李其瑞，紀 爽

(西北政法大學刑事法學院，陜西西安 710063)

近年來，我國有關抑制房地產(chǎn)暴利的討論可謂言人人殊，有認為是土地壟斷所致，有認為是利益聯(lián)盟的反映，也有人認為是民眾對住房剛性需求的表現(xiàn)，還有人認為是地方政府土地財政的結果，等等。政府也不斷地推出了一些切實可行的措施，如保障房、指導價、限購令、房產(chǎn)稅等多種抑制房價的政策性調控手段，但問題是房價依然持續(xù)走高。如何才能找到房地產(chǎn)暴利的問題癥結，探索出一條適合于中國房地產(chǎn)市場的治理路徑，就成為當下依然需要不斷努力的事情。

一、房地產(chǎn)暴利:一個持續(xù)存在的問題

在社會主義市場經(jīng)濟繁榮與小城鎮(zhèn)建設的推動下，我國住宅面積迅速增長，人民的居住條件明顯改善。與之相伴生的是城市建設步伐加速，越來越多的國有土地上的房屋面臨改造、拆遷，加之政府部門對房地產(chǎn)開發(fā)的介入，房價逐年攀高。我國處在社會轉型期，矛盾多發(fā)，因拆遷問題導致的群體性事件層出不窮，而且城市生活成本加大，房價的飛漲愈發(fā)突破普通居民的可承受度。1998年房改起，單位福利分房體制被打破①，房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)一大批實力雄厚、模式獨特的房企，房價也開始進入穩(wěn)步增長期，到2004年房價出現(xiàn)井噴式“飆升”，時至今日房價依然居高不下②。自2005年以來，國家對房價的調控也緊鑼密鼓地進行著，“國八條”、“新國八條”、“國四條”、“國十一條”、“國十條”、“國五條”等一系列調控政策有效地延緩了房價的加速上漲。當然，被遏制住的只是漲幅，商品房價格并未進入合理區(qū)間。隨著大學生就業(yè)隊伍龐大，每年新增就業(yè)人口從“北上廣”等一線城市往二、三線城市涌入，一線房市未降溫，二、三線城市又增余熱，短期內(nèi)尚未觸底的一線城市房價的報復性反彈，房產(chǎn)交易市場如火如荼。現(xiàn)有的對房價強制性打壓政策，在日益嚴峻的住房問題面前顯得捉襟見肘。普遍而真實的情況是，在房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎壟斷了我國的住宅產(chǎn)品供應的情況下，房地產(chǎn)投資(投機)者將手中的資本投到哪里，哪里的房價就會一路看漲，而當?shù)氐淖≌瑔栴}也就愈發(fā)嚴重。

我國房地產(chǎn)存在暴利“眾所周知”?！氨├鳖櫭剂x，就是超額利潤。通過創(chuàng)新和承擔風險獲得的超額利潤對社會有益;而壟斷的超額利潤則是壟斷者對消費者、生產(chǎn)者或生產(chǎn)要素提供者的剝削，是不合理和不公平的。房地產(chǎn)暴利行為在一定程度上對通貨膨脹以及物價上漲起了推波助瀾的作用。這不僅侵犯了消費者的合法權益，妨礙了我國社會主義市場經(jīng)濟建設各項改革的有序進行，而且進一步影響了社會秩序的穩(wěn)定和健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中也采取了一些較為花哨而實用性較低的服務措施，卻沒有為購房者便利考慮，為了追求最大利益則更是將消費者置于成本與暴利承受的終端。

