張欣然

摘要：由于我國老齡化現(xiàn)狀，養(yǎng)老成為當前我國面臨的一個非常緊要的社會問題。以房養(yǎng)老這一方式提出有十幾年歷史，很多地區(qū)也做過試點，但其發(fā)展現(xiàn)狀卻并不樂觀。以房養(yǎng)老在我國能否開辟一條新的養(yǎng)老道路呢？本文圍繞以房養(yǎng)老的內(nèi)涵、意義和在我國發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，來討論這一問題。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；意義；模式；對策

一、 以房養(yǎng)老的概念

以房養(yǎng)老， 也可稱為倒按揭、住房反向抵押貸款， 是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)， 相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后， 按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息， 并按人的平均壽命計算， 將其房屋的價值， 分攤到預(yù)期壽命年限中去， 按年或月支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時， 繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負責維護。當借款人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)， 進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息， 相應(yīng)的金融機構(gòu)同時享有房產(chǎn)的升值部分。

二、以房養(yǎng)老在我國實施的意義

1.鼓勵老年人自我養(yǎng)老

目前我國的相關(guān)養(yǎng)老制度遠不能滿足社會成員對養(yǎng)老保障的需求。在傳統(tǒng)觀念的影響下，多數(shù)人是傾盡全力耗盡積蓄購買一套房，這直接導致了家庭無養(yǎng)老儲備金或儲備金不夠，更多人期望政府的相關(guān)養(yǎng)老政策為自己養(yǎng)老送終。在這種情況下，以房養(yǎng)老模式能大大緩解國家養(yǎng)老保障的壓力，制度創(chuàng)新，鼓勵老年人提高自我養(yǎng)老的能力。

2.增加租賃房源，緩解住房矛盾

目前，對于城市中低收入者來說，還需要租房來緩解住房需求，以房養(yǎng)老模式推廣后，能大量擴大租賃房源，緩解目前住房的供需矛盾。

3.促進金融機構(gòu)業(yè)務(wù)多元化。

最近幾年，來自于存款、外匯儲備、保險等費用收入的增長的大量資金閑置為以房養(yǎng)老的發(fā)展提供強大的資金保障?！白》糠聪虻盅嘿J款”在給銀行、保險公司等金融機構(gòu)帶來新的業(yè)務(wù)的同時，還能加快相關(guān)機構(gòu)的深化改革和創(chuàng)新經(jīng)營。具體體現(xiàn)在：1. 對急需要現(xiàn)錢養(yǎng)老的老人是一個絕好的選擇。2. 有利于搞活房地產(chǎn)和金融市場，使得相關(guān)產(chǎn)業(yè)相對穩(wěn)定發(fā)展。

三、以房養(yǎng)老模式的可行性分析

1.有可觀的市場前景

首先，中國已經(jīng)進入老齡化社會，養(yǎng)老是一個普遍性的社會問題。值得引起相關(guān)機構(gòu)和國家的重視。其次，以房養(yǎng)老有龐大的潛在市場，如果能實現(xiàn)以房養(yǎng)老， 激活市場，勢必能減輕社會保障的壓力。其三，以房養(yǎng)老的實施不僅能改善老年人的生活水平，解決養(yǎng)老難題，還能促進房地產(chǎn)、金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.優(yōu)化家庭資源

住房財產(chǎn)在家庭財產(chǎn)中所占的比重較大，推行以房養(yǎng)老，可盤活住房這樣的價值較大的不動產(chǎn)，用它的收益來解決老年人的養(yǎng)老資金需求。

3.金融機構(gòu)的積極介入

目前，已有相關(guān)金融機構(gòu)積極介入以房養(yǎng)老項目，它的出現(xiàn)，不僅便利了老年人，金融機構(gòu)也能從中獲利。以房養(yǎng)老模式將會是銀行貸款體系的一種巨大的創(chuàng)新。由于這種新的貸款形式如果發(fā)展起來的話， 規(guī)模是很大的，對銀行將是會十分有挑戰(zhàn)性并且收益可觀。而對于保險公司來說，由于新的相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)品和貸款有關(guān)的各種險種的開辟， 其也能獲得不菲的保費收入。另外，房屋中介機構(gòu)也能從中獲得收益。在巨大的市場和利益面前，金融機構(gòu)一定會積極介入。

四、我國以房養(yǎng)老現(xiàn)有模式及推行障礙

可以看出，以房養(yǎng)老在具體實施過程中可謂步履維艱，存在較多的困難。下面從以下幾個方面闡述我國推行以房養(yǎng)老的障礙：

1.傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念根深蒂固

我國一直有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，如若讓老年人以房抵押去獲取貸款渡過余生，不僅自己在心理上很難接受，斷掉了感情維系，同時其子女易被人認為沒有盡到孝心。

