張祚+凌旭+周敏+劉艷中

摘要：無(wú)論是從規(guī)劃目標(biāo)，還是實(shí)際完成情況來(lái)看，“十二五”時(shí)期中國(guó)保障性住房的建設(shè)規(guī)模都是空前的。然而，隨著中國(guó)城市商品房庫(kù)存壓力的增大，迫切需要對(duì)城市住房供給側(cè)進(jìn)行合理的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)?；趯?duì)“十二五”時(shí)期保障性住房與商品房發(fā)展建設(shè)概況的回顧，從城市住房供給側(cè)的視角分析商品房庫(kù)存與大規(guī)模保障性住房建設(shè)之間的關(guān)系，并嘗試對(duì)“十三五”期間如何實(shí)現(xiàn)中國(guó)城市保障性住房的科學(xué)發(fā)展、完善與升級(jí)進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：保障性住房，商品房庫(kù)存，住房問(wèn)題，住房供給側(cè)

中圖分類號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2017）01-0038-47 收稿日期：2016-10-26

1 引言

新中國(guó)成立至今，中國(guó)城市住房保障體系的完善與保障性住房的建設(shè)，已經(jīng)成為解決中低收入住房困難家庭住房問(wèn)題的重要途徑。城市住房保障體系的主要發(fā)展目標(biāo)的重點(diǎn)也經(jīng)歷了由以公房轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)適用房，再到廉租房、公租房和棚改房的轉(zhuǎn)變?！笆濉敝酰醒胫贫舜笠?guī)模的保障性住房建設(shè)計(jì)劃。然而，“十二五”末期在各地大規(guī)模保障性住房的建設(shè)目標(biāo)基本完成的同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩、商品房開發(fā)缺乏合理規(guī)劃、開發(fā)量過(guò)于集中以及政策的調(diào)整等原因造成中國(guó)城市商品房庫(kù)存量快速上升。特別是一些中小城市商品房滯銷與空置的顯現(xiàn)更為嚴(yán)重。隨著2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”作為經(jīng)濟(jì)工作的一項(xiàng)重要任務(wù)，各地對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)整有了新基調(diào)。

本文在回顧與梳理“十二五”期間保障性住房與商品房發(fā)展建設(shè)概況的基礎(chǔ)上，分析了兩者間的關(guān)系；嘗試提出統(tǒng)籌保障性住房建設(shè)與商品房去庫(kù)存是思路與解決途徑，并進(jìn)一步對(duì)保障性住房“十三五”時(shí)期的進(jìn)一步調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)行思考。

2 保障性住房發(fā)展與建設(shè)概況

2.1 城市住房問(wèn)題與保障性住房

城市住房問(wèn)題往往源于城市居民住房需求無(wú)法滿足，或者居民與住房的自身關(guān)系無(wú)法協(xié)調(diào)，是城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)復(fù)雜環(huán)境中弱勢(shì)群體面臨的困境之一。由于城市住房問(wèn)題會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、住房?jī)r(jià)格波動(dòng)、居民收入的增減和生活支出的變化而相互影響，因此城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段面臨的具體住房問(wèn)題不同。但總體而言，城市住房問(wèn)題某種程度上可以視為貧困問(wèn)題之一，其問(wèn)題核心往往在于人們無(wú)法接受個(gè)人收入上的巨大不平等以及相應(yīng)的住房的不平等。解決途徑既包括提高居民收入與住房可支付能力，也包括住房保障的實(shí)施。住房保障往往又劃分為以實(shí)物為主的保障方式和以貨幣補(bǔ)貼為主的保障方式。而20世紀(jì)80年代以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障政策總體上出現(xiàn)了減少用于“磚頭和灰泥”的公共投資，增加面向個(gè)人或家庭，通過(guò)提高住房自有率并為私人的住房金融提供支持的轉(zhuǎn)變。

改革開放以后，中國(guó)城市住房供應(yīng)方式逐漸由實(shí)物分配向以市場(chǎng)化供應(yīng)為主的住房貨幣化分配的轉(zhuǎn)變。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，并不斷發(fā)展。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市住房?jī)r(jià)格，特別是大城市住房?jī)r(jià)格居高不下，產(chǎn)生了中低收入家庭住房可支付性問(wèn)題。然而，在新中國(guó)成立之初即將公民享有一定的住房條件視為基本民生保障，并在住房保障制度的改革與發(fā)展過(guò)程中不斷完善住房保障體系。住房實(shí)物保障與住房補(bǔ)貼是住房保障體系結(jié)構(gòu)中最基本的兩種形式。而保障性住房是實(shí)物住房保障中最重要組成部分。經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展，到目前為止逐步形成了以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、棚戶區(qū)改造房等為代表的產(chǎn)權(quán)型保障性住房和以廉租房、公租房為代表的租賃型保障性住房體系。通過(guò)中央與地方政府不斷探索與努力，保障性住房在高房?jī)r(jià)壓力下解決或緩解了部分中低收入家庭的住房問(wèn)題的同時(shí)，也起到了平抑商品房?jī)r(jià)格與擴(kuò)大住房消費(fèi)的作用。