房價居高不下的原因很多，包括房產(chǎn)市場自身缺陷，政府的傾向性保護，以及購房者的剛性需求等，早在2005年我國房價上漲伊始，就有人對此進行過剖析:一是無良房產(chǎn)商無視社會需要結成價格聯(lián)盟，過分提高房價，以牟取暴利;二是地方政府“經(jīng)營城市”的做法事實上對房地產(chǎn)市場起到了“托市”之效，后來發(fā)展至地方財政為房地產(chǎn)開發(fā)市場所“俘獲”;三是不加限制地炒房囤房現(xiàn)象嚴重。［1］目前來看，這些因素并沒有隨著時間的推移而消失，反而有愈演愈烈、持續(xù)發(fā)展的趨向。僅此就足以窺見房地產(chǎn)市場之亂象并未有根本性改變。房價持續(xù)上漲作為既定事實，短期內(nèi)很難根本性轉變，而直接對房地產(chǎn)開發(fā)商這一房地產(chǎn)市場參與者的“暴利”行為予以限制，是否就能實現(xiàn)房價回落至一個合理的幅度，恐怕也沒有那么簡單。從數(shù)據(jù)看，2013年以來，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還是個人購房貸款，增速都出現(xiàn)了明顯回升，在每月的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，住戶貸款都較企業(yè)中長期貸款增速更快。［2］在開放的市場模式下，從銀行到消費者到物價到企業(yè)貸款，房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定早已不是簡單的房地產(chǎn)一個行業(yè)的問題，而是廣泛涉及經(jīng)濟繁榮社會穩(wěn)定的大問題。

二、歷史參照:恩格斯住房觀的現(xiàn)代啟示

公民的住房問題不是今天才出現(xiàn)的社會問題。早在一個世紀前，恩格斯就已經(jīng)在其《論住宅問題》一書中提出了住宅問題對于社會穩(wěn)定的重要性?！白》慷倘眴栴}并不是現(xiàn)代無產(chǎn)階級所特有的現(xiàn)象，這甚至也不是無產(chǎn)階級所遭受的不同于以往一切被壓迫階級的、它所特有的許多痛苦中的一種;相反，這是一切時代的一切被壓迫階級幾乎同等地遭受過的一種痛苦?！保?］278奧地利經(jīng)濟學派代表埃米爾·薩克斯認為，住房短缺在于資本家與工人自身的無知，資本家因為無知而無視工人的住宅需求，導致很多不可預期的危害;工人由于無知把錢花在酒館等娛樂上，而不是改善住宅條件。假如雙方都意識到這個問題，資本家為工人提供良好住所，工人認識到自己的真正利益，工人就有房可居，而不再是無產(chǎn)階級了，住房問題就能解決了。以普魯東為代表的經(jīng)濟學者主張恢復工人擁有住宅所有權，讓工人用一種類似按揭的手段來贖買住房，“把承租人變成分期付款的買主，把每年交付的房租算做分期償付住宅價值的款項，而承租人經(jīng)過一定時期后便成為這所住宅的所有者”［3］226。

恩格斯對他們的觀點持否定態(tài)度，認為資本主義生產(chǎn)方式才是住房短缺的根本原因。不可能使每個工人都有自己的房屋所有權，即便工人擁有了所有權也無法從“無產(chǎn)階級”上升為“有財產(chǎn)者階級”。退一步講，無房的工人也比有房的農(nóng)民要幸福。工人理應無房，“只有現(xiàn)代大工業(yè)所造成的、擺脫了一切歷來的枷鎖、也擺脫了將其束縛在土地上的枷鎖并且被一起趕進大城市的無產(chǎn)階級，才能實現(xiàn)消滅一切階級剝削和一切階級統(tǒng)治的偉大社會變革”［3］257。工人到銀行交換所有權，分期付款贖買住房，實際上又被銀行資本家束縛住，以二倍甚至十倍租金的形式，長期接受合法的剝削。增加住房供給只能緩解住房壓力，但工廠旁邊建造住房壓力依然很大;工人流動性大，生活成本高，以工人租房的形式解決住房問題是一種有效途徑。住房的租金是合理的價格回報，而不屬于資本家的剝削，反而是普魯東設想的贖買房屋所付的費用，才是遠遠超出成本的赤裸裸的剝削。恩格斯認為，工人擁有住宅的方式有四種:一是雇主幫助工人自己修房;二是建筑公司修筑房屋提供出租;三是工人之間合作建房;四是國家?guī)椭ǚ?。這樣雖然不能徹底解決問題，但至少可以緩解住房問題。此外，恩格斯認為普魯東和薩克斯都是客觀唯心主義者，住房問題就是一個商品問題，真正的無產(chǎn)階級應從經(jīng)濟事實出發(fā)來分析這一問題。這才是客觀、理性的正確態(tài)度。［4］從根本上解決住房問題，是對資本主義生產(chǎn)方式進行變革。