2.養(yǎng)老貸款存在諸多不確定性

在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)時，房屋價值容易評估，而房地產(chǎn)市場運行起伏較大時，房屋價值隨市場好壞而變化。而房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關(guān)鍵：房價上漲，不排除有部分已經(jīng)抵押房屋的老年人悔約，房價下降，金融機構(gòu)承擔一定的風險。

3.政策配套相對落后

倒按揭目前在國內(nèi)僅停留在理念上，與“買房按揭”制度的完善相比，其政策配套建設(shè)滯后，缺乏實質(zhì)操作?，F(xiàn)實情況看來，真正用得上倒按揭的，是那些僅有一套住房并缺少生活經(jīng)濟來源的老年人。更值得注意的是，“以房養(yǎng)老”多服務(wù)于城鎮(zhèn)居民，并未涉及農(nóng)村居民，其主要原因在于農(nóng)村宅基地不能抵押。然而，我國農(nóng)村人口數(shù)量龐大，養(yǎng)老問題也日益突出，農(nóng)村居民除了“土地養(yǎng)老”之外，是否適合“以房養(yǎng)老”也是值得探討的問題。

五、我國推行以房養(yǎng)老的對策及展望

綜上所述，筆者提出了一些以房養(yǎng)老的優(yōu)勢和推行障礙，無論如何，老齡化是中國的現(xiàn)實情況，養(yǎng)老問題是未來社會發(fā)展的大問題，以房養(yǎng)老模式確實能解決部分養(yǎng)老問題，可以作為養(yǎng)老的一種方式。針對上述我國以房養(yǎng)老發(fā)展現(xiàn)狀，筆者總結(jié)出以下對策：

1.根據(jù)國情，構(gòu)建我國特色的制度。

首先，政府應(yīng)構(gòu)建符合國情的制度，在充分保障老年人權(quán)益的基礎(chǔ)上，為“以房養(yǎng)老”提供可供發(fā)展的環(huán)境。其次，在具體實施過程中，政府應(yīng)發(fā)揮其指導和協(xié)調(diào)的作用。另外，金融機構(gòu)如果介入，它實質(zhì)上為政府承擔了一部分養(yǎng)老義務(wù)，必然承擔著一定的風險，政府應(yīng)提供一定的擔保以消除顧慮，增強其積極性。在銀行方面，國家可以考慮成立專業(yè)的住房銀行，把涉及資產(chǎn)評估、保險公司、銀行、社會養(yǎng)老保障等諸多主體功能集于一身，簡化運行機制和具體操作流程，從而降低成本提高工作效率。這種適合我國國情的“以房養(yǎng)老”模式能最大化解決我國目前存在的養(yǎng)老問題。

2.明確重點服務(wù)和分別服務(wù)的老年群體。以房養(yǎng)老的模式并不適用于所有老年人。因此，首先要明確重點服務(wù)老年群體。對于城市中那些有自有房屋但生活困難的，或有房屋的空巢老人，應(yīng)作為服務(wù)的重點，因為老年人之所以需要“以房養(yǎng)老”，無外乎缺少生活經(jīng)濟來源和關(guān)愛。另外，“以房養(yǎng)老”的服務(wù)對象不應(yīng)局限于城鎮(zhèn)居民，對于農(nóng)村老人又應(yīng)該實行合適的其他服務(wù)對策，像基本養(yǎng)老保險制度一樣，實現(xiàn)社會的“全覆蓋”。

3.積極開展相關(guān)試點。要完善文章討論的這種中國國情的“以房養(yǎng)老”模式，務(wù)必需要政府鼓勵銀行、保險等金融機構(gòu)在養(yǎng)老環(huán)境教適應(yīng)的城市積極開展試點，在實際運作中摸索具體操作方法，解決當?shù)爻霈F(xiàn)的具體難點問題，從中總結(jié)成功經(jīng)驗，形成一套切實可行的操作模式和路徑，為以房養(yǎng)老模式的推廣夯實出一條具有可操作性的路子。

結(jié)論

“以房養(yǎng)老”模式能為老年人提供一種穩(wěn)定可靠延續(xù)終生乃至死后的現(xiàn)金流，加固晚年的生活保障，是我國日益嚴重的養(yǎng)老問題提供了新思路和新方法。但從我國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展看來，以房養(yǎng)老模式在具有眾多優(yōu)勢的同時還存在很多推行障礙，可見這是一條任重而道遠的發(fā)展道路。要解決目前的養(yǎng)老問題，就需要國家調(diào)整相關(guān)政策，在國內(nèi)幾個城市首先展開試點，摸索以房養(yǎng)老的可行性模式，推行出一條符合我國國情的養(yǎng)老發(fā)展道路。（作者單位：四川師范大學文理學院）

參考文獻：

[1]易禮：《以房養(yǎng)老模式研究》，2013，山西財經(jīng)大學碩士論文；

[2]傅鴻源：《“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀及分析》，2008，《城市管理》。