劉德炳

上海誕生全國新地王 單宗地塊總價248.5億元

11月18日，備受業(yè)界關(guān)注的上海董家渡地塊成功出讓，經(jīng)過僅僅兩回合的競拍，便以248.5億元的總價被上海外灘投資開發(fā)有限公司、上海佳渡置業(yè)有限公司、中國民生投資股份有限公司三家公司聯(lián)合體（以下簡稱“中民投聯(lián)合體”）一舉拿下，成為上海乃至全國今年的總價地王。

不過在地王的光環(huán)之下，其地價低于業(yè)界預(yù)期也引發(fā)了種種質(zhì)疑。此外，中民投聯(lián)合體和中民投股東之一的泛?？毓?，分別作為兩方參與這一土地的角逐，也令這一地塊蒙上了內(nèi)定的嫌疑。不過對此，上海市土地交易市場工作人員回應(yīng)稱土地出讓全程透明，并不存在內(nèi)定一說。

不到2分鐘成交新總價地王

11月18日，位于上海南外灘核心區(qū)域的黃浦區(qū)董家渡13、15地塊（黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊地塊）國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動在上海市土地交易市場舉行。

這一地塊土地面積為175143.1平方米，出讓面積為126740.1平方米，地上容積率為5.54，規(guī)劃地上建筑面積為701900 平方米，總建筑面積為1139400 平方米，掛牌起始價為248億元。

據(jù)去現(xiàn)場參觀的業(yè)界人士介紹，共有中民投聯(lián)合體和泛?？毓蓛煞礁傎I人參與競價，不到2分鐘時間，該地塊就“閃電”成交，由中民投聯(lián)合體以人民幣248.5億元競得，溢價率僅為0.2%。

據(jù)了解，248.5億元的價格是今年上海乃至全國單宗土地成交價最高的一塊地，即今年的全國總價地王，從土地出讓交易記錄來看，這一地塊的價格僅次于2009年碧桂園、雅居樂、富力地產(chǎn)聯(lián)合以255億元拍得的廣州市亞運(yùn)城地王。

新地王價格實(shí)際單價只有21809元/平方米

雖然如此，這一地塊的最終成交價卻比市場之前預(yù)期的價格便宜不少。

10月13日晚間，“董家渡地王”正式掛牌，起始總價為248億元。10月，有業(yè)界人士向媒體表示，這一地塊地處外灘金融集聚帶，地段優(yōu)勢得天獨(dú)厚，預(yù)計成交總價有可能高達(dá)300億元，成為中國有史以來總價最高的一個地王。

結(jié)果，成交總價不僅比市場預(yù)計的便宜，其單價更是遠(yuǎn)低于業(yè)界判斷。董家渡地王11月18日成交后，有多位業(yè)界人士即表示，其建筑面積為701900 平方米，總價248.5億元，折合樓面價達(dá)到3.54萬元/平方米。

事實(shí)上，根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者拿到的出讓文件顯示，這一土地的實(shí)際單價遠(yuǎn)低于3.54萬元/平方米。

記者注意到，這一地塊不僅有701900 平方米的地上建筑面積，另外還有437500 平方米的地下建筑面積。而在地下建筑面積中，其經(jīng)營性商業(yè)建筑面積限定為 111100平方米、停車庫建筑面積限定為 326400平方米。一位地產(chǎn)界從業(yè)人士告訴記者，由于地下商業(yè)和停車庫均能形成銷售，而且在上海，部分地下商業(yè)和停車庫同樣價格不菲，因此這部分建筑面積也應(yīng)該算在單價中。

據(jù)此測算，這塊地總建筑面積高達(dá)1139400 平方米，其單價只有21809元/平方米。而同在上海浦東，有些地段不如該地塊的土地，價格與之相差無幾，有的甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過董家渡地王。例如，同在上海浦東，地段遠(yuǎn)不如董家渡地王的周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-01-02地塊，其單價樓面價也將近2萬元/平方米；距離上海浦東核心區(qū)外灘商圈更遠(yuǎn)的世博園板塊去年出讓過大批土地，其中有些地塊的樓面價高達(dá)近4萬元/平方米。

有關(guān)部門稱“不存在內(nèi)定”

總價低于市場預(yù)期、單價實(shí)際較低，以及此前苛刻的出讓條件，引發(fā)了市場的種種猜測。

記者注意到，該地塊在出讓時提出了較高的門檻，比如有：綜合用地各用途比例，商業(yè)比例不大于 17%，辦公比例不小于 65%，住宅比例不大于 18%；受讓人自持地上辦公物業(yè)不低于 60%，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；禁止設(shè)置一般商品交易市場等。

對此，上海市土地交易市場有關(guān)工作人員向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，該地塊位于南外灘核心商業(yè)區(qū)，將建設(shè)以金融功能為主的城市綜合體，希望以持有型物業(yè)為主要運(yùn)作模式、具有國際影響力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與競拍。

此次拿地的三家公司聯(lián)合體中，上海佳渡置業(yè)有限公司是中國民生投資股份有限公司的孫公司，即此次拿地由中民投和上海外灘投資開發(fā)有限公司主導(dǎo)。中民投是由全國工商聯(lián)發(fā)起，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的一家大型民營投資集團(tuán)，于2014年5月9日在上海成立，注資資金500億元，由59家大型民企發(fā)起，致力于發(fā)展包括新能源、鋼鐵、礦產(chǎn)物流、房地產(chǎn)等在內(nèi)的九大板塊。中民投負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時表示，中民投希望將新外灘打造成為具有國際影響力的新興金融中心。

十分值得注意的是，記者從上海市規(guī)劃和國土資源管理局了解到，這塊土地10月13日發(fā)布了上市交易公告，在這之前，該地塊早已經(jīng)過了預(yù)申請（自2009年開始，上海就開始試點(diǎn)土地預(yù)申請制度，以緩解土地供需矛盾，改變唯價高者得土地?zé)o序競爭的局面），而只有通過了預(yù)申請的企業(yè)才能最終參與11月18日的土地拍賣。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，據(jù)此前預(yù)申請公告結(jié)果，董家渡地王共接受20人次的咨詢，最終進(jìn)入現(xiàn)場競買的僅有2家企業(yè)，即中民投聯(lián)合體和泛?？毓?。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉進(jìn)一步指出，泛海控股本身就是中民投股東，雖然表面上看中民投聯(lián)合體和泛?？毓墒莾煞焦?，但是，無論最終哪家企業(yè)獲得對董家渡地王的開發(fā)權(quán)，最終兩家企業(yè)都會獲益，只不過最終主導(dǎo)這個項(xiàng)目開發(fā)的幕后人不一樣而已。為何這一地塊只有中民投及其關(guān)聯(lián)方通過預(yù)審請并參與競買？記者就此采訪了上述上海市土地交易市場工作人員，然而她表示，這一地塊的出讓全過程完全公開透明，并不存在內(nèi)定一說。