一個多世紀后的住房市場，是一個租賃和銷售并舉、居住與投資兼容的領域。原先以剝削作為生存基礎的資本主義國家也逐漸成為舉世矚目的福利國家。以德國為例，目前德國住宅市場供需大致平衡，全國8 200萬人口，住房總量近4 000萬套。但德國自有住房率僅為42%，而租賃住房率為58%。該國特別重視加強租賃市場法制建設和管理，制定了《房租價格法》《住房中介法》，保障租房者合法權益，穩(wěn)定租房租金，防止市場的非法投機。［5］現(xiàn)代德國好像是沿著恩格斯當年所提出的廉租房的思路向前邁進，城市居民有房可住，無論是租房還是自有，都不失為行之有效的方法。相較之下，計劃經(jīng)濟時代的蘇聯(lián)與中國卻誤讀了恩格斯的住宅方案，福利房制度就是這一誤讀的直接后果。該制度建立在房屋國有的基礎上，居民的住房狀況不由市場而由政府負責，居民住房全額配給，市場在住房配置中不起任何作用。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟繁榮發(fā)展，福利房政策影響了居民的居住質量，也抑制了勞動力的自由流動。政府支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主張商品房交易完全市場化，房價也開始逐年攀升。目前，中國住房問題突出地體現(xiàn)為房地產(chǎn)行業(yè)暴利，買房者難以為繼。

在我國居高不下的房價面前，早年恩格斯與資產(chǎn)階級學者以及普魯東主義者的論戰(zhàn)給我們諸多啟示。城市中居民住房不能追求人人都有住房的所有權，住宅作為消耗期很長的商品，不求所有但求可用;應當建立和完善多層次、多元化的住房政策，政府和企業(yè)共同協(xié)力為勞動者提供住房條件，有能力的居民自行購房，國家需要建立經(jīng)濟適用房，大力推動開發(fā)廉租房，對于居無定所的也應提供國家保障性住房。因此，1998年國家福利分房開始向住房分配貨幣化過渡，解放了勞動力，刺激了內(nèi)需，促進了國民經(jīng)濟快速增長，市場化的“商品房”也替代了福利房而成為城市住房建設的主流?？蓡栴}是，住房問題從來就不是一種簡單方式所能解決的。

三、如何依法規(guī)制房地產(chǎn)暴利行為

資本總是逐利的，市場經(jīng)濟條件下尤為如此，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮更集中地反映了資本的逐利特性。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，涉及幾十個行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮，對建材、鋼鐵、化工等行業(yè)的發(fā)展都有巨大的推動作用。住宅的商品屬性凸顯之后，吸引了更多資本投入房地產(chǎn)領域，住房規(guī)模擴大，也刺激了消費者的購房需求，成為拉動經(jīng)濟增長的火車頭。房地產(chǎn)對多行業(yè)的輻射影響，帶動了市場經(jīng)濟的綜合發(fā)展?？陀^上，進一步推高房地產(chǎn)價格，住房供求不平衡，普通消費者的住房問題也逐漸顯現(xiàn)。具體表現(xiàn)為在短期內(nèi)市場調節(jié)失靈:一方面是房價高漲、房地產(chǎn)行業(yè)暴利;另一方面是普通工薪階層買不起房，部分甚至難達到基本住房條件。此時，就要把“看得見的手”與“看不見的手”結合起來，才能最有效地穩(wěn)定、調整、規(guī)范無序的市場秩序，防止房地產(chǎn)暴利現(xiàn)象的蔓延。用計劃配置資源方式改進市場效率的思想，源于市場經(jīng)濟條件下的壟斷、信息不對稱、收入分配不公、存在外部負效應、不能提供公共產(chǎn)品等所導致的“市場失靈”。從需求管理到供給管理，從社會主義國家的指令性計劃到指導性計劃，再到當代“政府規(guī)制”的思想，都表明了計劃配置資源的方式對市場效率的改進起著不可或缺的作用。［6］“政府規(guī)制”即為“看得見的手”，國家以宏觀調控為目的而制定的一系列法律規(guī)范，無疑是對此最好的詮釋。健康的市場經(jīng)濟中，政府以政策規(guī)制為手段來調節(jié)市場、穩(wěn)定平衡，規(guī)范市場主體的不合理的行為。適應市場經(jīng)濟規(guī)律的經(jīng)濟活動理應受到法律保護，那利益驅動下的炒房行為如何才能進入法律的視野?

