崔葉竹

摘 要：京津冀一體化被提上國家戰(zhàn)略層面之后，秦皇島積極謀求接引轉(zhuǎn)移工作，區(qū)域熱度被推向新的高潮，旅游地產(chǎn)迎來新的發(fā)展契機(jī)。作為傳統(tǒng)旅游城市的秦皇島在發(fā)展旅游地產(chǎn)方面有著獨(dú)特優(yōu)勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的低迷現(xiàn)象有望得到進(jìn)一步改善。旅游與地產(chǎn)的結(jié)合發(fā)展將對秦皇島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的刺激，傳統(tǒng)旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變其原有發(fā)展模式，合理規(guī)劃、統(tǒng)籌發(fā)展，對于國民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。

關(guān)鍵詞：京津冀一體化；旅游地產(chǎn)；發(fā)展對策

一、京津冀一體化給秦皇島帶來新的發(fā)展契機(jī)

秦皇島位于最具發(fā)展?jié)摿Φ沫h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，交通便捷、旅游資源豐富，是中國重要的港口城市和新興工業(yè)基地，素有“京津后花園”的美譽(yù)。京津冀一體化中，秦皇島與其它城市的優(yōu)勢在于資源，是其他城市無法比擬的。秦皇島將充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢，著力建設(shè)“三大承接平臺”，承接首都功能疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)、對接協(xié)作、生態(tài)環(huán)境共建共享、資源要素雙向流動，打造富有濱海特色的衛(wèi)星城。京津一體化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，秦皇島開發(fā)區(qū)、北戴河新區(qū)、西港片區(qū)將成為三大承接平臺，從而提升秦皇島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)整個區(qū)域?qū)τ诰┙蚋蠓秶挠绊憽．a(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移伴隨而來的是人口的移動，隨著時間的推進(jìn)，這三大片區(qū)也將發(fā)展成居住功能區(qū)，加之秦皇島作為宜居城市的影響力，必將極大吸引外埠人群的涌入。

隨著北京城市的擴(kuò)張和人口的不斷增長，“溢出效應(yīng)”使環(huán)北京區(qū)域受到購房者越來越多的關(guān)注。秦皇島憑借其環(huán)渤海區(qū)域的獨(dú)特地理位置及優(yōu)越的養(yǎng)生、度假資源將倍受關(guān)注。京津冀一體化形勢下，秦皇島在對接京津產(chǎn)業(yè)方面已有了具體動作，如中關(guān)村海淀園已在開發(fā)區(qū)掛牌，十多家企業(yè)已確定進(jìn)駐，而且北京的一些高校也都確定將在開發(fā)區(qū)設(shè)立研究所，這些都是京津冀一體化帶來的成果。若更多的企業(yè)轉(zhuǎn)移過來，結(jié)合秦皇島現(xiàn)有旅游資源等優(yōu)勢，外來人群度假、購房信心也將有很大提升，房地產(chǎn)特別是旅游地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展契機(jī)。

二、秦皇島發(fā)展旅游地產(chǎn)的必要性

（一）發(fā)展旅游地產(chǎn)是必然趨勢。旅游地產(chǎn)多側(cè)重于度假旅游，強(qiáng)調(diào)發(fā)揮地產(chǎn)主體功能的同時賦予其旅游功能。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。未來旅游業(yè)的發(fā)展將逐漸占據(jù)整個產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位，旅游地產(chǎn)必將成為旅游業(yè)發(fā)展大規(guī)劃下的一個從屬性的環(huán)節(jié)。這意味著房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)的諸多光環(huán)或?qū)⑼嗜?，但也將迎接一個全新的時代，房企多元化發(fā)展成為必然趨勢，旅游地產(chǎn)必將成為開發(fā)商大量資本的投放處。

（二）發(fā)展旅游地產(chǎn)有獨(dú)特優(yōu)勢。秦皇島是一個融合歷史文化、人文風(fēng)情和濱海特色的城市，也是中國“中國十佳宜居城市”。然而，旅游產(chǎn)業(yè)空間和時間發(fā)展不平衡的問題，已制約著秦皇島發(fā)展的腳步。秦皇島旅游仍停留在傳統(tǒng)的觀光階段，淡旺季旅游反差過大是制約旅游立市戰(zhàn)略實(shí)施的最關(guān)鍵問題。隨著傳統(tǒng)觀光旅游向休閑、度假、養(yǎng)生旅游轉(zhuǎn)變，復(fù)合型功能旅游新區(qū)將是未來發(fā)展趨勢。而隨著人口老齡化加速，養(yǎng)老功能將成為旅游地產(chǎn)新的亮點(diǎn)。居民生活水平不斷提升，對品質(zhì)生活的追求也越來越高，自然歷史資源、私人產(chǎn)權(quán)物業(yè)和專業(yè)化服務(wù)等相結(jié)合的濱海旅游度假時代正在開啟。秦皇島得天獨(dú)厚的地理位置、歷史文化、風(fēng)景名勝、生態(tài)資源等優(yōu)勢更能夠在發(fā)展旅游地產(chǎn)方面脫穎而出。