2.2 “十二五”保障性住房發(fā)展回顧

2.2.1 大規(guī)模的保障性住房建設(shè)

根據(jù)對(duì)歷年統(tǒng)計(jì)年鑒的整理，2000年到2010年10年間，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)建成套數(shù)為482.54萬(wàn)套。而中央政府在2010年“十二五”住房保障規(guī)劃中提出了到2015年建成3600萬(wàn)套城市保障性住房目標(biāo)。根據(jù)截至2015年底的統(tǒng)計(jì)，從新開工建設(shè)城市保障性住房來(lái)看，“十二五”期間我國(guó)新開工建設(shè)城市保障性住房2011年為1043萬(wàn)套（見圖1），此后2012-2015年年均新開工建設(shè)城市保障性住房都在700萬(wàn)套左右；5年的新開工總量達(dá)到了4013萬(wàn)套。從建成城市保障性住房規(guī)模來(lái)看，除了2011年以外， 2012-2015年年均建成城市保障性住房都在500萬(wàn)套以上；5年基本建成的保障性住房累計(jì)達(dá)到2860萬(wàn)套，相當(dāng)于新開工量的71.27%（見表1）。而“十一五”時(shí)期新開工建設(shè)城市保障性住房與基本建成的城市保障性住房分別為1630萬(wàn)套和1100萬(wàn)套。相比而言，“十二五”時(shí)期保障性住房建設(shè)規(guī)模是“十一五”時(shí)期的約2.5倍。無(wú)論是從規(guī)劃目標(biāo)，還是實(shí)際完成的情況來(lái)看，“十二五”期間中國(guó)城市保障性住房建設(shè)規(guī)模都是空前的。

2.2.2 發(fā)展重點(diǎn)的調(diào)整與探索

“十二五”時(shí)期，中國(guó)城市保障性住房體系逐漸完善的同時(shí)，也根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整。工作重點(diǎn)逐漸從以經(jīng)濟(jì)適用房為主的產(chǎn)權(quán)類保障性住房建設(shè)轉(zhuǎn)向了以廉租房、公租房等租賃型保障性住房建設(shè)以及棚戶區(qū)改造。在2012年國(guó)務(wù)院《關(guān)于印發(fā)國(guó)家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃的通知》中已經(jīng)不再提及經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。而另一方面從2011-2013年間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，新開工棚戶區(qū)改造為1084萬(wàn)戶，基本建成為668萬(wàn)戶，分別占同期保障性住房新開量、建成量的43.5%和43.5%；2014年新開工保障性住房建設(shè)達(dá)到700萬(wàn)套中棚戶區(qū)改造占比達(dá)到了67.1%，2015年這一比例更是達(dá)到了76.76%。由此可見，棚戶區(qū)改造逐漸成為保障性住房建設(shè)工作重點(diǎn)。

此外，中央與地方也積極探索以共有產(chǎn)權(quán)住房為代表的新型保障性住房類型。按照政府通過(guò)土地出讓收益與個(gè)人按照出資比例共同擁有住房產(chǎn)權(quán)的基本思路，北京、上海、深圳、黃石、成都和淮安成為共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)城市，并在實(shí)踐探索中逐漸形成上海模式、北京模式、淮安模式。

3 商品房建設(shè)與去庫(kù)存壓力

3.1 商品房庫(kù)存總量變化

自1998年開始實(shí)施以房地產(chǎn)市場(chǎng)為核心的城市住房制度改革以來(lái)，伴隨著快速城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也獲得了快速發(fā)展，城市商品房建設(shè)規(guī)模和增長(zhǎng)速度逐年提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年竣工的商品房達(dá)到562.06萬(wàn)套，是2000年的3.7倍。然而，在“十二五”期間，2011-2014年商品房建設(shè)規(guī)模持續(xù)增加（見圖2），2014年商品房竣工面積達(dá)到10.7億m2。然而，2013-2014年間商品房銷售面積由13.1億m2下降到12.1億m2，降幅比例達(dá)到7.63%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增量上升與銷售量下降的雙重作用，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)待售商品房庫(kù)存量的增加。