按照哲學家康德的觀點，法律與人們的行為有關，而道德與人們的動機有關。房地產(chǎn)領域的參與者在逐利的動機下炒房，買房、囤房，到價格高點時果斷出手，進一步推高房價。表面上看，法律的調整對象應維系在相對較低的緯度之下，避免過多地干涉公民的自由投資行為。如果房地產(chǎn)開發(fā)商順應價值規(guī)律，市場經(jīng)濟規(guī)則自發(fā)運行，買房與賣房大體能夠實現(xiàn)供需平衡，在成本基礎上合理盈利，房地產(chǎn)暴利問題也就不存在了。此時，法律的規(guī)范作用，就要居于次要位置。“我們沒有辦法強迫一個人去過理性的生活，我們只能做到將較為嚴重和明顯的投機和非理性表現(xiàn)排除出他的生活。我們可以創(chuàng)造出一種理性的人類生存狀態(tài)所必需的條件。這些只是達致那一目標的必要條件，而不是充分條件?！保?］12實踐中的法律效果更多地呈現(xiàn)出對行為的負評價，這種消極面的定性總是很難讓人建立起對法律的信心。況且，法律不是為了使每個公民都成為完人、圣人而訂立的。

針對依法規(guī)制房地產(chǎn)暴利行為，有學者提出了“房地產(chǎn)暴利入罪”之說。這種用刑罰手段調整房地產(chǎn)暴利的做法可行嗎?答案應該是否定的。實際上，現(xiàn)行法律框架如果切實得到實施應該可以有效地規(guī)制房屋暴利，無須增設“房地產(chǎn)暴利罪”來打擊炒房行為:“依法規(guī)制”并非“依刑而治”。依據(jù)刑法的謙抑性要求，在處罰程度與調整范圍上堅持審慎與必要性的原則，在立法層面進行的規(guī)范，就是嚴格避免刑法打擊面擴大。日本學者平野龍一認為:“即使行為侵害或威脅了他人的生活利益，也不是必須直接動用刑法，可能的話，采取其他社會統(tǒng)治的手段才是理想的，可以說，只有其他社會統(tǒng)治手段不充分時，或者其他社會手段(如私刑)過于強烈，有代之以刑罰的必要性時，才可以動用刑法。這叫刑法的補充性或謙抑性?！保?］7-8危及人民健康安全、國家穩(wěn)定等犯罪活動自然要嚴厲打擊，尤其是近年來愈加猖獗的販毒及惡性暴力犯罪等，而對于經(jīng)濟領域的犯罪往往面臨兩難處境。一方面，國家大力保障市場經(jīng)濟活動順利進行，鼓勵多種社會資本參與經(jīng)濟活動。另一方面，對層出不窮的經(jīng)濟類新問題又不斷設立新罪名進行打擊。由于經(jīng)濟犯罪本身的獨特性及轉型期的社會現(xiàn)實，刑法的威懾力在控制經(jīng)濟犯罪活動中大打折扣，直接導致刑法效益的不佳。［9］刑法過多介入經(jīng)濟活動而陷入兩難處境，打擊面擴大化而效果則會打折扣。