（三）發(fā)展旅游地產(chǎn)意義重大。房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合開發(fā)，既使單一的房地產(chǎn)開發(fā)和旅游業(yè)走出了獨(dú)立發(fā)展的困境，而且通過兩者結(jié)合，可以起到“雙贏”效果，符合旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相互擴(kuò)張的要求。由于旅游房地產(chǎn)還處于新生事物階段，從設(shè)計建設(shè)到營銷策劃、經(jīng)營管理都需要開發(fā)商不斷地學(xué)習(xí)。這個過程也就是引進(jìn)新理念、新技術(shù)的過程，為房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)營管理水平提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。

秦皇島發(fā)展旅游地產(chǎn)，對于促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的良性互動以及全市國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有重大意義。旅游休閑地產(chǎn)已經(jīng)成為秦皇島國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，推動旅游地產(chǎn)健康向前發(fā)展不僅可以促進(jìn)秦皇島旅游業(yè)的發(fā)展，推動旅游業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路，也可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，秦皇島亟需拉動內(nèi)需盤活滯銷房產(chǎn)和閑置酒店客房，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，發(fā)展旅游地產(chǎn)，對于整合兩方面的資源配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)組合有著積極的作用。旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，不僅可以升級產(chǎn)業(yè)鏈條，改變企業(yè)分散的格局，還可以通過集聚效應(yīng)降低旅游企業(yè)的經(jīng)營成本，提高旅游經(jīng)濟(jì)效益，增加旅游地的競爭優(yōu)勢，促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。

三、秦皇島旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）秦皇島旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。秦皇島位于最具發(fā)展?jié)摿Φ沫h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，是與東北與華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度非?？臁ｋS著區(qū)域交通的改善，旅游房地產(chǎn)開發(fā)熱潮開始興起。在房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展的共同推動下，秦皇島的旅游房地產(chǎn)已

經(jīng)初具規(guī)模，度假別墅、五星級酒店、高爾夫球場、旅游度假綜合體等業(yè)態(tài)非常豐富。位于黃金海岸的金?！ご骱邮最I(lǐng)以客戶全面休閑生活需求為源頭，著眼于客戶休閑、度假、養(yǎng)生生活方式的全方位需求，并投資興建了集球場、酒店、餐飲、專賣店、康體等多功能于一體，具有Links風(fēng)格的海濱度假球會。北戴河的森林逸城、淺水灣別墅等也是高端濱海生態(tài)社區(qū)，社區(qū)園林景觀及全園植被與自然群落交錯，與森林、大海密切相融，真正形成一種自然生活意境。金夢海灣一號項(xiàng)目引入人文、生態(tài)、健康的設(shè)計理念，把海景最大限度的引入社區(qū)，做到了戶戶觀海、戶戶朝陽。嘉里海碧臺由國際一線設(shè)計師設(shè)計，整體規(guī)劃設(shè)計特別注重與大自然的呼應(yīng)與融合，并獲得“最佳中國未來大型建設(shè)項(xiàng)目”金獎。

（二）秦皇島旅游地產(chǎn)存在的問題。雖然秦皇島地區(qū)知名旅游地產(chǎn)項(xiàng)目很多，但是旅游房地產(chǎn)的發(fā)展也存在著一些問題。旅游產(chǎn)業(yè)空間和時間發(fā)展不平衡的問題，已制約著秦皇島發(fā)展的腳步?？傮w而言，秦皇島旅游仍停留在傳統(tǒng)的觀光階段，淡旺季旅游反差過大是制約旅游立市戰(zhàn)略實(shí)施的最關(guān)鍵問題。持續(xù)上漲近兩年的“百城房價”再現(xiàn)跌勢，《2014年6月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)》顯示，秦皇島6月新建住宅價格為6893元/平米，下跌0.36%，秦皇島房價已經(jīng)進(jìn)入下行通道。endprint

供求關(guān)系是導(dǎo)致價格走勢扭轉(zhuǎn)的直接原因。2014年以來，市場短期供大于求，庫存屢創(chuàng)新高，出清周期大幅延長，導(dǎo)致多數(shù)樓盤降價。龐大的供應(yīng)量與微弱的本地消化量成為鮮明對比，巨大的庫存以及過度開發(fā)，也是秦皇島樓市滯銷的原因。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是非剛需產(chǎn)品，銷售狀況與經(jīng)濟(jì)大勢有著明顯的聯(lián)系。當(dāng)經(jīng)濟(jì)大勢好的時候，非剛需產(chǎn)品就好賣，而經(jīng)濟(jì)大勢不好的時候，非剛需產(chǎn)品就不好賣。置于這樣的背景下，秦皇島的大量旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，陷入滯銷的困境也就不言自明了。

