朱慧敏

西南政法大學(xué)民商法學(xué)院 重慶 401120

論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之效力

朱慧敏

西南政法大學(xué)民商法學(xué)院 重慶 401120

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)基本制度，在不動(dòng)產(chǎn)的流通中起著維系交易安全等重要作用。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記效力各國(guó)規(guī)定不盡相同，所依據(jù)的理論基礎(chǔ)大相徑庭。本文通過(guò)剖析當(dāng)今世界兩種主要的登記效力模式，對(duì)比分析我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)所采納的登記生效主義與登記對(duì)抗主義并存的立法模式，同時(shí)對(duì)我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力模式的完善提出相關(guān)建議。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；登記效力；登記生效主義；登記對(duì)抗主義Review on the register efficiency of the property right of real estate

The property right of real estate； Register efficiency； Conditions of being valid； Rivalry conditions

一．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力概述

不動(dòng)產(chǎn)，是相對(duì)動(dòng)產(chǎn)而言，“依照其物理性質(zhì)不能移動(dòng)或者移動(dòng)將嚴(yán)重?fù)p害其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的有體物”。[1]不動(dòng)產(chǎn)往往具有本身價(jià)值巨大、一經(jīng)移動(dòng)就會(huì)破壞其價(jià)值等區(qū)別于動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)，勢(shì)必要求其上的權(quán)利狀態(tài)通過(guò)公示使其物權(quán)的變動(dòng)可以從外部查知的方式表現(xiàn)出來(lái)，以此平衡權(quán)利人與第三人之利益。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力，是指“登記這一法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的實(shí)際作用?！盵2]也就是關(guān)于登記的法律效果。就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記所產(chǎn)生的效力，主要有以法國(guó)和日本為代表的登記對(duì)抗效力，以德國(guó)、瑞士、我國(guó)臺(tái)灣為代表的登記生效效力。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力是以公示公信原則為核心。通過(guò)公示，使其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)具有公信力。公信力包含兩個(gè)內(nèi)容：其一，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人推定為該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，除非有相反證明。又稱(chēng)為“權(quán)利的正確性推定效力”。其二，凡善意信賴公示的表象二為一定的行為，在法律上應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，保護(hù)的方式就是承認(rèn)此行為所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的效力。又稱(chēng)為“善意保護(hù)效力”。

二．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力的兩種主要模式

（一)登記對(duì)抗主義下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力

登記對(duì)抗主義，指的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，依當(dāng)事人間的合意即產(chǎn)生法律效力，但是非經(jīng)登記，不能對(duì)抗第三人的體例。此立法體例以法國(guó)和日本為代表。

“登記對(duì)抗主義是所有權(quán)觀念化的體現(xiàn)，即所有權(quán)是一種純粹觀念性的東西，只要有單純的、諾成性的合意就足以使其發(fā)生移轉(zhuǎn)。”[3]以法國(guó)為代表的登記對(duì)抗主義在財(cái)產(chǎn)權(quán)上并不嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)和債權(quán)，遵循意思主義，當(dāng)事人通過(guò)真實(shí)的意思表示變動(dòng)物權(quán)，而登記才可對(duì)抗第三人是法律在當(dāng)事人與第三人利益間選擇的結(jié)果。通過(guò)登記進(jìn)行公示的客體是債權(quán)契約，而非權(quán)利之公告。在登記對(duì)抗主義體例下，物權(quán)的變動(dòng)通過(guò)當(dāng)事人之間的意思表示即可完成，只是未經(jīng)登記，其權(quán)利不具有對(duì)抗善意第三人之效力。換言之，權(quán)利人的權(quán)利有瑕疵——本是具有支配性、排他性的物權(quán)，因?yàn)槲吹怯浀氖聦?shí)，而導(dǎo)致在面對(duì)善意第三人時(shí)失去了排他的效力。但這并不意味著物權(quán)由此轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬?duì)權(quán)，除卻善意第三人，權(quán)利人的權(quán)利依舊可以對(duì)抗不特定的第三人。其目的是為保護(hù)善意第三人的期待利益。如果第三人明知或者應(yīng)當(dāng)知道時(shí)，則權(quán)利人的權(quán)利依舊可以對(duì)抗第三人，此時(shí)沒(méi)有保護(hù)第三人利益之必要。