誠然，德國、瑞士等歐洲國家面對經(jīng)濟活動中囤積居奇、牟取暴利，設立了“暴利罪”，其主要針對的是“利用他人處于困境，缺乏經(jīng)驗，缺乏判斷能力或嚴重的意志薄弱”的情形［10］，而不是擴大到所有營利領域，這正體現(xiàn)了刑法政策的嚴謹性。從另一角度看，公民參與經(jīng)濟活動自負盈虧，無論是房地產(chǎn)還是其他熱門領域，都是個人自由的選擇。此時，增設“房地產(chǎn)暴利罪”顯然與市場經(jīng)濟所崇尚的自由競爭的大環(huán)境相背離。刑法學之父貝卡利亞認為“刑罰權是公民自然權利的轉讓，公民之所以轉讓這種自由權，是為了更好地享受自由，正當?shù)男塘P應當是基于保障公民個人自由的需要”［11］9，也就是說，公民將部分自由讓渡給國家施以刑罰，正是為了保障自己的權利，享有自由。至少，面對房地產(chǎn)領域的經(jīng)濟活動，只要沒有直接侵犯其他人的自由與利益，刑法都必須慎之又慎。

從我國刑事政策上來看，房地產(chǎn)暴利入刑會擴大刑法的打擊面。經(jīng)濟犯罪作為法定犯，區(qū)別于傳統(tǒng)的違反道德倫理的自然犯，只有擾亂國家的社會經(jīng)濟管理秩序才構成犯罪。其犯罪類型與自然犯的本質不同，決定了對應的刑事治理機制也應有所區(qū)別。作為法定犯，經(jīng)濟犯罪的道德可譴責性較低，報應刑難以有效地防止再犯，而市場主體又具有強烈的逐利性特征，經(jīng)濟犯罪極易被模仿并迅速傳播。刑罰特殊預防的效果較弱，唯有強調一般預防，提高刑罰的普遍威懾力，使市場主體普遍感受到刑罰的威懾而畏于觸及犯罪底線，才能從整體上發(fā)揮經(jīng)濟刑法對于經(jīng)濟風險的預防和控制作用。［12］民事經(jīng)濟法律規(guī)范調整即可解決的問題卻要用刑法來調整，為了一時的社會現(xiàn)象就祭出刑法之公器。評價社會現(xiàn)象動輒上升到刑罰的高度，導致刑法的打擊面逐步擴大，也影響了其他法律規(guī)范的效力。此外，法律規(guī)范應當有穩(wěn)定性。朝令夕改，如果每每出現(xiàn)新情況新問題就要修改法律甚至入刑，無疑是對法律公信力的沖擊。

從司法層面看，房地產(chǎn)暴利入刑還缺乏可操作性。“房地產(chǎn)暴利罪”作為擾亂社會主義市場經(jīng)濟秩序類犯罪，進行罪名罪狀設定，首先需要定義“暴利”，何種程度的盈利屬于暴利。房價回歸理性，既能讓消費者接受，又不至于影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，量化標準很難把握。其次，暴利范圍不能僅限于房地產(chǎn)。跟風炒作生活必需品如糖、肉等，尤其是在出現(xiàn)天災人禍或經(jīng)濟危機時囤積居奇等投機行為更為暴利，也得單獨定罪。普通違法行為升格成犯罪行為，炒房者轉變?yōu)樽锓?，“所面臨的惡果越大，也就敢于規(guī)避刑罰。為了擺脫對一次罪行的刑罰，人們會犯下更多的罪行”［11］50。如此，“房地產(chǎn)暴利罪”會因引發(fā)其他的社會問題而被束之高閣?？梢?，為了堅持刑法的謙抑性，維護刑法的威懾力，該罪名也不具有可行性。

四、多手段、多層次共同解決住房問題

總體看來，房地產(chǎn)行業(yè)暴利只是住房問題的一個重要表現(xiàn)形式，但不是唯一形式。要透過房地產(chǎn)行業(yè)的暴利一角看到背后的住房問題，住房或者說居住問題解決了，房地產(chǎn)行業(yè)暴利問題也能得以遏制。因此，要綜合考量房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻和支持地方財政的重大作用，要全面研究公民居住問題的解決辦法，而不是簡單地否定房地產(chǎn)行業(yè)的暴利。從全國范圍看，我國住房供給量并不少，每年新建住房面積也有所增加。我國家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36.0平方米。③在住房供給并不少的基礎上，為何總無法充分滿足市場需求?因為購房者的買房需求不是單一的而是多層次的。