據(jù)歷年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)匯總，“十二五”期間商品房待售面積由2011年的2.72億m2增加到2015年的7.18億m2，年均增長(zhǎng)率為27.74%。其中環(huán)比增長(zhǎng)最快的是2012-2013年間，達(dá)到35.20%。從房地產(chǎn)項(xiàng)目類型看，住宅每年所占比例都在60%以上，2013年達(dá)到最高點(diǎn)65.73%。另一方面，由于2013年后銷售面積的明顯下降，出現(xiàn)短期嚴(yán)重的供大于求的趨勢(shì)。如果通過(guò)以當(dāng)年商品房待售面積、施工面積之和與上年均銷售面積的比值來(lái)計(jì)算商品房化周期，2011-2015年當(dāng)年去化周期呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)，其中2014年相對(duì)于2013年周期顯著拉長(zhǎng)（見圖3）。而從北京、上海、廣州、深圳、天津等35個(gè)大中城市2015年底實(shí)際的存銷比來(lái)看，平均去化周期更是高達(dá)12.5個(gè)月。

3.2 商品房庫(kù)存區(qū)域差異

通過(guò)對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以及各地房管局?jǐn)?shù)據(jù)匯總、對(duì)比發(fā)現(xiàn)，一線城市、二線城市與三線、四線城市商品房庫(kù)存分化明顯。首先，一線城市庫(kù)存面積總體上呈下降趨勢(shì)，庫(kù)存壓力相對(duì)較小。具體而言，一線城市庫(kù)存面積在2011-2013年間由3597萬(wàn)m2降到2910萬(wàn)m2，降幅約19.1%；2013-2014年庫(kù)存面積又上升到3897萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)34%；而2015年國(guó)家政策又相對(duì)寬松，庫(kù)存面積小幅度下降12.8%，為3400萬(wàn)m2。其次，2013年以后，除了一線城市庫(kù)存面積小幅度持續(xù)下降，其余城市庫(kù)存面積持續(xù)上升，特別是三線、四線城市庫(kù)存面積達(dá)到2.51億m2，超過(guò)二線城市2.12億m2。最后，“十二五”期間三四線城市庫(kù)存面積增長(zhǎng)量和增長(zhǎng)速度上遠(yuǎn)超過(guò)一、二線城市（見圖4）。特別是2014-2015年一、二線城市庫(kù)存面積受政策、資源各方面影響開始下降時(shí)，三四線城市庫(kù)存面積卻更快的增加，2013-2014年為3.57億m2，同比增長(zhǎng)41.9%；到2015年為4.76億m2，同比增長(zhǎng)33.3%。由此可見，三、四線城市商品房庫(kù)存情況更加嚴(yán)重。

4 保障性住房建設(shè)與商品房庫(kù)存的協(xié)調(diào)

4.1 保障性住房建設(shè)發(fā)展與商品房去庫(kù)存相關(guān)性分析

根據(jù)前文保障性住房建設(shè)發(fā)展與商品房高庫(kù)存現(xiàn)狀的分析，以及2011-2015年實(shí)際建設(shè)、銷售、庫(kù)存數(shù)據(jù)，選取反映保障性住房建設(shè)規(guī)模的變量新開工建設(shè)城市保障性住房套數(shù)（NAH），基本建成城市保障性住房套數(shù)（CAH）。此外，從商品房需求側(cè)選取了商品房住宅待售面積（FA）、人均商品房住宅庫(kù)存量（PCR）以及去化周期（SM）；從商品房供給側(cè)選取了企業(yè)購(gòu)置土地面積（LS）、商品房竣工面積（CCS）。這些指標(biāo)中，商品房住宅待售面積可以直觀地衡量商品房住宅存量；人均庫(kù)存量是當(dāng)年末庫(kù)存量與上年市區(qū)常住人口的比值；去化周期是當(dāng)年待售面積與年均銷售面積的比值；企業(yè)購(gòu)置土地面積指開發(fā)企業(yè)當(dāng)年通過(guò)各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積，是房地產(chǎn)開發(fā)投資、建造商品房的根源頭；商品房竣工面積反映了當(dāng)年竣工后可正式移交的商品房總量。