簡(jiǎn)言之，以法國(guó)為代表的登記對(duì)抗主義是以意思主義為原則，以對(duì)抗要件為例外。從財(cái)產(chǎn)權(quán)劃分上看，法國(guó)不嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)和債權(quán)體系，物權(quán)體系與債權(quán)體系往往適用一套交易規(guī)則；從登記客體上看，僅是公告?zhèn)鶛?quán)契約，并非權(quán)利的公告；從登記效力上看，登記后的權(quán)利權(quán)能完整，而未登記的權(quán)利不能對(duì)抗善意第三人。登記對(duì)抗主義體例承認(rèn)沒(méi)有對(duì)抗力的物權(quán)。

（二)登記生效主義下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力

登記生效主義，指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除了當(dāng)事人間的合意外，還要進(jìn)行登記。非經(jīng)登記，不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人間也不發(fā)生效力。此體例以德國(guó)、瑞士為代表。

以德國(guó)民法體系為研究對(duì)象，德國(guó)財(cái)產(chǎn)法理論體系是建立在區(qū)分物權(quán)和債權(quán)的基礎(chǔ)上形成的民法財(cái)產(chǎn)二分體系，并嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為，在物權(quán)行為理論的基礎(chǔ)上創(chuàng)設(shè)物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。

物權(quán)行為，是以物權(quán)合意為要件的一種單獨(dú)類(lèi)型的法律行為。在含有給與要素的物權(quán)行為，是否以原因存在為要件，又可以分為有因的物權(quán)行為和無(wú)因的物權(quán)行為。有因和無(wú)因的區(qū)別在于物權(quán)行為效力是否已債權(quán)行為生效為基礎(chǔ)，前者要求債權(quán)行為生效的基礎(chǔ)上再為之物權(quán)變動(dòng)的意思表示，而后者物權(quán)行為獨(dú)立于債權(quán)行為，不因債權(quán)行為是否有瑕疵而效力受損。德國(guó)采納的是無(wú)因的物權(quán)行為，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)構(gòu)為“債權(quán)行為+物權(quán)行為+登記申請(qǐng)+登記同意+登記記載”。物權(quán)行為僅以物權(quán)變動(dòng)的意思表示為成立要件，是申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)五物權(quán)登記的前置要件——物權(quán)合意；而瑞士則是采取有因的物權(quán)行為，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)構(gòu)為“債權(quán)行為+登記申請(qǐng)+登記記載”，其中登記申請(qǐng)是物權(quán)行為，受債權(quán)行為效力的影響。[4]

在簡(jiǎn)述了登記生效主義的核心——物權(quán)行為理論，為后面探討我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的選擇與構(gòu)建提供了理論基礎(chǔ)。

三．我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力

（一）我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記效力

1．以登記生效主義為主的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第9條第1款之規(guī)定以及第14條之規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記效力以登記生效主義為主，以登記對(duì)抗主義為輔。本文不對(duì)部分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)原始取得無(wú)需登記的情形展開(kāi)討論。

對(duì)比德國(guó)的登記生效主義是建立在物權(quán)和債權(quán)的區(qū)分基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)法二分體系，我國(guó)對(duì)于物和債的關(guān)系，也能從立法中找到依據(jù)，即我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定的物權(quán)區(qū)分原則?？梢?jiàn)，我國(guó)吸取了德國(guó)民法典的物權(quán)行為理論，區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為，以此為基礎(chǔ)。物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力需要具備以下兩個(gè)要件：⑴當(dāng)事人之間達(dá)成債權(quán)合意；⑵登記。其中債權(quán)合意包含了物權(quán)合意，我國(guó)沒(méi)有獨(dú)立的物權(quán)行為。[5]可見(jiàn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。在此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有以下幾個(gè)效力：物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)效力、物權(quán)公示效力、權(quán)利正確性推定效力、善意保護(hù)效力、警示效力與監(jiān)管效力。[6]