經(jīng)濟學家郎咸平認為，普通白領不該買房，而應該把收入放到更值得投入的地方。一旦把收入的大部分投入不動產(chǎn)中，家庭抗風險能力降低，生活質量難免會受影響。之所以會出現(xiàn)市場異常繁榮的景象，與開發(fā)商等既得利益者的宣傳密不可分。同時，社會流行的觀念將“家”的概念異化成了“房子”，涌入大城市的新白領階層為了尋求穩(wěn)定的生活，繼續(xù)努力加入購房大軍。如此下去，“看不見的手”會使住房問題持續(xù)存在，影響市場經(jīng)濟健康發(fā)展。徹底解決住房問題，還是要客觀分析住房需求與住房供給，以實現(xiàn)居者有屋可居，而不是追求人人有房屋所有權，更不是奢求有豪宅。緩解供需矛盾，解決住房問題，可以從以下幾個方面入手:

從國家層面上說，要打破既得利益者的話語霸權，理性看待住房供需矛盾?，F(xiàn)實中的供需矛盾并沒有開發(fā)商口中宣傳的那么激烈，許多城市家庭都有二、三套住房。在開放的市場經(jīng)濟環(huán)境下，我國正處在住房交易多層次時期，有人買房是用來居住的，這以城市新白領為多;有人買房，是以房屋為投資形式進行保值、增值的;有人買房是為了改善生活條件，這些居民通常自有二、三套房;有人買房是為了享受生活，而這類采購對象以高端豪宅為主。④因此，有關國家機關應當對被房價所“綁架”的某些地方政府、銀行以及二次乃至多次接手的開發(fā)商所營造的虛假恐慌性購房宣傳及時拆穿并予以制止，讓普通居民了解我國住房的真實狀況。

從地方政府來說，打破土地財政，切實降低購房成本。地方政府嚴格控制土地供應，為房地產(chǎn)市場強行“降溫”。地方財政需要跳出賣地怪圈，打破政府為房企“俘獲”而結成的利益共同體，改變賣地創(chuàng)收的畸形盈利模式，盤活閑置土地，堅決杜絕政府投機性行為，防止房產(chǎn)泡沫，實現(xiàn)地方經(jīng)濟發(fā)展的軟著陸。長期來看，我國城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展大體平衡，工業(yè)化進程與城鎮(zhèn)化大體完成，物價基本平穩(wěn)，人口流動性可控，金融手段穩(wěn)定可靠;中短期來說，增加住房供給，健全完善國家經(jīng)濟適用房與公租房制度等。地方政府落實國家的保障住房政策，大量推出經(jīng)濟適用房、廉租房，能很大程度上影響中低檔樓盤銷售。地方政府若能擠入房產(chǎn)市場，尤其是增加中低檔住房供給，對房企的沖擊不可謂不大，房企的暴利也無從談起。

從行業(yè)內(nèi)部來說，房地產(chǎn)行業(yè)需要加強自律，重新整合，全面提升房地產(chǎn)業(yè)的服務質量。行業(yè)的整合與重新洗牌也會對我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響。未來幾年內(nèi)，隨著暴利的終結和行業(yè)重新洗牌，房地產(chǎn)市場魚龍混雜，良莠不齊的現(xiàn)狀將發(fā)生根本性轉變［13］，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部要苦練內(nèi)功，積極應對市場挑戰(zhàn)，專注提升服務質量，重視品牌營銷，重塑消費者信心，盈利模式從投機型向服務性轉變，增強在市場經(jīng)濟競爭中的生存能力。