通過(guò)Pearson相關(guān)性系數(shù)計(jì)算結(jié)果來(lái)看（見表2），商品房住宅待售面積、商品房住宅銷售面積、商品房住宅人均庫(kù)存量、商品房住宅去化周期、企業(yè)購(gòu)置土地面積與基本建成城市保障性住房均存在強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系（r2=0.05；p=0.924、0.918、0.902、0.920、0.928）。而房屋竣工面積與基本建成城市保障性住房存在強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系（r2=0.01；p=0.963）。此外，商品房竣工面積還與新開工建設(shè)城市保障性住房存在強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系（r2=0.05；p=0.93）。由此可見，“十二五”期間，保障性住房的建設(shè)規(guī)模與商品房的庫(kù)存量的大小以及去化周期的長(zhǎng)短都存在著較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。

4.2 保障性住房發(fā)展與商品房去庫(kù)存對(duì)接

4.2.1 保障性住房對(duì)接存量商品房的可能性

當(dāng)前中國(guó)大部分城市人居住房面積已經(jīng)達(dá)到35m2的小康水平，可以說(shuō)從總量上而言，城市住房并不短缺。根據(jù)前文分析可知，“十二五”期間，保障性住房的建設(shè)與商品房建設(shè)、庫(kù)存量以及去化周期都呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。雖然，同作為城市住房供給側(cè)的主要來(lái)源，保障性住房與商品房所針對(duì)的對(duì)象并不相同，并且一個(gè)是準(zhǔn)公共品，另一個(gè)是商品。商品房的定位層次相對(duì)廣泛，既有針對(duì)高收入群體的別墅、高級(jí)公寓，也有針對(duì)中等收入群體，相對(duì)經(jīng)濟(jì)適用的商品住宅。然而，在“經(jīng)濟(jì)、適用”的住房質(zhì)量特征層面，保障房與商品房有重疊部分（見圖5“Ⅲ”）。在城市住房供給側(cè)過(guò)剩的背景下，兩者產(chǎn)生了新的共同發(fā)展路徑。2016年兩會(huì)政府工作報(bào)告中也提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”的工作目標(biāo)。嘗試打通保障性住房與商品房?jī)烧叩闹丿B部分，統(tǒng)籌商品房去庫(kù)存與保障性住房建設(shè)，將兩者有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，既能實(shí)現(xiàn)基本民生住房保障，又能緩解商品房的高庫(kù)存壓力，是一項(xiàng)雙贏的舉措。

4.2.2 保障性住房對(duì)接存量商品房的方式

雖然將存量商品房與保障性住房建設(shè)對(duì)接在理論上是雙贏舉措，但是在實(shí)踐中如何精準(zhǔn)有效實(shí)現(xiàn)并不能一蹴而就。正如上文提到不同發(fā)展水平的城市商品房去庫(kù)存壓力分化明顯。一、二線城市庫(kù)存壓力明顯緩解，而更大的壓力在三、四線城市中呈現(xiàn)。因此，首先要針對(duì)不同城市的實(shí)際情況探索實(shí)現(xiàn)存量商品房與保障性住房建設(shè)對(duì)接路徑。其實(shí)，應(yīng)該充分總結(jié)一些地方將保障性住房與存量商品房對(duì)接所取得的經(jīng)驗(yàn)。例如：早年北京、溫州、南京、昆明等地方政府都曾經(jīng)回購(gòu)商品房作為保障性住房房源；近年濮陽(yáng)市政府把農(nóng)民工納入住房保障體系，并補(bǔ)貼農(nóng)民工購(gòu)買存量商品房，實(shí)現(xiàn)了2015年濮陽(yáng)市房產(chǎn)購(gòu)房者將近一半是農(nóng)民消費(fèi)者?？傮w而言，保障性住房與存量商品房的對(duì)接主要包括以下三種思路：由地方政府回購(gòu)商品房，再按照實(shí)際情況以不同方式作為保障性住房房源重新進(jìn)行配置；以貨幣方式代替實(shí)物鼓勵(lì)和引導(dǎo)住房保障對(duì)象購(gòu)買存量商品房；在棚戶區(qū)改造過(guò)程中，通過(guò)政府組織將安置居民與合適的商品房項(xiàng)目對(duì)接，居民持安置補(bǔ)貼或購(gòu)房券，以團(tuán)購(gòu)或定向換購(gòu)方式完成住房安置。