2．采登記對(duì)抗主義的幾種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

⑴土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采登記對(duì)抗主義，對(duì)此有的學(xué)者列出以下幾點(diǎn)理由：首先，我國(guó)農(nóng)村地區(qū)基本上屬于熟人社會(huì)，人們大多無(wú)需通過(guò)公示方式即可得知土地上的權(quán)利狀態(tài)，這就減少了以登記作為物權(quán)公之必要；其次，農(nóng)村地區(qū)尚無(wú)完善的土地登記制度，制度缺乏物質(zhì)基礎(chǔ)，難以實(shí)施；再次，如果以登記為生效要件，導(dǎo)致程序復(fù)雜化，家中農(nóng)民負(fù)擔(dān)。[7]

⑵地役權(quán)。對(duì)于我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)地役權(quán)采納登記對(duì)抗主義，持贊成意見(jiàn)的學(xué)者認(rèn)為“地役權(quán)主要發(fā)生在兩個(gè)權(quán)利人之間，一般不涉及第三人，在發(fā)生第三人侵害土地權(quán)利的情況下，主要是對(duì)土地使用權(quán)的侵害，不涉及地役權(quán)的侵害，即使不登記，也不影響當(dāng)事人的權(quán)屬”[8]反對(duì)的學(xué)者則認(rèn)為“一個(gè)不具有對(duì)抗效力的地役權(quán)，和因地役權(quán)合同所生的債權(quán)無(wú)實(shí)質(zhì)差別”，[9]不利于對(duì)地役權(quán)人予以保護(hù)。

⑶宅基地使用權(quán)。對(duì)于宅基地使用權(quán)的變動(dòng)要件，我國(guó)物權(quán)法未做具體規(guī)定，只是說(shuō)明其屬于“法律另有規(guī)定”的范疇。根據(jù)我國(guó)土地管理法第62條第3款之規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！币约拔覈?guó)《物權(quán)法》第155條之規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。”筆者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)的設(shè)立采取的是登記生效效力，而宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或消滅則采取的是登記對(duì)抗效力。首先，農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)只有經(jīng)政府審核和批準(zhǔn)才可取得，對(duì)于政府的審核和批準(zhǔn)行為屬于行政許可行為，而登記行為本身也具有行政行為的性質(zhì)，嚴(yán)格的審批程序目的就在于對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行管理，因此需要對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記以方便管理，即筆者認(rèn)為登記行為應(yīng)以包含在政府的審核和批準(zhǔn)程序之中了。其次，《物權(quán)法》155條后半段中對(duì)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或消滅，只是強(qiáng)調(diào)應(yīng)當(dāng)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記，并未做出若不登記則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的嚴(yán)格規(guī)定，推測(cè)宅基地使用權(quán)的變動(dòng)若不登記原則上不具有對(duì)抗力。

（二）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的完善

1．我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力之缺陷

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度采納了登記對(duì)抗主義和登記生效主義兩種立法體例。但是這兩種立法體例所依據(jù)的基本原理具有很大差別。前者不嚴(yán)格區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為，在意思主義的基礎(chǔ)上確立登記對(duì)抗要件。后者是建立在以財(cái)產(chǎn)權(quán)物、債二分化的前提下，在創(chuàng)立了物權(quán)行為理論的基礎(chǔ)上采用物權(quán)形式主義。而我國(guó)在財(cái)產(chǎn)權(quán)的劃分上吸收了德國(guó)的財(cái)產(chǎn)權(quán)二分法，承認(rèn)物權(quán)行為理論的同時(shí)也引進(jìn)了登記對(duì)抗主義的立法體例，極易造成混亂。具體有以下幾點(diǎn)考慮：

⑴對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記效力采取區(qū)別對(duì)待，即部分采用登記生效主義，部分采用登記對(duì)抗主義，對(duì)于權(quán)利人來(lái)說(shuō)并不公平。最明顯之處便在于同是用益物權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，前者非經(jīng)登記不能生效，而后者非經(jīng)登記不具對(duì)抗力。

⑵登記對(duì)抗主義立法體例與登記生效主義立法體例存在內(nèi)在沖突。我國(guó)在承認(rèn)物權(quán)行為理論的基礎(chǔ)上，又認(rèn)為債權(quán)行為的有效即可變動(dòng)物權(quán)，容易導(dǎo)致民法體系的混亂。如我國(guó)《擔(dān)保法》第41條之規(guī)定顯然是將登記作為抵押合同的生效要件，債權(quán)合意與物權(quán)合意想融合，債權(quán)行為與物權(quán)行為混為一談，與《物權(quán)法》第9、15條規(guī)定相背。