從購房者來說，要認清現(xiàn)實，不盲目購房，樹立理性的消費觀與住房觀。西方國家解決居民住房問題的有益經(jīng)驗和共產(chǎn)主義先驅恩格斯的相關論述，依然對當下我國解決住房問題意義重大。努力實現(xiàn)有房可住而不是人人有房屋所有權，提供多層次住房供給方案。我們還應看到，恩格斯所認同的對工人而言“租房優(yōu)于買房”的觀點依然適用。經(jīng)濟增速過快導致人口流動性越來越大，在城市有限的負載能力下，與其大拆大建，不如在最短周期內(nèi)最大程度地實現(xiàn)既有住房的利用。同時，租房也是提高住房利用率的有效對策。租賃雙方地位平等，不會形成“剝削”關系;房租作為房屋的成本與物價上漲的補償，住房所有人與承租人在合理價格內(nèi)均能接受。此外，我國城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構依然存在，在這樣一個社會里，要切實縮小城鄉(xiāng)差距，并使各種優(yōu)質資源在城鄉(xiāng)之間能夠合理分配和流動，還需要大力發(fā)展小城鎮(zhèn)和公共衛(wèi)生、教育、文化事業(yè)等，以及時有效地消化吸收由各種原因所導致的需要城市化的各類農(nóng)村人口。［14］對于將房屋作為投資形式的人來說，住房問題是不存在的，也不存在不公平或暴利問題。在自由市場經(jīng)濟時代，他們愿意求購房企開發(fā)的高端豪宅，雙方意思表示一致，也愿意承擔政府的稅收政策，這是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。

從法律層面上說，我國應建立健全配套的法律體系。從我國第一部專門的反暴利規(guī)章《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》到《反壟斷法》的制定實施，再到2010年《價格違法行為行政處罰規(guī)定》的出臺，我國一直在對暴利行為的規(guī)制進行探索。這些法律法規(guī)在規(guī)制房地產(chǎn)暴利行為、抑制通貨膨脹、保障房屋消費者合法權益等方面都產(chǎn)生了一定的影響。但由于抑制房地產(chǎn)暴利是一個牽一發(fā)而動全身的復雜問題，沒有一部專門的“房地產(chǎn)市場反暴利法”和“住房保障法”，就難以攻克居民住房問題上的頑疾。另外，解決住房問題的實質在于解決“居住”問題，而非人人擁有房屋所有權的“購房”問題。這樣，完善的房屋租賃體系及其制度保障亦不可或缺。因此，建立健全系統(tǒng)化的規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)、房屋租賃以及中介行業(yè)的法律法規(guī)，是抑制房屋價格怪象的制度保障。

總之，抑制房地產(chǎn)暴利現(xiàn)象，解決住房問題，需要多方面、多層次的綜合考量。需要國家層面上的政策支持，也需要地方政府的積極努力，還需要行業(yè)內(nèi)部的自律以及消費者的理性面對，而這些舉措又都內(nèi)化為法律制度的形式。對住房問題進行系統(tǒng)謀劃、多元舉措、法律規(guī)制，才是解決房地產(chǎn)暴利問題的可行之路。

注釋:

①1998年7月3日，國務院下發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，這是中國住房制度改革的一個分水嶺，從這一刻起，福利分房制度徹底被廢止。

②國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月，新建商品房與上月相比，70個大城市中價格下降的城市4個(其中3個在浙江)，持平的4個，上漲的城市達到62個。在環(huán)比上漲的城市中，最高漲幅是2.2%，同比來看價格下降的城市1個，上漲的城市69個。7月份同比價格上漲的城市中最高漲幅是18.3%，漲幅比6月份回落的有7個?，F(xiàn)在北上廣等大城市仍然處于全盤上漲狀況。國家統(tǒng)計局網(wǎng)站http://www.stats.gov.cn/tjsj/jdsj/t20130820_402920528.htm，最后訪問時間2013年12月1日。

③根據(jù)北京大學中國社會科學調查中心發(fā)布的《中國民生發(fā)展報告2013》報告顯示，2012年全國家庭住房建筑面積的中位數(shù)為100平方米，城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭分別為80和120平方米，有超過10%的家庭擁有兩套或多套住房。北京大學中國社會科學調查中心:《中國民生發(fā)展報告2012》，北京大學出版社，2012年版，第112頁。

④當然，某些富人購置豪宅也有保值增值的目的，但其購房需求畢竟不同于首套房的剛性需求。

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