5 小結(jié)與思考

從全球范圍內(nèi)公共住房（西方語(yǔ)境下的保障性住房）的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，住房仍是國(guó)家就居民支付能力和福利問(wèn)題的首要考慮議題之一；國(guó)家通過(guò)公共住房形式干預(yù)住房市場(chǎng)的趨勢(shì)仍將持續(xù)；而居民對(duì)于住房所有權(quán)渴望的普遍性、公共住房稀缺性與支付性問(wèn)題的矛盾以及人口老齡化的趨勢(shì)將對(duì)公共住房未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生影響。本文基于對(duì)“十二五”期間保障性住房發(fā)展概況以及商品房建設(shè)、銷售、庫(kù)存變化的梳理，選取相關(guān)指標(biāo)分析了“十二五”期間保障性住房建設(shè)規(guī)模商品房庫(kù)存量之間的相關(guān)性，并探索兩者對(duì)接的可能性與三種基本思路，最后面向“十三五”國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)得出以下結(jié)論與思考。

（1）“十二五”時(shí)期中國(guó)城市保障性住房經(jīng)歷了“跨越式”的發(fā)展，但是更多體現(xiàn)在大規(guī)模的建設(shè)數(shù)量上。從“十二五”之初提出的3600萬(wàn)套的建設(shè)目標(biāo)來(lái)看，按照套均供3人居住，可以容納英國(guó)與波蘭全國(guó)居民；“十二五”之末基本建成的保障性住房累計(jì)達(dá)到2860萬(wàn)套，可以容納德國(guó)的全國(guó)居民；而累積開工的4013萬(wàn)套全部建成更是可以容納1.2億居民，近乎日本全國(guó)居民。然而，保障性住房制度的完善并不是“要建多少房，能建多少房”這樣簡(jiǎn)單的問(wèn)題。從城市住房需求側(cè)來(lái)看，除了要弄清有效需求數(shù)量，更需要弄清城市中低收入住房困難家庭需求的質(zhì)量特征與差異；從城市住房供給側(cè)來(lái)看，除了實(shí)物住房保障，還應(yīng)探索更多的保障形式，并在整個(gè)城市住房框架下來(lái)思考解決城市住房保障問(wèn)題的路徑；而如何實(shí)現(xiàn)城市住房供給與需求的有效匹配，還需要中央與地方政府相關(guān)部分不斷在理論與實(shí)踐中探索如何提供城市保障性住房進(jìn)行科學(xué)決策與精準(zhǔn)管理的水平。

（2）“十二五”時(shí)期商品房庫(kù)存量逐漸增加，并且不同城市分化嚴(yán)重。一方面，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩的趨勢(shì)、地方財(cái)政資金的緊縮，城市住房總供給量來(lái)看，已經(jīng)基本上告別了“短缺”時(shí)代，如何控制商品房庫(kù)存量是經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)之一；另一方面，城市居民收入的逐步提高，城市居民住房需求也呈現(xiàn)出多元化、多層次化、城市新移民對(duì)于住房的剛性需求與有房家庭改善性住房需求將同時(shí)存在的趨勢(shì)。創(chuàng)新性將商品房去庫(kù)存與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，打通保障性住房與商品房去庫(kù)存對(duì)接通道，可以實(shí)現(xiàn)既保障民生又去除商品房庫(kù)存的雙贏目標(biāo)。而在這一過(guò)程中，由于各個(gè)地方差異較大，應(yīng)該切實(shí)結(jié)合國(guó)情、地情，采取靈活多樣的實(shí)現(xiàn)方式。其中可以重點(diǎn)探索的方向包括：通過(guò)從“補(bǔ)磚頭”向“補(bǔ)人頭”方式轉(zhuǎn)變，基于居民多元化需求，以貨幣補(bǔ)貼和購(gòu)買導(dǎo)向完成對(duì)棚戶區(qū)改造安置與存量商品房的銷售，并實(shí)現(xiàn)從追求保障房建設(shè)總數(shù)量目標(biāo)的發(fā)展方式到重質(zhì)量、優(yōu)結(jié)構(gòu)，多樣化、靈活化、科學(xué)化發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（3）當(dāng)前城市住房?jī)r(jià)格，特別是大、中城市住房?jī)r(jià)格也持續(xù)快速上漲。以北京、上海、深圳為例，根據(jù)中房指數(shù)對(duì)于樣本均價(jià)的統(tǒng)計(jì)，3個(gè)城市2015年價(jià)格分別是5年前的1.54倍、1.45倍與2.14倍。而相對(duì)于家庭收入而言，住房開支所占比例已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的不可支付性問(wèn)題，并日趨成為一個(gè)嚴(yán)峻的民生社會(huì)問(wèn)題。而更需要注意的是，當(dāng)前中國(guó)不同城市間需要解決的住房問(wèn)題呈現(xiàn)出明顯差異化。北京、上海、深圳商品房銷量與價(jià)格持續(xù)快速上漲與三、四線城市商品房銷量下跌、庫(kù)存壓力大形成強(qiáng)烈對(duì)比。從空間上來(lái)看，一些超大城市人口過(guò)度集中、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)空間供給緊張帶來(lái)的“城市病”與一些中小城市人口大量流出、城市基礎(chǔ)設(shè)施、新區(qū)空間過(guò)剩造成的“鬼城”形成強(qiáng)烈對(duì)比。因此，“十三五”無(wú)論是商品房，還是保障性住房，都必須一方面擺脫政策措施“一刀切”模式，根據(jù)各地實(shí)際情況“對(duì)癥下藥”；另一方面擺脫單一城市的局限，在整個(gè)城市體系的框架下來(lái)對(duì)住房問(wèn)題進(jìn)行思考。