2．我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力模式進(jìn)一步的完善

由于登記對(duì)抗主義模式與登記生效主義模式在邏輯上存在著本質(zhì)上的差別，會(huì)導(dǎo)致我國(guó)民法體系的混亂，我國(guó)既已嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)和債權(quán)，那么對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)便應(yīng)統(tǒng)一采用登記生效主義模式予以貫徹。既便于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行有效管理、稅收，也利于維系不動(dòng)產(chǎn)交易安全，使登記更具公信力。對(duì)于我國(guó)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度之構(gòu)建，具體為以下幾點(diǎn)建議：

第一，在承認(rèn)物權(quán)行為理論的基礎(chǔ)上，對(duì)于物權(quán)行為之效力是否因債權(quán)行為有瑕疵而受影響做出統(tǒng)一的規(guī)定，而非是散見(jiàn)于各個(gè)法律之中，規(guī)定不一，對(duì)因非法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)作出例外規(guī)定。以及對(duì)于物權(quán)行為的構(gòu)成本身究竟是由物權(quán)變動(dòng)的合意與登記或交付相結(jié)合構(gòu)成還是物權(quán)變動(dòng)的合意本身即構(gòu)成物權(quán)行為，登記或交付僅是物權(quán)行為外的以外的法律事實(shí)，進(jìn)行細(xì)分。

第二，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法。如我國(guó)《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“……，抵押合同自抵押登記之日起生效。”而城市房地產(chǎn)管理法第31條則規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押抵押登記之日起生效。”以及《物權(quán)法》第15條之規(guī)定：“……；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！眱上嗝?，極易導(dǎo)致同案不同判，影響社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

第三，登記時(shí)以實(shí)質(zhì)審查為主。由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的物權(quán)登記將會(huì)產(chǎn)生公信力，因此對(duì)于登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)的事實(shí)應(yīng)當(dāng)能夠真實(shí)反映當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)關(guān)系。[10]

四．結(jié)語(yǔ)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力是采用了登記對(duì)抗主義和登記生效主義并存的模式——以登記生效主義為主，以登記對(duì)抗主義為輔。兩種立法體例的基本原理不同，各具優(yōu)勢(shì)。登記對(duì)抗主義更注重當(dāng)事人之間的意思表示，而登記生效主義則更注重不動(dòng)產(chǎn)的交易安全。我國(guó)民法體系中已嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)和債權(quán)，并承認(rèn)物權(quán)行為理論，未來(lái)的物權(quán)法應(yīng)貫徹登記生效主義，以此與現(xiàn)存的物、債二分化體系相適應(yīng)。

[1]王利明．物權(quán)法研究（修訂版上卷)[M]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版，2007：65．

[2]孫憲忠．論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記[J]．中國(guó)法學(xué)，1995(5)：55．

[3]劉競(jìng)元．登記對(duì)抗主義下的物權(quán)變動(dòng)及其對(duì)抗性問(wèn)題研究[D]．上海：華東政法大學(xué)，2012：35．

[4]常鵬翱．另一種物權(quán)行為理論_以瑞士法為考察對(duì)象[J]．環(huán)球法律評(píng)論，2010(2)：101．

[5]魏振瀛．民法(第五版)[M]．北京：北京大學(xué)出版，2013：228．

[6]前引[2]， 55-57．

[7]李永軍．我國(guó)《物權(quán)法》登記對(duì)抗與登記生效模式并存思考[J]．北方法學(xué)，2010(3)：40．

[8]王利明．關(guān)于物權(quán)法草案中確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式[J]．法學(xué)，2005(8)．

[9]前引[7]，39．

[10]譚啟平．我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的反思與構(gòu)建[J]．河北法學(xué)，2005(8)：53

Civil and Commercial Law School Zhu Huimin Abstract： The real estate register system is the essential part of the Property Law． It is of great significance to social economy． Different countries varies from the register efficiency of the real property which based on different theories． The article aims to analyze two main register efficiency types in the world and discussed the register efficiency of real property in china．