此外，個別旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)和建設(shè)中，沒有經(jīng)過科學(xué)論證，造成不少項(xiàng)目低水平重復(fù)，沒能與旅游資源的開發(fā)相協(xié)調(diào)。與旅游房地產(chǎn)相配套的物業(yè)、醫(yī)療、購物等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，也體現(xiàn)了旅游地產(chǎn)在發(fā)展過程中的不成熟。管理體制的不健全、公民環(huán)保意識的淡薄，也導(dǎo)致濱海地區(qū)環(huán)境遭到破壞，影響了旅游地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。京津冀一體化戰(zhàn)略的實(shí)施，外埠人群關(guān)注度的提升，在一定程度上也有助于緩解目前旅游地產(chǎn)的銷售困境。

四、新形勢下旅游地產(chǎn)發(fā)展策略分析

（一）加強(qiáng)政府主導(dǎo)，制定旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃條例。旅游房地產(chǎn)的規(guī)劃與旅游資源的開發(fā)是一個有機(jī)整體，離不開政府的主導(dǎo)。相關(guān)部門在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)布局等方面的管理要有前瞻性，避免建設(shè)性浪費(fèi)，確保項(xiàng)目布局合理，布點(diǎn)均衡，既著眼當(dāng)前，又立足長遠(yuǎn)，

防止過多過濫和破壞性開發(fā)建沒，使房地產(chǎn)的開發(fā)效益與風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、

文化生態(tài)優(yōu)化相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一?；蕧u市《休閑度假旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃實(shí)施方案》的出臺，體現(xiàn)了秦皇島旅游新的理念、新的體制、新的舉措，也體現(xiàn)了政府部門做高水平城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，打造精品工程和地標(biāo)性建筑，加快實(shí)現(xiàn)以景區(qū)觀光為主的旅游城市向城旅一體的城市旅游跨越的信心。《秦皇島2008—2020城市總體規(guī)劃》的實(shí)施，拉開了城市加速發(fā)展的大框架，對于彌補(bǔ)城市功能的缺位也將發(fā)揮重大作用。

（二）立足地方特色，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新開發(fā)意識。創(chuàng)新意識在旅游地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要，要懂得在借鑒世界房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀?、人文資源進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)。秦皇島是北方有名的旅游城市，但是旅游地產(chǎn)的發(fā)展受大連、青島等城市的影響，同質(zhì)性強(qiáng)，發(fā)展難度越來越大。在此背景下，旅游地產(chǎn)的發(fā)展在學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時，要注重自身旅游特色的展現(xiàn)，開發(fā)有獨(dú)創(chuàng)性的旅游房地產(chǎn)，吸引投資者、消費(fèi)者的關(guān)注。要想建設(shè)成有足夠吸引力和有創(chuàng)意的休閑度假綜合體要“注重人的需求”打造差異化和不斷創(chuàng)新升級的產(chǎn)品。這樣不但整合了旅游周邊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，更會帶動旅游度假地產(chǎn)的繁榮。

城市品位的提升離不開“綠色革命”。在全力提升城市綠化率的同時，秦皇島應(yīng)積極做活全年發(fā)展旅游的文章，從單一季節(jié)性型旅游向?yàn)I海旅游、國際田園旅游、長城（山地）生態(tài)旅游等領(lǐng)域拓展，打造亮點(diǎn)，凸顯特色。北戴河國際健康城的開發(fā)是京津冀協(xié)同發(fā)展的成果，健康養(yǎng)老理念的引入也將使其成為新形勢下國家進(jìn)一步深化健康醫(yī)療改革開放的先行先試區(qū)和我國首個國際醫(yī)療旅游服務(wù)貿(mào)易示范區(qū)。

（三）加強(qiáng)與高校的合作，培養(yǎng)旅游房地產(chǎn)綜合性人才。旅游房地產(chǎn)在我國的發(fā)展歷史較短，真正符合旅游房地產(chǎn)企業(yè)需要的人才很少。旅游房地產(chǎn)具有的高度人性化內(nèi)涵、先進(jìn)的規(guī)劃思想和多功能屬性、消費(fèi)檔次高、附加值高的特點(diǎn)彰顯了對于高層次旅游房地產(chǎn)人才的需求。因此，政府有關(guān)部門可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)建立高校與房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)系，加強(qiáng)旅游地產(chǎn)綜合性人才的培養(yǎng)，從而不斷提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)水平。

參考文獻(xiàn)：

[1] 秦皇島旅游房產(chǎn)網(wǎng)[OL].http：//travel.focus.cn/qhd/

[2] 劉羽翔.淺析秦皇島旅游房地產(chǎn)的發(fā)展[J].建筑科學(xué)，2012（09）

[3] 張雪晶.旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式研究[J].商場現(xiàn)代化，2005（05）endprint