(huán)境的開放性較低，這一環(huán)境限制使得成本模式在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量當(dāng)中發(fā)揮主導(dǎo)作用。目前，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指定機(jī)構(gòu)對(duì)公允價(jià)值采取了保留態(tài)度，從市場(chǎng)形勢(shì)方面看，這種做法是有一定道理的并值得肯定的，但這一保留態(tài)度的具體表現(xiàn)方式如何則需要更加深入的分析。

（二）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則限制條件嚴(yán)格

應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)具備一定的前提基礎(chǔ)，即企業(yè)所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍，因而企業(yè)能夠從交易市場(chǎng)中了解和獲知同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等重要信息。是否為同類房地產(chǎn)，則有其固定的判斷標(biāo)準(zhǔn)：所在區(qū)域的區(qū)位條件及地理環(huán)境相同或性質(zhì)接近、建筑結(jié)構(gòu)相同或接近、折舊程度相同或接近以及可利用情況相同或接近的建筑物都可算作同類房地產(chǎn)。如果找不到滿足上述條件的房地產(chǎn)，企業(yè)也無(wú)法采用估值的方法來(lái)得出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。與此同時(shí)，對(duì)于已應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)計(jì)算的投資性房地產(chǎn)，將不得恢復(fù)為成本模式。另外，企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式的選擇中不得進(jìn)行綜合選擇，即只能以一種模式進(jìn)行計(jì)量。由此可知，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用十分謹(jǐn)慎嚴(yán)格。

三、推廣公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的相關(guān)建議

雖然公允價(jià)值計(jì)量模式能在一定程度上解決投資性房地產(chǎn)中的問(wèn)題，但同時(shí)也存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。因此，即使當(dāng)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已發(fā)展到比較成熟的階段，對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用態(tài)度也應(yīng)時(shí)刻保持謹(jǐn)慎，但并不意味著要徹底放棄應(yīng)用這種計(jì)量模式，同時(shí)更不應(yīng)對(duì)其應(yīng)用進(jìn)行人為的混亂。這決定了我們一方面應(yīng)堅(jiān)持以增加真實(shí)收益為目標(biāo)。另一方面也應(yīng)利用一些相關(guān)的有效信息進(jìn)行必要的補(bǔ)充，從而使公允價(jià)值計(jì)量模式能夠得以完善和功能上的改進(jìn)。值得注意的是，這里強(qiáng)調(diào)的公允價(jià)值計(jì)量模式的推廣應(yīng)用并非是指大規(guī)模地普遍應(yīng)用，而是在充分適應(yīng)我國(guó)基本國(guó)情的前提下，進(jìn)行較為謹(jǐn)慎穩(wěn)妥的應(yīng)用推廣。

（一）準(zhǔn)則恰當(dāng)引導(dǎo)公允價(jià)值模式使用：提高相關(guān)性

目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式仍較大程度地向成本模式傾斜，而對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的支持程度較低。通過(guò)對(duì)準(zhǔn)則規(guī)定與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)情況的對(duì)比分析，并結(jié)合對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)形勢(shì)走向的判斷，可知目前的準(zhǔn)則傾向具有一定的局限性，為使會(huì)計(jì)信息的相關(guān)程度有所提高，可對(duì)當(dāng)前計(jì)量方式的規(guī)定進(jìn)行適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)。應(yīng)規(guī)定企業(yè)在后續(xù)計(jì)量中最好采用公允價(jià)值計(jì)量模式，但在缺乏確鑿根據(jù)證明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠通過(guò)連續(xù)且可靠的方式獲得的情況下，也可采用成本模式進(jìn)行計(jì)量[2]。在完成這樣的改進(jìn)之后，既不會(huì)與準(zhǔn)則的謹(jǐn)慎原則相沖突，同時(shí)又可以將公允模式更大程度地融入廣闊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其被越來(lái)越多的符合規(guī)定條件的上市公司所采納，減輕了企業(yè)會(huì)計(jì)政策方面的繁雜頭緒。

（二）補(bǔ)充和完善應(yīng)用指南：提高可操作性

為保證公允價(jià)值計(jì)量的安全性，需對(duì)其計(jì)量操作流程進(jìn)行細(xì)化和規(guī)范化。例如準(zhǔn)則中應(yīng)明確指出投資性房地產(chǎn)的來(lái)源途徑，對(duì)其的計(jì)量既可通過(guò)咨詢專業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，也可在具備評(píng)估能力的條件下由企業(yè)自行計(jì)量，但必須對(duì)具體計(jì)量方法予以明確說(shuō)明，并將項(xiàng)目?jī)r(jià)值單據(jù)向外界公布[3]。再如還可對(duì)公允價(jià)值的概念范圍作出更為精準(zhǔn)的界定，避免定義的模糊性。這樣可使相關(guān)人員對(duì)這一計(jì)量模式有更加深入的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也可借助概念上的推廣促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)的合作溝通。

（三）鼓勵(lì)評(píng)估體系建立并輔之嚴(yán)格的配套措施：提高可靠性

可靠性的提高可從許多方面來(lái)實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在打算進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)算使應(yīng)盡量聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，或根據(jù)相關(guān)理論建立起標(biāo)準(zhǔn)化的公允價(jià)值計(jì)量管理章程。同時(shí)，最為重要的是披露模式的改革，應(yīng)在提高披露透明度方面加大力度[4]。首先，應(yīng)對(duì)資產(chǎn)存續(xù)期間的類似資產(chǎn)的交易價(jià)格進(jìn)行披露，并對(duì)其重新調(diào)整，使其成為公允價(jià)值的依據(jù)。

四、結(jié)論

本文通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用進(jìn)行分析，既肯定了其應(yīng)用中的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性，也指出了這一計(jì)量方式的弊端。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了公允價(jià)值與我國(guó)國(guó)情及市場(chǎng)環(huán)境之間的重要關(guān)系。本文對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境進(jìn)行了深入的探索，并結(jié)合目前遇到的困境提出了推廣公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的相關(guān)建議。

參考文獻(xiàn)

[1]張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素：以北辰實(shí)業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)研究，2011，17（08）：129-130.

[2]何志勇.公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置的相關(guān)問(wèn)題[J].財(cái)會(huì)月刊，2011，11（16）：371-372.

[3]王建優(yōu).當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和房企策略行為分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2012，20（06）：178-179.

[4]潘立新.公允價(jià)值與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的經(jīng)濟(jì)后果[J].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2011，15（23）：26-28.