（4）由于保障性住房與存量商品房開發(fā)之初面向目標(biāo)群體的差異、開發(fā)成本的不同，可能會(huì)造成在將存量商品房與保障性住房對(duì)接的過(guò)程中產(chǎn)生一個(gè)“價(jià)格差”（見圖5）。一方面如果維持市場(chǎng)價(jià)格中低收入家庭對(duì)于存量商品房的支付能力低于價(jià)格門檻，則無(wú)法實(shí)現(xiàn)支付對(duì)接；另一方面開發(fā)商過(guò)度讓利有可能因?yàn)闊o(wú)法收回開發(fā)成本，則打消他們參與的積極性。因此，如何圍繞“價(jià)值差”處理好不同利益方之間的關(guān)系，不但需要地方政府起到積極組織、協(xié)調(diào)的作用，同時(shí)可能還需要國(guó)家其他方面的改革措施（如：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、住房公積金等）的配套完善。就具體對(duì)象而言，對(duì)于落戶城市的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、就近城鎮(zhèn)化的進(jìn)城農(nóng)業(yè)人口、城市棚戶區(qū)和城中村拆遷安置人口需要采取差別化的有效措施；對(duì)于有著特殊居住需求的中低收入住房困難家庭，如：獨(dú)居老人、失獨(dú)家庭等采取根據(jù)精準(zhǔn)、人性化的措施，這些都是值得“十三五”進(jìn)一步思考與探索的方向。

（5）在中國(guó)快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城市可用于住房建設(shè)的土地總量并不短缺，但是被更廣泛認(rèn)可與大眾趨向的城市空間往往是相對(duì)稀缺的。在當(dāng)下的中國(guó)城市體系中，一些城市房地產(chǎn)庫(kù)存量超過(guò)“警戒線”，而同時(shí)另外一些城市“地王”頻出，甚至出現(xiàn)待開發(fā)住房“樓面地價(jià)”高于在售商品房均價(jià)的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象一方面折射出中國(guó)城市體系發(fā)展不均衡的事實(shí)；另一方面更不能忽視的是，地方政府對(duì)于“土地財(cái)政”的依賴、城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃布局的不合理與居民空間需求的趨同化等問(wèn)題。如果不能很好地解決這些深層次的問(wèn)題，即使能采取有效的應(yīng)急措施在短期內(nèi)消化或部分消化當(dāng)前較高的商品房庫(kù)存，但這也可能成為新一輪房地產(chǎn)盲目投資的“興奮劑”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，只有在新型城鎮(zhèn)化的框架下，處理好城市發(fā)展、地方財(cái)政與居民居住需求之間的良性互動(dòng)關(guān)系，構(gòu)建一個(gè)能統(tǒng)籌商品房與保障性住房、精準(zhǔn)滿足對(duì)于不同居民需求差異，并形成合理層級(jí)過(guò)濾結(jié)構(gòu)的城市住房供應(yīng)體系，才能科學(xué)解決中國(guó)城市住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

張祚，博士，湖北大學(xué)商學(xué)院副教授，研究方向?yàn)槌鞘械乩?、城市空間管理與住房問(wèn)題。

凌旭，湖北大學(xué)商學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)槌鞘凶》颗c土地。

周敏，博士，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院副教授，研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理。

劉艷中，博士，武漢科技大學(xué)資源與環(huán)境工程學(xué)院副教授，研究方向?yàn)橥恋乩靡?guī)劃。